Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2023 г. N 07АП-2228/23 по делу N А45-27621/2022

город Томск

26 апреля 2023 г.

ДелоN А45-27621/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Сорокиной Е.А.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смолиной Т.Д., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТК-Магистраль" (N 07АП-2228/2023) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2023 по делу N А45-27621/2022 (судья Петрова Ю.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТК-Магистраль" (ИНН 5424403073), с. Новотроицк Новосибирской области к Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846), г. Новосибирск о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 16.08.2021 N19914.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406418091), Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278).

В судебном заседании приняли участие:

от истца - Дворкина А.Б. по доверенности от 22.06.2022,

от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СТК-Магистраль" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо) о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 16.08.2021 N 19914, заключенного между Мэрией города Новосибирска и ООО "СТК-Магистраль", и государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок с кадастровым номером 54:35:092460:65 площадью 1356 кв.м., местоположением: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Софийская, к ООО "СТК-Магистраль".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30 января 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "СТК-Магистраль" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается введение действиями Мэрии города Новосибирска истца в заблуждение относительно свойств и характеристик земельного участка, т.к. земельный участок был передан для строительства сооружения автозаправочной станции мэрией города Новосибирска в профильной зоне (П-1), предусматривающей размещение автозаправочных станций в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков; ответчиком последовательно выданы разрешение на строительство от 10.03.2017 N 54-R.u54303000-22.2017, разрешение на ввод в эксплуатацию от 07.02.2018 N 54-Ru54303000-14-2018 сооружения АЗС, при этом договорами аренды и купли-продажи земельного участка не изменялась первоначально установленная зона (П-1)- зона производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; какие-либо сведения, указывающие о невозможности окончания строительства сооружения АЗС, ее эксплуатации, выкупа земельного участка в измененной территориальной зоне (Р-2)- зона озеленения, к которой с 2018 года отнесен земельный участок, в заключенных с ООО "СТК-Магистраль" договорах аренды и купли-продажи отсутствуют; вместе с тем, арендодателем в период действия договоров аренды земельного участка последовательно изменен проект планировки территории, а также изменены правила землепользования и застройки в части исключения возможности размещения объекта капитального строительства - АЗС - в границах вновь установленной территориальной зоны (Р-2), тем самым создана правовая неопределенность в вопросе законности возведения сооружения АЗС на спорном земельном участке без принятия решения об изъятии земельного участка.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции не применена статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащая применению, и статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлена особенность купли-продажи и передачи в аренду земельных участков, заключающаяся в обязанности продавца и арендодателя предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Апеллянт полагает, что применение судом пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" необоснованно, т.к. суд сослался на возможность удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, которое суд посчитал неисполненным, не учитывая фактическое нахождение и фактическую передачу земельного участка покупателю. Истец считает, что в указанно ситуации подлежат применению статья 224 ГК РФ, согласно которой если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции при вынесении решения не применена ч. 3 статьи 432 ГК РФ, в соответствии с которой сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Судом не применены пункты 3.4.5.1, 3.4.5.2 постановления мэрии города Новосибирска "Об административном регламенте предоставления муниципальной услуги по продаже земельных участков без проведения торгов", согласно которым предложение продавца о расторжении договора купли-продажи земельного участка превышает полномочия органа местного самоуправления, т.к. полномочия специалиста мэрии после подписания проекта договора купли-продажи земельного участка начальником департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (или уполномоченным им лицом) ограничиваются извещением заявителя о возможности получения результата предоставления муниципальной услуги в департаменте и при личной явке выдачей ему подписанного проекта договора, либо направлением проекта договора заявителю почтовым отправлением. Однако, указанная обязанность специалистами мэрии города Новосибирска не была соблюдена, что не было исследовано судом первой инстанции при вынесения решения.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, мэрия и третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении, отзывов не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель апеллянта настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по письменно изложенным основаниям. Также представитель просила приобщить к материалам дела ответ мэрии от 13.03.2023, согласно которому органом начата процедура согласования внесения изменений по обращению заявителя.

В приобщении указанного документа к материалам дела отказано, поскольку в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08, из буквального толкования положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу судебного акта суда апелляционной инстанции могут быть положены доказательства, удостоверяющие факты, которые имели место до вынесения решения первой инстанции, то есть существовавшие до принятия решения доказательства. Представленный заявителем дополнительный документ получен после принятия обжалуемого решения, удостоверяет обстоятельства, которые еще не существовали на момент принятия решения, в связи с чем не учитывались и объективно не могли быть учтены судом первой инстанции.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным подателем жалобы доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов, для строительства автозаправочной станции по ул. Софийской на основании постановления мэрии города Новосибирска от 14.02.2011 N 1242 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании Греченку В. В. места размещения автозаправочной станции по ул. Софийской в Советском районе", был сформирован земельный участок, который впоследствии предоставлен в аренду Греченку В. В. по договору аренды от 13.03.2014 N 105427р в соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 03.02.2014 N 865 "О предоставлении Греченку В. В. в аренду земельного участка для строительства автозаправочной станции по ул. Софийской в Советском районе".

Дополнительным соглашением от 05.12.2014 N 1 к договору аренды земельного участка от 13.03.2014 N 105427р произведена замена арендатора на ООО "СТКМагистраль".

В связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию здания АЗС земельный участок был передан истцу для эксплуатации здания сроком на 49 лет по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.02.2021 N 126371, заключенному с мэрией города Новосибирска.

Согласно договору аренды от 01.02.2021 N 126371 и договору купли-продажи земельного участка от 16.08.2021 N 19914 разрешенное использование земельного участка: автозаправочные станции. Какие-либо ограничения, связанные с включением земельного участка в границы красных линий и территорию общего пользования, договоры не содержат.

07.06.2021 истец обратился в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - ДЗиИО мэрии) с заявлением (вх. N 097804) о предоставлении в собственность путем выкупа земельного участка в порядке реализации исключительного права собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности, на его приватизацию в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

16.08.2021 между ООО "СТК-Магистраль" (покупатель) и Мэрией города Новосибирска (продавец) был подписан договор N 19914 купли-продажи земельного участка (л.д.13), по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 356 кв.м. с кадастровым номером 54:35:092460:65, вид разрешенного использования земельного участка: автозаправочные станции, стоимостью 1 692 186 рублей 30 копеек.

В дальнейшем письмами от 08.09.2021 исх. N 31/19/14012, от 23.08.2022 N 31/19/12977 ДЗиИО мэрии сообщил заявителю о незаконной приватизации земельного участка, обосновав свой отказ расположением земельного участка в границах территории общего пользования, и предложил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и возвратить уплаченную за него цену.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 1 ЗК РФ правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Судом установлено, что согласно сведениям из генерального плана города Новосибирска, утвержденного решением Совета депутатов г. Новосибирска от 26.12.2007 N 824 "О Генеральном плане города Новосибирска", спорный земельный участок расположен в функциональной зоне: зоны рекреационного назначения.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288, земельный участок находится в границах территории общего пользования в территориальной зоне озеленения (Р-2), для которой размещение автозаправочной станции не предусмотрено.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 20.08.2018 N 3030 утвержден проект планировки территории, ограниченной береговыми линиями реки Оби и Новосибирского водохранилища, границей города Новосибирска, в Советском районе ("ОбьГЭС"). Согласно положениям данного проекта планировки земельный участок расположен в границах красных линий.

Факт нахождения земельного участка в границах территории общего пользования в территориальной зоне озеленения (Р-2), которая входит в проект планировки территории вышеуказанного Постановления, материалами дела не опровергнут.

В силу пункта 8 статьи 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (статья 85 ЗК РФ).

Таким образом, территории общего пользования, обозначенные в проекте планировки красными линиями, не могут быть приватизированы.

Постановление мэрии города Новосибирска от 20.08.2018 N 3030 "О проекте планировки территории, ограниченной береговыми линиями реки Оби и Новосибирского водохранилища, границей города Новосибирска, в Советском районе ("ОбьГЭС") в установленном порядке не оспорено, не признано незаконным.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В настоящем случае договор является ничтожным, поскольку при его заключении был нарушен явно выраженный запрет, установленный земельным законодательством.

В отношении доводов апеллянта о том, что действиями мэрии города Новосибирска истец введен в заблуждение относительно свойств и характеристик земельного участка, апелляционный суд отмечает следующее. Несмотря на то, что постановление мэрии города Новосибирска от 20.08.2018 N 3030 уже было принято к моменту заключения договора аренды, а материалы дела не свидетельствуют о том, что ранее до заявителя была доведена информация об установленных ограничениях в отношении рассматриваемого земельного участка, такие обстоятельства не позволяют нарушить запрет на передачу в собственность обществу земельного участка, в отношении которого установлены и до настоящего времени не отменены красные линии.

Такой участок не может быть в силу закона передан в собственность организации до момента прекращения действия указанных выше ограничений, а именно изменения, отмены либо признания недействующими в судебном порядке нормативных правовых актов, устанавливающих ограничения на приватизацию земель, относящихся к территориям общего пользования.

Ссылки заявителя на длительность такой процедуры и негативные последствия для него в виде начисления арендных платежей также не позволяют преодолеть предусмотренный законом запрет на передачу таких земель в собственность, при этом заявитель не лишен возможности защиты своих прав в том порядке, который предусмотрен законом, в случае, если считает действия органа местного самоуправления не соответствующими требованиям закона.

В отношении ссылок ответчика на пункт 3.1.2 договора купли-продажи, в котором установлено, что со дня поступления всей суммы денежных средств продавец передает покупателю по передаточному акту земельный участок, необходимо учесть, что ранее такой участок уже был передан заявителю по договору аренды, в этой связи и при наличии принадлежащего заявителю объекта, расположенного на участке, он фактически находится во владении заявителя. Вместе с тем, указанные обстоятельства также не позволяют понудить ответчика к регистрации договора, которые не соответствует закону.

Апелляционный суд отклоняет доводы заявителя о том, что решение создает неопределенность в отношении размещения объекта. В ситуации предоставления земельного участка в аренду для строительства объекта, осуществления такого строительства в установленном порядке, ввода его в эксплуатацию и регистрации прав на объект, оснований для вывода о его неопределенном статусе, несмотря на имеющиеся препятствия в передаче земельного участка в собственность по причине нахождения на участке красных линий, установленных в 2018 году, не имеется, при этом ответчиком не подтверждено отсутствие оснований для ввода объекта в эксплуатацию, а размещение объекта в данной зоне было произведено в согласия ответчика, предоставившего в аренду земельный участок именно для целей размещения рассматриваемого объекта.

Учитывая изложенное, оснований для отмены верного решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 30.01.2023 по делу N А45-27621/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТК-Магистраль" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Е.А. Сорокина М.А. Фертиков