Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2023 г. N 15АП-3690/23 по делу N А32-58200/2021

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2023 г.

дело N А32-58200/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чекуновой А.Т.

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представителя Ардакова А.В. по доверенности от 01.01.2023, директора Щерба С.И.,

от заинтересованного лица посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)": представителя Шапаренко К.А. по доверенности от 09.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2023 по делу N А32-58200/2021

по заявлению закрытое акционерного общества "Авторемонт" (ИНН 2302017692, ОГРН 1022300630428)

к ответчику департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Авторемонт" (далее - ЗАО "Авторемонт", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 23.11.2021 N 52-33-21-54116/21 отказа в предоставлении ЗАО "Авторемонт" в собственность за плату земельного участка площадью 8 474 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:51, расположенного по адресу: г. Армавир, Промзона, 16.; обязании департамента в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес ЗАО "Авторемонт" подписанный договор купли-продажи земельного участка площадью 8 474 кв. м с кадастровым номером 23:38:0102002:51, расположенного по адресу: г. Армавир, Промзона, 16, по выкупной цене в размере 183 627,34 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2023 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что на участке расположен производственный комплекс по выпуску алюминиевой посуды, в составе которого основные объекты (здания литейного цеха жидкого прессования с кадастровым номером 23:38:0000000:1305, испытательной лаборатории с кадастровым номером 23:38:0000000:1319 и мастерской по ремонту оснастки с кадастровым номером 23:38:0000000:2023 с установленных в ним оборудованием) объединены функциональной (технологической) связью с вспомогательными объектами (навесами) и прилегающей территорией (открытыми складами и транспортными площадками). При этом как фактический, так и нормативный показатель коэффициента застройки участка соответствует требованиям, предъявляемым к предприятиям данной отрасли. В связи с этим заявитель вправе приобрести весь участок как необходимый для работы предприятия. Регистрация права собственности заявителя на отдельные объекты недвижимости, а не на единый имущественный комплекс в соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сама по себе не препятствует квалификации таких объектов как производственного комплекса. То обстоятельство, что предыдущий собственник объекта недвижимости Пахомова А.И. не обосновала в 2015 году необходимость всей площади участка для эксплуатации зданий само по себе не блокирует возможность новых обращений за приватизацией этого участка и право обосновывать необходимость площади этого участка для эксплуатации расположенных на нём зданий и сооружений.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда от 27.04.2013 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что объекты, расположенные на спорном земельном участке, не являются единым недвижимым комплексом, что исключает возможность применения статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При определении площади застройки земельного участка в расчет включены объекты, не являющиеся объектами недвижимости. Площадь земельного участка составляет 8 474 кв.м., площадь объектов недвижимости - 258,40 кв.м., следовательно, 97 % земельного участка является незастроенной территорией. Необходимая площадь для использования объектов будет составлять не более 600 кв.м. Земельный участок под производственную базу не использовался. Нахождение на участке специализированной техники и оборудования не является обоснованием площади земельного участка для эксплуатации расположенных на нем объектов. При определении площади земельного участка, необходимого для использования здания, суд ошибочно исходил не из характеристик зданий и их функционального назначения, а из целей, которые заявитель намерен использовать в будущем. Заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Закону N 73-ФЗ. При расчете площади экспертами не проводились исследования с учетом градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки г. Армавир. Судом не принято во внимание преюдициальное значение судебных актов по делу N А32-18260/2015, в ходе рассмотрения которого судом исследовался вопрос обоснования площади. Приказом департамента от 25.10.2013 N 161-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО "Лагуна", 03.10.2003 с данным обществом заключен договор аренды. Заявитель приобрел объекты в период, когда участок был предоставлен ООО "Лагуна" на праве аренды, следовательно, у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка под данными объектами возникнуть не может.

В отзыве на апелляционную жалобу общество указывает, что на участке расположен производственный комплекс по выпуску алюминиевой посуды. Суд обоснованно включил в площадь застройки территории, занятые навесами, открытыми складами и транспортными площадками. Право на приватизацию участка по льготной цене не связано с личностью лица, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документом в обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы. Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Авторемонт" с 2018 года является собственником нежилых зданий: площадью 166,1 кв. м с кадастровым номером 23:38:0000000:1305 (литера "В, в, П"; 1972 года постройки), площадью 65,9 кв. м с кадастровым номером 23:38:0000000:2023 (литера "М"; 1972 года постройки) и площадью 26,4 кв. м 23:38:0000000:1319 (литера "Л"; 1972 года постройки), что подтверждается техническими паспортами и выписками из ЕГРН.

Указанные объекты расположены на земельном участке, относящемся к категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для эксплуатации производственной базы". Участок принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю и обременен правом аренды в пользу заявителя, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ЗАО "Авторемонт" обратилось в департамент с заявлением от 29.08.2021 о предоставлении в собственность земельного участка за плату без торгов как предоставленного ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования и занятого принадлежащими ему зданиями и сооружениями, которые входят в состав производственного комплекса по изготовлению алюминиевой посуды под торговой маркой "Горница". В заявлении описана юридическая судьба участка и приведено обоснование принадлежности заявителю навесов на участке. К заявлению было приложено сообщение о расположенных на участке объектах и заключение специалистов об обоснованности площади участка от 15.06.2021.

В пояснении от 08.10.2021, направленном в департамент в дополнение к заявлению о приватизации и полученном 10.10.2021, общество со ссылкой на выписку ЕГРН от 08.10.2021 сообщило, что в границах участка отсутствуют объекты с кадастровыми номерами 23:38:0000000:2506 и 23:38:0000000:1411.

Письмом от 23.11.2021 N 52-33-21-54116/21 департамент отказал в предоставлении участка по следующим основаниям:

1) отсутствует информация, позволяющая установить принадлежность обществу навеса возле здания испытательной лаборатории с кадастровым номером 23:38:0000000:1319, навеса, примыкающего к зданию с кадастровым номером 23:38:0000000:2023, открытых складов, погрузочно-разгрузочного участка и стоянки автомобилей;

2) площадь участка не соответствует площади, необходимой для использования расположенных на нем объектов заявителя;

3) сведения о составе объектов, содержащиеся в представленных материалах, а также документах, полученных при рассмотрении заявления, не соответствуют фактическому составу объектов, указанному в материалах обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль", а именно: по сведениям ЕГРН на участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:38:0000000:2506; по сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером 23:38:0000000:1411 расположен на испрашиваемом участке и смежном с ним участке с кадастровым номером 23:38:0102002:51, что не соответствует материалам обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль".

Департамент указал, что общество выполнило демонтаж объекта незавершенного строительства, сведения о наличии которого содержатся в заключении специалистов от 15.06.2021, и отметил, что согласно нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 N 78 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края", в площадь застройки не включаются площади, занятые временными зданиями и сооружениями.

Полагая, что отказ департамента не соответствует закону и нарушает право на приобретение участка в собственность, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, при рассмотрении указанной категории дел, арбитражный суд устанавливает соответствие ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу пункта 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что основанием для отказа обществу в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 послужило необоснование площади испрашиваемого земельного участка.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих испрашиваемую заявителем площадь. Заявитель при обращении в уполномоченные органы с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданиями, сооружениями и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 N 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого земельного участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 N 1152/14).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).

Названные подходы поддержаны Верховным Судом Российской Федерации в определениях: от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862.

Как следует из материалов дела, площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю на праве собственности, и расположенных на земельном участке площадью 8 474 кв.м. с кадастровым номером 23:38:0102002:51 составляет 258,40 кв.м.

В соответствии с представленным заявителем заключением специалистов от 15.06.2021 земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102002:51 площадью 8 474 кв.м., расположенный по адресу: г. Армавир, Промзона, 16, в соответствии с нормативными требованиями к плотности застройки предприятий цветной металлургии является полностью необходимым для эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений в качестве производственного комплекса ЗАО "Авторемонт" по производству алюминиевой посуды.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием спора относительно соразмерности испрашиваемой площади земельного участка судом, с учетом специфики подлежащих исследованию обстоятельств и подлежащих применению специальных профессиональных знаний, определением от 01.04.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Глобал Эксперт".

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) установить какие объекты (здания, сооружения, вспомогательные объекты и объекты инфраструктуры) расположены в границах земельного участка и определить их функциональное использование?

2) является ли площадь земельного участка необходимой в соответствии с нормативными требованиями для эксплуатации расположенных на нём зданий и сооружений в соответствии с их функциональным использованием?

3) установить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации по назначению, установленному в Едином государственном реестре недвижимости (нежилые здания) объектов с кадастровыми номерами 23:38:0000000:1319, 23:38:0000000:1305, 23:38:0000000:2023? Приведет ли уменьшение исследуемого земельного участка за счет изменения его конфигурации к вклиниванию, вкрапливанию и изломанности границ?

Согласно заключению судебной экспертизы от 19.07.2022 на участке расположены следующие объекты: здание литейного цеха жидкого прессования с кадастровым номером 23:38:0000000:1305 площадью застройки 377,45 кв. м; функциональное использование: в помещениях расположено оборудование для производства алюминиевой посуды; оборудование имеет исправное техническое состояние; состав оборудования: комплекты пресс-форм (68 шт.), пульт управления (5 шт.), тигельные печи на газовом топливе (7 шт.), пресс с усилием до 400 т (5 шт.), чиллеры для поддержания температуры (5 шт.), насосные станции (5 шт.), система газоснабжения; здание испытательной лаборатории с кадастровым номером 23:38:0000000:1319 площадью застройки 57,31 кв. м; функциональное использование: в помещениях расположено оборудование для контроля качества выпускаемой продукции; производятся испытания по определению качественных показателей алюминиевой посуды; здание мастерской по ремонту оснастки с кадастровым номером 23:38:0000000:2023 площадью застройки 67,07 кв. м; функциональное использование: для оперативного ремонта технологического оборудования; навес N 1 площадью застройки 251,43 кв. м, который используется как крытая площадка для складирования материалов; навес N 2 площадью застройки 511,14 кв. м, который используется как крытая площадка для складирования готовой продукции; навес N 3 площадью застройки 79,34 кв. м в составе здания "мастерская по ремонту оснастки" с кадастровым номером 23:38:0000000:2023; открытый склад оборотной тары (поддонов) площадью застройки 123,17 кв. м; открытый склад шихтовых материалов (металлические и неметаллические материалы, используемые для приготовления литейных сплавов) площадью застройки 64,92 кв. м; открытый склад годного литья и огнеупорных материалов площадью застройки 626,67 кв. м, который используется для термического охлаждения (остывания) и нормализации (набора формы) конструктивных размеров заготовок (годного литья), а также для хранения запаса огнеупорных материалов (кирпича), применяемых в печах; площадка движения и расположения автотранспорта площадью 1 740,22 кв. м, которая используется для выполнения маневровых и погрузочно-разгрузочных работ, а также стоянки (хранения) служебного автотранспорта; забор по границам участка; линия надземного газопровода. Площадь застройки участка составляет 3 898,72 кв. м (45,84 % от площади участка).

Эксперты пришли к выводу о том, что фактическая площадь застройки участка на 254,72 кв. м больше нормативного минимума для предприятий цветной металлургии по производству алюминия (минимальный показатель плотности застройки равен 3 644 кв. м или 43 % от площади исследуемого участка).

В заключении имеются фотоматериалы территории участка, зданий и помещений с расположенным в них оборудованием, а также навесов, открытых складов и транспортных площадок, которые подтверждают фактическое использование зданий и прилегающей к ним территории для производства металлической посуды.

По второму вопросу эксперты пришли к выводу о том, что на участке расположен производственный комплекс по изготовлению алюминиевой посуды - литейный участок жидкого прессования, который обеспечивает изготовление продукции. В рамках производства на участке выполняются следующие процессы: транспортировка на производственную базу и накопление лома алюминия; переработка лома алюминия в пищевые марочные сплавы; производство алюминиевой посуды; хранение готовой продукции для последующей реализации.

Для определения площади земельного участка, которая необходима в соответствии с нормативными требованиями для эксплуатации расположенных на участке зданий и сооружений в соответствии с их функциональным использованием эксперты применили нормы СП 18.13330.2019 "Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий)". В пункте 1 раздела "Цветная металлургия" Приложения "Б" (обязательное) СП 18.13330.2019 определено, что минимальный показатель плотности застройки промышленной территории предприятия цветной металлургии по производству алюминия соответствует 43 %. Эксперты указали, что площадь застройки земельного участка предприятия цветной металлургии по производству алюминиевой посуды должна быть не менее 3 644 кв. м (43 / 100 х 8 474).

Эксперты определили нормативно предписанные параметры площади для эксплуатации зданий и сооружений в границах участка в соответствии с их функциональным использованием исходя из осуществляемых на участке производственных процессов и учли функциональное назначение каждого объекта в рамках единой технологической цепочки.

При этом в заключении экспертами описан каждый объект и способ его использования в производственном процессе.

Экспертами установлено, что часть территории используется как погрузочно-разгрузочный участок - для приёмки материалов, транспортировки готовой продукции, которые обеспечивают автопоезда (фуры), а также для разворота в конце тупиковых дорог, маневрирования в пунктах разгрузки и погрузки (транспортные площадки). Размеры транспортных площадок определены исходя из габаритов автопоезда и погрузочно-разгрузочной техники. При этом экспертом учтена информация об автотехнике, используемой обществом в производственной деятельности (грузовые тягачи с прицепами и электрокары), и документы о ее принадлежности обществу, ООО "Горница", Щерба С.И. (директору общества), Щерба Ю.С., Щерба Е.С. и ООО "ЮгАвтоТранс".

С учетом анализа представленных документов и натурного обследования эксперты пришли к выводу о том, что нормативно необходимая площадь застройки участка составляет 6 697,01 кв. м, из которых: 1 343,74 кв. м - площадь застройки зданиями и навесами, 3 938,27 кв. м - площадь открытых складов и 1 415 кв. м - площадь транспортных площадок.

По третьему вопросу эксперты пришли к выводу о том, что в расположенных на участке зданиях установлены станки, производственное и иное оборудование для выпуска алюминиевой посуды, ремонта этого оборудования и проверки качества продукции. Эксплуатацию зданий по назначению необходимо рассматривать в единой технологической цепочке (в рамках производственного цикла по изготовлению посуды). Рассматривать эксплуатацию зданий по назначению "нежилые здания" в отрыве от производственного цикла не представляется возможным.

Эксперты указали, что в случае, если к нормативно необходимой площади добавить площадь существующих охранных зон (3 050 кв. м), хозяйственная деятельность на территории которых ограничена, а застройка допускается по согласованию с владельцем соответствующих инженерных сетей, образуемая площадь (6 697,01 + 3 050 = 9 747,01) превысит фактическую площадь исследуемого участка (8 474 кв. м). В связи с этим эксперты скорректировали расчет нормативно необходимой площади (обозначенной ими как предельно допустимая площадь застройки с учетом ограничений в охранных зонах) путём уменьшения площади открытых складов до 2 665,26 кв. м (за счет уменьшения количественного показателя процентного соотношения площадей грузовой секции хранения, проходов и проездов, площадей для бракеража, отборки и комплектации, площадей экспедиции). В связи с примененной корректировкой размер нормативно необходимой площади составил 5 424 кв. м или 64 %. При этом экспертами отмечено, что корректировка не отразится на возможности эксплуатации складов, но позволит сохранить производственный цикл.

При ответе на третий вопрос эксперты также указали, что изменение конфигурации участка при организации площадей открытых складов согласно нормативным требованиям приведёт к нарушению технологических процессов. В отсутствие заданных судом параметров уменьшения участка достоверно установить, приведёт ли такое уменьшение к вклиниванию и изломанности границ не представляется возможным.

Достоверность выводов эксперта подтверждается также пояснениями экспертов, полученными в судебном заседании, которыми устранены указанные департаментом замечания.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что при расчете нормативно необходимой площади экспертом не проводились исследования с учетом градостроительных регламентов, установленных правилами землепользования и застройки г. Армавир, отклоняется апелляционным судом.

Предметом исследования экспертов являлся уже сформированный земельный участок, в связи с чем установление площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий проводилось в пределах границ этого участка.

Кроме того, эксперты в суде первой инстанции пояснили, что согласно карте градостроительного зонирования правил землепользования и застройки муниципального образования город Армавир (утв. решением Армавирской городской Думы от 11.08.2017 N 268) участок находится в зоне П-1 (зона предприятий, производств и объектов I - III класса опасности СЗЗ-1000 - 300 м). Минимальная площадь земельных участков в зоне П-1 составляет 50 кв. м, а максимальная площадь - 250 000 кв. м.

Суд первой инстанции также обоснованно учел, что статьей 18 правил землепользования и застройки для указанной зоны установлен градостроительный регламент, согласно которому в числе основных видов разрешенного использования земельных участков предусмотрен вид "тяжелая промышленность", в числе основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства - размещение объектов капитального строительства металлургической промышленности. Эксперты указали в пояснениях, что размещение на исследуемом земельном участке предприятия по выпуску металлической посуды соответствует градостроительному регламенту.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном включении в расчет при определении площади застройки земельного участка объектов, не являющиеся объектами недвижимости, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащая правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 N 4345/04 и от 20.10.2010 N 6200/10.

Исследовав и оценив экспертное заключение от 19.07.2022 в совокупности с пояснениями экспертов по заключению, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности; заключение экспертизы является полным и мотивированным; выводы экспертов являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объектов, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.

Апелляционный суд, повторно оценив экспертное заключение от 19.07.2022, поддерживает вывод суда первой инстанции о соответствии данного заключения требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции установил отсутствие предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы.

Несогласие департамента с выводами эксперта, а также с выводами суда первой инстанции, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует об отсутствии оснований для принятия экспертного заключения в качестве относимого и допустимого доказательства.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции обоснованно оценил экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, подтверждающими размещение на участке производственного комплекса по изготовлению посуды, а именно: проект "Техникоэкономическое обоснование. Модернизация производства столовых, кухонных и прочих бытовых приборов", разработанный ООО "Реноме Онлайн", который предусматривал приобретение высокоскоростного гидравлического пресса WUXI KLT PRECISION HYDRAULIC MACHINERY FACTORY с привлечением кредитных средств; договор о выделении субсидии от 08.12.2017, заключенный между обществом и УНО "Фонд развития промышленности Краснодарского края", договор о предоставлении субсидии за счет средств краевого бюджета от 07.12.2017, заключенный между ООО "Горница" и департаментом промышленной политики Краснодарского края, для возмещения части затрат, понесенных на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитным организациях и в государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности" в 2014 - 2018 годах на пополнение оборотных средств и (или) финансирование текущей производственной деятельности, направленных на производство промышленной продукции; договор целевого займа от 24.01.2019 между УНО "Фонд развития промышленности Краснодарского края" и ООО "Горница"; международные контракты, спецификации, документы об оплате и грузовые таможенные декларации, подтверждающие поставку в пользу ООО "Горница" в период с марта 2019 года по сентябрь 2020 года гидравлических прессов WUXI KLT PRECISION HYDRAULIC MACHINERY FACTORY в г. Армавир, Промзона, 16; технологические инструкции ООО "Горница" по подготовке оборудования, оснастки и сплава АК7П к процессу литья и по изготовлению литой посуды; статистические сведения об объемах произведенной и отгруженной ООО "Горница" продукции за период с апреля 2020 года по ноябрь 2021 года с отметкой об их передаче в территориальный орган Росстата.

Материалами дела также подтверждается, что в связи с промышленным использованием спорного земельного участка и смежного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 специально для ЗАО "Авторемонт" на данные участки установлена санитарно-защитная зона предприятий 23:38-6.442, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

В актах обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль" от 11.10.2021 N 172 и от 27.10.2022 N 169 указано, что на участке с кадастровым номером 23:38:0102002:51 расположены здания и сооружения, которые используются для производства металлоизделий. Согласно названным актам в составе выявленных на участке объектов помимо зданий с кадастровыми номерами 23:38:0000000:1319, 23:38:0000000:1305 и 23:38:0000000:2023 также отражены навесы, открытые склады, погрузочно-разгрузочный участок и стоянка автомобилей.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что использование расположенных на спорном земельном участке зданий для производства посуды влечет необходимость организации на прилегающих территориях мест складирования сырья, продукции, расходных материалов, оборотной тары, а также подъездов к ним большегрузной техники, что прямо предусмотрено требованиями СП 18.13330.2019 и нормами технологического проектирования. В связи с этим установление функционального назначения принадлежащих заявителю зданий необходимо для определения конкретных применимых нормативных положений.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при определении площади земельного участка, необходимого для использования зданий, суд ошибочно исходил не из характеристик зданий и их функционального назначения, а из целей, которые заявитель намерен использовать, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости, должна определяться таким образом, чтобы собственник этих объектов имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, непосредственно занятая объектами, так и часть, необходимая для их использования.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2018 по делу N А63-4738/2016.

Таким образом, в рамках проведения судебной экспертизы эксперты обоснованно привели расчет площади с учетом функционального назначения объектов как единого имущественного и производственного комплекса, состоящего из совокупности объектов основного и вспомогательного назначения, объединенных единым технологическим процессом и расположенных в границах испрашиваемого земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что на испрашиваемом обществом земельном участке расположен производственный комплекс по выпуску алюминиевой посуды, в составе которого основные объекты (здания литейного цеха жидкого прессования с кадастровым номером 23:38:0000000:1305, испытательной лаборатории с кадастровым номером 23:38:0000000:1319 и мастерской по ремонту оснастки с кадастровым номером 23:38:0000000:2023 с установленных в ним оборудованием) объединены функциональной (технологической) связью с вспомогательными объектами (навесами) и прилегающей территорией (открытыми складами и транспортными площадками). При этом как фактический, так и нормативный показатель коэффициента застройки участка соответствует требованиям, предъявляемым к предприятиям данной отрасли. В связи с чем, заявитель вправе приобрести весь участок как необходимый для функционирования принадлежащего ему предприятия.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не принято во внимание преюдициальное значение судебных актов по делу N А32-18260/2015, в котором судом исследовался вопрос обоснования площади, отклоняется судом апелляционной инстанции. Выводы по указанному спору не имеют преюдициального значения для настоящего спора ввиду несовпадения субъектов. В данном случае необоснование правопредшественником ЗАО "Авторемонт" испрашиваемой площади не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, который разрешен на основании совокупности иных доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, а также с иным субъектным составом.

В обоснование апелляционной жалобы департамент также указывает, что у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на часть земельного участка под спорными объектами возникнуть не может, поскольку он приобрел объекты в период, когда участок был предоставлен ООО "Лагуна" на праве аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзацах 2 и 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, закреплен в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с представленными в материалы дела техническими паспортами нежилые здания на спорном участке построены в 1972 году, т.е. до поступления в частную собственность находились в государственной собственности. Судебными актами по делу N А32-22920/2015, а также дополнительно представленными заявителем в суд апелляционной инстанции документами, подтверждается факт приватизации Армавирского авторемонтного предприятия в АООТ "Авторемонт" и принадлежность последнему указанных зданий, а также переоформление предыдущим собственником этих зданий (ООО "Лагуна") права постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды в декабре 2003 года.

Довод департамента о том, что приказом от 25.10.2013 N 161-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ООО "Лагуна", 03.10.2003 с данным обществом заключен договор аренды, следовательно, с учетом приобретения заявителем объектов после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, заявитель не имеет права на приобретение участка по льготной цене, отклоняется апелляционным судом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу N 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что право аренды заявителя на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102002:51 возникло в результате переоформления его правопредшественником права постоянного (бессрочного) пользования в 2003 году, то есть до 01.07.2012, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что ЗАО "Авторемонт" имеет право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 14.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16104, правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, определяющим критерием применения льготных цен при выкупе земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка. Если общество обратилось с надлежащей заявкой о приватизации спорного участка, выкупная цена участка подлежит определению в размере кадастровой стоимости участка, установленной на указанную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 составляет 7 345 093,72 руб., что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН. Соответственно цена выкупа земельного участка для заявителя составляет 183 627,34 руб. (2,5% х 7 345 093,72 руб.).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ департамента, выраженный в письме от 23.11.2021 N 52-33-21-54116/21, не соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы общества.

В силу положений пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом.

С учетом отсутствия оснований для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка в собственность, в качестве меры восстановления нарушенных прав заявителя, с учетом положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно обязал департамент направить обществу соответствующий проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102002:51 по выкупной цене - 183 627,34 руб.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2023 по делу N А32-58200/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

А.А. Попов О.А. Сулименко