Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2022 г. N 15АП-18160/22 по делу N А32-10676/2020

город Ростов-на-Дону

24 декабря 2022 г.

дело N А32-10676/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.,

судей Сороки Я.Л., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 02.09.2022 по делу N А32-10676/2020 по иску ИП Сейтмамутова Руслана Раимовича к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик при участии третьего лица Кириленко Владимира Николаевича о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сейтмамутов Руслан Раимович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании недействительными пунктов 8.5 и 8.6 договора аренды земельного участка от 19.11.2018 N 4000022683 (с учетом соглашения от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между Кириленко В.Н. и Сейтмамутовым Р.Р.) и договора аренды земельного участка от 08.11.2018 N 4000022681, заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Сейтмамутовым Р.Р.

Исковые требования обоснованы тем, что пункты 8.5 и 8.6 договоров аренды, возлагающие на арендатора обязанность по оплате оставшегося периода аренды, противоречат действующему законодательству. Условия договоров, согласованные в названных пунктах, послужили основанием отказа администрации в предоставлении предпринимателю в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0412065:4 и 23:40:0412065:5.

Апелляционным постановлением от 18.01.2021 решение от 14.09.2020 отменено, в иске отказано.

Апелляционный суд мотивировал постановление тем, что указанная в пункте 8.5 договора денежная сумма не является арендной платой за период после передачи земельного участка в собственность арендатору, а является суммой компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Законодательством не запрещено согласование подобных условий сторонами договора. В данном случае спорная денежная сумма уплачивается со соглашению сторон не в связи с нарушением арендатором принятых на себя обязательств, а как компенсация того, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении договоров. Предусмотренная в пункте 8.5 денежная сумма, не относится к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств, а определена по воле сторон в качестве компенсации, связанной с рисками арендодателя, обусловленными досрочным прекращением договора (возможные убытки). Заключая договор и устанавливая срок его действия, арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора, а в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность. При этом выплата такой компенсации не обусловлена обязанностью арендодателя обосновать свои имущественные потери. Договор аренды подписан сторонами без замечаний и возражений. Все условия этого договора, включая условие о возможности одностороннего, досрочного расторжения по инициативе арендатора и уплаты при этом другой стороне определенной компенсации, не противоречат императивным нормам, установлены по соглашению сторон. Спорные договоры заключены по результатам аукционов, однако, с учетом спецификации отношений по аренде земельных участков, цели предоставления их для строительства объектов недвижимости, с учетом права собственника объектов недвижимости на приватизацию земельных участков на которых они расположены, данные условия договоров не могут быть признаны несправедливыми.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2021 по делу N А32-10676/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменяя судебные акты, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал в своем постановлении следующее. Нахождение земельного участка в границах округа санитарной охраны курорта, созданного до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность. Вывод о квалификации указанных в пунктах 8.5, 8.6 спорных договоров аренды денежных средств в качестве арендной платы, не основан на буквальном содержании названных условий, в том числе прямо предусматривающих уплату таких денежных средств после подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды. Обеспечивая предпринимателю судебную защиту посредством удовлетворения заявленного им иска, суд первой инстанции не оценил статус Сейтмамутова Р.Р. как арендатора земельного участка по договору от 19.11.2018, заключенному по результатам торгов с Кириленко В.Н., с учетом положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса, ограничивающих право победителя торгов уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Суд не принял во внимание отсутствие между предпринимателем и администрацией как заключенных договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0412065:4, 23:40:0412065:5, так и подписанных соглашений о досрочном расторжении договоров аренды данных участков от 08.11.2018, от 19.11.2018, именно с наличием которых спорные пункты связывают обязательство арендатора по внесению денежных средств. Из решения не усматривается, что судом предприняты исчерпывающие меры для толкования пунктов 8.5 и 8.6 спорных договоров аренды, на предмет обязательности, в силу требований законодательства Российской Федерации, заключения сторонами соглашения о досрочном расторжении данных договоров, в случае реализации арендатором, являющимся собственником зданий, сооружений, расположенных на арендуемых участках, права на приобретение таких земельных участков в собственность. Ссылаясь на отказ Сейтмамутову Р.Р. в реализации права собственника объектов недвижимого имущества на выкуп спорных земельных участков, гарантированного статьей 39.20 Земельного кодекса, содержащийся в письме администрации от 14.08.2019, суд первой инстанции не учел, что в указанном письме выражена позиция относительно только одного земельного участка (с кадастровым номером 23:40:0412065:5), являющего предметом договора аренды от 19.11.2018. Доказательства самостоятельного оспаривания соответствующего решения администрация, в том числе с учетом буквального содержания пунктов 8.5, 8.6 договора аренды от 19.11.2018, предусматривающего наличие соглашения сторон о досрочном расторжении договора, в материалах дела отсутствуют, равно, как и доказательства реализации предпринимателем права собственника объектов недвижимого имущества на выкуп земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:4, являющегося предметом договора аренды от 08.11.2018. Судом первой инстанции не обсуждался вопрос о расположении земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0412065:4, 23:40:0412065:5 в границах особо охраняемой природной территории, и наличии ограничений в их обороте в части допустимости приватизации названных участков. Принимая во внимание, что договоры аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018 заключены по результатам публичных торгов, и оспорены Сейтмамутовым Р.Р. лишь в части пунктов 8.5, 8.6, суд не применил разъяснения, сформулированные в пункте 100 постановления Пленума N 25, не вынес на обсуждение сторон вопрос о признании недействительной части сделки или сделки в целом. Кроме того, по смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, допущенные иные нарушения правил, установленных законом, влекут признания торгов недействительными и недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса. Судом первой инстанции не рассматривался вопрос о наличии нарушения правил, установленных законом, достаточных для признания торгов и заключенных по их результатам договоров аренды от 08.11.2018, от 19.11.2018, недействительными (по основаниям ничтожности), о влиянии условий, указанных в пунктах 8.5, 8.6 договоров, на определение цены (размера арендной платы) и круга лиц, принявших участие в торгах.

На новом рассмотрении решением суда от 02.09.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловала его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил изменить решение суда первой инстанции изменить, исключив из мотивировочной части следующие слова:

"Включение в спорные договоры аренды условия о праве арендатора на выкуп земельного участка и его обязанности в этой связи внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды (пункты 8.5 и 8.6 договоров), противоречит запрету приватизации земель курорта, а потому создало необоснованное представление у участников торгов о праве выкупа земельных участков.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.11.2018 N 4000022683 (с учетом соглашения от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между Кириленко В.Н. и Сейтмамутовым P.P.) и договор аренды земельного участка от 08.11.2018 N 4000022681, заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Сейтмамутовым P.P., являются недействительными (ничтожными) сделками, так как спорные земельные участки ограничены в обороте и включение в спорные договоры условия о последующем выкупе противоречит действующему законодательному урегулированию, и изначально ввело в заблуждение участников торгов.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договоров аренды, оснований для признания недействительными отдельных условий таких договоров как нарушающих права арендатора земельных участков не имеется."

В остальной части заявитель просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 2 сентября 2022 года по делу N АЗ2-10676/2020 оставить без изменения.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что из содержания 8.5 договоров не следует право на предоставление арендованного участка исключительно в собственность (право на выкуп земельного участка, как на это указывает суд первой инстанции). В данном пункте содержится дословная формулировка, закрепленная законодателем в Земельном кодексе Российской Федерации. ИП Сейтмамутов P.P., являясь победителем аукциона (единственный участник) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:4, и, приняв на себя права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5, был ознакомлен со всеми условиями названных договоров, что в совокупности доказывает осведомленность по содержанию договоров и подтверждает наличие заинтересованности названного лица в их заключении. Внесение арендной платы за оставшийся срок аренды при досрочном расторжении договора направлено на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирует интересы арендодателя при его исполнении. Судом первой инстанции неверно установлены обстоятельства, по результатам исследования которых суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договоров от 8 ноября 2018 года N 4000022681 и от 19 ноября 2018 года N 4000022683, поскольку наличие условия, предусматривающего возможность расторжения договора в случае предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не нарушает законодательство Российской Федерации, не является нарушением порядка проведения торгов и не вводит в заблуждение участников торгов. По мнению заявителя жалобы, суду первой инстанции надлежало отказать в удовлетворении исковых требований ИП Сейтмамутова P.P. по причине необоснованности заявленных требований и соответствия пунктов 8.5-8.6 договоров аренды от 8 ноября 2018 года N 4000022681 и от 19 ноября 2018 года N 4000022683 законодательству Российской Федерации и отсутствия прав у последнего по требованию об исключении данных пунктов из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5, в связи с недействительностью (ничтожностью) заключенного между истцом и Кириленко В.Н. соглашения от 9 апреля 2019 года о передаче прав и обязанностей арендатора.

Представитель ответчика Муцениекс А.Г., ходатайство которой об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) было удовлетворено судом, в назначенное время не подключился к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) не установлено.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили.

В судебном заседании 13 декабря 2022 года в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 20 декабря 2022 года.

После перерыва судебное заседание продолжено 20.12.2022 в отсутствие представителей сторон. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в пределах доводов жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией (арендодатель) и Сейтмамутовым Р.Р. (арендатор) был заключен договор от 08.11.2018 N 4000022681, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок (адрес: г. Геленджик, ул. Волнухина) с кадастровым номером 23:40:0412065:4 площадью 590 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора).

Указанный в пункте 1.1 договора участок считается переданным арендатору с момента подписания договора обеими сторонами без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.4); фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению (пункт 1.5).

Ежегодный размер арендной платы составляет 525 100 рублей и установлен с даты заключения договора (пункт 2.1).

Согласно пункту 7.2 срок действия договора 20 лет с даты его заключения.

Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 7.2 договора (пункт 8.1); договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункт 8.2).

В силу пункта 8.5 договора при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора.

Согласно пункту 8.6 денежные средства, указанные в пункте 8.5 договора, подлежат уплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами.

Между администрацией (арендодатель) и Кириленко В.Н. (арендатор) был заключен договор от 19.11.2018 N 4000022683, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок (адрес: г. Геленджик, ул. Волнухина), с кадастровым номером 23:40:0412065:5 площадью 588 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора).

Указанный в пункте 1.1 договора участок считается переданным арендатору с момента подписания договора обеими сторонами без каких-либо иных документов по его передаче (пункт 1.4); фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению (пункт 1.5).

Ежегодный размер арендной платы составляет 539 102 рубля и установлен с даты заключения договора (пункт 2.1).

Согласно пункту 7.2 срок действия договора 20 лет с даты его заключения.

Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 7.2 договора (пункт 8.1); договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон (пункт 8.2).

В силу пункта 8.5 договора при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках) на арендатора возлагается обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора.

Согласно пункту 8.6 денежные средства, указанные в пункте 8.5 договора, подлежат уплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами.

На основании соглашения о переуступке прав и обязанностей на право аренды земельного участка от 09.04.2019 права и обязанности Кириленко В.Н. (арендатор по договору аренды от 19.11.2018 N 4000022683) на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0412065:5 площадью 588 кв. м переданы предпринимателю. Срок аренды установлен до 19.11.2038.

Реализуя право собственника объектов недвижимого имущества, гарантированное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выкупе земельных участков.

В письме от 14.08.2019 N 110-15-12075/19-38.11 администрация заявителю отказала, сославшись на пункт 8.5 договора аренды от 19.11.2018 N 4000022683, указав, что при досрочном немотивированном (то есть при отсутствии вины арендодателя) расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды, что предпринимателем не выполнено.

Получив отказ уполномоченного органа в приватизации испрашиваемых земельных участков, предприниматель обратился в администрацию с заявлением о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 08.11.2018 N 4000022681 и от 19.11.2018 N 4000022683 путем исключения пунктов 8.5 и 8.6.

Письмом от 03.10.2019 N 110-15-14882/19-45-09 администрация отказала предпринимателю, указав, что оспариваемые условия договоров аренды, согласованные сторонами, не противоречат положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что пункты 8.5 и 8.6 договоров аренды от 08.11.2018 N 4000022681 и от 19.11.2018 N 4000022683 противоречат действующему законодательству и нарушают исключительное право предпринимателя, предоставленное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Придя к выводу об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Как видно из материалов дела, права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5 перешли к истцу на основании соглашения от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей на право аренды земельного участка, по которому Кириленко В.Н. передал истцу права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5 по договору аренды от 19.11.2018 N 4000022683.

При этом договор аренды от 19.11.2018 N 4000022683 был заключен администрацией и Кириленко В.Н. на основании аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков.

Таким образом, Кириленко В.Н. уступил истцу права и обязанности арендатора земельного участка, заключенного на торгах.

По состоянию на момент проведения торгов на право аренды и заключения договора аренды действовал пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в следующей редакции: "Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом".

Данная редакция статьи 448 ГК РФ была введена Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", который вступил в силу с 1 июня 2015 года (пункт 1 статьи 2 названного Федерального закона).

В настоящее время указанный запрет на передачу прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах в пункте 7 статьи 448 ГК РФ изложен в следующей редакции: "Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом".

Таким образом, на момент проведения торгов и заключения договора аренды 19.11.2018 положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ исключали возможность передачи прав и обязанностей стороны договора, заключенного по результатам торгов.

Права арендатора земельного участка по договору аренды от 19.11.2018, заключенному по результатам аукциона на право аренды земельного участка, не подлежали передаче арендатором в порядке перенайма.

Положение пункта 7 статьи 448 ГК РФ, запрещающее передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным по результатам торгов, является исключением из общей нормы пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, разрешающей такую передачу без согласия арендодателя.

Судом первой инстанции учтена правовая позиций, изложенная в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2021 по делу N А32-904/2021.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.03.2018 по делу N А53-21595/2017, от 29.05.2018 по делу N А32-29134/2017, от 28.08.2018 по делу N А53-36429/2017, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не имеют приоритета перед гражданским законодательством. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

Договор аренды N 2100006550 от 02.11.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:21:0202005:10 заключен по результатам торгов после введения в действия пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на уступку прав арендатора земельного участка.

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей от 11.12.2017 заключен с нарушением правил пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и порядка распоряжения публичными землями. На основании изложенного, данная сделка является недействительной (ничтожной), а соответственно, предприниматель пользовалась земельным участком незаконно, что лишает ее права претендовать на заключение договора аренды без проведения торгов.

Ссылка заявителя на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, подлежит отклонению апелляционным судом. Сведения о совершении действий, которыми администрация недобросовестно содействовала в получении спорного земельного участка в аренду, отсутствуют. Кроме того, вышеуказанные нормы не могут применяться к правоотношениям, связанным с распоряжением земельными участками, находящимися в публичной собственности, т.к. распорядительные действия в отношении данных земельных участков, несоответствующие требованиям норм действующего законодательства, априори будут нарушать права неограниченного круга лиц и отвечать признакам ничтожной сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)".

Аналогичный вывод о недействительности (ничтожности) договора уступки (перенайма) прав арендатора земельного участка из договора аренды, заключенного на торгах после 01.06.2015, был выражен и в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020 по делу N А32-1372/2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.05.2021.

Таким образом, соглашение от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенное между Кириленко В.Н. и истцом, является недействительной (ничтожной) сделкой, и права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5 к истцу не перешли.

Соответственно, истец, не став стороной договора аренды от 19.11.2018

N 4000022683 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5, не вправе оспаривать условия данного договора как нарушающие его права арендатора.

Статьей 39.16 Земельного кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, одним из которых (подпункт 6) является изъятие из оборота или ограничение в обороте земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом, федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничены в обороте, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ, Закон о приватизации) и статье 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ, Закон об охране окружающей среды).

Статьями 2, 6 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категории особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.

Границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, АрхипоОсиповка) установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494. В соответствии с пунктом 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебнооздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Признание распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 N 685-р утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р не повлекло прекращение у перечисленных курортов статуса особо охраняемой природной территории (природного объекта). Курорты Геленджикской группы не утратили статус курортов и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса), подлежат особой охране на основании Закона N 7-ФЗ. Нахождение земельного участка в границах округа санитарной охраны курорта, созданного до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность.

Апелляционный суд учитывает, что указанные обстоятельства не были отражены в аукционной документации. Более того, согласно примечания к извещению о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков по лотам 1-4, собственник объекта недвижимого имущества вправе обратиться за выкупом земельных участков с учетом выплаты денежных средств в размере, равном оставшемуся сроку действия договора аренды.

По смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, допущенные иные нарушения правил, установленных законом, влекут признания торгов недействительными и недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса.

С учетом изложенного, апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что включение в спорные договоры аренды условия о праве арендатора на выкуп земельного участка и его обязанности в этой связи внести денежные средства в размере, равном арендной плате за оставшийся срок аренды (пункты 8.5 и 8.6 договоров), противоречит запрету приватизации земель курорта, а потому создало необоснованное представление у участников торгов о праве выкупа земельных участков.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделаны законные и обоснованные выводы о том, что договор аренды земельного участка от 19.11.2018 N 4000022683 (с учетом соглашения от 09.04.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между Кириленко В.Н. и Сейтмамутовым Р.Р.) и договор аренды земельного участка от 08.11.2018 N 4000022681, заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и Сейтмамутовым Р.Р., являются недействительными (ничтожными) сделками, так как спорные земельные участки ограничены в обороте и включение в спорные договоры условия о последующем выкупе противоречит действующему законодательному урегулированию, и изначально ввело в заблуждение участников торгов.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договоров аренды, оснований для признания недействительными отдельных условий таких договоров как нарушающих права арендатора земельных участков не имеется.

Более того, как указывает истец, участие в аукционе и заключение договора аренды было целесообразным для предпринимателя только при таких условиях пунктов 8.5 и 8.6 договоров.

В связи с чем, вопреки доводам жалобы администрации, оснований для выводов о том, что из содержания 8.5 договоров не следует право на предоставление арендованного участка в собственность (право на выкуп земельного участка), у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы администрации о том, что суду первой инстанции надлежало отказать в удовлетворении исковых требований ИП Сейтмамутова P.P. по причине необоснованности заявленных требований и соответствия пунктов 8.5-8.6 договоров аренды от 8 ноября 2018 года N 4000022681 и от 19 ноября 2018 года N 4000022683 законодательству Российской Федерации и отсутствия прав у последнего по требованию об исключении данных пунктов из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412065:5, в связи с недействительностью (ничтожностью) заключенного между истцом и Кириленко В.Н. соглашения от 9 апреля 2019 года о передаче прав и обязанностей арендатора, не могут быть приняты судом в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, допущенные иные нарушения правил, установленных законом, влекут признания торгов недействительными и недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса. В данном случае земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0412065:4, 23:40:0412065:5 расположены в границах особо охраняемой природной территории и ограничены в их обороте.

Иные доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2022 по делу N А32-10676/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

Я.Л. Сорока П.В. Шапкин