Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2023 г. N 15АП-2114/23 по делу N А32-20121/2022

город Ростов-на-Дону

03 мая 2023 г.

дело N А32-20121/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Величко М.Г., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель Исламов А.Д. по доверенности от 01.11.2022 (посредством онлайн-связи),

от АО "Банк Интеза" - представитель Попова Е.В. по доверенности от 20.09.2022, от Азово-Кубанский отдел рыбоохраны АЧТУ Росрыболовство - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-20121/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции,

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к ИП Яланузян Анне Антраниковне,

третьи лица: Азово-Кубанский отдел государственного контроля, надзора и охраны водных биологических ресурсов Азово-Черноморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству, акционерное общество "Банк Интеза",

о расторжении договоров аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Яланузян Анне Антраниковне (далее - ответчик), согласно которому просит суд:

- расторгнуть договор аренды от 28.04.2009 N 4900005187 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 5509 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:109, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права Яланузян Анны Антраниковны по указанному договору аренды.

- расторгнуть договор аренды от 19.03.2008 N 4900004545 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 1822 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:178, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права Яланузян Анны Антраниковны по указанному договору аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением от 16.08.2022 привлечен Азово-Кубанский отдел государственного контроля, надзора и охраны водных биологических ресурсов Азово-Черноморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству (далее - Азово-Кубанский отдел рыбоохраны АЧТУ Росрыболовство).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2022 В удовлетворении требований о расторжении договоров аренды отказано; применены последствия недействительности договора аренды от 28.04.2009 N 4900005187 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:109 в виде права аренды Яланузян Анны Антраниковны по указанному договору аренды, а также применены последствия недействительности договора аренды от 19.03.2008 N 4900004545 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:178 в виде права аренды Яланузян Анны Антраниковны по указанному договору аренды.

Ответчик не согласился с указанным судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда в части применения последствий недействительной сделки и аннулирования регистрационной записи об обременении в виде аренды.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что истцом заявлено требование о расторжении спорных договоров, в связи с нарушением ответчиком пунктов договора, при этом требований о признании сделки недействительной истец не предъявлял, суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Ответчик полагает, суд должен был установить, в чем проявились нарушения публичных интересов со ссылками на необходимые нормы права. Ответчик добросовестно и надлежащим образом исполнял свои обязанности по спорному договору, получателем выгоды по арендным платежам с момента заключения спорного договора являлся истец. Кроме того, по мнению ответчика, истец обязан был уведомить сторону сделки, и предложить внести изменения в спорный договор, с момента, когда истцу стало известно об указанных актах, а именно с момента государственной регистрации права собственности земельного участка, то есть с 2010 года. Сокрытие важной информации касаемо действительности спорного договора явным образом нарушает права ответчика.

Не согласившись с принятым судебным актом, в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации акционерное общество "Банк Интеза" (далее - банк) также обратилось с апелляционной жалобой на решение суда и просило его в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что муниципальное образование город-курорт Сочи обладало полномочиями на подписание оспариваемых договоров аренды земельного участка, администрацией города-курорта Сочи заявлены требования о расторжении договора аренды, также в мотивировочной части изложены обстоятельства доказывающие, по мнению истца, именно нарушение условий договора аренды. Ни в ходе рассмотрения, ни при подготовке дела от истца не поступало ходатайство об изменении исковых требований (признания сделки недействительной). Исходя из мотивировочной части решения суда, нарушение публичного интереса выражается в заключении договора аренды ненадлежащим лицом, т.е. лицом, у которого на момент заключения договора отсутствовало право распоряжаться данным земельным участком. Однако признавая договор аренды недействительным и применяя последствия недействительной сделки, суд восстанавливает в правах администрацию города-курорта Сочи, которых (по мнению суда) на момент заключения договора аренды у администрации не было, при этом не указывает по каким основаниям именно этот способ защиты нарушенного права подлежит применению, а также каким образом признание сделки недействительной и применение последствий недействительности договора аренды восстановит права - муниципального образования города-курорта Сочи. Кроме того, пропущен срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ на основании определения от 30.03.2023 в составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Сороку Я.Л., после замены судьи рассмотрение апелляционных жалоб начато сначала.

Определением от 30.03.2023 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Банк Интеза".

Посредством электронной подачи документов через систему "Мой арбитр" от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Также от ответчика поступило ходатайство о проведении судебного заседания путем использования системы веб-конференции, которое было рассмотрено и удовлетворено судом.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

Суд вынес протокольное определение об участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителя ответчика.

Представители ответчика и банка в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.

Остальные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Дело рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Сочи от 27.05.2008 N 578 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Гостиничный комплекс "Кипарис", ООО "Зет" (арендодатели) заключен согласно договор аренды от 28.04.2009 N 4900005187 о предоставлении земельного участка площадью 5 509 кв.м с кадастровым номером 23:49:0402030:109, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Демократическая, для эксплуатации магазина с офисом литер А. Срок действия договора установлен до 27.05.2057.

В соответствии с пунктом 1.3 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно пункту 5.2.1. договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Пунктами 5.2.8., 5.2.9. договора предусмотрена обязанность арендатора при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи, использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1., 1.3., способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

На основании пункта 5.2.16 договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 5.2. договора.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 09.07.2009 права и обязанности по договору аренды переданы Яланузян Анне Антраниковне. Прокуратурой Адлерского района г. Сочи проведена проверка законности строительства зданий, строений, сооружений на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:109, в ходе которой установлено, что Яланузян А.А. в нарушение требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьи 50 Федерального закона от 20.12.2004 N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" в отсутствие разрешительной документации, без согласования с Росрыболовством осуществляется возведение 2-4 этажных зданий.

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес арендатора направлена претензия от 26.01.2022 N 1038/02.01-31 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия N 2092/02.01-31 от 15.02.2022 с предложением расторгнуть договор аренды. Однако, в установленный в претензии срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды N 4900005187 от 28.04.2009 не явился.

Кроме того, на основании постановления главы города Сочи от 04.10.2007 N 1158 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и Яланузян Анной Антраниковной (арендатор) заключен договор аренды от 19.03.2008 N 4900004545 о предоставлении земельного участка площадью 1 822 кв.м, с 3 кадастровым номером 23:49:0402030:178, расположенный по адресу: г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Демократическая, 54-а для эксплуатации жилого строения и нежилых зданий.

Срок действия договора установлен до 04.12.2056.

В соответствии с пунктом 1.3.1 договора возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно пункту 5.2.1. договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Пунктами 5.2.8., 5.2.9. договора предусмотрена обязанность арендатора при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи, использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3., способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

На основании пункта 5.2.16 договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным только с согласия арендодателя и при наличии документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных., экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с пунктом 4.1.1. арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при существенных нарушениях его условий, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 5.2. договора.

Прокуратурой Адлерского района г. Сочи проведена проверка законности строительства зданий, строений, сооружений на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:178, в ходе которой установлено, что Яланузян А.А. в нарушение требований статьи 42 ЗК РФ, статей 48, 49, 51 ГрК РФ, статьи 50 Федерального закона от 20.12.2004 г. N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" в отсутствии разрешительной документации, без согласования с Росрыболовством осуществляется возведение 2-4 этажных зданий.

Департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес арендатора направлена претензия от 26.01.2022 г. N 1039/02.01-31 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия N 2088/02.01-31 от 15.02.2022 с предложением расторгнуть договор аренды. Однако, в установленный в претензии срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды N 4900004545 от 19.03.2008 не явился.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении вышеуказанных договоров аренды послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и статьи 1 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Согласно статье 96 Земельного кодекса Российской Федерации земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан.

В силу статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По основаниям, предусмотренным статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" часть земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, отнесена к муниципальной собственности. Из содержания закона не следует, что его положения имеют обратную силу (статья 4 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, на момент принятия постановления главы города Сочи от 27.05.2008 N 578 (впоследствии заключен договор аренды от 28.04.2009 N 4900005187) и подписания договора аренды от 19.03.2008 N 4900004545 администрация муниципального образования города-курорта Сочи не обладала полномочиями по распоряжению спорными земельными участками, находившимися в федеральной собственности.

Иного из материалов дела не следует и участвующими в деле лицами не опровергнуто.

Поскольку на момент принятия постановления и подписания договора правом на распоряжение земельными участками, расположенными во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи органы местного самоуправления наделены не были, спорные договоры аренды являются ничтожными.

Ничтожные сделки (договоры аренды земельного участка) не могут быть расторгнуты в судебном порядке или прекращены в одностороннем порядке по истечении срока ее действия (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу N А40-40433/05-91-319, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу N А42-5308/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу N А32-4015/2008-28/80), в связи с чем в удовлетворении требования о расторжении спорных договоров надлежит отказать.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В данном случае такой публичный интерес усматривается, поскольку в результате аннулирования регистрационной записи об аренде земельного участка будут восстановлены права его надлежащего публичного собственника - муниципального образования город - курорт Сочи.

Таким образом, апелляционный суд считает возможным погасить (аннулировать) регистрационную запись о праве аренды земельных участков, в связи с применением судом по своей инициативе последствий недействительности сделок - аренды земельных участков и направленности требований администрации на погашение регистрации арендного обременения земельных участков.

Поскольку установлена недействительность (ничтожность) договоров, доводы и возражения сторон относительно соблюдения и нарушения их условий в настоящем случае правового значения не имеют, в связи с чем, исследованию и оценке не подлежат.

Приведенные ответчиком и банком доводы, заявленные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, не могут быть основаниями для конвалидации договоров, поскольку как было указано ранее, земельный участок относится к исключительной собственности федерального уровня, таковая имеет место вне зависимости от совершения регистрационных мероприятий и оформления прав на земельный участок.

Доводы указанных лиц об обратном основаны на неверном понимании норм материального права и духа законодательного регулирования, в связи с чем не принимаются апелляционным судом.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров аренды, закрепляла, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договоры аренды земельного участка являются недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, они не могут быть расторгнуты решением суда, предметом иска о расторжении может быть только действительный договор, порождающий соответствующие его содержанию обязательства, тогда как недействительная сделка не создает прав и обязанностей и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 2 пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Кодекса.

С учетом выявленных апелляционным судом процессуальных нарушений при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в частности, вынесение судебного акта о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении требований о расторжении договоров аренды отказать.

Применить последствия недействительности договора аренды от 28.04.2009 N 4900005187 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:109 в виде права аренды Яланузян Анны Антраниковны по указанному договору аренды.

Применить последствия недействительности договора аренды от 19.03.2008 N 4900004545 в виде аннулирования (погашения) регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:178 в виде права аренды Яланузян Анны Антраниковны по указанному договору аренды.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

М.Г. Величко Я.Л. Сорока