Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2022 г. N 20АП-5807/22 по делу N А23-5914/2018

г. Тула

12 декабря 2022 г.

Дело N А23-5914/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.12.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Селивончика А.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Луневой Д.А., при участии от истца - Епихиной Т.С. (доверенность от 10.10.2022 (подлинник доверенности т. 15 л.д. 151), удостоверение), от ответчика - Хаджиева С.Х. (доверенность от 15.04.2022, паспорт), от третьего лица ИП Арефьевой А.А. - Родина М.М. (доверенность от 19.10.2021 N 40 АВ 0943553, паспорт), от третьего лица ИП Тузовой Л.А. - Родина М.М. (доверенность от 19.10.2021 N 40 АВ 0943554, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Сухиничи", индивидуального предпринимателя Рзаева Рауфа Габил оглы на решение Арбитражного суда Калужской области от 24.06.2022 по делу N А23-5914/2018 (судья Жадан В.В.), принятое по иску заместителя прокурора Калужской области (г. Калуга, ИНН 4027020160,ОГРН 1024001182193) в защиту интересов неопределенного круга лиц, Городского поселения "Город Сухиничи" в лице администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Сухиничи" (Калужская область, г. Сухиничи, ИНН 4017005484, ОГРН 1064001002196) к индивидуальному предпринимателю Рзаеву Рауфу Габил оглы (Калужская область, г. Сухиничи, ОГРНИП 315400100000952, ИНН 745213787562), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя Тузовой Людмилы Афанасьевны, индивидуального предпринимателя Арефьевой Анны Николаевны, индивидуального предпринимателя Филонича Константина Алексеевича, открытого акционерного общества "Сухиничская аптека", Струкова О.О., Аничина М.М., Волгина В.В., Федосовой М.Н., Митькиной Н.В., Кривушиной К.А., Манухина В.В., Тюленева В.С., Филиппова А.Г., Кочетковой В.А., Тереховой Е.С., о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Калужской области (далее - истец) в защиту интересов неопределенного круга лиц, городского поселения "Город Сухиничи" в лице администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Сухиничи" обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского поселения "Город Сухиничи" (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Рзаеву Рауфу Габил оглы (далее - предприниматель) о признании договора о развитии застроенной территории в городском поселении "Город Сухиничи" N 64 от 06.09.2016, договора аренды земельного участка N13-22 от 17.01.2017 недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2021 решение Арбитражного суда Калужской области от 23.11.2018 и постановление Двадцатого апелляционного суда от 24.10.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.

При повторном рассмотрении дела исковые требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ:

- признать договор о развитии застроенной территории в городском поселении "Город Сухиничи" от 06.09.2016 N 64, заключенный между администрацией городского поселения "Город Сухиничи" и индивидуальным предпринимателем Рзаевым Рауфом Габилом оглы, недействительным;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора о развитии застроенной территории в городском поселении "Город Сухиничи" от 06.09.2016 N 64, обязав администрацию городского поселения "Город Сухиничи" возвратить индивидуальному предпринимателю Рзаеву Рауфу Габилу оглы денежные средства в размере 140 000 руб., уплаченные за право заключения договора;

- признать дополнительное соглашение от 18.10.2018 N 1, дополнительное соглашение от 07.05.2019 N 1, дополнительное соглашение от 02.09.2019 N 2 к договору о развитии застроенной территории в городском поселении "Город Сухиничи" от 06.09.2016 N 64, заключенные между администрацией городского поселения "Город Сухиничи" и индивидуальным предпринимателем Рзаевым Рауфом Габилом оглы недействительными;

- признать договор аренды земельного участка от 17.01.2017 N 13-22, заключенный между администрацией городского поселения "Город Сухиничи" и Егоровым Николаем Алексеевичем, действующим на основании доверенности от индивидуального предпринимателя Рзаева Рауфа Габила оглы, недействительным;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 17.01.2017 N 13-22, обязав индивидуального предпринимателя Рзаева Рауфа Габила оглы возвратить администрации городского поселения "Город Сухиничи" земельные участки общей площадью 3 687 кв.м. из категории земель населенных пунктов, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 40:19:140217:148 и 40:19:140217:61, находящиеся в аренде на основании договора от 17.01.2017 N 13-22, по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 24.06.2022 иск удовлевтворен.

Не согласившись с принятым решением, ответчики обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт.

АО "МосМедыньагропром" в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание истец по первоначальному иску, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителя ответчика по первоначальному иску, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации (исполнительно-распорядительный орган) ГП "Город Сухиничи" от 19.01.2016 N 7 "О развитии застроенной территории" (далее - Постановление N 7 от 19.01.2016) проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории.

По результатам аукциона между администрацией и индивидуальным предпринимателем Рзаевым Рауфом Габил оглы 06.09.2016 заключен договор N 64 о развитии застроенной территории в ГП "Город Сухиничи" общей площадью 6 700 кв. м, имеющей адресные ориентиры: Калужская область, г. Сухиничи, с севера - ул. Добролюбова, с востока - ул. Ленинградская, с юга - пер. Пахаревский, с запада - ул. Ленина (далее - договор о развитии, оспариваемая сделка).

На указанной территории находятся здания, строения, сооружения, подлежащие сносу, согласно приложению N 1 (п. 1.2. договора).

Цена права на заключение договора составляет 140 000 руб. (п. 2.1. договора).

Пунктом 3.2.1. договора на администрацию возложена обязанность после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных п. 3.4.3. договора, и получения соответствующего заявления и документов от застройщика предоставить ему без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления), и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Во исполнение п. 3.2.1. договора между администрацией и индивидуальным предпринимателем Рзаевым Р.Г.о. заключен договор аренды земельного участка N 13-222 от 17.01.2017, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 3 687 кв. м из категории земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровых планах земельных участков: для размещения автостанции - 40:19:140217:148 площадью 837 кв. м; для содержания и обслуживания мини-рынка - 40:19:140217:61 площадью 2 850 кв. м, сроком на 3 года (далее - договор аренды, оспариваемая сделка).

Полагая, что указанные сделки противоречат требованиям действующего законодательства, а именно условиям, установленным статьями 46.1, 46.2, Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), в связи с чем в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также как нарушающие права и законные интересы неопределенного круга юридических лиц, предпринимателей и иных участников правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности путем ограничения их прав на заключение договоров аренды указанных земельных участков, и публичные интересы ГП "Город Сухиничи" в части распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности и извлечения доходов от его правомерного использования, являются ничтожными, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями ст. 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменении в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территории осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной норме права решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования в целях освобождения земельных участков от старых строении и их нового комплексного освоения.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пп. 3 - 6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пп. 7 - 9 ч. 3 этой же статьи.

Частью 2 ст. 46.2 ГрК РФ в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. 25 и ч. 28 ст. 46.3 данного Кодекса.

В ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подп. 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., ч. 8 ст. 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающих в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах подлежащей развитию территории для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Согласно позиции администрации по делу, принимая решение о развитии застроенной территории, последняя исходила из того, что действовавшее на тот момент здание автостанции не соответствовало Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Решение о строительстве крытого рынка в г. Сухиничи администрацией принято в соответствии с требованиями Федерального закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" от 30.12.2006 N 271, согласно которым с 01.01.2013 для организации деятельности по продаже товаров на рынках управляющие рынками компании вправе использовать капитальные здания. Использование в этих целях временных сооружений запрещается. Таким образом, существующий "стихийный" рынок не соответствовал требованиям закона.

Из материалов дела следует, что первоначальная редакция договора о развитии застроенной территории от 06.09.2016 не включала снос какого-либо жилого дома, признанного аварийным в установленном законом порядке, а также включенного в соответствующую программу переселения. Условия договора не предусматривали выполнения застройщиком каких-либо мероприятий по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передаче в муниципальную собственность дополнительного жилья.

В подтверждение указанной позиции прокурор сослался на само Постановление администрации N 7 от 19.01.2016 и приложение N 1 к нему; проект планировки территории, утвержденный Постановлением администрации N 108 от 29.03.2016; приложение N 1 к договору о развитии; и представил акт о проведении проверки исполнения градостроительного законодательства от 02.08.2018, подтверждающий, что многоквартирный дом N 3 по ул. Ленинградская расположен за территорией, указанной в Постановлении N 7 от 19.01.2016.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Вместе с тем, согласно позиции администрации по делу встречное исполнение, которое получает администрация в результате реализации договора о развитии, заключается в том, что в эксплуатацию введено здание (собственность предпринимателя) автостанции (расположенное на земельном участке, принадлежащем предпринимателю), и крытого рынка (в отношении которого предпринимателем заявлен иск о признании права собственности), что "позволит жителям городского поселения существенно улучшить качество жизни, пользуясь современным крытым рынком и зданием автостанции".

Таким образом, в данном случае по договору застройщик осуществлял строительство объектов (автостанция и крытый рынок), которые, по сути, являются объектами коммерческого использования, иных обязанностей, направленных на достижение целей такого рода договоров, сторонами не установлено.

Таким образом, поскольку заключение договора о развитии по сути не направлено на достижение целей, предусмотренных законом для заключения данного вида договора, а именно увеличение жилищного фонда, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, это не может не нарушать публичных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц.

В связи с чем, ссылки ответчика на ст. 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доводы об отсутствии доказательств наличия юридически значимого интереса третьих лиц либо публичного судом отклоняются.

Из материалов дела следует, что после принятия иска прокурора к производству определением суда области от 23.08.2018 стороны дополнительным соглашением N 1 от 18.10.2018 внесли в договор о развитии изменения (в приложение N 1), дополнив перечень зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, многоквартирным домом N 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области.

При этом прокурор указывал, что, по сути, данными дополнительными соглашениями изменены существенные условия договора, что противоречит положениям п. 26 статьи 46.3 ГрК РФ и статьи 451 ГК РФ.

При этом, цена на право заключения договора о развитии осталась неизменной - 140 000 руб.

Кроме того, администрацией не принималось решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме N 3 по ул. Ленинградская, признанном аварийным и подлежащим сносу в рамках договора о развитии, что также противоречит пунктам 7, 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

После уточнения исковых требований прокурором 03.08.2020 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 от 01.09.2020 к договору о развитии, дополнив обязательства ИП Рзаева Р.Г.о. по договору произвести денежное возмещение собственникам квартир в многоквартирном доме N 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области за изымаемые квартиры в срок до 30.12.2021.

Из материалов также видно, что дополнительными соглашениями от 18.10.2018 и 07.05.2019 к договору о развитии из перечня зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, исключены временные объекты, принадлежащие Филоничу К.А., Тузовой Л.А., Федосовой М.Н., Арефьевой А.Н., Воробьевой Р.А., Манухину В.В., Тюленеву В.С., объект капитального строительства Аничина М.М. Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Волгин В.В., открытое акционерное общество "Сухиничская аптека", Федосова М.Н., Митькина Н.В., Арефьева А.Н., Тузова Л.А., Кривушина К.А., Манухин В.В., Тюленев В.С., Филиппов А.Г., Струков О.О., поддерживая требования прокурора, ссылались на следующие обстоятельства.

В силу п/п. 1 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются, в том числе сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

В силу положений статей 432, 448 ГК РФ, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), и соответствующих разъяснений Федеральной антимонопольной службы, суд области обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае изменением площади земельного участка обусловлено изменение существенных условий договора, согласованного в момент заключения договора аренды на торгах, которое согласно действующему законодательству не допускается ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке.

Подпункт 16 пункта 40 раздела VII Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила N 67), устанавливает, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 Правил N 67, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Поскольку оспариваемыми дополнительными соглашениями, стороны фактически изменили существенные условия договоров по развитию застроенной территории, заключенного на торгах (п/п. 1 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ), то они в силу приведенных норм является ничтожными и не влекут соответствующих правовых последствий в виде изменений условий договора в редакции от 06.09.2016.

Кроме того, как установлено судом кассационной инстанции, аукцион проводился на основании Постановления администрации N 7 от 19.01.2016. Между тем, указанное постановление отменено постановлением администрации N 7 от 17.01.2018.

В связи с данным обстоятельством, прокурор и третьи лица указывали на тот факт, что заключенные на основании данного постановления договор о развитии и договор аренды земельного участка также подлежали расторжению.

Границы застроенной территории установлены проектом планировки территории, утвержденным решением Городской Думы ГП "Город Сухиничи" N 9 от 19.04.2016. Указанное решение Городской Думы отменено по протесту прокурора принявшим его органом - решением Городской Думы N 16 от 16.06.2017.

Постановлением администрации N 108 от 29.03.2016 утвержден новый проект планировки застроенной территории. Однако, решением Сухиничского районного суда Калужской области по делу N 2а-1-5/2020 и делу N 2а-1-6/2020 постановление администрации от 29.03.2016 N 108 об утверждении проекта планировки строительства крытого рынка и автостанции признано незаконным. Между тем, из указанного проекта планировки, ранее утвержденного постановлением администрации N 108 от 29.03.2016 и находившегося в открытом доступе в сети Интернет, следует, что многоквартирный дом N 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области находится за пределами территории, определенной договором о развитии.

Протестом прокурора N 7-40-2017 от 21.12.2017 установлено, что в границы застроенной территории необоснованно включены торговые объекты, являющиеся объектами недвижимости и принадлежащие на праве собственности предпринимателям (Филонич К.А., Аничин М.М., Тузова Л.А.). Причем зарегистрированное право собственности указанных лиц на объекты администрацией в установленном законом порядке не оспаривалось, однако, данные объекты незаконно постановлены к сносу, при этом вопросы о компенсации за изымаемые земельные участки, предоставление иных земельных участков, возмещение за сносимые торговые объекты органом местного самоуправления не рассматривался. Более того, данным предпринимателям администрацией незаконно отказано в предоставлении земельных участков под торговыми объектами в аренду или собственность.

По протесту прокурора N 7-39-2017 от 21.12.2017 разрешение на строительство автостанции администрацией решено не отменять, поскольку объект введен в эксплуатацию, однако администрация обязалась провести публичные слушания по вопросу изменений в Правила землепользования и застройки сельских поселений района.

Из материалов дела следует, что объект "Автостанция с магазином" по адресу: ул. Ленинградская, д. 2А в г. Сухиничи Калужской области (кадастровый номер 40:19:140217:150) площадью 144,2 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:19:140217:148 площадью 837 кв. м, введен в эксплуатацию 20.12.2017. При этом, ИП Рзаев Р.Г.о. является собственником как указанного объекта недвижимости, так и земельного участка под ним на основании договора купли-продажи земельного участка N 1 от 28.01.2019.

Градостроительный план земельного участка N RU 40511101 (для содержания и обслуживания мини-рынка, кадастровый номер 40:19:140217:61), утвержденный постановлением администрации N 296 от 04.04.2017 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области Рзаеву Рауфу Габил оглы" по протесту прокурора отменен постановлением администрации N 1308 от 19.12.2017.

По представлению прокурора разрешение на строительство крытого рынка от 21.04.2017 N 40-511-022-2017 отменено постановлением администрации N 29 от 18.01.2018.

Незаконность данного разрешения на строительство установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 06.08.2018 по делу N А23-2713/2018.

Тем не менее, предметом отдельного арбитражного разбирательства являются требования ИП Рзаева Р.Г.о. о признании его права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 40:19:142217:61 - крытый рынок площадью застройки 1 152 кв. м степенью готовности 30%.

В настоящее время строительство крытого рынка завершено.

Прокурор и привлеченные к участию в деле третьи лица также указывали, что согласно пунктам 4 - 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ расселение жилых домов, признанных аварийными и подлежащих к сносу, осуществляется за счет лица, заключившего с органом местного самоуправления договор развития застроенной территории.

Согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ орган местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, обязан предоставить указанному лицу земельные участки без торгов.

При этом, согласно публичной информации многоквартирный дом N 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой РФ) включен в федеральную программу переселения граждан из аварийного жилья на 2023 год, на его расселение выделены средства из федерального бюджета, определены порядок, сроки и размеры выплат собственникам жилья.

Таким образом, включив дополнительными соглашениями N 1 от 18.10.2018 и от 07.05.2019 в перечень объектов, подлежащих сносу согласно условиям договора о развитии, жилой дом по адресу: г. Сухиничи, ул. Ленинградская, д. 3, администрация ГП "Город Сухиничи" в нарушение статей 4, 15 Федерального Закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции" предоставила ИП Рзаеву Р.Г.о. незаконные конкурентные преимущества за счет средств федерального бюджета.

В случае реализации вышеуказанного дополнительного соглашения N 1 к договору о развитии ИП Рзаев Р.Г.о. без проведения торгов получит в собственность земельный участок с кадастровым номером 40:19:140217:154, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, обладающий повышенной экономической привлекательностью в силу своего расположения, а все связанные с этим расходы будут оплачены за счет средств федерального бюджета.

Вместе с тем, доказательств того, что при начальной цены аукциона учитывалось данное обстоятельство материалы дела не содержат.

Прокуратурой Сухиничского района 20.08.2020 в адрес главы администрации ГП "Город Сухиничи" вынесено предостережение о недопустимости нарушения закона в связи с тем, что многоквартирный дом N 3 по ул. Ленинградская г. Сухиничи одновременно включен в федеральную программу переселения граждан из аварийного жилья на 2023 год, по которой снос и расселение указанного дома будет проводиться за счет средств федерального бюджета. Более того, включение спорного жилого дома в договор о развитии может повлечь исключение дома из федеральной программы и, следовательно, нарушение прав собственников жилья.

Администрацией 05.10.2020 в материалы дела представлено заключенное дополнительное соглашение N 1 от 01.09.2020 к договору о развитии, которым стороны возложили на ИП Рзаева Р.Г.о. обязанность произвести возмещение собственникам квартир в многоквартирном доме N 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области за изымаемые квартиры в срок до 30.12.2021.

Данные денежные средства перечислены ответчиком, что подтверждается расписками (т. 14 л.д. 9, 12).

По мнению прокурора и третьих лиц, существование договора о развитии в редакции дополнительных соглашений к нему приведет к необоснованной, незаконной передаче в аренду, а позднее в собственность Рзаева Р.Г.о. без проведения обязательных установленных законом конкурсных процедур, дополнительного земельного участка, на котором расположен жилой дом, при сохранении цены договора неизменной, что создает преимущественное положение застройщика перед другими участниками рынка и нарушает права неопределенного круга лиц, т.к. предоставляет ему возможность без проведения обязательных установленных законом конкурсных процедур приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 40:19:140217:154, в данное время находящийся в муниципальной собственности, а также сократить расходы, связанные со сносом объектов других собственников.

Более того, прокуратурой Сухиничского района установлена незаконность Решения Городской думы от 04.08.2020 N 24, главе администрации ГП "Город Сухиничи" направлено представление о его отмене. Однако, постановлением администрации от 18.09.2020 N 229 утвержден проект планировки территории, вынесенный на публичные слушания вышеназванным Решением Городской думы от 04.08.2020 N 24.

В обоснование заявленных требований прокурор также сослался на противоречие пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ и необоснованность пункта 4.1.2 договора о развитии, согласно которому обязанность предоставить застройщику проект планировки застроенной территории возложена на администрацию.

Прокурором заявлено о признании недействительным договора аренды земельного участка N 13-22 от 17.01.2017 со ссылкой на его противоречие положениям статьи 46.1, пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ и статьи 39.6 ЗК РФ и несогласованности предмета договора аренды (участок состоит из двух сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 40:19:140217:148 и 40:19:140217:61).

При этом, для разрешения настоящего спора не могут иметь правового значения письмо администрации от 01.10.2018, а также характер тех целей, которыми руководствовалась администрация при принятии решения о развитии застроенной территории, поскольку для достижения данных целей законом предусмотрены иные правовые механизмы, а заключение договора о развитии застроенной территории в любом случае должно соответствовать требованиям действующего законодательства.

Более того, само по себе признание в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома N 3 по ул. Ленинградская в г. Сухиничи Калужской области в 2015 году и формальное представление соответствующих документов в материалы настоящего дела не могут свидетельствовать о том, что оспариваемые сделки заключены в соответствии с законодательством.

Ссылка ответчиков на правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в определении N 309-ЭС15-6950 от 17.06.2015, в рассматриваемом случае не может быть принята во внимание, как сформированная судом при рассмотрении дела с иными фактическими обстоятельствами.

С учетом изложенного, поскольку договор о развитии застроенной территории и дополнительные соглашения к нему нарушают, установленные законом запреты (в том числе по заключению дополнительных соглашений в обход установленной процедуры), а договор аренды заключен в противоречие положениям статьи 46.1, пункта 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ и статьи 39.6 ЗК РФ (в том числе с нарушение процедуры) то они являются ничтожными применительно к п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с чем, требования о применении последствия недействительности ничтожной сделки - возвратите индивидуальному предпринимателю Рзаеву Рауфу Габилу оглы денежных средств в размере 140 000 руб., уплаченных за право заключения договора, возврате индивидуальным предпринимателем Рзаевыс Рауфом Габилом оглы администрации городского поселения "Город Сухиничи" земельных участков общей площадью 3 687 кв.м. из категории земель населенных пунктов, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 40:19:140217:148 и 40:19:140217:61, находящиеся в аренде на основании договора от 17.01.2017 N 13-22, по акту приема-передачи подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о невозможности возврата спорного земельного участка в натуре без определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости, противоречие принципу единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов не имеет отношения к рассмотрению данного спора. Кроме того понесенные предпринимателем вследствие этого финансовые затраты подлежат учету (возмещению) не при применении двусторонней реституции (поскольку недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, и возврату подлежит имущество на момент совершения такой сделки), а в отдельном (самостоятельном) порядке - путем предъявления требований (в т.ч. в судебном порядке) о возврате неосновательного обогащения.

Ответчиками заявлен довод об истечении срока исковой давности со ссылками на то, что договор, заключенный по итогам проведения торгов является оспоримой сделкой, в связи с чем, необходимо применение п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как следует из пунктов 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

С учетом изложенного, оспариваемые заявителем сделки являются ничтожными.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд области пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае срок исковой давности не пропущен. Доводы жалобы предпринимателя в данной части отклоняются как основанные на неверном толковании вышеназванных норм материального права.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 24.06.2022 по делу N А23-5914/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

А.Г. Селивончик Л.А. Капустина