Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2023 г. N 08АП-3622/23 по делу N А46-17554/2022

город Омск

12 мая 2023 г.

Дело N А46-17554/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2023 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3622/2023) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Резерв" на решение Арбитражного суда Омской области от 27.02.2023 по делу N А46-17554/2022 (судья Пермяков В.В.), принятое по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Резерв" (ИНН 5504152467, ОГРН 1185543002039) о взыскании задолженности по договорам аренды, расторжении договоров и обязании возвратить земельные участки,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Резерв" - Щекотов Д.Д. по доверенности от 29.08.2022;

департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненкова В.А. по доверенности от 03.10.2022 N Исх-ДИО/13386,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Резерв" (далее - ООО "Фирма "Резерв", общество, ответчик) в котором просил:

1. Взыскать задолженность:

- по договору аренды N Д-Ц-14-156 за период с 01.10.2017 по 31.03.2022 в сумме 377 654 руб. 84 коп., а также пени за период с 11.10.2017 по 31.03.2022 в сумме 330 901 руб. 38 коп., с 01.04.2022 с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- по договору аренды N Д-С-14-11068 за период с 01.09.2017 по 31.03.2022 в сумме 238 194 руб. 64 коп., а также пени за период с 11.09.2017 по 31.03.2022 в сумме 182 843 руб. 45 коп., с 01.04.2022 с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- по договору аренды N Д-Ц-2-50-3173 за период с 20.04.2017 по 31.03.2022 в сумме 501 035 руб. 33 коп., а также пени за период с 25.04.2017 по 28.02.2022 в сумме 1 904 100 руб. 03 коп., с 01.03.2022 с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

2. Расторгнуть договоры аренды N Д-Ц-14-156 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3389, N Д-С-14-11068 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050207:3035, N Д-Ц-2-50-3173 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:46.

3. Обязать ООО "Фирма "РЕЗЕРВ" после расторжения договоров аренды N Д-Ц-14-156, N Д-С-14-11068, N Д-Ц-2-50-3173 возвратить департаменту земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070402:3389, 55:36:050207:3035, 55:36:070402:46 по акту приема-передачи в надлежащем для дальнейшего использования состоянии.

4. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о государственной регистрации права аренды ООО "Фирма "РЕЗЕРВ" по договорам аренды N Д-Ц-14-156 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3389, N Д-С-14-11068 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050207:3035, N Д-Ц-2-50-3173 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:46.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.02.2023 исковые требования удовлетворены частично, расторгнуты договоры аренды N Д-Ц-14-156 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3389, N Д-С-14-11068 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050207:3035, N Д-Ц-2-50-3173 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:46. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения записи в ЕГРН о государственной регистрации права аренды ООО "Фирма "РЕЗЕРВ" по договорам аренды N Д-Ц-14-156 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3389, N Д-С-14-11068 земельного участка с кадастровым номером 55:36:050207:3035, N Д-Ц-2-50-3173 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:46. С ООО "Фирма "Резерв" взыскано 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Фирма "Резерв" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы её подателем указано на то, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. В рассматриваемом случае задолженность общества по основному долгу и неустойка на момент рассмотрения спора погашена, в связи с чем расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, при этом имущественные интересы департамента, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения обществом денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций. Единственное обстоятельство, названное департаментом как основание для расторжения договора, исполнено ответчиком в разумный срок. Кроме того, ООО "Фирма "Резерв" имеет на праве собственности объекты недвижимости, находящиеся на спорных земельных участках. Таким образом, удовлетворение исковых требований в виде расторжения спорных договоров аренды земельных участков не восстанавливает права и законные интересы департамента, так как никакое право истца не нарушено; ввиду наличия у общества преимущественного права на заключение договоров аренды на спорные земельные участки у департамента отсутствует материально-правой интерес в расторжении спорных договоров аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Фирма "Резерв" поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель департамента возразил на доводы апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 20.04.2017 N Д-Ц-14-156 (далее - договор N 1) ООО "Фирма "РЕЗЕРВ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3389.

По условиям договора N 1 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором N 1 и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее в соответствии с действующим законодательством.

Письмами от 26.01.2018 N Исх-ДИО/1070, от 31.10.2018 N Исх-ДИО/16455, от 26.02.2019 N Исх-ДИО/2656, от 08.02.2021 N Исх-ДИО/2496 департамент уведомил ответчика об изменениях порядка расчета арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" (далее - Постановление N 179-п), постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 108-п), постановления Правительства Омской области от 31.05.2017 N 162-п "О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п" (далее - Постановление N 162-п), постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 N 275-п" (далее - Постановление N 419-п).

В соответствии с пунктом 2.3 договора N 1 арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к договору, за каждый месяц до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Пунктом 5.2 договора N 1 установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с договором аренды земельного участка N Д-С-14-11068 (далее - договор N 2) ООО "Фирма "РЕЗЕРВ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:050207:3035.

По условиям договора N 2 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором N 2 и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее в соответствии с действующим законодательством.

Письмами от 27.06.2017 N Исх-ДИО/10150, от 25.12.2017 N Исх-ДИО/22262, от 10.12.2018 N Исх-ДИО/18866, от 11.02.2019 N Исх-ДИО/1699, от 01.02.2021 N Исх-ДИО/1814 департамент уведомил ответчика об изменениях порядка расчета арендной платы в соответствии с Постановлением N 179-п, Постановлением N 108-п, Постановлением N 419-п.

В соответствии с пунктом 2.3 договора N 2 арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к договору, за каждый месяц до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Пунктом 5.2 договора N 2 установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с договором аренды земельного участка N Д-Ц-2-50-3173 (далее - договор N 3) с учетом дополнительных соглашений ООО "Фирма "РЕЗЕРВ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:46.

По условиям договора N 3 арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором N 3 и последующими изменениями и дополнениями к нему, а также налоги, связанные с перечислением арендной платы на нее в соответствии с действующим законодательством.

Письмами от 05.08.2020 N Исх-ДИО/7507, от 05.08.2020 N Исх-ДИО/7503, от 08.02.2021 N Исх-ДИО/2497 департамент уведомил ответчика об изменениях порядка расчета арендной платы в соответствии с Постановлением N 179-п, Постановлением N 108-п, Постановлением N 419-п.

В соответствии с пунктом 2.6 договора N 3 арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц вперед до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.

Пунктом 7.2 договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно подпункту 5 пункта 4.1 договора N 1, подпункту 5 пункта 4.1 договора N 2, пункту 5.3 договора N 3 предусмотрено, что в случае допущения арендатором задолженности по арендной плате за два месяца департамент имеет право расторгнуть договоры аренды в судебном порядке.

Принимая во внимание изложенное, департамент письмами от 08.04.2022 N Исх-ДИО/4782, от 08.04.2022 N Исх-ДИО/4780, от 21.04.2022 N Исх-ДИО/5475 уведомил ООО "Фирма "РЕЗЕРВ" о наличии задолженности по арендной плате:

- по договору N 1 за период с 01.10.2017 по 31.03.2022 в сумме 377 654 руб. 84 коп., а также пени за периоде 11.10.2017 по 31.03.2022 в сумме 330 901 руб. 38 коп.;

- по договору N 2 за период с 01.09.2017 по 31.03.2022 в сумме 238 194 руб. 64 коп., а также пени за период с 11.09.2017 по 31.03.2022 в сумме 182 843 руб. 45 коп.;

- по договору N 3 за период с 20.04.2017 по 31.03.2022 в сумме 501 035 руб. 33 коп., а также пени за период с 25.04.2017 по 28.02.2022 в сумме 1 904 100 руб. 03 коп.

Дополнительно, в указанных письмах арендодатель предупредил общество о том, что в случае, если задолженность не будет погашена, департамент оставляет за собой право обратиться с соответствующим иском в суд, в том числе с целью расторжения указанных договоров аренды.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с чем выразил несогласие ответчик.

Повторно рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не установила оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьёй 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования обществом земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договоров аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и по существу не оспорен

Вместе с тем, из материалов дела следует, что арендная плата ответчиком своевременно не вносилась.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 ГК РФ).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В то же время согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В настоящем случае арендная плата не вносилась обществом с 2017 года, то есть в течение более пяти лет, и была внесена ответчиком после истечения установленного в претензии срока (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 3 статьи 619 ГК РФ) и только после принятия арбитражным судом настоящего иска к производству.

Суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что с учетом обстоятельств настоящего спора основания для вывода о том, что нарушение условий договора устранено обществом в разумный срок отсутствуют.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении требований департамента о расторжении договора аренды в связи с оплатой задолженности не имеется.

Ссылка подателя жалобы на нахождение на земельном участке имущества должника подлежит отклонению, поскольку данный факт не лишает арендодателя права заявить требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора со стороны арендатора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

С учетом того, что ответчик систематически не исполнял обязательства по внесению арендных платежей, сам по себе факт того, что задолженность погашена им в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, не является безусловным основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений либо после обращения истца за защитой своего нарушенного права в арбитражный суд.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования о расторжении договоров аренды правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают свое несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованы.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Резерв" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 27.02.2023 по делу N А46-17554/2022 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая