Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2024 г. N 03АП-571/24 по делу N А33-20334/2022

г. Красноярск

23 апреля 2024 г.

Дело N А33-20334/2022

Резолютивная часть постановления объявлена "11" апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен "23" апреля 2024 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Инхиреевой М.Н.,

судей: Радзиховской В.В., Яковенко И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таракановой О.М.,

при участии:

от департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Белобородова И.Д., представителя по доверенности,

от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой": Поповой А.А., представителя по доверенности,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "20" декабря 2023 года по делу N А33-20334/2022,

УСТАНОВИЛ:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" (далее - ответчик; ООО "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой") о взыскании 5 213 276 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526, в том числе: 5 088 481 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.06.2022 и 124 795 руб. пени за период с 11.02.2021 по 20.06.2022.

Определением от 29.09.2022 судом принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526 в размере 6 394 133 руб. 86 коп. для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Судом первой инстанции в судебном заседании 28.02.2023 в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято уточнение встречных исковых требований, согласно которому ООО "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" просит взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска неосновательное обогащение по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526 в размере 6 767 501 руб. 90 коп.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от "20" декабря 2023 года по делу N А33-20334/2022 в удовлетворении иска департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказано. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" удовлетворён частично. Взыскано с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" 6 764 093 руб. 60 коп. неосновательного обогащения, 54 942 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" в остальной части отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился с апелляционной жалобой, в которой заявитель просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить требования департамента в полном объёме, в удовлетворении встречных требований отказать в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что в период действия договора аренды ответчиком производилась оплата арендных платежей за предоставленный земельный участок, при этом изменения и дополнения в указанный договор сторонами не инициированы, в соответствии с чем, по мнению апеллянта, у арендодателя отсутствуют основания в перерасчете размера арендных платежей за право пользование земельным участком в утвержденных границах, за исключением оснований, предусмотренных договором аренды. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы отмечает, что, согласно сведениям из ЕГРН, земельные участки под МКД не сформированы, многоквартирные дома находятся на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:302. При этом, как указывает апеллянт, если соответствующий земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 11.04.2023.

Таким образом, лица, участвующие в деле, и не явившиеся в судебное заседание, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судом установлено, что в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" поступил отзыв на апелляционную жалобу. Указанный отзыв был приобщён судом к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску изложил доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании изложил возражения на апелляционную жалобу, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 25.04.2016, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранных зон инженерных сетей электроснабжения, водоотведения, с кадастровым номером 24:50:04 00 056:302, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, (далее - участок), для использования в целях строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), без права изменения установленного целевого (разрешенного) использования участка, а так же продажи участка по частям, влекущее изменение целевого (разрешенного) использования, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 14576 кв.м., в том числе охранная зона инженерных сетей 1262 кв.м.

Земельный участок передается по акту приема-передачи в состоянии, изложенном в извещении о проведении торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованном в газете "Городские новости" от 23.03.2016 N 30 и размещенном на официальном с Российской Федерации и администрации города.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 05.05.2016 по 04.05.2023. В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 1 908 180 руб. 42 коп. в месяц.

Согласно пункту 3.2 договора первый платеж по настоящему договору начисляется с 05.05.2016 по 31.05.2016.

Из пункта 3.3 договора следует, что арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 1 661 963 руб. 59 коп. вносится в течение 30 дней со дня подписания договора.

В пункте 3.4 договора установлено, что расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.5 договора внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы.

Как указано в пункте 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет. Арендатор обязан в десятидневный срок после внесения арендной платы направить арендодателю копию платежного поручения (квитанции) с отметкой банка, подтверждающего перечисление арендной платы.

Исполнением обязательства по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы на счет, указанный в пункте 3.6 договора (пункт 3.7 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 настоящего договора.

Земельный участок передан по акту приема-передачи земельного участка, в котором датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование указано 05.05.2016.

Соглашением от 12.07.2022 N 1070 к договору установлено считать датой расторжения договора 21.06.2022.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец) обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" (далее - ответчик) с претензией от 21.06.2022 N 11905ги с требованием в срок до 20.07.2022 оплатить задолженность и пени.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился с иском к ООО "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" о взыскании 5 213 276 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526, в том числе 5 088 481 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.06.2022 и 124 795 руб. пени за период с 11.02.2021 по 20.06.2022.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что ООО "СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" на земельном участке с к.н. 24:50:0400056:302 путем привлечения денежных средств участников долевого строительства осуществлял строительство четырех многоквартирных домов:

Жилой дом N 1 строение N 1, жилой дом N 1 строение N 2, жилой дом N 1 строение N 3,жилой дом N 1 строение N 4.

Жилой дом N 1 строение N 1 введен в эксплуатацию 30.12.2020, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2020 N 24-308-142-2018. Застройщик полностью выполнил обязательства перед участниками долевого строительства по передаче жилых помещений участникам долевого строительства (подписаны все акты приема-передачи объектов долевого строительства). Жилому дому N 1 строение N 1 присвоен адрес: г. Красноярск, пер.Светлогорский, д. 16.

Жилой дом N 1 строение N 2 введен в эксплуатацию 30.12.2020, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 15.09.2021 N 24-308-184-2018. Жилому дому N 1 строение N 2 присвоен адрес: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 22.

Жилой дом N 1 строение N 3 введен в эксплуатацию 24.02.2022, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.02.2022 N 24-RU4308000-288-2020. Жилому дому N 1 строение N 3 присвоен адрес: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 24.

Жилой дом N 1 строение N 4 введен в эксплуатацию 09.06.2022, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 09.06.2022 N 24-RU24308000-223-2020. Жилому дому N 1 строение N 4 присвоен адрес: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 12а.

По мнению арендатора, земельные участки под указанными многоквартирными жилыми домами по пер. Светлогорский в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302 принадлежат на праве общей долевой собственности жильцам этого жилого дома, в связи с чем, департамент обязан производить расчет арендной платы с учетом использования ответчиком фактической площади земельного участка.

ООО "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" обратилось со встречным иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 767 501 руб. 90 коп. (с учетом уточнения). В материалы дела представлены выписки в отношении объектов, расположенных в пределах спорного земельного участка.

В подтверждение регистрации первого права собственности в каждом жилом доме в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости: - от 26.01.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:12915, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 16, кв. 47, площадью 40,4 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 7, 26.01.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 02.11.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13247, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 22, кв. 19, площадью 40,5 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 3, 02.11.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 16.03.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13524, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 24, кв. 35, площадью 82,7 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 7, 16.03.2022 зарегистрирована общая совместная собственность за физическими лицами;

- от 21.06.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13835, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 12а, кв. 7, площадью 33,3 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 1, 21.06.2022 зарегистрировано право собственности за физическим лицом.

Письмом от 15.09.2021 N 28/15/21 ООО СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений с заявлением об осуществлении перерасчета арендной платы в рамках договора аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526 с 26.01.2021, указав, что земельный участок под многоквартирным жилым домом N 16 по пер. Светлогорский в северо-западной части границы земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302 принадлежит на праве общей долевой собственности жильцам этого жилого дома.

Письмом от 30.05.2022 N 97/31/22 ООО СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" повторно обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений с заявлением о возврате денежных средств в размере 5 598 493 руб. 72 коп., как излишне уплаченных по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526, с учетом решения Арбитражного суда Красноярского края от 13.04.2022 по делу N А33- 31593/2021.

Письмом от 14.07.2022 N 199/14/22 ООО СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" обратилось к департаменту муниципального имущества и земельных отношений с заявлением об осуществлении перерасчета арендных платежей по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526 и возврате ООО "СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" излишне уплаченные денежных средств в размере 6 394 133 руб. 86 коп.

Письмом от 20.06.2022 N 11822ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал ООО СЗ СК "ЭкономЖилСтрой", что по данным департамента на дату обращения по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526 числится задолженность в размере 3 816 360 руб. 84 коп.

Письмом от 12.08.2022 N 15130ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указал ООО СЗ СК "ЭкономЖилСтрой", что основания для перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526 отсутствуют.

В материалы дела представлены договоры управления многоквартирными домами от 26.01.2021, подписанный между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 16 и ООО УК "Светлоград", от 07.07.2022 N СВ-12а-2, подписанный между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 12а и ООО УК "Светлоград", от 07.11.2021 N С-22, подписанный между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 22 и ООО УК "Светлоград" и от 24.02.2022 N СВ-24- 1, подписанный между ООО СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" и ООО УК "Светлоград", а также акты приема-передачи многоквартирных домов от 14.01.2021, от 16.09.2021, от 24.02.2022, от 09.06.2022.

В материалы дела представлены заключения инженера-геодезиста ООО "КБ" Поповым Романом Евгеньевичем от 01.04.2021 N 25, от 02.06.2022 N 69, от 02.06.2022 N 70.

Письмом от 24.03.2023 N 57 ООО "КБС-Проект" указало ООО "ЭкономЖилСтрой" в ответ на запрос от 01.02.2023 исх. N 01-113/01/23 о несоответствии суммы площадей условных участков под размещение строений NN 1-4 жилого дома N 1 по пер. Светлогорский площади всего земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302, что после выполнения проверочных расчетов баланса территорий каждого условного участка под строениями NN 1-4 жилого дома N 1 в проектной документации шифры 447-00-17/2-ПЗУ, 447-00-19-ГОУ в таблицах "Технико_экономические показатели земельного участка", было выявлено частичное задвоение объемов благоустройства в границах территорий строений NN 2 и 4 жилого дома N 1, из-за чего были допущены арифметические ошибки в итоговых площадях условных участков указанных жилых домов. При этом в графической части проектной документации шифры 447-00-17/1-ПЗУ, 447-00-17/2-ПЗУ, 447-00-19-ГОУ, 447-00-20-ПЗУ условные границы участков строений NN 1-4 жилого дома N 1 отображены верно и данные по объемам благоустройства, приведенные в ведомостях на соответствующих чертежах, также указаны верно. Внешние границы условных участков каждого строения соответствуют границам земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:302, внутренние - являются смежными между условно выделенными участками. Для устранения выявленных ошибок была выполнена корректировка.

В материалы дела также представлены подтверждения площади земельных участков, необходимых для эксплуатации много квартирных домов и передачи их управляющей организации (жилой дом N 16 по пер. Светлогорский - 3245 кв.м, жилой дом N 22 по пер. Светлогорский - 3 742 кв.м жилой дом N 24 по пер. Светлогорский - 2 345 кв.м, жилой дом N 12а по пер. Светлогорский - 5 244 кв.м) представлены схема планировочной территории, выкопировки проектной документации, сведения о внесении изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, требованиям части 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении, сведения о размещении указанной информации в системе ГИС ЖКХ, справки.

Судом первой инстанции установлено, что в подтверждение погашения сальдо по долгу и пени на начало периода и внесения арендных платежей в спорный период в материалы дела представлены копии платежных поручений от 22.01.2021 N 18, от 05.02.2021 N 46, от 05.02.2021 N 47, от 08.02.2021 N 48, от 08.02.2021 N 49, от 20.02.2021 N 76, от 17.03.2021 N 121, от 09.04.2021 N 161, от 26.03.2021 N 306, от 09.04.2021 N 161, от 26.05.2021 N 306, от 10.06.2021 N 344, от 09.07.2021 N 432, от 13.08.2021 N 512, от 10.09.2021 N 551, от 07.10.2021 N 638, от 11.11.2021 N 751, от 23.12.2021 N 905, от 25.01.2022 N 28, от 09.02.2022 N 59, от 11.03.2022 N 165.

Кроме того, установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.04.2022 по делу N А33-31593/2021 в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительная компания "Экономжилстрой" к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании отказа недействительным, об обязании произвести перерасчёт арендной платы было отказано.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, пришёл к выводу о том, что у общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка последовательно с 26.01.2021 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 16, с 02.11.2021 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 22, с 16.03.2022 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 24, с 21.06.2022 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 12а, ввиду чего имеются основания для частичного удовлетворения встречного искового заявления о взыскании с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска неосновательного обогащения и отказе в удовлетворении первоначального иска.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены данного судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, правоотношения сторон, возникшие из договора аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы за участок составляет 1 908 180 руб. 42 коп. в месяц.

Как указано в пункте 3.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет. Арендатор обязан в десятидневный срок после внесения арендной платы направить арендодателю копию платежного поручения (квитанции) с отметкой банка, подтверждающего перечисление арендной платы. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является дата поступления арендной платы на счет, указанный в пункте 3.6 договора (пункт 3.7 договора).

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 настоящего договора.

Соглашением от 12.07.2022 N 1070 к договору установлено считать датой расторжения договора 21.06.2022.

Судом установлено, что в период действия договора на указанном выше земельном участке были построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома (разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 15.09.2021 N 24-308-184-2018, от 30.12.2020 N 24-308-142-2018, от 24.02.2022 N 24-RU4308000-288-2020, от 09.06.2022 N 24-RU24308000-223-2020).

Обращаясь в суд первой инстанции со встречным иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, ООО "СЗ СК "ЭкономЖилСтрой" указало на прекращение обязательства по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, на которой располагаются многоквартирные дома с момента передачи помещений в указанных домах участникам долевого строительства.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, коллегия судей, оценив довод апеллянта о том, что при отсутствии сформированных земельных участков под возведённые на арендуемой площади многоквартирные дома и отсутствии соответствующих изменений в условиях договора аренды, земля под указанными домами продолжает находиться в собственности соответствующего публично-правового образования, вследствие чего обязанность арендатора по внесению арендой платы сохраняется, отклоняет настоящий довод как необоснованный в силу следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на предоставленном ему для строительства многоэтажных домов участке ответчик на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию N от 15.09.2021 N 24-308-184-2018, от 30.12.2020 N 24-308-142-2018, от 24.02.2022 N 24- RU4308000-288-2020, от 09.06.2022 N 24-RU24308000-223-2020 осуществил строительство четырех многоквартирных жилых домов (г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 16, д. 12а, д. 22, д. 24) и ввел их в эксплуатацию.

При этом, как было отмечено ранее, факт регистрации первого права собственности в каждом из жилых домов, построенных на участке с кадастровым номером 24:50:0400056:302 подтверждается следующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости:

- от 26.01.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:12915, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 16, кв. 47, площадью 40,4 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 7, 26.01.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 02.11.2021 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13247, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 22, кв. 19, площадью 40,5 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 3, 02.11.2021 зарегистрировано право собственности за физическим лицом;

- от 16.03.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13524, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 24, кв. 35, площадью 82,7 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 7, 16.03.2022 зарегистрирована общая совместная собственность за физическими лицами;

- от 21.06.2022 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 24:50:0400056:13835, расположенного по адресу: г. Красноярск, пер. Светлогорский, д. 12а, кв. 7, площадью 33,3 кв.м., назначение жилое, наименование: квартира, этаж N 1, 21.06.2022 зарегистрировано право собственности за физическим лицом.

С учётом приведённых обстоятельств, коллегия судей соглашается с мнением суда первой инстанции, справедливо указавшего на возникновение у собственников жилых помещений права владения и пользования земельным участком с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме и, как следствие, на прекращение для истца права пользования земельным участком под многоквартирным домом и обязанности внесения арендной платы по договору аренды земельного участка.

Таким образом, обязанность общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Строительная компания "ЭкономЖилСтрой" по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка последовательно прекратилась с 26.01.2021 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 16, с 02.11.2021 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 22, с 16.03.2022 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 24, с 21.06.2022 в отношении земельного участка под многоквартирным домом 12а.

Кроме того, судом установлено, что решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.04.2022 по делу N А33-31593/2021 в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительная компания "Экономжилстрой" к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о признании отказа недействительным, об обязании произвести перерасчёт арендной платы было отказано. На странице 6 указанного решения судом сделан вывод, что поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенном многоквартирном доме (26.01.2021), право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения общества соответствующей частью земельного участка также прекратилось. Таким образом, с даты прекращения права аренды общества на соответствующую часть земельного участка, прекратилась и обязанность оплачивать аренду. Следовательно, у арендатора имеется право на перерасчет размера арендной платы в отношении оставшейся части земельного участка. В удовлетворении требований отказано в связи с выбором заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как следует из положений статьи 1131 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

С момента регистрации первого права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у истца прекратилось, таким образом, прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за соответствующую часть земельного участка, расположенного под домом.

Исходя из того, что после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, построенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:302 ответчик по первоначальному иску продолжал вносить арендную плату за всю площадь земельного участка, несмотря на то, что не имел право распоряжаться той частью участка, которая была занята уже построенными и введенными в эксплуатацию многоквартирными домами, суд апелляционной инстанции полагает, что на стороне истца по первоначальному иску образовалось неосновательное обогащение.

Как установлено судом, общий размер переплаты со стороны ответчика по первоначальному иску в спорный период составил 6 767 501 руб. 86 коп. С учётом того, что общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик строительная компания "Экономжилстрой" не оспаривает сумму пени по первоначальному иску за период с 11.02.2021 по 26.05.2021 в размере 3 408 руб. 26 коп., суд апелляционной инстанции полагает обоснованным частичное удовлетворение требований ответчика по первоначальному иску в размере 6 764 093 руб. 60 коп.

При этом коллегия судей отклоняет довод апеллянта о невозможности возникновения у собственников жилых помещений права общей долевой собственности на земельный участок без формирования и государственного кадастрового учёта отдельных участков под каждым из многоквартирных домов в силу следующего.

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

При этом положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Исходя представленных в материалы дела документов, письма от 24.03.2023 N 57 ООО "КБС-Проект", схемы планировочной территории, выкопировки проектной документации, сведений о внесении изменений в проектную документацию, сведений о размещении указанной информации в системе ГИС ЖКХ, суд первой инстанции обоснованно отклонил возражения департамента относительно применяемой в расчёте площади.

С учётом фактических обстоятельств дела, коллегия судей разделяет вывод о том, что при установленной судом переплате по договору, требования истца по первоначальному иску о взыскании 5 213 276 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка от 10.05.2016 N 526, в том числе 5 088 481 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 20.06.2022 и 124 795 руб. пени за период с 11.02.2021 по 20.06.2022 удовлетворению не подлежат.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд первой инстанции ответчиком по первоначальному иску при обращении была оплачена государственная пошлина по платежному поручению от 16.09.2022 N 816 на сумму 54 971 руб.

По результатам рассмотрения настоящего дела, суд первой инстанции корректно рассчитал сумму подлежащих взысканию с истца по первоначальному иску судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 54 942 руб.

В апелляционной жалобе заявителем не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобождён от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "20" декабря 2023 года по делу N А33-20334/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

М.Н. Инхиреева

Судьи

В.В. Радзиховская И.В. Яковенко