|
01 февраля 2023 г.
|
Дело N А33-6075/2022
|
Резолютивная часть постановления объявлена "26" января 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен "01" февраля 2023 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барыкина М.Ю.,
судей: Бабенко А.Н., Юдина Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маланчик Д.Г.,
при участии в судебном заседании:
от службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: Манахова Н.В., представитель по доверенности от 09.01.2023 N 27, паспорт, диплом;
от общества с ограниченной ответственностью "Наш дом": Умникова С.Н., представитель по доверенности от 18.03.2022, паспорт, диплом.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Наш дом" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11.10.2022 по делу N А33-6075/2022,
УСТАНОВИЛ:
служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее также - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Наш дом" (далее также - общество) о приостановлении осуществления деятельности, связанной с привлечением денежный средств участников долевого строительства, в отношении объекта "Десятиэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, со встроенными нежилыми помещениями, по адресу: Красноярский край, Березовский район, пгт. Березовка" сроком на 6 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.
Решением суда от 11.10.2022 требования заявителя удовлетворены.
Арбитражный суд Красноярского края приостановил на 6 месяцев осуществление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объекта "Десятиэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, со встроенными нежилыми помещениями, по адресу: Красноярский край, Березовский район, пгт. Березовка", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:04:6101011:1968, расположенный по строительному адресу: Красноярский край, Березовский район, п. Березовка, за домом N 56 по ул. Полевая.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на необоснованность выводов суда первой инстанции и наличие достаточных оснований для отказа службе в удовлетворении требований.
Отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представлен.
Представитель общества в судебном заседании поддержал апелляционную жалобу и просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить. Представитель заявителя просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Третий арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), оценив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм процессуального права и материального права, установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Наш дом" осуществляет строительство объекта - "Десятиэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, со встроенными нежилыми помещениями, по адресу: Красноярский край, Березовский район, пгт. Березовка" (далее также - объект).
Наличие у общества статуса застройщика подтверждается наличием: разрешения на строительство от 28.12.2017 N RU24504101-282-2017, выданного администрацией п. Березовка Березовского района Красноярского края (срок действия продлен до 01.02.2023 на основании разрешения на строительство N24-RU24504101-365-2021); договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 02.02.2012 N 10 (зарегистрирован 15.08.2012); договора передачи права и обязанностей арендатора от 07.08.2013 (зарегистрирован 22.08.2013); договора передачи права и обязанностей арендатора от 17.08.2016 (зарегистрирован 05.09.2016).
В отношении общества, как застройщика, службой была выявлена следующая совокупность обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении Федерально закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов (далее также - Закон N 214-ФЗ):
В соответствии с проектной декларацией N 24-000507 (размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (далее также - ЕИСЖС) от 02.09.2018) в разделе "О примерном графике реализации проекта строительства, предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства в отношении вышеуказанного объекта - 1 квартал 2019 года (получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости).
Вместе с тем, согласно данным проектной декларации N 24-000507 от 02.09.2018 и по данным представленных актов о строительной готовности фактическая готовность объекта составляет по состоянию на 31.07.2020 - 33,10 %, на 08.10.2020 - 43,02 %, на 26.02.2021 - 64,16 %, на 21.06.2021 - 77,10 %, на 08.11.2021 - 80,58 %, на 31.01.2022 - 87,10 %, на 28.02.2022 - 88,60 %, на 15.04.2022 - 91 %, на 19.09.2022 - 96,52 % (завершено устройство фундамента, выполнены кирпичные стены, внутренние стены, перегородки, перекрытия, лестничные марши и площадки, выполнены работы по оштукатуриванию, лифты, внутриплощадочные сети и пр.).
В соответствии с информацией из сервиса "Проверка новостроек", размещенного в открытом доступе в ЕИСЖС, обществом плановый срок строительства увеличен на 12 кварталов (срок окончания строительства в первой версии проектной декларации - 1 квартал 2019 года, в текущей версии проектной декларации - 1 квартал 2022 года). Также на 1 год 9 месяцев увеличен срок передачи квартир граждан - участникам долевого строительства (первоначальная дата передачи квартир - 01.06.2020, планируемая дата передачи квартир дольщикам - 31.03.2022).
При этом согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве по состоянию на 18.02.2022 в отношении объекта в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи по земельному участку с кадастровым номером 24:04:6101011:1968 в отношении 43 зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.
Согласно представленной обществом отчетности за 3 квартал 2021 года общее количество договоров участия в долевом строительстве, заключенных и действующих на последнюю календарную дату отчетного периода, - 25 в отношении 30 жилых помещений, общая сумма обязательств по договорам - 94,615 млн. рублей.
Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности завершения обществом строительства указанного объекта, передачи его участникам долевого строительства в срок, а также о наличии неисполненных обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Служба на регулярной основе проводит мониторинг по раскрытию информации, предусмотренной Законом N 214-ФЗ, размещение которой в личных кабинетах на сайте ЕИСЖС является обязанностью застройщиков, в частности отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, внесение изменений в проектные декларации.
Директор общества был привлечен к административной ответственности на основании постановления от 19.05.2021 N 57-СД/21 по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее также - КоАП РФ) за то, что отчетность застройщика за 3 квартал 2020 года была представлена в службу 03.11.2020, то есть с нарушением установленного срока. В составе отчетности не была представлена справка, содержащая информацию о целях расходования денежных средств со ссылками на пункты части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ.
Постановлением службы от 04.08.2021 N 135-СД/21 общество было привлечено к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 КоАП РФ в связи с тем, что им была предоставлена отчетность за 4 квартал 2020 года, содержащая недостоверные сведения в графах 9.4, 10.3, 13.4, 13.8, 13.9, 12.4 отчетности.
Постановлением от 15.09.2021 N 159-СД/21 заместитель директора общества по общим вопросам был привлечен к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 КоАП РФ по факту предоставления отчетности за 1 квартал 2021 года, содержащей недостоверные сведения в графах 10.3, 13.4, 13.8, 13.9, 9.4 отчетности.
Постановлением от 17.11.2021 N 219-СД/21 заместитель директора общества по общим вопросам был привлечен к административной ответственности по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ в связи с тем, что: в проектной декларации от 05.08.2021 N 24-000507, размещенной на сайте ЕИСЖС в сети "Интернет", не указана информация о физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с обществом; в проектной декларации общества отражены значения чистой прибыли, дебиторской задолженности и кредиторской задолженности в соответствии с данными бухгалтерского баланса за 3 квартал 2020 года, а не за 2 квартал 2021 года; в проектной декларации по объекту указана неактуальная информация о сроке действия технических условий о планируемом подключении к сетям инженерно-технического обеспечения по электроснабжению. При этом в проектной декларации отсутствует информация об осуществлении присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения и о подписании акта выполненных работ.
Постановлением от 17.11.2021 N 220-СД/21 заместитель директора общества по общим вопросам был привлечен к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 КоАП РФ за то, что отчетность за 2 квартал 2021 года представлена с нарушением установленного срока. Значение норматива целевого использования средств не отвечает допустимому значению 1. Согласно данным Раздела III "Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости и деятельности застройщика" отчетности за 2 квартал 2021 года норматив соответствует значению 1,2.
Таким образом, общество имеет неисполненные обязательства перед участниками долевого строительства, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию нарушен, его строительство осуществляется крайне медленными темпами, что свидетельствует о невозможности передачи объекта участникам долевого строительства в срок. При этом согласно материалам дела у общества имеются действующие договоры участия в долевом строительстве и самостоятельные части в составе объектов недвижимости, в отношении которых общество может заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать денежные средства участников долевого строительства.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения службы в суд.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения норм материального права и норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствие оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
На основании части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 15 статьи 23 Закона N 214-ФЗ определено, что контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей; застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.
Согласно части 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.
По пункту 3.2 Положения о службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, утвержденного постановлением Правительства Красноярского края от 03.04.2012 N 143-п, к компетенции службы относится осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включая обращение в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, или с заявлением о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 1 и части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее также - ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Формы и порядок предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, утверждены Приказом Минстроя России от 12.10.2018 N 656/пр.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что в отношении объекта зарегистрированы 43 договора участия в долевом строительстве, обязательства по которым не исполнены. Кроме того, имеются помещения, в отношении которых общество может заключить такие договоры. В частности, по условиям договора N 3/17 от 03.10.2018 участия в долевом строительстве, зарегистрированного Росреестром 21.11.2018 N 24:04:6101011:1968-24/095/2018-6, объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи - не позднее 01.06.2020 (срок ввода в эксплуатацию - 1 квартал 2020 года). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства - 01.06.2020 указан обществом в проектной декларации N 24-000507 (в редакциях от 07.02.2022, 31.05.2022, 15.06.2022) и отчетности за 3 квартал 2021 года. Однако до настоящего времени объект не введен обществом в эксплуатацию и не передан участникам долевого строительства.
Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что обществом не исполняется обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления установленного для передачи объекта срока. При этом указанные требования
