Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2023 г. N 12АП-1982/23 по делу N А57-7015/2022

г. Саратов

10 апреля 2023 г.

Дело N А57-7015/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, Т. В. Волковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А. Д. Ардабацким,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Агаларова Хана Тагировича представитель Федосов С.С., представлено служебное удостоверение адвоката и ордер от 03.04.2023 N 94,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Агаларова Хана Тагировича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 февраля 2023 года по делу N А57-7015/2022

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Агаларова Хана Тагировича (ОГРНИП 322645700010500, ИНН 645100900535)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145)

о разделе земельного участка,

по встречному исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145)

к индивидуальному предпринимателю Агаларову Хану Тагировичу (ОГРНИП 322645700010500, ИНН 645100900535),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436),

о признании права собственности отсутствующим, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

В Балаковский районный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Агаларов Хан Тагирович (далее - ИП Агаларов Х.Т., предприниматель) с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - ТУ Росимущества в Саратовской области, управление) о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:189, общей площадью 33 959 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский район, г. Балаково, район территории "Волголесосплав", находящегося в собственности Российской Федерации, с сохранением земельного участка в измененных границах и с образованием земельного участка с условным номером 64:40:020116:189:ЗУ2 площадью 33 841 кв.м, имеющего следующие координаты характерных точек границы в действующей системе координат:

Условный номер земельного участка 64:40:020116:189:3У2
Площадь земельного участка 33841 кв.м
Обозначение характерных точек границ	Координаты МСК-64
	X	У
1	554754.11	3217201.23
2	554755.83	3217206.48
3	554756.98	3217209.44
4	554758,85	3217213.28
5	554760.27	3217215.75
6	554761.62	3217217.85
7	554764.84	3217222.45
8	554767.42	3217225.42
9	554772.06	3217229.76
нЗ	554774.51	3217231.57
н2	554789.59	3217248.48
н1	554793.21	3217250.79
17	554743.81	3217326.09
18	554732.00	3217337.67
19	554721.88	3217344.94
20	554705.74	3217347.38
21	554687.27	3217348.79
22	554681.83	3217348.26
23	554674.93	3217349.56
24	554657.30	3217357.64
25	554645.25	3217362.99
26	554642.77	3217365.00
27	554636.95	3217369.95
28	554628.96	3217373.02
29	554607.72	3217391.12
30	554607.30	3217389.86
31	554607.00	3217389.96
32	554607.42	3217391.27
33	554580.39	3217402.76
34	554578.15	3217404.12
35	554577.32	3217405.43
36	554574.16	3217403.43
37	554569.69	3217400.60
38	554567.21	3217398.97
39	554564.73	3217397.31
40	554560.98	3217394.79
41	554556.04	3217391.37
42	554548.66	3217386.18
43	554543.76	3217382.66
44	554535.28	3217376.55
45	554526.80	3217370.40
46	554521.94	3217366.92
47	554515.78	3217362.52
48	554497.53	3217349.85
49	554519.86	3217319.08
50	554530.25	3217328.67
51	554535.16	3217324.66
52	554555.45	3217307.84
53	554566.20	3217299.59
54	554571.81	3217295.96
55	554577.28	3217290.85
56	554586.91	3217279.29
57	554595.61	3217273.53
58	554601.04	3217263.34
59	554607.53	3217258.00
60	554613.13	3217250.22
61	554620.64	3217232.51
62	554631.59	3217218.14
63	554651.66	3217191.57
64	554676.02	3217161.67
1	554754.11	3217201.23
65	554573.63	3217396.36
66	554573.35	3217396.19
67	554573.19	3217396.46
68	554573.46	3217396.63
65	554573.63	3217396.36
69	554564.79	3217390.57
70	554564.51	3217390.39
71	554564.35	3217390.67
72	554564.62	3217390.84
69	554564.79	3217390.57
73	554563.10	3217389.46
74	554562.83	3217389.29
75	554562.66	3217389.57
76	554562.92	3217389.73
73	554563.10	3217389.46
77	554580.18	3217396.46
78	554579.86	3217396.46
79	554579.78	3217400.86
80	554580.09	3217400.86
77	554580.18	3217396.46
81	554620.00	3217372.77
82	554619.80	3217372.79
83	554619.82	3217372.99
84	554620.02	3217372.97
81	554620.00	3217372.77
85	554602.21	3217375.38
86	554597.01	3217375.49
87	554597.01	3217375.69
88	554602.21	3217375.58
85	554602.21	3217375.38
89	554593.58	3217370.14
90	554587.51	3217373.77
91	554591.14	3217379.85
92	554597.20	3217376.21
89	554593.58	3217370.14
93	554585.12	3217379.37
94	554584.97	3217379.24
95	554584.84	3217379.39
96	554584.99	3217379.52
93	554585.12	3217379.37
97	554559.08	3217387.52
98	554554.72	3217384.69
99	554554.61	3217384.86
100	554558.97	3217387.69
97	554559.08	3217387.52

В ходе рассмотрения дела Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области заявило встречные исковые требования к индивидуальному предпринимателю Агаларову Хану Тагировичу о признании отсутствующим права собственности Агаларова Х.Т. на объект недвижимости - сооружение внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, кадастровый номер 64:40:000000:15489, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район территории "Волголесосплав", расторжении договора аренды от 12.12.2019 N 1746 земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:65, расторжении договора аренды от 12.12.2019 N 1747 земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:189.

Определением Балаковского районного суда Саратовской области от 17.02.2022 гражданское дело N 2-143/2022 по иску Агаларова Хана Тагировича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о разделе земельного участка, по встречному исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к Агаларову Хану Тагировичу о признании права собственности отсутствующим, расторжении договора аренды передано по подсудности в Арбитражный суд Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01 февраля 2023 года по делу N А57-7015/2022 в удовлетворении исковых требований ИП Агаларова Х.Т. отказано.

Признано отсутствующим право собственности Агаларова Хана Тагировича на объект недвижимости - сооружение внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, кадастровый номер 64:40:000000:15489, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район территории "Волголесосплав".

Суд расторг договор аренды от 12.12.2019 N 1746 земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:65 и договор аренды от 12.12.2019 N 1747 земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:189.

С ИП Агаларова Х.Т. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 12 000 рублей.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное по основаниям, изложенным в жалобе, просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований ТУ Росимущества в Саратовской области в полном объеме.

В части отказа в удовлетворении требований ИП Агаларова Х.Т. к управлению судебный акт предпринимателем не обжалуется, доводов в указанной части апелляционная жалоба не содержит.

В судебном заседании представитель ИП Агаларова Х.Т. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Пункт 5 статьи 268 АПК РФ предусматривает, что в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в части.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, с учетом отзыва на неё, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочного представителя предпринимателя, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт в обжалуемой части не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Агаларов Х.Т. является собственником объекта недвижимости - внутриплощадочного технологического подъезда к карте намыва песка, нежилого назначения, протяженностью 162,22 п.м, инвентарный номер 63:407:003:000059870:1, лит. I, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020116:189, общей площадью 33 959 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский район, г. Балаково, район территории "Волголесосплав", находящегося в собственности Российской Федерации.

На основании Распоряжения N 232-р от 17.04.2015, договора N 1361 от 02.09.2015, решения Балаковского районного суда Саратовской области по делу N 2-1765/2019, договора N 1747 от 12.12.2019 указанный земельный участок находится у предпринимателя на праве аренды.

Заявлением от 21.09.2021 ИП Агаларов Х.Т. обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управление государственным имуществом в Саратовской области о разделе земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:189, общей площадью 33 959 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Балаковский район, г. Балаково, район территории "Волголесосплав", находящегося в собственности Российской Федерации, с сохранением земельного участка в измененных границах и с образованием земельного участка с условным номером 64:40:020116:189:ЗУ2 площадью 33 841 кв.м.

Однако, как указывает ИП Агаларов Х.Т., ТУ Росимущества в Саратовской области в нарушение п. 7 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации решение об утверждении схемы либо об отказе в её утверждении в установленный законом срок не принято.

По мнению предпринимателя, данные действия управления нарушают его права и законные интересы, поскольку в силу п. 8 ст.27 Земельного кодекса Российской Федерации он лишен права на приватизацию земельного участка, расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в суд с заявленными исковыми требованиями.

Возражая на заявленные исковые требования и обращаясь со встречным иском, ТУ Росимущества в Саратовской области указало, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020116:189 площадью 33 959 кв.м, местоположение: Саратовская область, г. Балаково, район территории "Волголесосплав", разрешенное использование: "Земли транспорта водного" находится в собственности Российской Федерации (запись о государственной регистрации N 64:40:020116:189-64/001/2020-1 от 17.02.2020) и используется Агаларовым Ханом Тагировичем на праве аренды (договор аренды от 12.12.2019 N 1747, запись о государственной регистрации от 25.06.2020 N 64:40:020116:189-64/001/2020-3).

Управлению из письма ООО "Грузовой причал Балаково" от 06.12.2021 N 01-01/623 стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером 64:40:020116:189 фактически используется арендатором в целях складирования песка (в границах участка располагается карта намыва песка). Как сообщается в письме, в ходе рассмотрения Арбитражным судом Саратовской области дела N А57-16403/2021 было установлено, что арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:189 заключен договор ответственного хранения речного песка с ООО "Форма". Таким образом, фактическое использование участка с кадастровым номером 64:40:020116:189 не соответствует виду его разрешенного использования.

Как указывает ТУ Росимущества в Саратовской области, данное обстоятельство нарушает нормы земельного законодательства. Статьей 7 Земельного кодекса РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 6.2.2 договора аренды от 12.12.2019 N 1747 также обязывает арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Пунктом 5.1.2 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатора пункта 6.2.2 договора аренды.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах участка расположен объект недвижимости - сооружение внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, кадастровый номер 64:40:000000:15489 (условный номер 64-64-27/033/2011-249), право собственности на который первоначально было зарегистрировано за ООО "Волжане" (ОГРН 102642488353 от 30.10.2002), номер государственной регистрации 64-64-27/033/2011-249 от 01.04.2011. Право собственности на данный объект зарегистрировано за Агаларовым Х.Т. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.03.2012 (номер государственной регистрации 64-64-27/033/2011-249 от 04.04.2012).

Указанный объект недвижимости зарегистрирован на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 21.03.2011 и договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 863 от 25.04.2008 (дата регистрации 19.05.2008, N 64-64-13/046/2008-065) согласно положениям статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, находящийся в границах участка с кадастровым номером 64:40:020116:189, исходя из содержания технического паспорта данного объекта, является фактически бетонным покрытием и призван улучшить свойства земельного участка путем выравнивания (сглаживания) рельефа местности в целях улучшения доступа к карте намыва песка.

Таким образом, спорный объект недвижимости - внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка с кадастровым номером 64:40:000000:15489, хотя и имеет прочную связь с землей, но не имеет самостоятельного назначения, а лишь улучшает свойства земельного участка (обеспечивает ровную и твердую поверхность), на котором оно находится, с учетом чего не может считаться объектом недвижимости в соответствии с нормами статьи 130 ГК РФ, предполагающей возможность вовлечения в гражданский оборот.

С учетом вышеизложенного, управление полагает отсутствующим право собственности предпринимателя на объект недвижимости - внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка с кадастровым номером 64:40:000000:15489.

Договор аренды от 12.12.2019 N 1747 в отношении участка с кадастровым номером 64:40:020116:189 заключен во исполнение распоряжения управления от 17.04.2015 N 232-р "О предоставлении в аренду Агаларову Хану Тагировичу земельного участка, находящегося в федеральной собственности", принятому на основании статьи 22, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Таким образом, с признанием отсутствующим права собственности на объект недвижимости - внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка с кадастровым номером 64:40:000000:15489, основание предоставления земельного участка 64:40:020116:189 в аренду утрачивается, в связи с чем договор аренды от 12.12.2019 N 1747 подлежит расторжению.

Кроме того, управление указывает, что договор аренды от 12.12.2019 N 1746 в отношении участка с кадастровым номером 64:40:020116:65 также заключен во исполнение вышеуказанного распоряжения управления от 17.04.2015 N 232-р. С учетом вышеизложенного, по мнению ТУ Росимущества в Саратовской области, данный договор также подлежит расторжению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения управления в суд со встречными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречные исковые требования, правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

По смыслу указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

При применении указанной статьи необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Следовательно, правовые категории "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества" не совпадают по своему объему и содержанию.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, от 26.01.2010 N 11052/09, от 17.01.2012 N 4777/08, от 24.09.2013 N 1160/2013, если объекты, хотя и прочно связанные с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, данные объекты не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственность "Областной центр экспертиз", экспертам Голубеву А.В., Аввакумову Р.В.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Является сооружение внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, кадастровый номер 64:40:000000:15489, расположенный по адресу Саратовская область г. Балаково, район территории "Волголесосплав" объектом недвижимости, обладает ли указанный объект самостоятельными полезными свойствами, если да, то какими, имеет ли конструктивные элементы, которые могут быть разрушены при перемещении объекта, имеет ли объект прочную (неразрывную) связь с землей?

Заключением экспертов от 09.12.2022 N 6936 установлено, что сооружение внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:40:020116:189, что подтверждается геодезической схемой, которая была выполнена по результатам обследования. Сооружение состоит из конструктивных элементов, служащих для обеспечения передвижения механических транспортных средств внутри указанного земельного участка, а также, в состав сооружения входит конструкция электронных весов, расположенная в средней части обследуемого сооружения.

При обследовании сооружения выявлены основные признаки, по которым объект обследования можно отнести к недвижимому имуществу, согласно ГОСТ Р 58033-2017 "Здания и сооружения" и ГК РФ:

1) Сооружение имеет грунтовое основание - верхнюю часть грунтового массива, которая воспринимает нагрузки, передаваемые вышележащими элементами сооружения;

2) Сооружение имеет земляное полотно: Геотехническая конструкция, выполняемая в виде насыпей, выемок или полунасыпей - полувыемок, служащая для обеспечения проектного пространственного расположения проезжей части дороги и в качестве грунтового основания (подстилающего грунта) конструкции дорожной одежды. В ходе обследования было отмечено, что по сооружению двигались загруженные песком автомобили, при этом деформаций дорожного полотна не наблюдалось. Это свидетельствует о ранее произведенных работах по устройству капитального основания;

3) Сооружение имеет дорожное покрытие из железобетонных плит и бетонной подготовки, связанное между собой посредством армированных сварных соединений - конструкция дороги, взлетно-посадочной полосы и т.п., находящаяся поверх грунтового основания. Проведенное обследование выявило наличие монолитного железобетонного участка вдоль дорожного покрытия, который является частью сооружения и, очевидно, служит для придания жесткости и прочности сооружению;

4) Сооружение прочно связано с землей, конструкция весов, габаритами 13x3,1 м имеет заглубленный железобетонный фундамент, который выполнен по предварительно устроенному плотному основанию. Между съездами смонтирована металлическая конструкция весов, которая опирается на железобетонную площадку, заглубленную в грунт. При обследовании глубина залегания и конструкция основания под весами не определялись.

При ответе на вопрос относительно того, обладает ли указанный объект самостоятельными полезными свойствами, если да, то какими, эксперты указали следующее.

Объекты недвижимости обладают рядом уникальных характеристик:

1) Разнородность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости (размер, площадь, планировка, качестве постройки и отделки, месторасположение, материал основных конструкций, степень износа, этажность и т.д.). Данная характеристика во многом определяет экономические характеристики объекта недвижимости и его позиционирование на рынке;

2) Стационарность (неподвижность) - характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что сделает его непригодным для дальнейшего использования;

3) Двухкомпонентность. Объекты недвижимости, в большинстве своем, состоят из двух компонентов - земли и зданий (сооружений). Соотношение этих двух компонентов для различных типов недвижимости и в различных экономических условиях может варьироваться как в стоимостном, так и в физическом измерении;

4) Материальность (непотребляемость). Объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной форме, причем она не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.

5) Долговечность. Если говорить о "чистой" земле, то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, имеют ограниченный срок жизни, однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, они относительно долговечны (хотя, в конечном счете, требуют либо ремонта, либо замены). Долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры. Именно материальность и долговечность объектов недвижимости обеспечивают одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости;

6) Фундаментальность. Недвижимость - это объект, который невозможно потерять, похитить или сломать при обычных условиях;

7) Удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность объекта недвижимости конкретному собственнику - государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц.

Эксперты указали, что проводя обследование сооружения внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, кадастровый номер 64:40:000000:15489, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район территории "Волголесосплав", можно выделить следующие самостоятельные полезные свойства:

- потребительское свойство - это возможность удовлетворить те конкретные нужды, которые могут возникнуть и возникают у людей, пользующихся этим сооружением (рыночная потребительная стоимость сооружения);

- долговечность;

- эксплуатационное свойство - возможность безотказно эксплуатировать сооружение по прямому назначению;

- безопасность сооружения для окружающих людей, механизмов и т.д.;

- эстетическое свойство - обусловлено правильными геометрическими формами и наличием твердого покрытия;

- доходность сооружения.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является доказательством по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, учитывая представленные в материалы дел доказательства, суд первой инстанции пришёл к следующим выводам.

По смыслу пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

По смыслу приведенной нормы права прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994 N 359, действующему на момент регистрации права, площадки и замощения относятся к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для моста, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги). Подъездные пути, покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений.

Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое или щебеночное покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей.

В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

Спорное сооружение, принадлежащее предпринимателю, представляет собой твердое покрытие территории, в связи с чем в силу части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относится к неотделимым улучшениям земельного участка и не относится к объектам капитального строительства.

Как верно указано судом первой инстанции, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не представлены доказательства того, что спорное имущество носит капитальный характер, создано в порядке, предусмотренном для возведения объекта недвижимости, обладает полезными свойствами, которые могут использоваться независимо от земельного участка, не может быть использовано независимо от земельного участка, на котором находится, и не способно к перемещению без соразмерного ущерба его назначению.

Материалы дела также не содержат доказательств строительства сооружения как объекта недвижимости с получением необходимой разрешительной документации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сооружение внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, кадастровый номер 64:40:000000:15489, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район территории "Волголесосплав", не является объектом недвижимости и право на него не подлежит государственной регистрации по правилам статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 304-ЭС15-11476 отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Поскольку в данном конкретном случае за ИП Агаларовым Х.Т. зарегистрировано право собственности на спорное сооружение, которое не является объектом недвижимости, оспаривание зарегистрированного права правомерно осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на соответствующий объект.

Наличие в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности ответчика на спорное сооружение накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, наличие государственной регистрации права собственности на спорное сооружение не является безусловным основанием для ее отнесения к объекту недвижимости.

Аналогичная правовая позиция также изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 N 306-ЭС15-17797.

При этом довод апелляционной жалобы ИП Агаларова Х.Т. со ссылкой на выводы судебной экспертизы, согласно которым спорный объект является объектом недвижимости, судебная коллегия находит несостоятельными по основаниям, изложенным выше.

Как уже отмечалось, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для целей оценки правовой категории отнесения объекта недвижимости необходимо исследовать как признаки, способные отнести такой объект в силу природных свойств, так и юридические основания, свидетельствующие о его возведении (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, право на строительство на земельном участке).

Определение правового режима объекта, то есть, является ли объект движимым или недвижимым имуществом, является вопросом права, а не специальных знаний, в связи с чем, правовой режим объекта не может быть определен только лишь на основании заключения эксперта о прочной связи данного объекта с землей и возможности повреждения данного объекта при его демонтаже.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, исследовав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу, что спорный объект не относится к недвижимому имуществу, встречные исковые требования ТУ Росимущества в Саратовской области о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на сооружение внутриплощадочный технологический подъезд к карте намыва песка, кадастровый номер 64:40:000000:15489, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район территории "Волголесосплав" подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования управления о расторжении договоров аренды, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок предоставлен для размещения объекта недвижимости на основании распоряжения от 17.04.2015 г. N 232-Р, на основании положений ст. 39.6 ЗК РФ.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны при заключении спорного договора вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае требование о досрочном расторжении договора заявлено арендодателем.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным данной статьей, другими федеральными законами и соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу, что факт отсутствия на земельном участке объекта недвижимости с учетом оснований предоставления земельных участков в аренду является существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 ГК РФ, что является основанием для расторжения договоров аренды от 12.12.2019 N 1746 и от 12.12.2019 N 1747.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные в апелляционной жалобе доводы выводы суда первой инстанции не опровергают, а по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом обстоятельств дела. Между тем, иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных судом первой инстанции обстоятельств, а также иное толкование норм права, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права и не может служить основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение суда в обжалуемой части следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 февраля 2023 года по делу N А57-7015/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова Т. В. Волкова