Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2023 г. N 15АП-14004/22 по делу N А32-32760/2017

город Ростов-на-Дону

01 апреля 2023 г.

дело N А32-32760/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Булатовой К.В.,

при участии в судебном заседании:

от Касмасова Р.Р.: представитель Шинкаренко В.А. по доверенности от 13.01.2021,

при участии в судебном заседании посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от ООО "Кубанская тепловая компания": представитель Ершова Ю.А. по доверенности от 17.11.2022,

от ООО СК "Кубань Инвест": представитель Дегтярев А.В. по доверенности от 22.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции апелляционную жалобу Касмасова Рафаэля Ривгатовича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2022 по делу N А32-32760/2017

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кубань Инвест",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кубань Инвест" (далее - должник, ООО "Кубань Инвест") в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась группа граждан с заявлением о признании недействительными договоров купли-продажи котельных по адресу:

г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, и применении последствий недействительности сделок путем погашения записи о государственной регистрации права на котельные за ООО СК "Кубань Инвест", ООО "Кубань Инвест" (с учетом уточнения заявлено требования от 13.02.2020), просила суд:

1. Устранить препятствия в осуществлении принадлежащего собственникам жилых помещений "Жилищного комплекса по ул. Заполярная 35 в г. Краснодаре" права общей долевой собственности на:

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- помещение N 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м, этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. З, пом.1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1443;

- помещение 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1732, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. 4, пом. 1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1625;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3619, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3872, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 6, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение N 7, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4140, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 8, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4907, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение N 9, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 10, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:6563, расположенную в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 11, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:6564, расположенную в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 12, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604 и восстановить положение, существовавшее до нарушения права.

2. Признать недействительным договор купли-продажи от 11 апреля 2017 года:

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, расположенной в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 1;

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенной в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 2;

- помещение N 1 (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. З, пом.1;

- помещение 1 (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1732, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. 4, пом. 1, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО СК "Кубань Инвест",

и применить последствия недействительной сделки по отчуждению нежилых помещений, погасив запись о государственной регистрации права ООО СК "Кубань Инвест" на котельную, площадью 25,8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:1416; на котельную, площадью 25,8 кв.м с кадастровым номером 23:43:0126040:1420; на помещение N 1, площадью 21,1 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0126040:1624; на помещение 1, площадью 21,1 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0126040:1732, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35 строение 1,2,3,4 соответственно, исключив ООО СК "Кубань Инвест" из числа собственников на указанные котельные.

3. Признать недействительным договор купли-продажи от 31 мая 2017 года:

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3619, расположенной в Российской Федерации Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 5;

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3872, расположенной в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 6, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО СК "Кубань Инвест", применить последствия недействительной сделки по отчуждению котельных - нежилых помещений, погасив запись о государственной регистрации права ООО СК "Кубань Инвест" на котельную - нежилое помещение 5, площадью 21,7 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:3619; на котельную - нежилое помещение, площадью 21,7 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:3872, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная 35, строение 5,6 соответственно, исключив ООО СК "Кубань Инвест" из числа собственников на указанные котельные.

4. Признать недействительным договор купли-продажи от 05 июня 2017 года:

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, расположенной в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 7;

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м, этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4140, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 8, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО СК "Кубань Инвест", применить последствия недействительной сделки по отчуждению котельных - нежилых помещений, погасив запись о государственной регистрации права ООО СК "Кубань Инвест" на котельную - нежилое здание, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4143; на котельную, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4140, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная 35, корпусов 7,8 соответственно, исключив ООО СК "Кубань Инвест" из числа собственников на указанные котельные.

5. Признать недействительным договор купли-продажи (решение единственного участника ООО "Кубань Инвест") от 11 сентября 2017 года:

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4907, расположенной в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 9;

- котельной (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенной в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 10, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО СК "Кубань Инвест", применить последствия недействительной сделки по отчуждению котельных- нежилых помещений, погасив запись о государственной регистрации права ООО СК "Кубань Инвест" на котельную, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4907; на котельную, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная 35, строение 9, 10 соответственно, исключив ООО СК "Кубань Инвест" из числа собственников на указанные котельные.

6. Признать недействительной регистрацию права собственности ООО "Кубань Инвест" на:

- котельную (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:6563, расположенную в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 11, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную (с техническим оборудованием), назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:6564, расположенную в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 12, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604, погасив запись о государственной регистрации права ООО "Кубань Инвест" на котельную, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:6563; на котельную площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:6564, исключив ООО "Кубань Инвест" из числа собственников на указанные котельные.

7. Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Кубань Инвест" и общества с ограниченной ответственностью СК "Кубань Инвест" в пользу собственников жилых помещений в многоквартирных домах "Жилого комплекса по ул. Заполярная 35 в г. Краснодаре":

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, расположенную в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенную в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- помещение N 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, корп. З, пом.1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1443;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3619, расположенную в Российской Федерации Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м, этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3872, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край,г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 6, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 7, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4907, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край,г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение N 9, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 10, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:6564, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 12, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604 и восстановить положение, существовавшее до нарушения права котельные с оборудованием площадью 25,8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:1416.

8. Признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "Кубань Инвест" на:

- помещение N 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. З, пом.1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1443;

- помещение 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1732, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. 4, пом.1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1625;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4907, расположенную в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 9, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

9. Указать в резолютивной части судебного акта, что он является основанием для внесения изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости и сделок с ней путем погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ООО "Кубань Инвест", ООО СК "Кубань Инвест" и регистрации права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений в многоквартирных домах "Жилого комплекса по ул. Заполярная 35 в г. Краснодаре" на котельные с оборудованием площадью 25,8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, площадью 25,8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, площадью 21,1 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, площадью 21,1 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0126040:1732, площадью 21,7 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:3619, площадью 21,7 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:3872, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4143,площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4140, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4907, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, площадью 25,6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:6563; площадью 25, кв.м. с кадастровым номером 23:43:0126040:6564, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Прикубанский внутригородской округ, г. Краснодар, ул. Заполярная 35, строения 1- 12 соответственно (с учетом уточнений от 07.04.2022).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2022 по делу N А32-32760/2017 заявление удовлетворено частично. Признано отсутствующим право собственности ООО "Кубань Инвест" на:

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- помещение N 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. З, пом. 1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1443;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3619, расположенное в Российской Федерации Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 5, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 21,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:3872, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 6, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 7, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4140, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 8, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м, этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4907, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 9, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край,г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение N 10, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:6563, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение 11, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

В удовлетворении остальных заявленных требований отказано.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2022 по делу N А32-32760/2017, Касмасов Рафаэль Ривгатович (далее - Касмасов Р.Р.) обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить в части отказа в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что суд, отказав в удовлетворении заявления о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений, тем самым признал права собственности должника на котельные. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что спорные котельные являются самостоятельными объектами, строительство которых осуществлялось в рамках инвестиционной деятельности с целью приобретения права собственности для дальнейшей эксплуатации и извлечения прибыли. Суду следовало установить, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования на момент строительства жилых многоквартирных домов, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома. В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что спорные котельные являются самостоятельными объектами. По мнению апеллянта, разрешение на строительство капитального объекта "Жилой комплекс по ул. Заполярная в г. Краснодаре" и разрешение на ввод в эксплуатацию "Жилого комплекса по ул. Заполярная в г. Краснодаре" являются доказательством, что котельные являются общим имуществом собственников многоквартирных жилых домов. У должника отсутствует право собственности на спорные объекты. Должник, обязанный передать индивидуальный теплопункт (котельную) в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома, незаконно оформил на себя право собственности и впоследствии продал имущество по договорам купли-продажи в пользу третьего лица.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2022 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению обособленного спора по правилам суда первой инстанции; суд принял уточнение требований; произвел замену ответчиков: ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК Кубань Инвест" по требованию об истребовании имущества их чужого незаконного владения на ООО "Кубанская тепловая компания" (ИНН 2311305312, ОГРН 1202300025047); привлек ООО "М2 Центр" (ИНН 2311319812, ОГРН 1212300032207), Давиденко Антона Дмитриевича (ИНН 231205402853, ОГРНИП 316237500087362) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2022 суд принял уточнение требований; общество с ограниченной ответственностью "М2 Центр" (ИНН 2311319812, ОГРН 1212300032207), Давиденко Антон Дмитриевич (ИНН 231205402853, ОГРНИП 316237500087362) привлечены к участию в обособленном споре в качестве ответчиков по иску о признании недействительными договоров купли-продажи.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 суд принял уточнение заявленных требований, предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции являются следующие требования:

1. Признать отсутствующим право собственности ООО "Кубанская тепловая компания" на:

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- помещение N 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. З, пом. 1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1443;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 7, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край,г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение N 10, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

2. Признать недействительными:

- договор купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 11.04.2017, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест";

- договор купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 31.05.2017, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест";

- договор купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 05.06.2017, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест";

- договор купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 11.09.2017, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест";

- договор купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 17.05.2019, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест";

- договор купли-продажи котельной с (техническим оборудованием) от 15.08.2019, заключенный между ООО "Кубань Инвест" и Давиденко Антоном Дмитриевичем;

- договор купли-продажи котельных от 06.06.2022, заключенный между ООО "СК "Кубань Инвест" и ООО "М2 Центр";

- договор купли-продажи от 28.08.2022, заключенный между ООО "СК "Кубань Инвест" и ООО "М2 Центр";

- договор купли-продажи от 20.07.2022, заключенный между ООО "М2 Центр" и ООО "Кубанская тепловая компания";

- договор купли-продажи от 05.10.2022, заключенный между Давиденко Антоном Дмитриевичем и ООО "Кубанская тепловая компания";

- договор купли-продажи от 05.10.2022, заключенный между ООО "М2 Центр" и ООО "Кубанская тепловая компания";

3. Истребовать из чужого незаконного владения ООО "Кубанская тепловая компания" в пользу собственников жилых помещений в многоквартирных домах (корпуса N 1 - N 12) "Жилого комплекса по ул. Заполярной 35 в г. Краснодаре, как общедомое имущество:

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- помещение N 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. З, пом. 1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1443;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 7, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение N 10, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

4. Прекратить право собственности ООО "Кубанская тепловая компания" на:

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,8 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение 2, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- помещение N 1, назначение: нежилое, площадь 21,1 кв.м., этаж N 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, расположенное в Краснодарском крае, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, корп. З, пом. 1, кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости 23:43:0126040:1443;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, 35, строение N 7, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

- котельную, назначение: нежилое, площадь 25,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, расположенное в Российской Федерации, Краснодарский край,г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная,35, строение N 10, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0126040:604;

5. Признать за собственниками жилых помещений в "Жилом комплексе по ул. Заполярной 35 в г. Краснодаре" право общей долевой собственности на котельные N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 6, N 7, N 8, N 9, N 10, N 11, N 12, пристроенные к каждому жилому дому и расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1 - N 12.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника Бондаренко В.И. просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Кубанская тепловая компания" просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение суда оставить без изменения.

В отзыве на апелляционную жалобу, письменных пояснениях ООО СК "Кубань Инвест" определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Рассмотрев спор по правилам суда первой инстанции, исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам апеллянта и имеющимся в деле документам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, принимая во внимание нижеследующее.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.11.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим должника утвержден Комков Н.В.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 Комков Н.В. отстранен от обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим должника утверждена Бондаренко В.И.

Группа граждан обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными договоров купли-продажи котельных по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, и применении последствий недействительности сделок путем погашения записи о государственной регистрации права на котельные за ООО СК "Кубань Инвест", ООО "Кубань Инвест".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.08.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что котельная является самостоятельным объектом права и не относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Строительство котельной осуществлялось ответчиком за счет денежных средств по договору от 20.06.2014 N 20 -06/2014/1 инвестирования строительства нежилого здания (котельной).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.10.2019 (резолютивная часть от 24.10.2019) отменены определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2019 по делу N А32-32760/2017. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду надлежало обсудить вопрос о привлечении к участию в данном обособленном деле в качестве третьих лиц всех собственников спорного жилого дома, чьи права могут быть затронуты судебными актами, исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства (в том числе неоднократно истребованную судом у департамента проектную документацию), установить значимые для дела обстоятельства и рассмотреть дело в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции указал, что суды не исследовали вопрос о том, является ли спорное имущество общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с учетом его изначального функционального назначения как части инженерной инфраструктуры, предназначенной для жизнеобеспечения жилого дома. Вопрос о том, предназначено ли спорное котельное оборудование для теплоснабжения исключительно многоквартирного жилого дома, в котором оно находится, либо данный объект создавался с целью обеспечить теплом и горячей водой и других объектов (в связи с чем он обладает самостоятельным назначением), суды также не исследовали.

При новом рассмотрении обособленного спора требования неоднократно уточнялись.

В обоснование заявленных требований заявители указали, что спорные котельные (индивидуальные теплопункты) строилась на денежные средства, полученные по договорам долевого строительства; согласно проектной декларации котельная изначально являлась неразрывным целым для каждого жилого дома и является общей долевой собственностью всех дольщиков (собственников квартир многоквартирного жилого дома). Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) не выдавал застройщику отдельного разрешения на строительство теплопункта (котельной), соответственно, не выделялся земельный участок под нежилое помещение котельной.

По мнению заявителей, строительство теплопункта велось на средства, полученные застройщиком по договорам долевого строительства от участников долевого строительства, теплопункт является общей долевой собственностью граждан - собственников жилых помещений, а потому должник не вправе был отчуждать общедолевую собственность.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ООО "СК Кубань Инвест" сослалось на результаты повторной экспертизы (заключение эксперта АНО БНЭ "Ритм" от 02.09.2021). Согласно заключению эксперта котельные 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 являются отдельно стоящими зданиями (строениями, сооружениями) и, несмотря на то, что примыкают к многоквартирным домам, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1 - N 12, каждая котельная имеет по четыре стены, свою крышу. Эксперт пришел к выводу, что котельные N 1 - N 12 не являются помещениями в составе многоквартирных домов, а являются самостоятельными объектами недвижимости (самостоятельными строениями), построены на самостоятельном фундаменте. Спорные котельные полностью находятся за пределами внешних границ многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1 - N 12.

Исследовав материалы дела, дав правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В силу положений статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно разъяснением, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 64), право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Встроенные, пристроенные и крышные котельные и установки для нужд отопления и горячего водоснабжения согласно пункту 15 приложения N 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) относятся к специальным общедомовым техническим устройствам.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Согласно пункту 8 Правил от 13.08.2006 N 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 7, 8 Правил N 491, пункта 2 Правил N 354 тепловые, водопроводные, канализационные и электрические сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему электроснабжения (отопления, водоснабжения, водоотведения), но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного объекта.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что если внутри помещений, не являющимися частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, помещения и расположенное в них оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, и не имеющие иного самостоятельного назначения, подлежат отнесению к общей долевой собственности всех собственников данных помещений в силу закона.

Отменяя ранее принятые судебные акты по обособленному спору и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, кассационный суд обратил внимание на следующее. Делая вывод о принадлежности ответчику спорного оборудования котельной как самостоятельного объекта права собственности, суды не исследовали вопрос о том, является ли спорное имущество общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме с учетом его изначального функционального назначения как части инженерной инфраструктуры, предназначенной для жизнеобеспечения жилого дома. Вопрос о том, предназначено ли спорное котельное оборудование для теплоснабжения исключительно многоквартирного жилого дома, в котором оно находится, либо данный объект создавался с целью обеспечить теплом и горячей водой и других объектов (в связи с чем он обладает самостоятельным назначением), суды не исследовали.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2020 по делу N А32-32760/2017 удовлетворено ходатайство ООО "Кубань Инвест" о проведении судебной строительно-технической экспертизы. В рамках обособленного спора по делу N А32-32760/2017 назначена строительно-техническая экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено Вронскому Алексею Викторовичу, эксперту ООО "Краевая Оценочная Компания".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить, являются ли котельные, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35 (строения 1 - 12), объектами, которые снабжают тепловыми ресурсами исключительно многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1 - 12, или указанные котельные снабжают или могут снабжать тепловыми ресурсами иные объекты недвижимости; определить являются ли котельные, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35 (1 - 12), имуществом, относящимся к общему имуществу собственников многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1-12;

- определить, за счет денежных средств, какого лица или лиц осуществлялось финансирование строительства котельных, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса 1 - 12, за счет инвестиционных средств ООО СК "Кубань Инвест" или за счет денежных средств иных лиц.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020 (резолютивная часть от 24.08.2020) определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2020 по делу N А32-32760/2017 отменено в части назначения судебной экспертизы по вопросу: определить за счет денежных средств, какого лица или лиц осуществлялось финансирование строительства котельных, расположенных по адресу:

г. Краснодар, ул. Заполярная,35, корпуса 1 - 12, за счет инвестиционных средств ООО СК "Кубань Инвест" или за счет денежных средств иных лиц? В остальной части в удовлетворении апелляционной жалобы отказано.

Согласно заключению эксперта ООО "Краевая оценочная компания" (ИНН 2310165334) N 2026 от 12.10.2020,

1. Котельные N 1, 2, 3, 4 снабжают тепловыми ресурсами не только многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, д. 35, корпус 1, 2, 3, 4 соответственно, но и иные объекты.

2. Котельные N 1 - 12 имеют техническую возможность подключения к данным котельным иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности, поскольку процент загруженности котельных составляет от 19,4 % до 44,19 %, а также есть техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

3. Котельные N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 не является имуществом, относящимся к общему имуществу собственников многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпусы 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12.

Не согласившись с вышеуказанным заключением эксперта, истцы заявили ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2021 ходатайство заявителей о проведении повторной строительно-технической экспертизы удовлетворено в части. В рамках обособленного спора по делу N А32-32760/2017 назначена строительно-техническая экспертиза. Проведение судебной экспертизы поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Бюро независимых экспертов "РИТМ" Пищаевой Ольге Владимировне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить, какое количество стен имеет каждая котельная (строения N 1 - N 12) по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1-12.

2. Определить, имеется ли какое-либо расстояние между котельной (строения N 1 - N 12) и многоквартирными жилыми домами по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1 - N 12.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2021 по делу N А32-32760/2017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В материалы дела поступило заключение эксперта N 133/2021 от 02.09.2021, согласно которому экспертом сделаны следующие выводы:

- каждая котельная (строения N 1 - N 12) по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N1 - N 12 имеет по четыре стены;

- расстояния между котельной (строения N 1 - N 12) и многоквартирными жилыми домами по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, корпуса N 1 - N 12 составляют: котельная N1 - 0,39 м; котельная N2 - 0,43 м; котельная N3 - 0,46 м; котельная N4 - 0,37 м; котельная N5 - 0,43 м; котельная N6 - 0,37 м; котельная N7 - 0,45 м; котельная N8 - 0,54 м; котельная N9 - 0,55 м; котельная N10 - 0,49 м; котельная N11 - 0,33 м; котельная N12 - 0,37 м.

Таким образом, эксперт установил, что между котельными и стоящими рядом МКД, собственники которых обратились с рассматриваемыми исками, имеются пространства (щели, которые снаружи прикрыты либо металлическими накладками, либо отштукатурены), что подтверждает наличие у котельных четвертой стены.

Как следует из исследовательской части заключения эксперта, каждая котельная имеет по четыре собственных стены и не имеет примыкания к многоквартирным домам, имеет свою крышу, в помещения котельных имеется отдельный вход со стороны улицы и окно, оборудование находится внутри котельных.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключения экспертов в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд признает их надлежащими доказательствами по делу, оснований сомневаться в выводах экспертов суд не установил (статьи 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Заключение экспертов соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит необходимые сведения, является ясным и полным, выводы экспертов не противоречивы; в заключениях приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, в связи с чем, признаны судом допустимыми доказательствами.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключениях противоречивых или неясных выводов, в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства в совокупности, с учетом выводов экспертов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорные котельные являются отдельно стоящими зданиями; котельные находятся за внешней границей стены многоквартирного дома; котельные предназначены и могут использоваться для теплоснабжения не только многоквартирного жилого дома, но и иных объектов; котельные имеют необходимый запас мощности для теплоснабжения иных объектов;

4 котельные фактически используются для теплоснабжения не только жилых многоквартирных домом, но и других объектов недвижимости коммерческого назначения.

Установленные судом обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что котельные не являются общим имуществом спорных многоквартирных домов и не относятся к инженерному оборудованию жилых домов.

Котельные N 1 - N 12 были построены по отдельным разрешительным документам, зарегистрированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Спорные котельные не являются имуществом собственников многоквартирных домов, так как не предназначены исключительно для обслуживания этих домов, но и обслуживают либо предназначены для обслуживания иных не зависящих от МКД объектов.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные котельные были построены как самостоятельные объекты недвижимости, имеют самостоятельные стены и фундамент, построены по отдельным разрешительным документам, зарегистрированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, котельные снабжают или способны снабжать теплоносителем не только многоквартирные жилые дома, но также и иные объекты недвижимости - здания коммерческого назначения, а также магазин "Пятерочка", расположенный через дорогу от жилищного комплекса.

Довод истцов о том, что имеющиеся между котельными и МКД пространства являются деформационными швами в соответствии с пунктом 6.4.8 СП 54.1330.2011, отклоняется судебной коллегией, поскольку он опровергается выводами эксперта, который дал заключение о том, что котельные являются отдельно стоящими объектами недвижимости, имеют четыре стены и самостоятельный от МКД фундамент.

Ссылка истцов на проектную документацию в качестве подтверждения довода о том, что котельные строились как принадлежность к МКД, является несостоятельной, поскольку материалами дела не опровергается возможность проектирования спорных котельных для подключения большего количества объектов недвижимости.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, требования заявителей не подлежат удовлетворению, поскольку спорные объекты - котельные не являются общим имуществом многоквартирных жилых домов.

В обоснование заявленных требований граждане указали, что строительство котельных осуществлялось за счет средств, поступивших от дольщиков по договорам участия в долевом строительстве.

Суд признает этот довод необоснованным, поскольку он документально не подтвержден. Договоры участия в долевом строительстве, которые представлены в материалы дела, не содержат условий о том, что за счет дольщиков будет осуществлено строительство отдельно стоящих объектов недвижимости, не входящих в состав помещений многоквартирных домов. Иные доказательства, свидетельствующие о финансировании участниками строительства постройки котельных, в материалы дела не представлены.

Суд исследовал вопрос об оплате котельных по договорам, заключенным между должником и ООО "СК "Кубань Инвест", и установил, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.04.2017 ООО "Кубань Инвест" продало СК "Кубань Инвест": котельную, назначение: нежилое, площадь общая 25,8 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1416, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 1, включая техническое оборудование; котельную, назначение: нежилое, площадь общая 25,8 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1420, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 2, включая техническое оборудование; котельную, назначение: нежилое, площадь общая 21,1 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1624, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 3, включая техническое оборудование; котельную, назначение: нежилое, площадь общая 21,1 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1732, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 1 включая техническое оборудование. Стоимость строений N 1, N 2, N 3 и N 4 составляет 13 385 000 руб. (3 320 000 руб. + 3 280 000 руб. + 3 305 000 руб. + 3 480 000 руб.).

В соответствии с договором купли-продажи от 31.05.2017 ООО "Кубань Инвест" продало СК "Кубань Инвест": котельную, назначение: нежилое, площадь общая 21,7 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:3619, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 5, включая техническое оборудование; котельную, назначение: нежилое, площадь общая 21,7 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:3872, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 6, включая техническое оборудование. Стоимость строений N 5 и N 6 составляет 10 880 000 руб. (5 460 000 руб. + 5 420 000 руб.).

В соответствии с договором купли-продажи от 05.06.2017 ООО "Кубань Инвест" продало СК "Кубань Инвест": котельную, назначение: нежилое, площадь общая 25,6 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:4143, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 7, включая техническое оборудование; котельную, назначение: нежилое, площадь общая 25,6 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:4140, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 8, включая техническое оборудование. Стоимость строений N 7 и N 8 составляет 9 895 000 руб. (4 965 000 руб. + 4 930 000 руб.).

В соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2017 ООО "Кубань Инвест" продало СК "Кубань Инвест": котельную, назначение: нежилое, площадь общая 25,6 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:4907, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 9, включая техническое оборудование; котельную, назначение: нежилое, площадь общая 25,6 кв.м., этаж 1, кадастровый номер 23:43:0126040:4652, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Заполярная, д. 35, строение N 10, включая техническое оборудование. Стоимость строений N 9 и N 10 составляет 9 825 792,40 руб. (4 863 688,74 руб. + 4 962 103,66 руб.).

Расчеты за переданные должником в адрес ООО СК "Кубань Инвест" котельные N 1 - N 12 произведены путем проведения зачета взаимных требований в следующем порядке.

17.03.2017 заключен договор займа денежных средств, согласно которому Шиянов А.В. (займодавец) передал в собственность ООО "Кубань Инвест" (заемщику) денежные средства в размере 88 736 000 руб. Поступление денежных средств от Шиянова А.В. в указанной сумме на расчетный счет ООО "Кубань Инвест" подтверждается предоставленным в материалы дела платежным поручением N 007324 от 17.03.2017. Согласно договору о переводе долга от 23.10.2017, остаток задолженности ООО "Кубань Инвест" перед Шияновым А.В. по договору займа денежных средств в сумме 75 070 474 руб. переведен на нового должника - ООО СК "Кубань Инвест". Погашение задолженности перед Шияновым А.В. в части основного долга по договору о переводе долга от 23.10.2017 произведено ООО СК "Кубань Инвест" в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 1091 от 27.11.2017, N 1111 от 30.11.2017, N 1350 от 25.12.2017, N 1426 от 28.12.2017, N 60 от 16.01.2018, N 260 от 02.02.2018, N 1260 от 27.04.2018, N 2128 от 17.07.2018, N 2244 от 24.07.2018, N 2359 от 02.08.2018, N 3026 от 11.10.2018, N 3406 от 09.11.2018, N 3663 от 27.11.2018, N 1754 от 18.06.2018, N 1922 от 29.06.2018 к договору о переводе долга от 23.10.2017 на общую сумму 75 060 000 руб.

Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела установил наличие оригиналов платежных поручений с отметками банков, подтверждающих факт перечисления денежных средств Шияновым А.В. в пользу ООО "Кубань Инвест" и затем от ООО СК "Кубань Инвест" в пользу Шиянова А.В. Сделки займа, перевода долга, зачетов встречных однородных требований не оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке, оригиналы подписанных договоров предоставлены на обозрение суда.

Доказательства, опровергающие представленные ответчиками документы, не предоставлены.

Ответчики представили документы, из которых следует, что факт строительства котельной площадью 25,8 кв.м. по ул. Заполярной, 35, строение N 1 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором N 20-06/2014/1 инвестирования строительства нежилого здания (котельной) от 20.06.2014 между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.2 указано, что передача инвестору объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав N 21-06/2016/1 от 21.06.2016 между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- техническим паспортом на котельную площадью 25,8 кв.м. по ул. Заполярной, 35 в г. Краснодаре, который также подтверждает, что спорная котельная является самостоятельным строением, имеющим самостоятельный технический паспорт;

- котельная N 1, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:1416, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 1, снабжает тепловыми ресурсами не только многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 1, но и иные (независимые от жилого дома) объекты недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности;

Факт строительства котельной площадью 25,8 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 2 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором N 20-06/2014/2 инвестирования строительства нежилого здания (котельной) от 20.06.2014 между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.2 указано, что передача инвестору объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав N 21-06/2016/2 от 21.06.2016 между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- котельная N 2, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 2, снабжает тепловыми ресурсами не только многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 2, но и иные (не зависимые от жилого дома) объекты недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности;

Факт строительства спорной котельной площадью 25,8 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 2 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором N 20-06/2014/3 инвестирования строительства нежилого здания (котельной) от 20.06.2014 между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.2 указано, что передача Инвестору Объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав N 21-06/2016/3 от 21.06.2016 между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права Инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- техническим паспортом на котельную площадью 21,1 кв.м. по ул. Заполярной, 35 в г. Краснодаре, который также подтверждает, что спорная котельная является самостоятельным строением, имеющим самостоятельный технический паспорт;

- котельная N 3 расположенная в нежилом помещении с кадастровым номером 23:43:0126040:1624, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 3, помещение N 1, снабжает тепловыми ресурсами не только многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 3, но и иные (не зависимые от жилого дома) объекты недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

Факт строительства спорной котельной площадью 21,1 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 4 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором N 20-06/2014/4 инвестирования строительства нежилого здания (котельной) от 20.06.2014 между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.2 указано, что передача инвестору объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав N 21 -06/2016/4 от 21.06.2016 между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- котельная N 4 расположенная в нежилом помещении с кадастровым номером 23:43:0126040:1732, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 4, помещение N 1, снабжает тепловыми ресурсами не только многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 4, но и иные (независимые от жилого дома) объекты недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

Факт строительства спорной котельной площадью 21,7 кв.м. по ул. Заполярной, 35, строение N 5 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором N 20-06/2014/5 инвестирования строительства нежилого здания (котельной) от 20.06.2014 между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.2 указано, что передача инвестору объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав N 21-06/2016/5 от 21.06.2016 между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- котельная N 5, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:3619, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 5, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 5, но при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

Факт строительства спорной котельной площадью 21,7 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 6 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором инвестирования строительства нежилого здания (котельной) между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.1 указано, что передача инвестору объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- техническим паспортом на котельную площадью 21,7 кв.м. по ул. Заполярной, 35 в г. Краснодаре, который также подтверждает, что спорная котельная является самостоятельным строением, имеющим самостоятельный технический паспорт;

- котельная N 6, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:3872, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 6, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 6, но при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

Факт строительства котельной площадью 25,6 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 7 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- техническим паспортом на котельную площадью 25,6 кв.м. по ул. Заполярной, 35 в г. Краснодаре, который также подтверждает, что спорная котельная является самостоятельным строением, имеющим самостоятельный технический паспорт.

- котельная N 7, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:4143, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N35, строение N7, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 7, но при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости. Также экспертом в ходе обследования установлено, что данная котельная является самостоятельным объектом недвижимости (строением) и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

Факт строительства спорной котельной площадью 25,6 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 8 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- котельная N 8, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:4140, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 8, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 8, но при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности;

Факт строительства спорной котельной площадью 25,6 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 9 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором N 20-06/2014/9 инвестирования строительства нежилого здания (котельной) от 20.06.2014 между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.2 указано, что передача инвестору объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав N 21-06/2016/4 от 21.06.2016 между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- котельная N 9, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:4907, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 9, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 9, но при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

Факт строительства спорной котельной площадью 25,6 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 10 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- договором N 20-06/2014/10 инвестирования строительства нежилого здания (котельной) от 20.06.2014 между ООО "Кубань Инвест" и Морозовой М.С., где в пункте 2.2 указано, что передача инвестору объекта инвестирования (котельной с оборудованием) будет осуществляться по договору купли-продажи с соответствующей доплатой денежных средств;

- договором уступки прав N 21-06/2016/10 от 21.06.2016 между гр. Морозовой М.С. и ООО СК "Кубань Инвест", по которому права инвестора строительства спорной котельной перешли к ООО СК "Кубань Инвест";

- котельная N 10, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:4652, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 10, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 10, но при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости. Также экспертом в ходе обследования установлено, что данная котельная является самостоятельным объектом недвижимости (строением) и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности;

Факт строительства спорной котельной площадью 25,6 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 11 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- котельная N 11, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:6563, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 11, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 11, но при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

Факт строительства спорной котельной площадью 25,6 кв.м. по ул. Заполярной, 35, корп. 12 в г. Краснодаре за счет инвестиционных средств подтверждается следующими документами:

- котельная N 12, расположенная в нежилом здании с кадастровым номером 23:43:0126040:6564, по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, строение N 12, снабжает тепловыми ресурсами многоквартирный жилой дом по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корпус N 12, при этом резерва мощности котельной достаточно для снабжения иных (независимых от жилого дома) объектов недвижимости и имеется техническая возможность подключения к данной котельной иных объектов недвижимости для целей снабжения их тепловыми ресурсами в пределах резерва мощности.

При новом рассмотрении дела суд проверил платежные документы, подтверждающие факт реального перечисления денежных средств за котельные. Имеющиеся в деле доказательства подтверждают, что котельные возводились не за счет средств дольщиков. По этой причине котельные не могут быть признаны общим имуществом собственников многоквартирных домов и переданы в долевую собственность истцов безвозмездно.

Доказательства оплаты истцами строительства спорных котельных, а также доказательства того, что денежные средства истцов, оплаченные по договорам долевого участия в строительстве предназначались, в том числе, для строительства котельных, в деле отсутствуют.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что строительство котельных осуществлялось в рамках инвестиционной деятельности с целью приобретения права собственности для дальнейшей эксплуатации и извлечения прибыли. На строительство котельных были выданы отдельные разрешения на строительство, отличные от разрешения на строительство многоэтажного жилого дома. Указанные обстоятельства в сопоставлении с техническими характеристиками спорных объектов не позволяют отнести их к общему имуществу МКД.

Котельные, находящиеся по адресу: Заполярной, 35, строения N 11 и N 12, согласно данным бухгалтерского учета, построены за счет собственных средств ООО "Кубань Инвест", после возбуждения дела о банкротстве ООО "Кубань Инвест" включены в конкурсную массу. Во исполнение норм Закона о банкротстве указанные котельные реализованы на открытых и независимых торгах по договору купли-продажи от 15.08.2019, деньги от их продажи поступили в конкурсную массу и были распределены в соответствии с законом между конкурсными кредиторами общества.

При разрешении спора суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что с исковыми требованиями о признании права общей долевой собственности на котельные обратились отдельные граждане, проживающие в жилом комплексе; при этом, общее количество собственников МКД превышает 6 000 человек.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 содержатся разъяснения относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством. В случае, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Отношения, касающиеся приобретения общей долевой собственности на имущество в многоквартирных домах, оспаривания прав на общедолевую собственность, защиты таких прав, затрагивают права и законные интересы всех участников долевой собственности. В этой связи споры, аналогичные спору, рассматриваемому по настоящему делу, требуют определения воли всех участников долевой собственности, права и интересы которых могут быть затронуты возможным судебным актом, а также проверки полномочий тех лиц, которые заявили требования относительно долевой собственности, действовать от имени иных лиц - участников долевой собственности и выражать их интересы.

Обращаясь в суд с иском в интересах всех собственников 12 жилых многоквартирных домов, истцы не представили доказательства, свидетельствующие о наличии у них полномочий действовать в интересах собственников иных помещений в домах, в том числе полномочий на обращение в суд с виндикационным иском к ООО "Кубанская тепловая компания".

Истцы не представили доказательства, что они действуют по поручению и в интересах иных собственников МКД. Суду не представлены соответствующие решения общего собрания собственников МКД.

Между тем, удовлетворение иска и истребование из владения ответчика спорных котельных в общую долевую собственность всех собственников помещений 12 домов при отсутствии на то их согласия затронет права и законные интересы последних, поскольку повлечет необходимость несения ими дополнительных расходов на содержание и эксплуатацию котельных.

Из представленных в материалы дела письменных пояснений собственников квартир в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35 (т. 42 л.д. 55 - 57), следует, что собственники квартир возражают против возложения на них бремени несения ответственности за опасные производственные объекты (котельные). Собственники также указали, что при покупке квартир ни застройщик, ни иные лица не поставили их в известность, что собственники одновременно покупают котельные и обязаны нести за данные котельные всю полноту ответственности (бремя содержания, ремонт, обслуживание), как за опасный производственный объект, эксплуатирующийся на природном газе. При приобретении квартир собственникам сообщили, что рядом с домами будут построены отдельно от домов котельные, что в свою очередь снизит стоимость отопления и горячей воды по сравнению с рядом стоящими ЖК. Кроме того, собственники указали, что без проведения общего собрания жильцов домов, истцы не имеют права обращаться в суд с иском о признании котельных общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах. Принятие судебного акта в пользу истцов по данному делу может негативно повлиять на права и обязанности лиц, которые не обращались с соответствующим иском и не уполномочили иных лиц действовать от их имени.

Из материалов дела следует, что мнения собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, корп. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, разделились; имеется группа собственников, которые возражают против удовлетворения исковых требований.

Общие собрания собственников помещений в указанных многоквартирных домах в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации не проводились, консолидированная воля всех собственников помещений по данному вопросу не устанавливалась, с иском обратились менее 50 процентов собственников жилах помещений.

Решения общего собрания собственников помещений в вышеуказанных многоквартирных домах о наделении истцов полномочиями по обращению в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорные котельные не принимались.

Кроме того, с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2022 обратился только один собственник, проживающий в МКД по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Заполярная, N 35, 1, который не вправе предъявлять требования в отношении котельных N 2 - N 12.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцы не обладают полномочиями на представление в суде интересов всех долевых собственников многоквартирного дома, поскольку общее собрание собственников дома не проводилось, мнение всех собственников помещений относительно признания за ними каких-либо прав на котельную не выражалось. В деле имеются заявления иных собственников помещений МКД, возражающих против удовлетворения рассматриваемого иска.

Спорные газовые котельные относится к опасным производственным объектам, их ненадлежащая эксплуатация и/или неквалифицированный ремонт, может привести к авариям, сопряженным с остановкой котельной.

В составе котельных имеется сложное дорогостоящее и опасное для эксплуатации оборудование, работающее на газе, которое требует профессионального ухода за ним, своевременного и качественного обслуживания, незамедлительной замены аварийных узлов и агрегатов. Переход котельных в долевую собственность физических лиц, не способных (в силу процедур прописанных в Жилищном кодексе Российской Федерации) оперативно и своевременно устранять поломки, осуществлять покупку и замену дорогостоящих агрегатов оборудования котельных, может привести к выходу котельных из строя, привести к аварийной ситуации.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Рассмотрев требования заявителей о признании недействительными договора купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 11.04.2017, заключенного между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест"; договора купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 31.05.2017, заключенного между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест"; договора купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 05.06.2017, заключенного между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест"; договора купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 11.09.2017, заключенного между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест"; договора купли-продажи котельных с (техническим оборудованием) от 17.05.2019, заключенного между ООО "Кубань Инвест" и ООО "СК "Кубань Инвест"; договора купли-продажи котельной с (техническим оборудованием) от 15.08.2019, заключенного между ООО "Кубань Инвест" и Давиденко Антоном Дмитриевичем; договора купли-продажи котельных от 06.06.2022, заключенного между ООО "СК "Кубань Инвест" и ООО "М2 Центр"; договора купли-продажи от 28.08.2022, заключенного между ООО "СК "Кубань Инвест" и ООО "М2 Центр"; договора купли-продажи от 20.07.2022, заключенного между ООО "М2 Центр" и ООО "Кубанская тепловая компания"; договора купли-продажи от 05.10.2022, заключенного между Давиденко Антоном Дмитриевичем и ООО "Кубанская тепловая компания"; договора купли-продажи от 05.10.2022, заключенного между ООО "М2 Центр" и ООО "Кубанская тепловая компания", и прекращении права собственности ООО "Кубанская тепловая компания" на спорные котельные, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что они не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы заявителей о недействительности договоров купли-продажи сводятся к тому, что, являясь общедомовым имуществом, спорные объекты недвижимости не могли быть отчуждены и переданы в собственность ответчиков, поскольку такое отчуждение нарушает права иных собственников помещений многоквартирного дома на владение и пользование общедомовым имуществом, предоставленные им Жилищным кодексом Российской Федерации.

Однако истцы не доказали наличие оснований для признания сделок недействительными. Суд пришел к выводу о том, что имеющиеся в деле доказательства не подтверждают, что котельные являются общедомовым имуществом и подлежали передаче собственникам МКД.

Заявители не представили доказательства, свидетельствующих о том, что заключая оспариваемые сделки, стороны преследовали цель причинения вреда иным лицам (кредиторам должника), также не указали, чем в условиях конкуренции норм о недействительности выявленные им пороки сделки выходили за пределы диспозиции статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем у суда отсутствуют основания квалифицировать сделки, как ничтожные на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия пришла к выводу, что требования заявителей о признании договоров купли-продажи недействительными сделками не подлежат удовлетворению по вышеуказанным мотивам.

Проанализировав доводы заявителей, положенные в основу требования о признании отсутствующим права собственности ООО "Кубанская тепловая компания" на спорные котельные, об истребовании из чужого незаконного владения ООО "Кубанская тепловая компания" в пользу собственников жилых помещений в многоквартирных домах (корпус 1-12) "Жилого комплекса по ул. Заполярной 35 в г. Краснодаре, спорных котельных, как общедомого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об их необоснованности, принимая во внимание нижеследующее.

Согласно пункту 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество у лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.

В рассматриваемом случае истцы не доказали, что имеют право на обладание спорным имуществом, а соответственно, на предъявление виндикационного иска.

Ввиду этого требование истцов об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности не подлежит удовлетворению, как заявленное ненадлежащим лицом.

Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания либо по порочному основанию приобретения.

В пунктах 37, 38 постановления N 10/22 содержатся следующие разъяснения по применению статьи 302 Гражданского кодекса. Ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке добросовестности приобретателя имущества в рамках применения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из тех обстоятельств, которые имели место на момент совершения им соответствующей сделки по приобретению этого имущества.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 31.10.2022, собственником спорного имущества, об истребовании которого заявили истцы, является ООО "Кубанская тепловая компания". Право собственности ООО "Кубанская тепловая компания" на спорное имущество зарегистрировано 20.07.2022, 05.10.2022.

ООО "Кубанская тепловая компания" является собственником спорных котельных по адресам: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7,8, 9, 10, 11, 12 на основании следующих договоров:

* договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 14.06.2022, заключенного с ООО "М2 Центр" (котельные NN 1,2,5,6,7,8,10);

* договора купли-продажи недвижимого имущества N 1624/1732/4907 от 31.08.2022, заключенного с ООО "М2 Центр" (котельные NN 3,4,9):

- договора купли-продажи недвижимого имущества N 6365/6564 от 31.08.2022, заключенного с ИП Давиденко А.Д. (котельные N 11, N 12).

Признавая доводы заявителей необоснованными, судебная коллегия исходит из того, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

На момент заключения вышеуказанных договоров купли-продажи недвижимого имущества право собственности продавцов - ООО "М2 Центр", ИП Давиденко А.Д. на спорные котельные зарегистрировано в ЕГРН, какие-либо обременения зарегистрированы не были, отметки о судебных спорах отсутствовали.

В связи с указанными обстоятельствами, основания усомниться в праве продавцов на отчуждение имущества при заключении договоров купли-продажи N 1 от 14.06.2022, N 1624/1732/4907 от 31.08.2022, N 6365/6564 от 31.08.2022 у ООО "Кубанская тепловая компания" отсутствовали.

Заявители не представили надлежащие доказательства, свидетельствующие о недобросовестности ООО "Кубанская тепловая компания", в связи с этим основания для удовлетворения заявленного требования об истребовании спорных котельных у ООО "Кубанская тепловая компания" отсутствуют.

В отношении требований заявителей о признании отсутствующим права собственности ООО "Кубанская тепловая компания" и прекращении права собственности ООО "Кубанская тепловая компания" на спорные котельные, судебная коллегия исходит из следующего.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на объект.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", такой способ защиты нарушенного права как признание права отсутствующим может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом. Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права отсутствующим.

Иск о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлен невладеющим собственником, так как удовлетворение такого иска не приведет к восстановлению владения. Когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества.

Таким образом, поскольку спорные котельные фактически находятся во владении ответчика - ООО "Кубанская тепловая компания", заявленное Касмасовым А.Р. требование о признании права собственности отсутствующим и прекращении права собственности ООО "Кубанская тепловая компания" не подлежит удовлетворению.

ООО "Кубанская тепловая компания" заявило о пропуске заявителями срока исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права общей долевой собственности (т. 41 л.д. 95 - 96).

Суд апелляционной инстанции считает заявление ООО "Кубанская тепловая компания" обоснованным.

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (пункт 57 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22).

Как следует из материалов дела, в 2018 году истцы обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений (котельных), заключенных между ООО "Кубань Инвест" и ООО СК "Кубань Инвест", а также применении последствий недействительности сделок путем возвращения сторон в первоначальное положение.

Из определения Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2022 следует, что исковое требование об истребовании спорных котельных из чужого незаконного владения заявлено в качестве самостоятельного требования, основанного на статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принято судом только при новом рассмотрении спора в судебном заседании суда первой инстанции 07.04.2022.

До указанной даты требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения не заявлялись, и судом к рассмотрению не принимались.

Требования о признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на спорные котельные были заявлены только при новом рассмотрении дела в Пятнадцатом арбитражном апелляционном суде, а именно: в судебном заседании 08.12.2022, и приняты соответственно судом к рассмотрению 08.12.2022.

В соответствии с выписками из ЕГРН, спорные котельные поставлены на кадастровый учет и право собственности ООО "Кубань-Инвест" на них зарегистрировано в следующие даты: котельная N 1 - 28.12.2015, котельная N 2 - 22.01.2016, котельная N 3 - 26.01.2016, котельная N 4 - 26.01.2016, котельная N 5 - 28.11.2016, котельная N 6 - 30.11.2016, котельная N 7 - 03.05.2017, котельная N 8 - 03.05.2017, котельная N 9 - 03.08.2017, котельная N 10 - 03.08.2017, котельная N 11 - 28.12.2017, котельная N 12 - 28.12.2017.

Таким образом, с даты постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на спорные котельные за ООО "Кубань Инвест" собственники помещений в многоквартирных домах должны были узнать о нарушении их права.

В 2018 году истцами инициированы судебные процессы о признании сделок ООО "Кубань-Инвест" по продаже котельных недействительными, следовательно, уже в тот момент инициативная группа собственников располагала информацией о регистрации права собственности на спорные котельные за иными лицами.

При этом, с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения и требованием о признании права общей долевой собственности истцы обратились в суд только 07.04.2022 и 08.12.2022 соответственно.

Обращение в суд с новыми требованиями, основанными на фактических обстоятельствах, аналогичных обстоятельствам изначально заявленных требований, не влечет приостановление течения срока исковой давности в соответствии со статьей 204 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 14 Пленума Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" подразумевает перерыв срока исковой давности при предъявлении не любого иска, а иска по данному предмету спора.

Соответственно, срок исковой давности в отношении вновь заявленных исковых требований, имеющих самостоятельные предмет и основание спора, - об истребовании котельных из чужого незаконного владения в пользу собственников помещений в МКД на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на данные котельные перестает течь с даты заявления таких требований, то есть, с 07.04.2022 и 08.12.2022 соответственно.

При таких обстоятельствах, срок давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, истцами в отношении вышеуказанных требований пропущен.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, пропуск заявителями срока по заявленным требованиям об истребовании котельных из чужого незаконного владения в пользу собственников помещений в МКД на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на данные котельные является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам апеллянта и имеющимся в деле документам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требования заявителей не подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Поскольку при рассмотрении дела суд первой инстанции допустил процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены судебного акта, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2022 по делу N А32-32760/2017 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.07.2022 по делу N А32-32760/2017 отменить.

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.В. Емельянов
Д.В. Николаев

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.