Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2023 г. N 11АП-5026/23 по делу N А55-8374/2022

г. Самара

25 мая 2023 г.

Дело N А55-8374/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Дегтярева Д.А., Коршиковой Е.В.,,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.Ю. (до перерыва), секретарем судебного заседания Кистановой А.А. (после перерыва),

при участии:

от истца - Блинова А.А., по доверенности от 09.01.2023 (до и по;

от ответчика Васильева А.А., по доверенности от 01.09.2022;

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 - 18 мая 2023 года в зале N 7 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2023, по делу N А55-8374/2022 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью "Аквамарин"

о взыскании 2 180 300 руб.

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин"

к Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара о взыскании 1 572 580 руб. 63 коп.

с участием в деле Департамента управления имуществом городского округа Самара, ООО "Уфимская сервисная компания" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,

С Т А Н О В И Л:

Муниципальное предприятие по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Аквамарин", в котором просит: взыскать арендную плату за период с 01.10.2021 по 31.01.2022 в размере 600 000 руб., пени в размере 29 400 руб. за период с 18.10.2021 по 18.01.2022, штраф в размере 450 000 руб.

Обязать ООО "Аквамарин" (ИНН 6312034207) освободить нежилое помещение по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39, площадью 443,6 (подвал комнаты: 19-31, 1 этаж, комнаты: 70-80, 82-86, кадастровый номер 63:01:0217002:8663) и передать помещение и ключи по акту приема-передачи.

Обязать ООО "Аквамарин" (ИНН 6312034207) привести нежилое помещение по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39, площадью 443,6 (подвал комнаты: 19-31, 1 этаж, комнаты: 70-80, 82-86, кадастровый номер 63:01:0217002:8663) в первоначальное состояние, соответствующее состоянию на момент сдачи в аренду в двухнедельный срок.

Взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 001 рублей.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Определением от 30.09.2022 суд в соответствии со ст. 132 АПК РФ принял встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" к Муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара о взыскании 1 059 080 руб. 63 коп., в том числе 529 032 руб. 25 коп. ущерб, 528 458 руб. 38 коп. упущенная выгода, 150000 руб. ущерб.

Определением от 06.12.2022 суд принял уточнения исковых требований по первоначальному иску. Сумму иска считать равной 2 180 000 руб., в том числе 1 500 000 рублей основного долга, пени в размере 230 700 рублей за период с 18.10.2021 г. по 02.08.2022 г., штраф в размере 450 000 рублей.

Прекратил производство в части обязания ООО "Аквамарин" (ИНН 6312034207) освободить нежилое помещение по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39, площадью 443,6 (подвал комнаты: 19-31, 1 этаж, комнаты: 70-80, 82-86, кадастровый номер 63:01:0217002:8663) и передать представителю МП ЭСО помещение и ключи по акту приема-передачи.

Обязать ООО "Аквамарин" (ИНН 6312034207) привести нежилое помещение по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39, площадью 443,6 (подвал комнаты: 19-31, 1 этаж, комнаты: 70-80, 82-86, кадастровый номер 63:01:0217002:8663) в первоначальное состояние в соответствии с техническим планом помещения (Приложение N 1 к договору), а именно: демонтировать самовольно выполненный пристрой из сэндвич-панелей с крыльцом из деревянных ступеней с козырьком; привести помещение с инвентарным номером 71 в соответствии с техническим планом помещения (Приложение 1); восстановить перегородки в помещении с инвентарным номером 74 в соответствии с техническим планом помещения (Приложение 1); в помещении с инвентарным номером 75 демонтировать декоративный потолок, произвести ремонт потолочной плиты перекрытия с устранением следов протечки; освободить подвальное помещение от сточных канализационных вод, произвести ревизию санитарно-технических приборов, просушить и проветрить подвальное помещение в течении 10-ти дней с момента вступления в законную силу итогового судебного акта по делу N А55-8374/2022.

Привлек ООО "Уфимская сервисная компания" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явилось, представило отзыв на иск в котором считает исковые требования истца по встречному иску обоснованными.

Определением от 26.12.22г. суд принял уточнения исковых требований по встречному иску. Сумма иска равна 1 572 580 руб. из них: 529 032 руб. 25 коп. ущерб, 893 548 руб. 38 коп. упущенная выгода, 150 000 руб. ущерб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2023, по делу N А55-8374/2022 первоначальный иск удовлетворен частично. С Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" в пользу Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара взыскано 1 500 000 руб. основного долга за период с 01.10.21г. по 02.08.22г.,, а также расходы по госпошлине в сумме 23001 руб.

С Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 10 901 руб.

В остальной части первоначальных требований отказано.

Встречный иск удовлетворен. С Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" 1 572 580 руб. из них: 529 032 руб. 25 коп. ущерб, 893 548 руб. 38 коп. упущенная выгода, 150 000 руб. ущерб, а также расходы по госпошлине в сумме 25 076 руб.

В результате зачета взаимных требований взыскано с Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в пользу Обществу с ограниченной ответственностью "Аквамарин 72 580 руб., а также расходы по госпошлине в сумме 2075 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Аквамарин" обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить, исковые требования Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара городского округа Самара оставить без удовлетворения.

Исключить из резолютивной части решения суда указание на зачет взаимных требований.

В части удовлетворения встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" и взыскания с Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" 1 572 580 руб. из них: 529 032 руб. 25 коп. ущерб, 893 548 руб. 38 коп. упущенная выгода, 150 ООО руб. ущерб, а также расходы по госпошлине в сумме 25 076 руб. решение суда оставить без изменения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение изменить, первоначальный иск оставить без удовлетворения. Исключить из резолютивной части решения суда на зачет взаимных требований. В части удовлетворения встречного иска решение оставить без изменения.

При этом в жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции удовлетворив исковые требования ООО "Аквамарин" признал подлежащей взысканию сумму убытков в виде оплаченной арендной платы в размере 529 032 руб. 25 коп. за период с 14 мая 2021 г. по 31 марта 2022 г., одновременно необоснованно взыскав с ООО "Аквамарин" арендную плату за период с 01.10.2021 г. по 02.08.2022 г., при том, что с 14.05.2021 г. отсутствовали правовые основания для сохранения арендных правоотношений с ООО "Аквамарин" и начисления соответствующих платежей в связи с установлением в судебном порядке правомерности реализации права на выкуп арендованного имущества, предусмотренного положениями Закона N 159-ФЗ (постановление от 31.03.2022 г. по делу А55-15204/2021).

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители третьего лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

Стороны не возражали против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к слеюущему.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным предприятием по эксплуатации, содержанию общежитий г.о. Самара и ООО "Аквамарин" заключен договор от 29.08.2005 г. N 043А аренды нежилого помещения общей по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39, площадью 443,6 (подвал комнаты: 19-31, 1 этаж, комнаты: 70-80, 82-86, кадастровый номер 63:01:0217002:8663) со сроком действия по 30.06.2006.

На основании п. 2.3 договор продлен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 5.1. договора Арендная плата, включая НДС, перечисляется Арендатором платежным поручением на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее 15 числа отчетного месяца.

В соответствии с п. 7.2 договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или частично, предупредив об этом Арендатора не менее чем за один месяц от даты отказа. По истечении срока предупреждения, настоящий Договор аренды считается соответственно расторгнутым или измененным.

22.10.2021 г. в адрес ООО "Аквамарин" было отправлено уведомление, о том, что в случае неоплаты арендных платежей в срок до 31.10.2021 г. будут приняты меры по расторжению договора аренды нежилого помещения N 043А от 29.08.2005 г.

01.12.2021 г. в адрес ответчика было направлено повторное уведомление о нарушении условий договора, в котором, с соблюдением месячного срока, сообщалось о расторжении договора аренды нежилого помещения N 043А от 29.08.2005 г. с 06.12.2021 г., выдвинуто требование об освобождении нежилого помещения от имущества ООО "Аквамарин" в срок до 06.12.2021 г., а также об обеспечении подготовить помещение к процедуре сдачи-приемки и передаче ключей.

06.12.2021 г. в одностороннем порядке в связи с неоднократным нарушением условий оплаты со стороны ООО "Аквамарин" договор N 043А от 29.08.2005 г. был расторгнут.

14.12.2021 г. в адрес ответчика была направлена претензия в рамках досудебного урегулирования спора. Согласно отчету об отслеживании отправления, претензию ООО "Аквамарин" намеренно не получает.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что по состоянию на 26.01.2022 г. нежилое помещение не освобождено, акт приема-передачи не подписан, задолженность по арендной плате не погашена.

Согласно п. 7.4. Договора аренды нежилого помещения N 043А от 29.08.2005 г., расторжение настоящего Договора аренды не освобождает Арендатора от необходимости погашения всех задолженностей перед Арендодателем, а также пени и штрафов, установленных Договором аренды и Договором на участие в общедомовых расходах.

Согласно п. 6.2.3 вышеуказанного Договора за нарушение Арендатором какого-либо его обязательства, предусмотренного настоящим Договором, Арендодатель взыскивает с Арендатора штраф в размере квартальной арендной платы.

Размер квартальной арендной платы составляет 450 000 рублей.

Согласно п. 6.2.4 если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель взыскивает с него арендную плату за все просрочки, а также пени в размере 0,1% месячной арендной платы за каждый день просрочки.

16.12.2021 г. специалистами МП ЭСО был проведен осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Георгия Димитрова, д. 39, в результате которого был составлен акт.

В результате осмотра было выявлено следующее:

-вход в нежилое помещение организован через самовольно выполненный пристрой из сэндвич-панелей с крыльцом из деревянных ступеней с козырьком;

-в помещении с инв. N 71 возведена перегородка, уменьшена площадь данного помещения, один дверной проем заложен, второй перенесен, организован арочный проход в помещение с инв.N71;

-отсутствует помещение с инв. N 74 (снесены стены);

-в помещении с инв.N 75 потолочное покрытие выполнено плитами "армстронг", расположенном ниже уровня существующего потолка. При осмотре наблюдается проседание потолка, имеются множественные расхождения стыков между плитами "армстронг", в трех местах устроены подпорки, т.к. есть возможность обрушения данных плит. Местами имеются сухие следы протечек;

-помещение подвала затоплено сточными канализационными водами.

В связи с выявленными нарушениями, в адрес ООО "Аквамарин" была направлена претензия с требованием привести нежилое помещение в первоначальное состояние, а также оплатить задолженность по арендной плате.

Определением суда от 06.12.2022 суд принял уточнения исковых требований по первоначальному иску. Сумму иска считать равной 2 180 000 руб., в том числе 1 500 000 рублей основного долга, пени в размере 230 700 рублей за период с 18.10.2021 г. по 02.08.2022 г., штраф в размере 450 000 рублей.

Прекратил производство в части обязания ООО "Аквамарин" (ИНН 6312034207) освободить нежилое помещение по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39, площадью 443,6 (подвал комнаты: 19-31, 1 этаж, комнаты: 70-80, 82-86, кадастровый номер 63:01:0217002:8663) и передать представителю МП ЭСО помещение и ключи по акту приема-передачи.

Обязать ООО "Аквамарин" (ИНН 6312034207) привести нежилое помещение по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39, площадью 443,6 (подвал комнаты: 19-31, 1 этаж, комнаты: 70-80, 82-86, кадастровый номер 63:01:0217002:8663) в первоначальное состояние в соответствии с техническим планом помещения (Приложение N 1 к договору), а именно: демонтировать самовольно выполненный пристрой из сэндвич-панелей с крыльцом из деревянных ступеней с козырьком; привести помещение с инвентарным номером 71 в соответствии с техническим планом помещения (Приложение 1); восстановить перегородки в помещении с инвентарным номером 74 в соответствии с техническим планом помещения (Приложение 1); в помещении с инвентарным номером 75 демонтировать декоративный потолок, произвести ремонт потолочной плиты перекрытия с устранением следов протечки; освободить подвальное помещение от сточных канализационных вод, произвести ревизию санитарно-технических приборов, просушить и проветрить подвальное помещение в течении 10-ти дней с момента вступления в законную силу итогового судебного акта по делу N А55-8374/2022.

Согласно расчета истца по первоначальному иску задолженность составляет 2 180 000 руб., в том числе 1 500 000 рублей основного долга, пени в размере 230 700 рублей за период с 18.10.2021 г. по 02.08.2022 г., штраф в размере 450 000 рублей.

Суд первой инстанции удовлетворяя частично первоначальный иск исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором N 000308Х от 30.12.2005 муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара Департаментом управления имуществом городского округа Самара на праве хозяйственного ведения было передан объект муниципальной недвижимости - нежилое помещение общей площадью 588,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова, д. 39.

ООО "Аквамарин" арендует объект нежилого фонда, являющийся муниципальной собственностью городского округа Самара: нежилое помещение площадью 443,6 кв.м. (Подвал: комнаты N N 19-31; 1 этаж: комнаты NN 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39 (далее - Объект).

На основании п. 2.3 договора договор продлен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 5.1. договора Арендная плата, включая НДС, перечисляется Арендатором платежным поручением на расчетный счет Арендодателя ежемесячно, не позднее 15 числа отчетного месяца.

Факт использования нежилого помещения в период с 01.10.21г. по 02.08.22г ответчиком не отрицается, при этом ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований указывает на то, что арендная плата должна быть рассчитана исходя из 50 000 руб. в месяц согласно дополнительному соглашению от 11.01.21г. к договору аренды N 043А от 29.08.05г.

Уведомлением от 01.12.21г. N 1853 истец по первоначальному иску отказался от договора аренды N 043А от 29.08.05г. с 06.12.21г. в порядке ч.2 ст. 610 ГК РФ, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие 06.03.22г.

Истец по первоначальному иску ссылается на то, что арендатору было направлено уведомление от 15.06.21г. N 1001 об увеличении размера арендной платы до 150 000 руб. в месяц, данное уведомление было получено ООО "Аквамарин" 17.06.21г., что подтверждается уведомлением о вручении (том 1 л.д. 95) и соответствует пункту 5.2 договора.

Данное уведомление о повышении размера арендной платы было также направлено на адрес электронной почты pochinov@mail.ru директора ООО "Аквамарин". ( том 2 л.д. 46,47). Пункт 5.2 договора предусматривает, что уведомление о повышении арендной платы направляется арендатору почтовым уведомлением или иным способом, является для арендатора обязательным и составляет неотъемлемую часть договора.

Арендная плата в указанном размере была оплачена за арендатора третьим лицом платежным поручением N 63 от 12.08.21г. N 88 от 10.09.21г., N 53 от 04.08.21г. согласно писем от 12.08.21г., от 10.09.21г., от 12.07.21г., что также свидетельствует о получении арендатором уведомления от 15.06.21г. N 1001.

Договор займа N 02-02 от 01.02.21г., соглашение от 28.12.21г. представленные ООО "Аквамарин" суд во внимание не принимает как не соответствующие ст.ст. 67,68 АПК РФ.

Нежилое помещение в период с 01.10.21г. по 02.08.22г. находилось в пользовании арендатора, доказательств возврата нежилого помещения арендодателю не представлено.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст.ст. 610,622,614 ГК РФ суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в размере 1 500 000 руб. основного долга за период с 01.10.21г. по 02.08.22г.

Согласно п. 6.2.3 вышеуказанного Договора за нарушение Арендатором какого-либо его обязательства, предусмотренного настоящим Договором, Арендодатель взыскивает с Арендатора штраф в размере квартальной арендной платы. Размер квартальной арендной платы составляет 450 000 рублей.

Согласно п. 6.2.4 если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель взыскивает с него арендную плату за все просрочки, а также пени в размере 0,1% месячной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с п.6.2.3, 6.2.4 договора истцом ответчику по первоначальному иску начислены пени в размере 230 700 рублей за период с 18.10.2021 г. по 02.08.2022 г., штраф в размере 450 000 рублей. за невозрат помещения по акту приема - передачи.

В судебном заседании 26.01.23г. представитель истца по первоначальному иску пояснил, что пени в размере 230 700 рублей за период с 18.10.2021 г. по 02.08.2022 г начислены именно за невозрат помещения.

Суд считает исковые требования истца по первоначальному иску в части начисления пени и штрафа не обоснованными:

Общество с ограниченной ответственностью "Аквамарин" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к муниципальному предприятию по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 04.05.2021 N 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого помещения площадью 443,6 кв. м (подвал: комнаты N N 19-31; 1 этаж: комнаты N N 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39, определив условия договора купли-продажи в редакции покупателя, изложив в следующей редакции: пункт 2.1: "Цена Объекта, определенная на основании Отчета об оценке объекта недвижимости от 06.05.2021 N 473.21, выполненного ООО "Алгоритм", составляет 5 916 666,67 руб., НДС не предусмотрен; пункт 2.2.1 "Денежные средства в размере 2 950 000 руб. вносятся на расчетный счет продавца единовременно в течение 5 рабочих дней со дня подписания сторонами настоящего договора"; пункт 2.2.2: "Денежные средства в размере 2 966 666,67 руб. вносятся на расчетный счет продавца в рассрочку в течение периода май 2021 года - декабрь 2022 года равными частями ежемесячно в срок до 15 числа месяца. Первый платеж вносится покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения настоящего договора. График платежей является приложением к настоящему договору"; пункт 2.3: "При оплате денежных средств в размере 2 966 666,67 руб. производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда. Уплата процентов производится покупателем одновременно с внесением ежемесячного платежа в счет выкупа".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2021 г. по делу N А55-15204/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 решение отменено. Принят новый судебный акт, которым разногласия, возникшие при заключении договора от 04.05.2021 N 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда нежилого помещения площадью 443,6 кв. м. урегулированы.

При этом при рассмотрении судебного дела N А55-15204/2021 судом установлено, в данном случае сторонами полностью соблюдена процедура, предусмотренная пунктом 2 статьи 2, пунктами 3, 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ: направление оферты ответчиком, направление протокола разногласий к проекту договора истцом, отклонение протокола разногласий, в связи с чем у ответчика по первоначальному иску имелось право на выкуп нежилого помещения расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39, в связи с чем у арендатора отсутствовала обязанность возврата нежилого помещения арендодателю по акту приема - передачи.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст.ст. 622 ГК РФ, 330,309,310 ГК РФ суд не находит оснований для взыскания с ответчика по первоначальному иску пени в размере 230 700 рублей за период с 18.10.2021 г. по 02.08.2022 г., штраф в размере 450 000 рублей. В этой части в первоначальном иске следует отказать.

Суд апелляционной инстанции проверят правомерность принятого судебного акта в части частичного удовлетворения первоначального иска и приходит к выводу о том, что судебный акт в данной части подлежит отмене, а первоначальные исковые требования оставлению без удовлетворения в силу следующему.

МП ЭСО г.о. Самара не вправе было изменять размер арендной платы второй раз за год.

Однако, даже внесение арендной платы в новом размере вплоть до получения судебного акта (постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-15204/2021 г. от 31.03.2022 г.), подтверждающего правоту избранной ООО "Аквамарин" позиции, также отвечало бы критерию разумности и осмотрительности участника гражданских правоотношений и не может свидетельствовать о его согласии на неправомерное увеличение, о совершении конклюдентных действий, поскольку действия МП ЭСО по увеличению арендной платы были направлены исключительно на воспрепятствование реализации преимущественного права ООО "Аквамарин" на выкуп арендуемого помещения, совершены в период спора по делу N А55-15204/2021 (что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ).

Предметом спора по делу N А55-15204/2021 являлись разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи муниципального имущества в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-15204/2021 г. от 31.03.2022 г., имеет в силу ст. 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-15204/2021 г. от 31.03.2022 г. суд постановил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора N 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 года нежилого помещения площадью 443,6 кв.м. (Подвал: комнаты NN 19-31; 1 этаж: комнаты NN 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39, определив условия договора купли-продажи в следующей редакции:

1) изложить пункт 2.1 в следующей редакции: "Цена Объекта, определенная на основании заключения эксперта N 05Э-22 от общества с ограниченной ответственностью "БизнесГрад", составляет 6 116 666 руб. (Шесть миллионов сто шестнадцать тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (без НДС). 2) изложить пункт 2.2.1 в следующей редакции: "Денежные средства в размере 3 000 000 (Трех миллионов) рублей 00 копеек вносятся на расчетный счет Продавца единовременно в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня подписания Сторонами настоящего Договора."; 3) изложить пункт 2.2.2 в следующей редакции: "Денежные средства в размере 3 116 666 (Трех миллионов ста шестнадцати тысяч шестиста шестидесяти шести) рублей 67 копеек вносятся на расчетный счет Продавца в рассрочку в течение периода май 2022 г. - декабрь 2022 г. равными частями ежемесячно в срок до 15 числа месяца. Первый платеж вносится Покупателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента заключения настоящего Договора."; 4) изложить пункт 2.3 в следующей редакции: "При оплате денежных средств в размере 3 116 666 (Трех миллионов ста шестнадцати тысяч шестиста шестидесяти шести) рублей 67 копеек производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда. Уплата процентов производится Покупателем одновременно с внесением ежемесячного платежа в счет выкупа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 42 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

На основании Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-15204/2021 между МП ЭСО г.о. Самара и ООО "Аквамарин" заключен Договор N 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 г.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.07.2022 г. по делу N А55-15204/2021 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 г. оставлено без изменения.

ООО "Аквамарин" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к МП ЭСО г.о. о государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2022 г. по делу N А55-14536/2022 исковые требования ООО "Аквамарин" о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворены.

Таким образом, МП ЭСО г.о. существенно нарушены права ООО "Аквамарин", с 13.05.2021 г. препятствовало реализации преимущественного права на приобретение помещения, в противоречие со вступившим в законную силу постановлением суда апелляционной инстанции от 31.03.2022 г. по делу N А55-15204/2021 не исполнило условия договора купли-продажи N 5 от 04.05.2021 г, уклонилось от государственной регистрации перехода к ООО "Аквамарин" права собственности (при наличии рассмотренного по существу спора по делу N А55-14536/2022), что повлекло за собой причинение ООО "Аквамарин" убытков в виде оплаченной МП ЭСО г.о. Самара арендной платы, неполученной выгоды от сдачи помещения в аренду, ущерба в виде неустойки начисленной потенциальным арендатором, невозможности распоряжаться помещением, приобретенным по договору купли-продажи.

С учетом изложенного апелляционный суд полагает, что первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

В части удовлетворения встречного иска решение суд первой инстанции не обжалуется и не проверяется апелляционным судом.

При этом суд первой инстанции удовлетворяя встречный иск с ответчика по встречному иску 1 572 580 руб. из них: 529 032 руб. 25 коп. ущерб, 893 548 руб. 38 коп. упущенная выгода, 150 000 руб. ущерб исходил из следующего.

С 31.03.2022 г. на основании Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-15204/2021 между МП ЭСО г.о. Самара и ООО "Аквамарин" Договор N 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 г. считается заключенным.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.07.2022 г. по делу N А55-15204/2021 Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2022 г. оставлено без изменения.

Исходя из текста апелляционного постановления от 31.03.2022 г. "Указание ответчиком в письме от 14.05.2021. а также в отзыве на исковое заявление на утрату силы предложения о заключении договора и отмену приказа N 111 неправомерно и направлено на злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо... Из материалов дела следует, что истцу было предложено, в целях реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества, приобрести муниципальное имущество, однако цена выкупаемого имущества определена недостоверно, в связи с чем, в результате проведенной судебной экспертизы установлено, что стоимость спорного имущества составляет 6 116 666,67 руб. (без НДС)".

После получения Договора N 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда от 04 мая 2021 года с протоколом разногласий и Отчетом об оценке N 473.21 объекта недвижимости МП ЭСО в письме от 14 мая 2021 года N 853/1 выразило отказ заключить договор купли-продажи с ООО "Аквамарин" по рыночной стоимости, с указанной даты подлежат возмещению убытки в виде внесенной арендной платы, причиненные ООО "Аквамарин", которые начисляются до даты заключения договора купли-продажи.

В случае заключения МП ЭСО г.о. Самара Договора N 5 купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда 13.05.2021 г. обязательство ООО "Аквамарин" по внесению арендных платежей подлежало прекращению ввиду заключения договора купли-продажи.

Следовательно, у МП ЭСО г.о. Самара отсутствовали правовые основания для сохранения арендных правоотношений с ООО "Аквамарин" и начисления соответствующих платежей в связи с установлением в судебном порядке правомерности реализации права на выкуп арендованного имущества, предусмотренного положениями Закона N 159-ФЗ.

Согласно расчетов истца по встречному иску ООО "Аквамарин" с 14 мая 2021 г. по 31 марта 2022 г. была перечислена арендная плата в размере 529 032 руб. 25 коп.

Материалами дела подтверждается перечисление денежных в средств ответчику по встречному иску в размере 529 032 руб. 25 коп. платежными поручениями: N 196 от 18.05.2021 г. на сумму 50000 руб., N 42 от 08.06.2021 г. на сумму 50 000 руб., N 23 от 13.07.2021 г. на сумму 50000 руб., N 53 от 04.08.2021 г. на сумму 100000 руб., от 12.08.2021 г. N 63 на сумму 150000 руб., N 88 от 10.09.2021 г. на сумму 150000 руб.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 2 ст. 15 ГК РФ).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (ч. 3 ст. 15 ГК РФ).

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000 по делу N А56-57789/2017 указано, что поскольку, покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса признается убытками. Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

Указанная правовая позиция изложена также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 г. N 308-ЭС21-23454.

В соответствии с п. 5.2 договора N 5 купли-продажи объекта нежилого фонда от 04.05.2021 г. за государственной регистрацией перехода права собственности на объект стороны обращаются в течение 30 дней после подписания настоящего договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 г. государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее -многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Таким образом последний день 30-дневного срока для обращения сторон договора купли-продажи за регистрацией права собственности, с учетом выходных дней приходится на 04.05.2022 г. При своевременном обращении МП ЭСО г.о. Самара за госрегистрацией перехода права собственности в срок до 04.05.2022 г. (включительно), и исчислении максимального срока (через МФЦ) для регистрации с даты приема документов - 9 рабочих дней, к 23.05.2022 г. переход права собственности к ООО "Аквамарин" был бы зарегистрирован.

04.04.2022 г. между ООО "Аквамарин" и ООО "УНСК" заключен предварительный договор аренды нежилого помещения N 01-04/22.

Согласно п. 1.1 указанного предварительного договора, договор аренды должен быть заключен сторонами предварительного договора в срок до 23 мая 2022 г.

П. 1.2. предварительного договора аренды арендная плата установлена сторонами в размере 150 000 рублей в месяц.

Третьим лицом в материалы дела представлен отзыв, согласно которого последний считает встречное исковое заявление подлежащим удовлетворению, поскольку платежным поручением N 33 от 07.09.22г. на сумму 150 000 руб. была перечислена сумма неустойки по предварительному договору аренды нежилого помещения от 04.04.2022 г. N 01-04/22.

06.04.2022 г. ООО "Аквамарин" произведена оплата стоимости объекта в размере 3 000 000 руб., согласно Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-15204/2021 от 31.03.2022 г.

06.04.2022 г. МП ЭСО было вручено требование, в котором ООО "Аквамарин" предложило совместно обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права.

19.04.2022 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области уведомило о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием заявления от продавца и подписанного договора купли-продажи.

27.04.2022 г. ООО "Аквамарин" повторно было вручено требование МП ЭСО г.о. Самара в котором было предложено до 04.05.2022 г. (включительно) обратиться в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области N КУВД-001/2022-1182368/2 с заявлением от продавца о регистрации перехода права собственности и подписанным договором купли-продажи.

В указанное время представитель МП ЭСО г.о. Самара не явился, заявление о регистрации перехода права собственности и договор не представил, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Постановлением Одиннадцатого апелляционного суда от 25.10.22г. по делу N А55-14536/2022 оставлено в силе Решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2022 г. об обязании Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара зарегистрировать переход права собственности от Муниципального образования г.о. Самара к Обществу с ограниченной ответственностью "Аквамарин" ОГРН 1026300771200, ИНН 6312034207 на нежилое помещение площадью 443,6 кв. м (Подвал: комнаты NN 19-31; 1 этаж: комнаты NN 70-80, 82-86), кадастровый номер 63:01:0217002:8663, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, Самарская область, г. Самара, Кировский р-н, ул. Георгия Димитрова, д. 39.

Вышеуказанными судебными актами установлено, что Муниципальное предприятие по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, что в соответствии с ст.69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункты 12, 13) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также содержатся разъяснения, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд первой инстанции удовлетворив исковые требования ООО "Аквамарин" правомерно признал подлежащей взысканию сумму убытков в виде оплаченной арендной платы в размере 529 032 руб. 25 коп. за период с 14 мая 2021 г. по 31 марта 2022 г., однако одновременно необоснованно взыскал с ООО "Аквамарин" арендную плату за период с 01.10.2021 г. по 02.08.2022 г., при том, что с 14.05.2021 г. отсутствовали правовые основания для сохранения арендных правоотношений с ООО "Аквамарин" и начисления соответствующих платежей в связи с установлением в судебном порядке правомерности реализации права на выкуп арендованного имущества, предусмотренного положениями Закона N 159-ФЗ (постановление от 31.03.2022 г. по делу А55-15204/2021), и соответственно не правомерно произвел зачет.

Таким образом, с учетом представленных в дело доказательств апелляционный суд полагает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, сделаны с неправильным применением норм материального права, и в силу ч.2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2023, по делу N А55-8374/2022 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2023, по делу N А55-8374/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Взыскать с Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 10 901 руб.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" 1 572 580 руб. из них: 529 032 руб. 25 коп. ущерб, 893 548 руб. 38 коп. упущенная выгода, 150 000 руб. ущерб, а также расходы по госпошлине в сумме 25 076 руб.

Взыскать с Муниципального предприятия по эксплуатации, содержанию общежитий городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аквамарин" расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Д.А. Дегтярев Е.В. Коршикова