Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 11АП-6220/23 по делу N А55-23634/2022

гор. Самара

05 июня 2023 г.

Дело N А55-23634/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 29 мая 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 05 июня 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Бажана П.В., Некрасовой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Блиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 - 29 мая 2023 года в зале N 7 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Сила спорта" на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2023, принятое по делу N А55-23634/2022 (судья Медведев А.А.),

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Сила спорта" (ОГРН 1196313095000, ИНН 6317143714), гор. Самара,

к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869), гор. Самара,

третьи лица:

- Департамента градостроительства г.о. Самара;

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области;

- Общество с ограниченной ответственностью "Региональный центр независимой экспертизы";

- Прокуратура Самарской области,

о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - Перевозчиков А.А., директор (выписка из ЕГРЮЛ, паспорт), Бусарова Н.В., представитель (доверенность от 13.01.2023);

от ответчика - Сидоренко С.В., представитель (доверенность от 30.12.2022);

от третьих лиц:

от Прокуратуры Самарской области - Ведякина К.В., служебное удостоверение ТО N 318182 от 14.03.2022;

от иных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Сила спорта" обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Министерства строительства Самарской области об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека", изложенное в уведомлении Министерства строительства Самарской области N МС/5927 от 21.07.2022 и просит обязать Министерство строительства Самарской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем выдачи ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта" разрешения на строительство объекта капитального строительства "7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент градостроительства г.о. Самара, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ООО "Региональный центр независимой экспертизы", Прокуратура Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2023 суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Сила спорта", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2023 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 22.05.2023 на 09 час. 00 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 22.05.2023 был объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 29.05.2023. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители Министерства строительства Самарской области и Прокуратуры Самарской области не согласились с жалобой по основаниям, изложенным в отзыве, письменных пояснениях, просили оспариваемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Департамента градостроительства г.о. Самара, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр независимой экспертизы" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, письменных пояснений, выслушав представителей заявителя, ответчика и третьего лица, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19.07.2022 ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта" обратилось в Министерство строительства Самарской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства "7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека".

21.07.2022 Министерством строительства Самарской области было выдано уведомление N МС/5927 об отказе в предоставлении государственной услуги - выдаче разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства.

ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта" считает, что указанным уведомлением N МС/5927 от 21.07.2022 Министерства строительства Самарской области об отказе в предоставлении государственной услуги нарушаются права заявителя на осуществление строительной деятельности, сам отказ является незаконным и необоснованным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых вынесен судебный акт.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. К указанному заявлению, в частности, прилагаются следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

2. градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3. материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса;

4. положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома.

Требовать для получения разрешения на строительство иные документы, кроме перечисленных в частях 7 и 9 данной статьи, не допускается (часть 10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1. проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2. проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3. выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

В силу части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства. Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов, строительные работы, по созданию которых, уже начались.

Исходя из содержания статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщику может быть выдано разрешение на строительство в целях завершения строительства объекта до возобновления такого строительства.

Как следует из материалов дела, Министерство строительства Самарской области Уведомлением N МС/5927 от 21.07.2022 отказало ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта" в предоставлении государственной услуги - выдаче разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства.

Одним из оснований данного отказа явилось - непредоставление документов, предусмотренных п. 5 ч. 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации: разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса).

Доводы заявителя о том, что жилой дом со встроенными офисными помещениями, подземная автостоянка и административно-досуговый центр, несмотря на то, что состоят из двух зданий, представляют собой единый объект, который подлежит вводу в эксплуатацию именно единым объектом, и соответственно, высотность объектов капитального строительства, которые после завершения строительства будут юридически существовать в качестве одного (введенного в эксплуатацию одновременно) объекта недвижимости (здания), подлежит определению отдельно в отношении каждого такого объекта капитального строительства, имеющего свой конструктивно обособленный фундамент, исходя из рельефа застраиваемого земельного участка и месторасположения объекта в границах участка, были подробно изучены и правомерно отклонены.

В соответствии со статьей 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя, в том числе предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, указываются в правилах землепользования и застройки, принимаемых органом местного самоуправления.

Таким образом, при определении предельных параметров разрешенного строительства необходимо руководствоваться требованиями правил землепользования и застройки.

В соответствии с п. 14.2 Правил землепользования и застройки предельная высота зданий, строений, сооружений определяется вертикальным линейным размером от проектной отметки земли до наивысшей отметки конструктивного элемента здания. Проектная отметка земли определяется как уровень земли на границе земли и отмостки здания в низшей точке рельефа.

Исходя из данного требования предельная высота объекта в соответствии с представленной проектной документацией составляет 77,9 метра, что превышает установленный предельный параметр разрешенного строительства объектов капитального строительства для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, составляющий 75 метров.

При этом Министерство учло ссылку в проектной документации на то, что административный центр с подземными автостоянками является пристроенным к жилому дому.

Согласно п. 6. ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Понятие пристроя содержится в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37. Так, пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеет с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Таким образом, пристрой не является самостоятельным объектом капитального строительства.

Данный вывод подтверждается сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда РФ от 05.08.2021 N 306-ЭС21-12533 по делу N А65-2819/2020, от 28.04.2015 N 309-ЭС15-3411 по делу N А60-34015/2013).

Соответственно, объект капитального строительства "7 этап строительства. Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром. Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека" представляет собой единый объект, предельная высота которого в соответствии с градостроительными регламентами зоны Ж-4 не может превышать 75 м.

Как следует из графической части раздела 3 "Архитектурные решения", наивысшая отметка здания составляет - 169,25 м, низшая точка рельефа - 91,350 м. Следовательно, высота здания (169,25 - 91,350) - 77,9 м, что превышает установленный предельный параметр разрешенного строительства объекта.

Частью 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что архитектурные решения являются составной частью проектной документации, которая в силу части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержит материалы в текстовой форме, в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

С учетом изложенного и совокупного анализа приведенных в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ понятий "здание", "сооружение", "строительная конструкция", "сеть инженерно-технического обеспечения", "система инженерно-технического обеспечения", "объект капитального строительства", "строительство", "реконструкция", "нагрузка", "расчетная ситуация", "предельное состояние строительных конструкций" (подпункты 6, 10, 16, 18, 20, 21, 23 и 24), а также понятия "нагрузка", данного в пункте 2.2.3 ГОСТ 27751-2010 (вошедший в Перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 N 1521), следует, что здания и сооружения рассматриваются как единый объект, включающий все конструктивные элементы, инженерные системы и коммуникации, и в целях обеспечения безопасности здания с точки зрения строительства (реконструкции) объектов; и в целях обеспечения безопасности здания с точки зрения строительства (реконструкции) объектов при определении высоты здания необходимо использовать термин "высота здания (архитектурная)" и учитывать все конструктивные элементы здания (строения, сооружения), поскольку они могут оказать воздействие на несущие конструкции, увеличить нагрузки на перекрытие, стены, фундаменты и основания, следовательно, влиять на безопасность здания; при определении высоты здания необходимо учитывать высоту конструктивного элемента, за исключением высоты инженерного устройства.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2018 N Ф06-24697/2017 по делу N А12-5328/2017.

Объект капитального строительства не признается объектом недвижимости до завершения работ по сооружению его фундамента (абзац пятый пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2015 по делу N 301-ПЭК15 следует, что главной целью ограничения высотности здания является надежность строительных конструкций, прежде всего фундамента.

Учитывая, что измененный проект предусматривает единый объект, то и определение высотности должно осуществляться в отношении данного объекта капитального строительства в целом в соответствии с расчетом Министерства.

Отказывая в выдаче разрешения на строительство спорного объекта, Министерство также сослалось на то, что размещение многоквартирного жилого дома с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром не соответствует целям и основаниям его предоставления в аренду.

Как установлено Министерством согласно договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей строительства от 10.06.2021 N 229а, заключенному между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ООО "Сила спорта" в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 63 предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При этом, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2021 N КУВИ-002/2021-27787367 на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 установлен вид разрешенного использования "для завершения строительства объекта незавершенного строительства".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18.03.2021 N КУВИ-002/2021-24319288 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 (степень готовности объекта незавершенного строительства 40 %) установлен вид разрешенного использования "подземная автостоянка с административно-досуговым центром".

Возражая против указанного вывода Министерства, заявитель ссылается на то, что установленный органом местного самоуправления вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 "для завершения строительства объекта незавершенного строительства" не содержит ограничений в отношении вида объекта незавершенного строительства, подлежащего достройке в границах участка. Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 образован путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:20, имеющего вид разрешенного использования "Для строительства жилой застройки со сносом 5 (пяти) жилых домов".

На дату издания распоряжения от 17.02.2021 N РД-195, утвердившего схему расположения земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 на кадастровом плане территории, перечень видов разрешенного использования земельных участков был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", который не предусматривал такой вид разрешенного использования земельного участка как "Для завершения строительства объекта незавершенного строительства" или подобный ему вид.

Действующий в настоящее время приказ от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" также не предусматривает такого вида разрешенного использования земельного участка.

По мнению заявителя, разрешенное использование земельного участка КН 63:01:0638002:4499, установленное распоряжением от 17.02.2021 N РД-195 ("Для завершения строительства объекта незавершенного строительства"), не соответствует земельному законодательству Российской Федерации.

ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта" считает, что Министерством не учитывается, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, внесенное в ЕГРН, не содержит ограничений на его использование для достройки жилого дома. Также не меняется назначение использования, не создается какой-то иной объект недвижимости, а достраивается тот, данные о котором указаны в ЕГРН. По мнению заявителя, кадастровым инженером была допущена ошибка при описании объекта и неверно указано проектируемое назначение объекта, исходя из визуальной оценки объекта незавершенного строительства (без учета проектной документации и разрешения на строительство, всех ранее проведенных работ, которые осуществлялись, в том числе и для возведения многоквартирного жилого дома). Это и привело к сомнениям Министерства строительства Самарской области относительно выдачи разрешения на строительство, позволяющего осуществлять строительство в том числе многоквартирного жилого дома.

Впоследствии эта ошибка была исправлена и в ЕГРН указан следующий объект "Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой и административно-досуговым центром". Однако в договоре аренды указано, что земельный участок предоставлен для завершения строительства "объекта незавершенного строительства". Иного определения объекта в договоре аренды нет. Актуальные сведения ЕГРН свидетельствуют о том, что проектируемое назначение объекта: "Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой и административно-досуговым центром". ГПЗУ, вид разрешенного использования земельного участка, земельное и градостроительное законодательство позволяют построить данный объект. По мнению ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта", размещение многоквартирного жилого дома с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, образованного путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:20 с разрешенным использованием "Для строительства жилой застройки со сносом 5 (пяти) жилых домов", не противоречит условиям договора аренды образованного земельного участка.

Отклоняя доводы ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта", суд первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Заявитель ссылается на то, что объект капитального строительства "Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром" был предусмотрен разрешением на строительство от 04.09.2008 N RU 63301000-152.

Однако, как установлено арбитражным судом, объект с указанным наименованием в разрешении на строительство от 04.09.2008 N RU 63301000-152 отсутствует.

В ходе рассмотрения дела заявителем были представлены копии разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, входящих в жилую застройку на земельном участке, расположенном по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека.

Исследовав представленные документы, суд первой инстанции установил, что на основании разрешения на строительство от 04.09.2008 N RU 63301000-152 (в редакции постановления администрации г.о. Самара от 06.08.2012 N 990) был построен только многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и встроено-пристроенным гаражом в составе 1 этапа, который введен в эксплуатацию.

Строительство остальных многоквартирных домов в составе 2-13 этапов осуществлялось на основании иных разрешений на строительство, и к настоящему времени они также введены в эксплуатацию.

Таким образом, довод заявителя о том, что объект капитального строительства "Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром" был предусмотрен разрешением на строительство от 04.09.2008 N RU 63301000-152, не находит своего подтверждения в материалах дела.

Не введенным в эксплуатацию остается только объект 7 этапа: подземная автостоянка (N 52 по гп), административно-досуговый центр (N 56а по гп)".

Данный объект возводился на основании разрешения на строительство от 04.09.2008 N RU 63301000-152 (до внесения в него изменений постановлением администрации г.о. Самара от 06.08.2012 N 990), а также проектной документации "Жилая застройка на земельном участке по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, 5-ая Просека. Генеральный план 107-6-ГП", частично представленной Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по запросу суда.

С учетом изложенного, арбитражный суд правомерно указал, что объектом незавершенного строительства является подземная автостоянка с административно-досуговым центром, а не многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Конфигурация объекта, указанная в технических планах, схеме, проектной документации "Жилая застройка на земельном участке по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, 5-ая Просека. Генеральный план 107-6-ГП" подтверждает наличие фундамента у объекта, представляющего собой подземную автостоянку с административно-досуговым центром.

Соответственно, при указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для устранения реестровой ошибки.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, а также сложившейся судебной практики, если фундамент под объектом возведен не полностью, такой объект не может быть признан объектом недвижимости и, соответственно, объектом незавершенного строительства. При указанных обстоятельствах собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.05.2021 N Ф07-3813/2021 по делу N А21-9199/2019, оставленное в силе определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2021 N 307-ЭС21-15765).

Ссылка заявителя на технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный 13.08.2019, с приложением к нему графических материалов на объект "Жилая застройка на земельном участке, расположенном по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, Пятая просека", который, по мнению заявителя, подтверждает, что объектом незавершенного строительства является "Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром", является несостоятельной.

В соответствии с частью 9 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости.

Как установлено арбитражным судом, разрешение на строительство объекта "Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром" заявителю уполномоченным органом не выдавалось.

На дату подготовки технического плана от 13.08.2019 действовал приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений".

В соответствии с приказом от 18.12.2015 N 953 графические материалы к разделам технического плана отнесены быть не могут, в качестве приложения к техническому плану они также не поименованы; наименование, дата, подписи на графических материалах отсутствуют.

Поскольку заявителем не представлено доказательств того, какие именно документы были использованы кадастровым инженером при подготовке технического плана в 2019 году, арбитражный суд обосновано отклонил довод заявителя, что объектом незавершенного строительства является "Многоквартирный жилой дом с подземными автостоянками, нежилыми помещениями и административным центром".

Исследовав представленное заявителем Заключение специалиста (кадастрового инженера) исх. N 10/2023 от 09.02.2023, суд первой инстанции установил, что при подготовке заключения специалист не использовал ни разрешение на строительство от 04.09.2008 N RU 63301000-152 (в редакции постановления администрации г.о. Самара от 06.08.2012 N 990), ни проектную документация ООО "СамараЖилПроект", на основании которых и был построен объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано указал, что рассматриваемое письменное доказательство не соответствует принципам относимости, допустимости и достоверности.

ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта" в обоснование своих требований ссылается на факт кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с проектируемым назначением: Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой административно-досуговым центром. Кроме того, заявитель ссылается на то, что отказывая в выдаче разрешения на строительство Министерство строительства Самарской области, по сути, оспаривает принадлежащее Заявителю право на объект незавершенного строительства и право Заявителя на его законное использование (в том числе завершение строительства), при этом обходя установленные законом процедуры оспаривания, так как в порядке, установленном законом, т.е. через суд, ни право на объект незавершенного строительств, ни его кадастровый учет, ни исправление реестровой ошибки ни одним из органов не оспорены. Предметом спора при этом является именно отказ Министерства в выдаче разрешения на строительство, а не учет объекта незавершенного строительства или его проектируемое назначение, сведения об объекте незавершенного строительства именно содержатся в ЕГРН и не могут интерпретироваться каким-либо органом по своему усмотрению.

Отклоняя указанные доводы, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, рассматриваемых по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ, суд применяет нормы материального права, которые действовали во время возникновения правоотношения с участием административного истца (заявителя), если из федерального закона не вытекает иное (часть 5 статьи 15 КАС РФ, часть 5 статьи 3 и часть 1 статьи 13 АПК РФ).

В пункте 15 указанного постановления отмечено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих в том числе и основания для принятия оспариваемого решения.

Кроме того, суд руководствуется правовой позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2017 N Ф06-16744/2016 по делу N А55- 9972/2016.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно абзацу 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Таким образом, в случае если объекты, право собственности на которые зарегистрировано за обществом, не являются объектами недвижимости и право собственности на них не подлежало государственной регистрации, суды, руководствуясь абзацем 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе не принять во внимание акт регистрирующего органа по государственной регистрации права на данные объекты.

Исходя из указанных правовых позиций, арбитражный суд при рассмотрении настоящего спора установил следующее.

По запросу суда Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в материалы дела представлена копия кадастрового дела на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555.

Исследовав представленные документы, арбитражный суд установил, что кадастровое дело на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 не содержит никаких документов, которые могли быть основанием для внесения в ЕГРН сведений о том, что проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555: "Жилой дом со встроенными офисными помещениями с подземной автостоянкой и административно-досуговым центром".

С учетом изложенного, судом правомерно указано, измененное проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 является недостоверными сведениями, внесенными в ЕГРН без установленных законом оснований.

При рассмотрении дела судом первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, доказательства обратного суду не представило.

При рассмотрении настоящего дела судом учтено первоначальное проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 "подземная автостоянка с административно-досуговым центром", поскольку это соответствует разрешению на строительство от 04.09.2008 N RU 63301000- 152 (в редакции постановления администрации г.о. Самара от 06.08.2012 N 990), проектной документации ООО "СамараЖилПроект" 2008 г. и установленным судом обстоятельствам дела.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как следует из материалов дела, между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ООО "Сила спорта" в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды от 10.06.2021 N 229а земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499 площадью 8596 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Пятая просека, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.03.2021 N КУВИ-002/2021-27787367 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638002:4499: "для завершения строительства объекта незавершенного строительства".

Как установлено судом, проектируемое назначение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 "подземная автостоянка с административно-досуговым центром".

Следовательно, ООО "Сила Спорта" является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 "подземная автостоянка с административно-досуговым центром", расположенного на указанном земельном участке.

Таким образом, Департаментом в аренду был предоставлен земельный участок именно под завершение строительства объекта "подземная автостоянка с административно-досуговым центром".

Сведений о том, что объект незавершенного строительства является жилым домом, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0638002:4499, и находится в собственности ООО "Сила спорта", заявителем в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, арбитражным судом правомерно отклонены доводы заявителя о том, что вышеуказанный участок был предоставлен для завершения строительства жилого дома и здания подземного паркинга с надстроем - 4-х этажным зданием административного центра как не состоятельные и документально не подтвержденные.

Осуществление на спорном земельном участке иной хозяйственной деятельности (строительство жилого дома), не соответствующей целям предоставления участка в аренду, в том числе возведение новых объектов недвижимого имущества, незаконно.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

Согласно договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей строительства от 10.06.2021 N 229а, заключенному между Департаментом градостроительства городского округа Самара и ООО "Сила спорта" в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером 63 предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Таким образом, использование земельного участка, предоставленного по основаниям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно исключительно для целей завершения строительством существующего объекта незавершенного строительства, и возведение на таком земельном участке объектов нового строительства противоречит действующему законодательству, а также условиям договора аренды, пунктом 6.2 которого установлена обязанность арендатора (ООО "Сила спорта") использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования и условиями его предоставления после получения необходимых разрешений в установленном порядке.

С учетом изложенного, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ООО "Специализированный застройщик "Сила спорта" вправе завершить строительство принадлежащего ему объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0638002:3555 "подземная автостоянка с административно-досуговым центром".

Однако договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей строительства от 10.06.2021 N 229а на желание заявителя построить на данном участке новый объект - жилой дом не распространяется.

Иной правоустанавливающий документ на земельный участок для строительства жилого дома заявитель суду не представил.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что оспариваемое уведомление Министерства N МС/5927 от 21.07.2022 об отказе в предоставлении государственной услуги - выдаче разрешения на строительство указанного объекта капитального строительства является законным, не противоречащим нормам действующего законодательства.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

При указанных обстоятельствах решение суда является обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.02.2023, принятое по делу N А55-23634/2022, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Сила спорта" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

П.В. Бажан Е.Н. Некрасова