Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2023 г. N 15АП-1472/23 по делу N А53-22987/2022

город Ростов-на-Дону

17 февраля 2023 г.

дело N А53-22987/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириленко А.М.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Амирова Сурена Олеговича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2022 по делу N А53-22987/2022 по иску индивидуального предпринимателя Амирова Сурена Олеговича (ИНН 614004816209, ОГРНИП 317619600146182)

к ответчику - администрации Персиановского сельского поселения (ИНН 6125023727, ОГРН 1056125016463)

о расторжении договора аренды, взыскании убытков, неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Амиров Сурен Олегович (далее - истец, ИП Амиров С.О., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Персиановского сельского поселения (далее - ответчик, Администрация), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783 от 28.08.2020 N 2, взыскать убытки в размере 11 254 545,12 руб., неосновательное обогащение в размере 358 400 руб.

До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования: заявил отказ от иска в части требований о расторжении договора в связи с его расторжением во внесудебном порядке.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2022 принят отказ ИП Амирова С.О. от иска в части расторжения договора аренды N 2 от 28.08.2020. Производство по делу в части расторжения договора аренды N 2 от 28.08.2020 прекращено. В удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Амиров С.О. обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ИП Амиров С.О. просит отменить решение суда, удовлетворить заявленные исковые требования, ссылаясь на невозможность строительства на земельном участке торгового объекта, соответствующего параметрам разрешенного строительства, по причине наличия охранных зон. Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт передачи предпринимателю земельного участка с недостатками, препятствующими пользованию им, без выезда на место при передаче участка и его осмотра. При этом, арендодатель достоверно знал о существенных пороках земельного участка, препятствующих пользованию им по назначению, однако скрыл такие недостатки от арендатора. Собственником участка предоставлена заведомо ложная информация о максимальном проценте застройки участка, об обременениях участка и ограничениях его использования, которая оказала влияние на решение арендатора о приобретении прав аренды данного земельного участка. То обстоятельство, что истец должен был увидеть конструкции на участке, не свидетельствует об его осведомленности о наличии на земельном участке обременений в виде охранных зон. Вывод суда о фактическом использовании истцом земельного участка по его целевому назначению не соответствует обстоятельствам дела.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией было размещено извещение N 220620/0093613/03 о проведении торгов по лоту N 2 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв.м., находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Казачьи Лагери, ул. 60 лет Победы, 11.

В соответствии с информацией, содержащейся в извещении о проведении торгов N 220620/0093613/03 по лоту N 2, земельный участок предоставлялся под строительство торговых объектов, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения объекта - 0 м.; предельное количество этажей - 3; максимальный процент застройки - 90%.

По результатам состоявшихся 29.07.2020 торгов ИП Амиров С.О. признан победителем (протокол заседания аукционной комиссии от 29.07.2020 N 2-А), его конечное предложение составило 10 120 720 руб. арендной платы в год.

Между Администрацией и ИП Амировым С.О. был заключен договор аренды от 28.08.2020 (далее - договор) земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, площадью 846 кв.м., на срок с 28.08.2020 по 27.08.2023.

Передача земельного участка оформлена актом от 28.08.2020, подписанным сторонами без замечаний.

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.

В целях освоения арендуемого земельного участка путем строительства на нем магазина ИП Амиров С.О. 02.09.2020 обратился в отдел архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области с заявлением о выдаче градостроительного плана.

Из представленного истцу 03.09.2020 градостроительного плана земельного участка следует, что в границах земельного участка имеется охранная зона теплосетей площадью 500 кв.м., и охранная зона электросетей площадью 27 кв.м.

14.09.2020 отделом архитектуры и сопровождения проектов Администрации Октябрьского района Ростовской области выдано разрешение на строительство N 61-528-29-2020 магазина на земельном участке площадью 846 кв.м. с кадастровым номером 61:28:0600017:1783.

На основании вышеуказанного разрешения на строительство ИП Амиров С.О. осуществил строительство здания магазина, общей площадью 16,6 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600017:1783.

26.01.2021 ИП Амиров С.О. обратился в Администрацию Октябрьского района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного здания магазина.

Письмом от 01.02.2021 Администрация Октябрьского района отказала ИП Амирову С.О. в выдаче разрешения на ввод спорного магазина, ссылаясь на несоответствие построенного объекта проектной документации.

В рамках арбитражного дела N А53-3457/2021 рассматривалось заявление ИП Амирова С.О. к Администрации Октябрьского района Ростовской области о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, оформленного письмом от 01.02.2021 N 89.08.1/103, обязании выдать разрешение.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.04.2021 в удовлетворении требований отказано.

Согласно выводам заключения специалиста N 1-2323-Э/2021 от 09.04.2021, выполненного специалистом ООО "Экспертная служба "Экспертиза недвижимости", наличие на земельном участке трубопроводов и местоположение опор линий электрических передач образуют охранную зону, площадь территории, свободной от ограничений, составляет 367 кв.м. Процент участка, на котором возможно размещать объекты торгового назначения составляет 43%.

На основании изложенного, истцом были обжалованы торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600017:1783, проведенные Администрацией.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022 по делу N А53-24129/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2022, решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2021 отменено, принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении иска ИП Амирова С.О.

Вместе с тем, в счет уплаты арендной платы ИП Амировым С.О. были перечислены денежные средства в размере 358 400 руб., 9 820 720 руб. долга, 1 433 825,12 руб. пени по договору аренды от 28.08.2020 взысканы с истца в пользу Администрации в рамках дела N А53-36427/20.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из системного толкования статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Невозможность исполнения обязательства полностью или частично в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления является самостоятельным основанием прекращения обязательства полностью или в соответствующей части (статья 417 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае истцом в качестве убытков заявлена сумма в размере 11 254 545,12 руб., взысканная с него судом в рамках дела N А53-36427/20, а также 358 400 руб. неосновательного обогащения, уплаченных истцом в счет оплаты арендной платы по договору от 28.08.2020.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался тем, что предприниматель, принимая в аренду спорный земельный участок, знал о расположении на его территории трубопровода и опор линий электрических передач, поскольку данные конструкции являются видимыми, соответственно на момент проведения аукциона и заключения договора при должной степени заботливости и осмотрительности предприниматель имел возможность и должен был знать о всех соответствующих ограничениях, связанных с использованием спорного земельного участка.

Также судом первой инстанции установлено, что после заключения договора аренды предприниматель получил разрешение на строительство магазина на спорном земельном участке, осуществил постройку здания общей площадью 16,6 кв.м. и обращался в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию возведенного строения. Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о фактическом использовании истцом спорного земельного участка по его целевому назначению.

Оспаривая выводы суда первой инстанции, апеллянт указывает, что участок по целевому назначению фактически не использовался, арендатору не удалось ввести в эксплуатацию объект для использования свободной от ограничений части земельного участка по целевому назначению (для размещения объектов торгового назначения и общественного питания). В связи с чем, объект незавершенного строительства так и не стал объектом торгового назначения и был демонтирован, а участок возвращен арендодателю. Апеллянт полагает, что, поскольку материалами дела подтверждается невозможность использования земельного участка по целевому назначению, у Амирова С.О. отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, таким образом, перечисленные предпринимателем в счет аренды земельного участка денежные средства в сумме 358 400 руб. являются неосновательным обогащением ответчика, а взысканная решением суда по иску ответчика задолженность по арендной плате за первой год аренды в сумме 11 254 545,12 руб. является убытками.

Согласно статье 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как установлено судом, в рамках арбитражного дела N А53-36427/2020 рассматривалось исковое заявление Администрации Персиановского сельского поселения к ИП Амирову С.О. о взыскании 9 820 720 руб. задолженности, 1 433 825,12 руб. неустойки, 166 952,24 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды N 2 от 28.08.2020.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 и постановлением Арбитражного суда СевероКавказского округа от 30.08.2021, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 9 820 720 руб. долга, 1 433 825,12 руб. пени, в остальной части иска отказано.

Удовлетворяя требования арендодателя, суд исходил из факта передачи арендатору земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 28.08.2020 N 2, факта ненадлежащего исполнения предусмотренных договором обязанностей по уплате арендных платежей, отсутствия доказательств внесения арендной платы в полном объеме, а также того, что на момент рассмотрения дела проведенные торги предпринимателем не оспорены, договор аренды подписан сторонами, акт приема-передачи составлен без замечаний, наличие скрытых недостатков, препятствующих использованию участка по его целевому назначению, предприниматель документально не подтвердил.

Суды, установив, что в период действия договора аренды предпринимателем совершены действия, направленные на освоение земельного участка, пришли к выводу, что обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, Администрацией исполнена надлежащим образом, при этом действия ответчика свидетельствуют о сохранении намерения предпринимателя по освоению земельного участки и им не представлено доказательств существенного нарушения арендодателем условий договора аренды, являющихся основанием для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендных платежей.

В рамках дела N А53-24129/2021 рассматривалось исковое заявление Амирова С.О. к Администрации Персиановского сельского поселения о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка от 28.08.2020 N 2, заключенного по результатам торгов, недействительными, применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнений).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2022 по делу N А53-24129/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2022, решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2021 отменено, принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении иска ИП Амирова С.О.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предприниматель, зная о наличии на участке спорных объектов и охранных зон на основании полученного им градостроительного плана, приступил к освоению земельного участка после проведения торгов и заключения по их результатам договора. Истец не мог не знать о наличии на земельном участке трубопровода системы отопления и линии электропередачи, а его поведение, свидетельствующее о вступлении во владение земельным участком и освоении участка, давало основание стороне договора и иным лицам полагать сделку действительной.

Кассационный суд в постановлении от 07.06.2022 по делу N А53-24129/2021 указал, что предприниматель, как участник аукциона на право заключения договора аренды земельного участка действуя разумно и осмотрительно, должен был осуществить осмотр земельного участка, предоставляемого для строительства. После заключения данного договора истец приступил к освоению земельного участка, получил разрешение на строительство и возвел на спорном участке здание магазина площадью 16,6 кв. м, что свидетельствует о принятии им участка для осуществления своей хозяйственной деятельности. В последующим предприниматель в судебном порядке (дело N А53-3457/2021) оспаривал отказ в выдаче ему разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, построенного на земельном участке, что также свидетельствует о принятии им земельного участка и осуществления на нем хозяйственной деятельности в соответствии с видами разрешенного использования.

Указанные судебные акты вступили в законную силу, выводы в них, вопреки доводам апелляционной жалобы, являются преюдициальными по отношению к предмету настоящего спора.

Довод Амирова С.О. о наличии оснований для освобождения от обязанности по внесению арендных платежей, были рассмотрены и отклонены судами при рассмотрении дела N А53-36427/2020.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено доказательств, очевидно свидетельствующих о невозможности использования арендованного имущества, а фактическое пользование арендованным земельным участком подтверждено вступившим в силу судебным актом, что учтено судом первой инстанции, в виду чего, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание.

Апелляционная коллегия также полагает необходимым отметить, что после получения от арендодателя земельного участка арендатор о выявленных недостатках, в частности невозможности использования земельного участка по целевому значению - для размещения объектов торгового назначения и общественного питания, не заявлял, первоначально правовой интерес предпринимателя заключался в легализации возведенного им на спорном земельном участке объекта капитального строительства. Договор аренды от 02.08.2020 N 2 расторгнут по соглашению сторон только 01.09.2022, то есть спустя два года после заключения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2022 по делу N А53-22987/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев