Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2023 г. N 03АП-7673/22 по делу N А33-17257/2022

г. Красноярск

26 мая 2023 г.

Дело N А33-17257/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2023 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Дамбарова С.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от прокуратуры Красноярского края: Дмитриева И.Г. - старшего прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, служебное удостоверение ТО N 321014;

от администрации г. Красноярска: Петрушиной Н.Ю., представителя по доверенности от 29.12.2022 N 04-13092, диплом, служебное удостоверение от 07.10.2022 N 146;

от общества с ограниченной ответственностью "КЭС - ИНЖИНИРИНГ": Тамошенко К.А., представителя по доверенности от 20.06.2022 N 1, диплом, свидетельство о заключении брака от 22.06.2013, паспорт.

от департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Обединой Е.А., представителя по доверенности от 22.12.2022 N 76, диплом, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, общества с ограниченной ответственностью "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" и администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2022 года по делу N А33-17257/2022,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Красноярского края в интересах МО г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" (ИНН 2464055525, ОГРН 1042402512250, далее - ответчик, ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ"):

- о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка от 01.04.2021 N 97, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ",

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 30.08.2021 N 939, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ",

- о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100219:974, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, общей площадью 2 840,0 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (код - 4.9), в части постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 08.07.2022 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2022 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" и администрация города Красноярска обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе, с учетом дополнений, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Полагает, что в данном случае площадь земельного участка была определена в договоре аренды, по которому этот участок был предоставлен обществу для строительства, площадь фактической застройки в данном случае не является определяющей. Считает, что судом необоснованно применены к спорным правоотношениям положения п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, в рассматриваемом случае обществом испрашивался сформированный, поставленный на кадастровый учет и ранее предоставлявшийся ему для строительства объекта земельный участок определенной площади, полностью соответствующий схеме расположения земельного участка при его образовании. По мнению ответчика, судом не установлено, что площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, более чем на десять процентов. Полагает, что применение судом нормы п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа город Красноярск, местным нормативам градостроительного проектирования городского округа город Красноярск, утвержденным Решением Красноярского городского Совета депутатов от 04.09.2018 N В-299. Считает, что отказ суда в проведении экспертизы не соответствует положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела имелись основания для проведения экспертизы. По мнению ответчика, довод прокурора о несоразмерности основан на несуществующей в земельном законодательстве формуле, разрешение судом указанного вопроса требовало специальных знаний, являющихся основанием для назначения экспертизы. Считает, что прокурором в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства несоразмерности земельного участка, а вывод суда о том, что площадь земельного участка с очевидностью значительно площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, не подтвержден ни одним доказательством по делу.

В апелляционной жалобе с учетом дополнений, ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Указывает на то, что земельный участок предоставлен ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" в соответствии с нормами законодательства, нарушений и противоречий не имеется, доказательств нарушений в материалах дела отсутствуют, а, следовательно, выводы суда о недействительности сделок являются необоснованными. Считает, что суд сделал вывод о несоразмерности площади предоставленного земельного участка площади занимаемой объектом недвижимости и необходимой для нормального его использования и эксплуатации в отсутствие специальных познаний, без проведения судебной экспертизы. Полагает, что в деле отсутствует нарушение публичных интересов. По мнению ответчика, избранный способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права.

В апелляционной жалобе с учетом дополнений, администрация города Красноярска просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в исковых требованиях отказать. Указывает на то, что в соответствии с действующим законодательством для целей строительства и для целей эксплуатации предоставляется один и тот же земельный участок, его размер не меняется в связи с переоформлением аренды под строительство на собственность для эксплуатации построенного объекта. Считает, что судом первой инстанции необоснованно применены положения ст. 273 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, которые не регулируют спорные правоотношения, а кроме того, сделан необоснованный вывод о том, что собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Полагает, что судом, при отсутствии четкого нормативного обоснования позиции истца, отсутствии иных доказательств, свидетельствующих о несоразмерности площади земельного участка, в том числе, заключений специалистов, обладающих специальными познаниями в области градостроительства и землеустройства, было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, а также отказано в предоставлении дополнительной возможности предоставить заключение специалиста, обосновывающего площадь земельного участка, в связи с чем, Общество было лишено возможности защищать свои права и законные интересы. По мнению администрации, истцом не доказан факт нарушения ответчиками положений норм действующего законодательства при предоставлении спорного земельного участка обществу, выводы суда о ничтожности оспариваемых договоров противоречит фактическим обстоятельствам дела, какие - либо доказательства, подтверждающие указанный факт, в материалах дела отсутствуют. Считает, что восстановительная мера как прекращение права собственности ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" на спорный земельный участок, избранная истцом, не отвечает целям осуществления правосудия, поскольку создает правовую неопределенность в судьбе спорного земельного участка, так как прекращение права собственности не влечет за собой обязанность ответчиков осуществить действия по снятию спорною объекта с кадастрового учета, в связи с чем, характеристики земельного участка с учетом заявленных требований останутся неизменными.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 апелляционные жалобы приняты к производству, с учетом отложения судебного разбирательства в соответствии со статей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение жалоб назначено на 24.05.2023.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу, с учетом дополнений, Прокуратура Красноярского края считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

От ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" поступило ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы, в соответствии с которым ответчик просит назначить экспертизу, перед экспертом поставить следующие вопросы: определить площадь и границы земельного участка, необходимые для эксплуатации принадлежащего ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" объекта недвижимости - нежилого здания гаража общей площадью 205,4 кв.м. (кадастровый номер 24:50:0100219:1961), расположенного по адресу Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100219:974, с учетом фактического использования, конфигурации земельного участка и площади застройки под объектом недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100219:974; проведение судебной землеустроительной экспертизы поручить кадастровому инженеру Коротковой Евгении Васильевне. Стоимость экспертизы 10 000 руб.

Представители ответчиков и администрации города Красноярска поддержали ходатайство о назначении экспертизы.

Представитель Прокуратуры Красноярского края возразил против назначения экспертизы, представил возражения на ходатайство ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" о назначении судебной экспертизы, указав, что от застройки свободно 87% участка, в том числе полностью - один из контуров двухконтурного земельного участка, при этом землепользователем не планировалось проведение работ в пределах существующего озеленения и стоянок на территории, составляющей 37% (1/3) от всей площади земельного участка, исходя из проектной документации, на свободном от застройки контуре N 1 площадью 1 736 кв.м объекты капитального строительства к возведению не планировались, в настоящий момент отсутствуют, с учётом наличия в материалах дела достаточных данных для его разрешения по существу, оснований для назначения экспертизы не имеется.

В соответствии со статьями 82, 83, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы отказать.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, в порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, полагает, что в настоящем деле, с учетом конкретных обстоятельств отсутствует необходимость в проведении судебной экспертизы.

Судом учтено, что спорный участок является двухконтурным, один из контуров которого полностью свободен от застройки. Необходимость предоставления такого участка для эксплуатации одного здания гаража 205,4 кв.м. без торгов не обоснована продавцом. При этом на основании изложенных ниже мотивов предоставление земельного участка в спорном размере является неправомерным.

В данном конкретном случае площадь земельного участка, необходимого для использования здания гаража, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО "Красэлектросервис" (арендатор) подписали договор N 489 от 25.05.2017, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 19.12.2016, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, в многофункциональной зоне (МФ), с наложением зон с особыми условиями использования территорий: охранной зоны сетей теплоснабжения, с кадастровым номером 24:50:0100219:974, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, (далее - участок), для использования в целях строительства объекта: обслуживание автотранспорта (код-4.9), в части постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 2841 кв.м., в том числе 119 кв.м. - охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Земельный участок передается по акту приема-передачи в состоянии, изложенном в извещении о проведении торгов по продаже прав на заключении договоров аренды земельных участков, опубликованном 16.11.2016 в газете "Городские новости" и размещенном на официальных сайгах: Российской Федерации и администрации города (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 19.05.2017 по 18.11.2022 (пять лет шесть месяцев). На основании акта приема-передачи от 19.05.2017 земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.06.2017.

Согласно кадастровому паспорту от 20.12.2016 N 99/2016/10794372, границы земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100219:974 определены двумя контурами: участок с учетным номером 1 площадью 1736 кв.м, и участок с учетным номером 2 площадью 1104 кв.м.

Администрация г. Красноярска выдала ООО "Красэлектросервис" разрешения на строительство от 11.10.2017 N 24-308-411-2017 сроком до 11.08.2018, от 12.07.2019 N 24-308-208-2019 сроком до 12.03.2020.

Администрация г. Красноярска выдала ООО "Красэлектросервис" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2020 N 24-308-208-2019 - "гараж, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, 24:50:0100219:974". Общая площадь объекта - 205,4 кв.м.

В Единый государственный реестр юридических лиц 19.11.2020 внесена запись об изменении наименования ООО "Красэлектросервис" на ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" за ГРН 2202400942830.

ООО "КЭС-Инжиниринг" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 01.03.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100219:974 без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации в целях обслуживания автотранспорта.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 01.04.2021 N 97, согласно пункту 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100219:974, расположенный в охранных зонах инженерных сетей: теплоснабжения, в приаэродромной территории аэропортов "Емельяново" и "Черемшанка" (зона согласования размещения объектов капитального строительства - 30 км по радиусу от КТА), находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, общей площадью 2 841,00 кв.м. (далее - участок), в границах, указанных в выписке из ЕГРН об участке, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях эксплуатация нежилого здания гаража с кадастровым номером 24:50:0100219:1961. Земельный участок передается по акту приема-передачи (приложение 3).

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 01.03.2021 по 28.02.2070 (сорок девять лет). Земельный участок передан на основании акта приема-передачи от 19.01.2021.

ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 31.05.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100219:974 без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обслуживания автотранспорта.

Согласно заключению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 24.06.2021 N закл829, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100219:974, адрес (местоположение): ул. Высотная, размещение в структуре города: Октябрьский район г. Красноярска. Описание земельного участка: не огражден, подъезд возможен. Информация о находящихся на земельном участке объектах (зданиях, строениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства): эксплуатируемое нежилое одноэтажное здание с кадастровым номером 24:50-0100219:1961 площадью 205,4 кв, м.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" письмо от 02.07.2021 N 15008ги о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100219:974 в собственность за плату без проведения торгов.

На основании заявления ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" (покупатель) и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) заключили договор купли-продажи земельного участка от 30.08.2021 N 939, по условиям которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 2 840,00 кв. м с кадастровым номером 24:50:0100219:974, расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная (далее - участок), для эксплуатации нежилого здания (гаража) в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение). Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.09.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.04.2022 N КУВИ-001/2022-51759919 земельный уча-сток с кадастровым номером 24:50:0100219:974 площадью 2840 кв.м. расположен по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, принадлежит на праве собственности ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ".

Согласно выписке из ЕГРН от 04.08.2022 N КУВИ-001/2022-132507115, нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0100219:1961, площадью 205,4 кв.м., расположенное по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100219:974, принадлежит на праве собственности ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ".

Ссылаясь на то, что площадь переданного обществу по оспариваемым договорам земельного участка в 13 раз превышает площадь расположенного на нём объекта недвижимости, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Полномочия прокурора на обращение с настоящим иском следуют из положений статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, а именно права хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть) в случае соблюдения установленного законом порядка предоставления земельных участков в аренду.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Указанная правовая позиция следует из Определения Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 N 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

При этом согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

В рассматриваемом случае площадь расположенного на участке нежилого здания гаража с кадастровым номером 24:50:0100219:1961 составляет 205,4 кв.м., при этом, обществу был передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100219:974 общей площадью 2840 кв.м., в целях эксплуатации объекта недвижимого имущества.

В п. 4 "Технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта" (лист 7) раздела 2 проектной документации содержится планируемое использование площади земельного участка, процент застройки участка составляет 12,36 % (отношение площади здания (350,9 кв.м) к площади участка (2 840 кв.м)). Из всей площади 2840 кв.м площадь твёрдых покрытий составляет 1 773,2 кв.м (62%), в которую включена площадь существующих автостоянок 625,5 кв.м (22%). Площадь озеленения составила 715,9 кв.м (25%), в том числе площадь существующего озеленения 423,6 кв.м (15%). Таким образом, от застройки свободно 87% участка, при этом землепользователем не планировалось проведение работ в пределах существующего озеленения и стоянок на территории, составляющей 37% (1/3) от всей площади земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, исходя из проектной документации, на свободном от застройки контуре N 1 площадью 1 736 кв.м объекты капитального строительства к возведению не планировались, в настоящий момент отсутствуют. Асфальтированная площадка и созданное озеленение по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к неотделимым улучшениям земельного участка, не являются объектами недвижимости.

Суд апелляционной инстанции также учитывает доводы прокуратуры Красноярского края о том, что согласно пункту 11.37 СП 42.13330.2016 размер земельных участков гаражей (гаражей-стоянок) и стоянок легковых автомобилей зависит от этажности и рекомендуется принимать на одно машино-место для одноэтажных гаражей-стоянок 30 кв.м. Если использовать норматив машино-мест, установленный приказом Росреестра от 23.07.2021 N П/0316, составляющий 13,25 кв.м (5,3 м умножить на 2,5 м), то общая площадь здания 205,4 кв.м позволяет максимально разместить 15 машино-мест совокупной площадью (198,75 кв.м). Для эксплуатации гаража вместимостью 15 машино-мест ориентировочно требуется земельный участок площадью 450 кв.м (15 умножить на 30 кв.м), но не 2 840 кв.м. Кроме того, в таблице ИЛ "Нормы земельных участков гаражей и парков транспортных средств" СП 42.13330.2016 содержится нормирование земельных участков для гаражей грузовых автомобилей, устанавливающее необходимость образования земельного участка 20 000 кв.м для гаражей, вместимостью 100 автомобилей. Исходя из проведённых выше расчётов, гараж ООО "КЭС-Инжиниринг" обладает значительно меньшей вместимостью. Если учитывать нормы стоянок автомобилей (таблица Ж.1 СП 42.13330.2016), то максимальный показатель для производственных и коммунальных объектов составляет 10 парковочных мест, то есть размер парковки составит 132,5 кв.м (10 умножить на 13,25 кв.м). Несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное отчуждение земельного участка площадью 2 840 кв.м, в том числе 1 736 кв.м свободной от застройки (контур N 1) или 61% от общей площади, за 1 041 702, 06 рублей, что составляет 15% от его кадастровой стоимости в размере 7 509 272, 40 рублей.

Доводы апелляционных жалоб со ссылками на то, что максимальный размер предоставленного в аренду земельного участка не регламентирован, требование о предоставлении нормативного обоснования испрашиваемого земельного участка в составе пакета документов при заключении договора аренды законом в обязательном порядке не установлено, следовательно, договор аренды мог быть заключен в отношении земельного участка любой площади, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные, основанные на неправильном толковании приведенных выше норм земельного законодательства.

Отказ в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы с целью определения размера участка, необходимого для использования объекта недвижимости истца, не влияет на правильность вывода суда о том, что спорный договор аренды земельного участка от 01.04.2021 N 97, а также спорный договор купли-продажи земельного участка от 30.08.2021 N 939 заключены с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 37, пункта 1, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку предоставление земельного участка покупателю (бывшему арендатору) в размере больше необходимого, обосновано прокуратурой Красноярского края как указанными выше расчетами, так и самим фактом того, что спорный земельный участок является двухконтурным, при этом один из контуров не застроен и к застройке не планируется.

Суд отклоняет доводы заявителей о том, что не доказано нарушение публичных интересов, поскольку оспариваемые сделки с одной стороны лишают хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на спорный участок (его часть), возможности получения части земельного участка в пользование, а с другой стороны - получения публичным образованием максимальной цены в результате продажи земельного участка на аукционе.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о признании недействительными ничтожными сделками вышеуказанных договоров являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка с указанным видом разрешенного использования не может являться достаточным основанием для предоставления всего земельного участка в собственность без торгов.

При этом общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08.04.2022 N КУВИ-001/2022-51759919 подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100219:974, площадью 2840 кв.м., расположенный по адресу г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, зарегистрирован на праве собственности за ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" 14.09.2021.

Учитывая изложенное, в качестве последствий недействительности сделки судом верно применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100219:974, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, общей площадью 2 840,0 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (код - 4.9), в части постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества с ограниченной ответственностью "КЭС - ИНЖИНИРИНГ" по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и администрации города Красноярска освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 ноября 2022 года по делу N А33-17257/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан С.Д. Дамбаров