Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2023 г. N 18АП-157/23 по делу N А76-41546/2021

г. Челябинск

13 февраля 2023 г.

Дело N А76-41546/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2022 по делу N А76-41546/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Промарматура" - Семенихина Анна Сергеевна (доверенность от 04.02.2021, срок действия до 04.02.2026, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представитель Администрации не явился.

С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Администрации.

Общество с ограниченной ответственностью "Промарматура" (далее - заявитель, ООО "Промарматура", общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Миасского городского округа Челябинской области (далее - административный орган, Администрация), в котором просит:

- признать незаконным отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка, на новый срок, расположенного по адресу: адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, с кадастровым номером 74:34:0807009:40, выраженный в письме от 24.08.2021 за N 3486/1.6;

- возложить на Администрацию обязанность возобновить рассмотрение заявления ООО "Промарматура" от 14.07.2021 о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, с кадастровым номером 74:34:0807009:40, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, площадью застройки: 589 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства: 10%, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, Кадастровый номер 74:34:0807009:146 (с учетом принятых судом уточнений предмета заявленных требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 24.11.2022 (резолютивная часть от 17.11.2022) требования удовлетворены: суд признать незаконным решение, выраженное в письме Администрации N 3486/1.6 от 24.08.2021; обязал Администрацию в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу повторно рассмотреть заявление общества от 14.07.2021 вх. N 15196 в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом выводов суда по настоящему делу.

С вынесенным решением не согласился административный орган, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Податель жалобы указал, что земельным законодательством Российской Федерации не предусмотрено такого основания и порядка, как предоставление земельного участка неограниченного количества раз в аренду без проведения торгов (на льготном основании), для целей завершения строительства, к тому же, на основании выданного разрешения на строительство, как отражено в оспариваемом, судебном акте. Считает, что разрешение на строительство не является документом, подтверждающим возникновение прав на объект незавершенного строительства или возникновение обстоятельств для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости, напротив, при принятии решения о представлении земельного участка в аренду для завершения строительства, орган местного самоуправления, прежде всего, должен руководствоваться теми обстоятельствами, которые подтверждают факт возникновения прав на объект недвижимости и возникновение обстоятельств относительно государственного кадастрового учета объекта недвижимости, а не факт выдачи различных по себе разрешений на строительство.

Также апеллянт ссылается на то, что Администрацией было издано постановление от 22.06.2015 N 3808 о предоставлении обществу в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:40, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, то есть для завершения строительства не конкретного объекта, а для завершения всего строительства, планируемого на спорном земельном участке, как это предусматривают положения земельного законодательства.

В судебном заседании представитель заявителя возражала относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить в силе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.08.2010 Администрацией обществу "Промарматура" выдано разрешение на строительство N RU74308000-137 объекта капитального строительства: "Завод элементов трубопроводов. I очередь строительства" (АБК - Стр. объем 2349 куб. м. Общая площадь здания 645,6 кв. м; трансформаторная подстанция 10/0,4 кВ; ограждение 400 п. м). В дальнейшем действие разрешения на строительство продлевалось до 30.07.2014 (т. 1, л.д. 44).

Строительство осуществляется в соответствии с проектной документацией "Завод элементов трубопроводов", шифр 2009-ГП, разработанной в 2009 году для ООО "Промарматура" ООО "Строительная компания - 2000" (извлечения - т. 2, л.д. 49)

Из справки ОГУП "ОблЦТИ" по Челябинской области от 04.02.2014 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, на дату 03.02.2014 расположен объект - подстанция трансформаторная комплексного типа 2КТПТ9п0-400/10/0,4 (т. 1, л.д. 45).

26.02.2014 между Администрацией и ООО "Промарматура" заключен договор аренды земельного участка для строительства N 7126 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, кадастровый номер 74:34:0807009:40, сроком с 03.02.2014 по 30.07.2014; земельный участок передан ООО "Промарматура" по акту приемки-передачи от 26.02.2014 (т. 1, л.д. 24-26).

Постановлением Администрации от 31.07.2014 N 4731 ООО "Промарматура" продлен срок аренды земельного участка по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, кадастровый 74:34:0807009:40, до 30.05.2015 (т. 1, л.д. 29).

06.08.2014 между Администрацией и ООО "Промарматура" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 7126 от 26.02.2014, согласно условиям которого срок аренды участка устанавливается с 31.07.2014 по 30.05.2015 (т. 1, л.д. 30).

Постановлением Администрации от 18.02.2015 N 1083 в разрешение на строительство N RU74308000-137 от 10.08.2010 внесены изменения в части характеристик объекта, на которое выдано соответствующее разрешение на строительство, согласно которым разрешение на строительство выдано ООО "Промарматура" в отношении объекта: "Завод элементов трубопроводов. 1 очередь строительства - Трансформаторная подстанция 10/04 кВ (одноэтажная, общая площадь 15, 6 кв. м, площадь застройки 18, 5 кв. м, строительный объем - 40, 8 кв. м). 2 очередь строительства - АКБ (двухэтажное, общая площадь 645,6 кв. м, площадь застройки 256,4 кв. м, строительный объем 2349,0 куб. м); ограждение 150 п. м" (т. 1, л.д. 47).

Постановлением Администрации от 07.04.2015 N 2121 продлен срок действия разрешения на строительство N RU74308000-137 от 10.08.2010 до 30.03.2016 (т. 1, л.д. 49).

Постановлением Администрации от 20.02.2015 N 1114 утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74308000-750 объекта капитального строительства "Завод элементов трубопроводов. I очередь строительства (Трансформаторная подстанция 10/0,4 кВ)" (т. 1, л.д. 46, 48).

05.03.2015 Администрацией выдано ООО "Промарматура" разрешение на строительство N RU74308000-56 в отношении объекта капитального строительства "Холодный склад (одноэтажный, общая площадь 540,0 кв. м, площадь застройки 588,0 кв. м, строительный объем 3240,0 куб. м", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807009:40, сроком действия до 30.12.2015 (т. 1, л.д. 89).

22.06.2015 Администрацией издано Постановление N 3808 о предоставлении ООО "Промарматура" в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:40 в г. Миассе, Тургоякское шоссе в Северной части, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (т. 1, л.д. 33).

30.06.2015 между Администрацией и ООО "Промарматура" заключен договор аренды N 7454 земельного участка по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, кадастровый номер 74:34:0807009:40, сроком с 22.06.2015 по 22.06.2018; земельный участок передан ООО "Промарматура" по акту приемки-передачи от 30.06.2015 (т. 1, л.д. 34-37).

06.07.2020 ООО "Промарматура" обратилось в Администрацию Миасского городского округа Челябинской области с заявлением о предоставлении земельного участка по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, кадастровый 74:34:0807009:40, в аренду сроком на 49 лет (вх. N 11739 от 08.07.2020) (т. 1, л.д. 40).

06.10.2020 ООО "Промарматура" в дополнении к указанному заявлению представило в Администрацию письменные пояснения (вх N . 18588), в которых раскрыло фактические обстоятельства пользования испрашиваемым земельным участком (т. 1, л.д. 41).

Письмом Администрации от 22.12.2020 N 4774/1.6 указано на то, что ранее земельный участок с кадастровым номером 74:34:0807009:40 уже предоставлялся Администрации без проведения торгов для завершения строительства и право на однократное получение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов было реализовано. ООО "Промарматура" предложено представить правоустанавливающие документы, на нежилое здание - Трансформаторная подстанция 10/0,4 кВ, площадью 15,6 кв. м, кадастровый номер 74:34:0807009:135, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части. Администрацией также было указано, что при проведении осмотра земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:40 установлено, что на земельном участке расположен объект, по формам напоминающий объект незавершенного строительства, два металлических сооружения, объект, по форме напоминающий трансформаторную подстанцию, строительные материалы; один из объектов незавершенного строительства на земельном участке отсутствует, в связи с чем ООО "Промарматура" следует обратиться в Управление Росреестра по Челябинской области о снятии объекта незавершенного строительства с кадастрового учета (т. 1, л.д. 42-43).

05.07.2021 Управлением Росреестра по Челябинской области было зарегистрировано право собственности ООО "Промарматура" на нежилое здание - трансформаторная подстанция 10/0,4 кВ, площадью 15,6 кв. м, кадастровый номер 74:34:0807009:135, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части.

Также в собственности ООО "Промарматура" находятся расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, объекты незавершенного строительства:

- общей площадью застройки 264,6 кв. м, степень готовности объекта 25%, инвентаризационный номер: 20945, условный номер: 74-74-34/046/2011-438, о чем в ЕРГН 10.05.2011 сделана запись регистрации 74-74-34/046/2011-438 (т. 1, л.д. 52);

- общей площадью застройки 589 кв. м, степень готовности объекта 10%, кадастровый номер 74:34:0807009:146, о чем в ЕРГН 16.11.2015 сделана запись регистрации N 74-74/034-74/034/600/2015-1812/1 (т. 1, л.д. 53).

14.07.2021 ООО "Промарматура" обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части сроком на 49 лет (вх. N 15196) (т. 1, л.д. 54), в ответ на которое письмом N 3486/1.6 от 24.08.2021 Администрация отказала обществу в продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка, ссылаясь на то, что ранее спорный земельный участок уже предоставлялся обществу для целей завершения строительства, также указав, что в ходе осмотра земельного участка установлено, что один из объектов незавершенного строительства на земельном участке отсутствует (т. 1, л.д. 55-56).

Из акта обследования земельного участка от 24.08.2021, составленного должностными лицами Администрации, следует, что на спорном земельном участке: границы земельного участка на местности частично обозначены забором; на земельном участке расположены два объекта, по формам напоминающим объекты незавершенного строительства, деревянное сооружение, трансформаторная подстанция, строительные материалы; земельный участок частично покрыт сорной растительностью, зелеными насаждениями и частично используется по целевому назначению (т. 1, л.д. 106-110).

Из градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, площадью 98000 кв. м, от 20.04.2022 N РФ7420800020225556 следует, что в границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства и нежилое здание, проект планировки не утвержден, земельный участок относится к территориальной зоне Г- промышленной зоне, максимальный процент застройки земельного участка - 60%; ограничений на использование земельного участка не установлено (т. 1, л.д. 125-130).

Из акта обследования земельного участка от 30.06.2022, составленного должностными лицами Администрации, следует, что на спорном земельном участке: границы земельного участка на местности не обозначены; на земельном участке расположены два объекта, по формам напоминающим объекты незавершенного строительства, металлический трейлер, деревянное сооружение, металлические материалы, деревянные поддоны, часть деревяснного и металлического забора, трансформаторная подстанция; земельный участок частично покрыт сорной и древесно-кустарниковой растительностью, частично находится в охранной зоне линии электропередач и частично используется по целевому назначению (т. 2, л.д. 3-9).

Не согласившись с решением Администрации, изложенном в письме N 3486/1.6 от 24.08.2021, общество обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенный вывод содержится в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Как следует из обстоятельств настоящего дела, обществом на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по адресу: Челябинская область, город Миасс, Тургоякское шоссе в Северной части, в соответствии с проектной документацией "Завод элементов трубопроводов", шифр 2009-ГП, разработанной в 2009 году для ООО "Промарматура" ООО "Строительная компания - 2000" (извлечения - т. 2, л.д. 49), осуществлялось строительства комплекса зданий и сооружений, входящих в состав "Завода элементов трубопроводов".

Из материалов дела следует, что Администрацией обществу "Промарматура" в рамках административного регулирования процесса строительства "Завода элементов трубопроводов" были выданы следующие разрешения на строительство (последние актуализированные действующие редакции) в отношении объектов капитального строительства, расположенных на спорном земельном участке:

- разрешение на строительство N RU74308000-137 от 10.08.2010 (с учетом последующих изменений и продление сроков действия) в отношении объекта: "Завод элементов трубопроводов. 1 очередь строительства - Трансформаторная подстанция 10/04 кВ (одноэтажная, общая площадь 15, 6 кв. м, площадь застройки 18, 5 кв. м, строительный объем - 40, 8 кв. м). 2 очередь строительства - АКБ (двухэтажное, общая площадь 645,6 кв. м, площадь застройки 256,4 кв. м, строительный объем 2349,0 куб. м); ограждение 150 п. м" сроком действия до 30.03.2016;

- разрешение на строительство N RU74308000-56 от 05.03.2015 в отношении объекта капитального строительства "Холодный склад (одноэтажный, общая площадь 540,0 кв. м, площадь застройки 588,0 кв. м, строительный объем 3240,0 куб. м", сроком действия до 30.12.2015.

Из условий договора аренды N 7454 от 30.06.2015, заключенного между Администрацией и ООО "Промарматура" (т. 1, л.д. 34-37) напрямую не следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:34:0807009:40 по указанному договору был предоставлен для целей завершения строительства всего объекта "Завод элементов трубопроводов" в соответствии с его проектной документацией.

При этом из текста постановления Администрации от 22.06.2015 N 3808 (т. 1, л.д. 91) следует, что договор аренды N 7454 от 30.06.2015 заключен с целью завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, строящегося на основании разрешения на строительство N RU74308000-137 от 10.08.2010.

При этом в указанном постановлении упоминание о разрешение на строительство N RU74308000-56 от 05.03.2015 отсутствует.

Аналогично, из правовой позиции Администрации по делу, отраженной в отзыве на заявление и озвученной представителем административного органа в судебных заседаниях, также следует, что Администрация рассматривает договор аренды N 7454 от 30.06.2015 как договор о завершении строительства объекта капитального строительства, строительство которого предусмотрено разрешением на строительство N RU74308000-137 от 10.08.2010 (т. 1, л.д. 64, оборот).

Поскольку Администрацией в отношении ООО "Промарматура" было выдано два различных разрешения на строительство в отношении различных объектов, предполагаемых к размещению на спорном земельном участке (N RU74308000-137 от 10.08.2010 в отношении объекта: "Завод элементов трубопроводов. 1 очередь строительства - Трансформаторная подстанция 10/04 кВ (одноэтажная, общая площадь 15, 6 кв. м, площадь застройки 18, 5 кв. м, строительный объем - 40, 8 кв. м). 2 очередь строительства - АКБ (двухэтажное, общая площадь 645,6 кв. м, площадь застройки 256,4 кв. м, строительный объем 2349,0 куб. м); ограждение 150 п. м" и N RU74308000-56 от 05.03.2015 в отношении объекта капитального строительства "Холодный склад (одноэтажный, общая площадь 540,0 кв. м, площадь застройки 588,0 кв. м, строительный объем 3240,0 куб. м", при этом из условий договора аренды N 7454 от 30.06.2015, постановления Администрации от 22.06.2015 N 3808 и правовой позиции Администрации по делу следует, что указанный договор был заключен в отношении объектов, которые должны быть построены лишь на основании разрешения на строительство N RU74308000-137 от 10.08.2010, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что административный орган в противоречии с требованиями статей 65, 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что ООО "Промарматура" в рассматриваемой ситуации было реализовано право на получение однократно земельного участка для завершения строительства в льготном порядке в отношении объекта капитального строительства, который должен быть построен на основании разрешения на строительство N RU74308000-56 от 05.03.2015.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что отказ Администрации в продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства порождает правовую неопределенность в отношении расположенного на таком земельном участке объекта, не законченного строительством, при этом возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, нарушает баланс публичных и частных интересов.

Также суд первой инстанции верно отметил, что в заявлении общества от 14.07.2021 вх. N 15196 (т. 1, л.д. 101) прямо указывается на то, что ООО "Промарматура" испрашивает земельный участок для завершения строительства объектов, строящихся как на основании разрешения на строительство N RU74308000-137 от 10.08.2010, так и на основании разрешения на строительство N RU74308000-56 от 05.03.2015.

Указанное обстоятельство не было изучено и оценено административным органом при вынесении оспариваемого решения.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что административный орган при вынесении оспариваемого решения отнесся к представленному заявлению формально, не изучил все фактические обстоятельства строительства "Завода элементов трубопроводов" на основании проектной документации, не определил место и роль каждого из объектов капитального строительства в составе проекта "Завода элементов трубопроводов", не рассмотрел вопрос в отношении предоставления земельного участка для завершения строительства объекта, возводимого на основании разрешения на строительство N RU74308000-56 от 05.03.2015.

Административный орган также не оценил то обстоятельство, что в рассматриваемом случае ООО "Промарматура" строит единый производственный комплекс "Завод элементов трубопроводов", а не отдельные здания и сооружения.

Это не позволило административному органу рассмотреть заявление общества от 14.07.2021 вх. N 15196 по существу и в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Также суд первой инстанции обоснованно отметил, что изложенный в оспариваемом решении вывод Администрации о том, что один из объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке отсутствует, является некорректно сформулированным и не имеет юридического значения в силу следующего: из текста оспариваемого решения, актов осмотра земельного участка от 24.08.2021, от 30.06.2022 невозможно установить, о каком объекте незавершенного строительства идет речь. В судебных заседаниях представитель Администрации так и не смогла предметно ответить на данный вопрос. Из материалов дела также невозможно сделать какой-либо однозначный вывод, о каком объекте идет речь.

Более того, из материалов дел и в т.ч. фотоматериалов осмотра спорного земельного участка и спутниковых снимков данного земельного участка (т. 2, л.д. 50-58) следует, что на спорном земельном участке расположены:

- нежилое здание - подстанция трансформаторная комплексного типа 2КТПТ9п0-400/10/0,4, кадастровый номер 74:34:0807009:135 (строительство завершено, введена в эксплуатацию);

- объект незавершенного строительства общей площадью застройки 264,6 кв. м, степень готовности объекта 25%, кадастровый номер 74:34:0807007:76 (по рабочему проекту "Здание АКБ с проходной "Завода элементов трубопровода");

- объект незавершенного строительства общей площадью застройки 589 кв. м, степень готовности объекта 10%, кадастровый номер 74:34:0807009:146 (по рабочему проекту "Здание АКБ производственного корпуса, Холодный склад, Производственный корпус").

При этом довод Администрации о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нем объектов капитального строительства не может быть оценен судом как отсутствующий в оспариваемом решении и основанный на предположении, поскольку соответствующий вывод может быть сделан только после окончания строительства всего производственного комплекса "Завода элементов трубопроводов".

Также судом первой инстанции верно учтено, что общество заявило при рассмотрении дела о представило в материалы дела договор инвестирования и доказательства наличие финансовой возможности продолжения строительства (т. 2, л.д. 70-72, 74-76), а Администрация до настоящего момента не обращалась в суд с требованием об изъятии расположенных нас спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, здания, принадлежащих ООО "Промарматура" на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.

При этом, какие-либо иные основания для принятия оспариваемого отказа Комитетом не заявлены, материалами дела их наличие не подтверждено, при этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для принятия решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как верно указал суд первой инстанции, что применительно к обстоятельствам вынесения оспариваемого отказа не имеет юридического значения факт истечения срока действия разрешений на строительство, выданных ООО "Промарматура" в отношении спорного земельного участка, на дату вынесения оспариваемого отказа, поскольку заявитель не лишен правовой возможности обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для продления действия указанного разрешения на строительство.

Данные выводы соответствуют правовому подходу, приведенному в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2022 N 308-ЭС22-3699.

Принимая во внимание наличие права общества на получение в аренду земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, без проведения торгов на срок, превышающий 3 года, непринятие уполномоченным органом соответствующего решения о предоставлении участка, учитывая невозможность завершения строительства в указанный период в отсутствие заключенного договора, при разрешении спора суд первой инстанции пришел к обоснованными выводам о противоречии закону решения об отказе в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:40, оформленного письмом от 24.08.2021 за N 3486/1.6, нарушении указанным решением прав общества, и об отсутствии оснований для изъятия не завершенного строительством объекта.

В качестве способа восстановления нарушенного права предприниматель просил суд устранить допущенные нарушения своих прав и законных интересов путем возложения на Администрацию обязанности возобновить рассмотрение заявления ООО "Промарматура" от 14.07.2021 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807009:40, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

В силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения органов местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности надлежит обязать Администрацию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления общества от 14.07.2021 вх. N 15196 в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом выводов суда по настоящему делу.

Заявляя доводы апелляционной жалобы, Администрация не учитывает, то обстоятельство, что в силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства.

Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим обществу, этот земельный участок необходим ему для строительства (ввода в эксплуатацию) названного объекта.

В своих доводах Администрация также не учитывает правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, где принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Указанная норма является императивной.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Таким образом, основания для удовлетворения апелляционной жалобы Администрации, отсутствуют.

Материалы дела исследованы судом всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении норм действующего законодательства и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2022 по делу N А76-41546/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

А.Х. Камаев В.А. Томилина