Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2023 г. N 18АП-6338/23 по делу N А07-35031/2021

г. Челябинск

05 июня 2023 г.

Дело N А07-35031/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Байсариной Светланы Зияутдиновны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2023 по делу N А07-35031/2021.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Байсариной Светланы Зияутдиновны - Куркин Николай Владимирович (паспорт, доверенность от 03.09.2018, срок действия 10 лет, диплом).

Индивидуальный предприниматель Байсарина Светлана Зияутдиновна (далее - ИП Байсарина С.З., предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Министерства N 1640-Г от 29.09.2021 об отказе Байсариной С.З. в продаже земельного участка с кадастровым номером N 02:59:030220:257, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, на пересечении улиц Первомайская - Нуриманова южнее ОАО "Салаватский пищевой комбинат", об обязании Министерство продать Байсариной С.З. земельный участок с кадастровым номером N 02:59:030220:257, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, город Салават, на пересечении улиц Первомайская - Нуриманова южнее ОАО "Салаватский пищевой комбинат" на условиях, установленных пунктом 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан N 629 от 29.12.2014 в редакции Постановления Правительства Республики Башкортостан N 301 от 25.06.2021 по цене в размере 25 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2023 (резолютивная часть от 15.03.2023) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Байсарина С.З. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Податель жалобы указал, что с учетом подпункта 4 пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, за исключением случая, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этого объекта незавершенного строительства. В силу данной нормы, заявитель является собственником двух объектов расположенных на земельном участке, испрашиваемом в собственность.

Апеллянт считает неправомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателя полномочий на выкуп земельного участка, в виду того, что вместо заявления о продаже земельного участка, надлежит обратиться с иным заявлением - о заключении договора аренды земельного участка.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции неверно указал на общую площадь земельного участка, которая составляет 5 000 кв.м, и на площадь земельного участка, необходимую для обслуживания двух объектов капитального строительства 3 657 кв.м, и полностью проигнорировав ответ эксперта на вопрос N 2, согласно которому была определена площадь земельного участка, которую можно фактически использовать без учета ограничений в виде подземных инженерных коммуникаций, линий связи и иных охранных зон и которая согласно заключению эксперта составляет 3 573 +/-105 кв.м, что исключает злоупотребление правом со стороны заявителя и указывает на то, что площадь испрашиваемого земельного участка за вычетом той части земельного участка, что занята находящимися на ней (под ней) инженерными коммуникациями, линиями связи и иными охранными зонами соответствует площади земельного участка, необходимой для обслуживания принадлежащих заявителю на праве собственности объектов капитального строительства.

Апеллянт полагал, что действия государственного органа, должны быть, в том числе, направлены на достижение наиболее положительного экономического эффекта для публичных интересов и не должны быть формальными и тем более не должны причинять вред экономическим интересам страны. Так, после завершения строительства объекта N 2 заявитель планирует открыть на нем автозаправочную станцию и создать на ней шесть новых рабочих мест, что дополнительно принесет бюджету прямые и косвенные налоги.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного и третьего лица не явились.

С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного и третьего лиц.

В судебном заседании представитель заявителя, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.09.2021 ИП Байсарина С.З. обратилась в Министерство с заявлением N 1640-Г о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:59:030220:257, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан без проведения торгов.

На испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 02:59:030220:257, согласно сведениям ЕГРН имеются объекты недвижимости:

- нежилое здание, наименование - магазин сопутствующих товаров, общей площадью 340,6 с кадастровым номером 02:59:030220:322, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Нуриманова, здание 17А;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:030220:303, с площадью 395,1 кв.м, степенью готовностью 15%, местоположение: Республика Башкортостан, г. Салават на пересечении улиц Нуриманова - Первомайская южнее ОАО "Салаватский пищевой комбинат".

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности ИП Байсариной С.З.

Земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:257 находящегося по адресу Республика Башкортостан, город Салават, на пересечении улиц Первомайская - Нуриманова южнее ОАО "Салаватский пищевой комбинат" Байсариной С.З. принадлежал на праве аренды, на основании договора уступки прав и обязанностей от 27.05.2019 по договору аренды земельного участка от 21.04.2017 N 57-17-57зем., заключенного между ООО "ГрандСтрой" и Байсариной С.З.

Договор аренды земельного участка от 21.04.2017 N 57-17-57зем, заключенного Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават действующий от имени Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан и ООО "ГрандСтрой".

Согласно договора аренды N 57-17-57зем от 21.04.2017 земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:257 площадью 5000 кв.м, с видом разрешенного использования "Предприятия автосервиса: АЗС", был предоставлен для использования в целях: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Сроком с 18.03.2017 по 17.03.2020.

Письмом N 1640-Г от 29.09.2021 Министерством в выкупе земельного участка заявителю было отказано, поскольку в ходе рассмотрения заявления установлен факт наличия на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:030220:303. Как указало Министерство собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. Таким образом, отсутствуют правовые основания предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке для завершения строительства.

Заявитель, не согласившись с решением Министерства, считая его необоснованным и подлежащим отмене, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суд первой инстанции исходил из того, что площадь испрашиваемого земельного участка (5000 кв.м) несоразмерна площади расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Из изложенного следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявитель оспаривает правомерность отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:59:030220:257 площадью 5000 кв.м в собственность без торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности, в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

При этом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

С учетом вышеизложенного, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:257 принадлежал заявителю на праве аренды, на основании договора уступки прав и обязанностей от 27.05.2019 по договору аренды земельного участка от 21.04.2017 N 57-17-57зем., заключенного между ООО "ГрандСтрой" и Байсариной С.З.

Договор аренды земельного участка от 21.04.2017 N 57-17-57зем, заключенного Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават действующий от имени Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан и ООО "ГрандСтрой".

Согласно договора аренды N 57-17-57зем от 21.04.2017 земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:257 площадью 5000 кв.м, с видом разрешенного использования "Предприятия автосервиса: АЗС", был предоставлен для использования в целях: для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком с 18.03.2017 по 17.03.2020.

На испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 02:59:030220:257, согласно сведениям ЕГРН имеются объекты недвижимости:

- нежилое здание, наименование - магазин сопутствующих товаров, общей площадью 340,6 с кадастровым номером 02:59:030220:322, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Нуриманова, здание 17А;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:030220:303, с площадью 395,1 кв.м, степенью готовностью 15%, местоположение: Республика Башкортостан, г. Салават на пересечении улиц Нуриманова - Первомайская южнее ОАО "Салаватский пищевой комбинат".

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности Байсариной С.З.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на момент рассмотрения настоящего дела предпринимателем возведены не все объекты недвижимого имущества, для строительства которых земельный участок предоставлялся заявителю ("Предприятия автосервиса: АЗС", для завершения строительства объекта незавершенного строительства), на испрашиваемом участке расположены два объекта, находящиеся в собственности заявителя, один из которых имеют степень готовности - 15%.

Иных объектов строительства заявителем не возведено.

Фактически в границах испрашиваемого земельного участка предпринимателем возведен только один объект недвижимости - нежилое здание, наименование - магазин сопутствующих товаров, общей площадью 340,6 с кадастровым номером 02:59:030220:322, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Нуриманова, здание 17А.

Законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12).

Доказательств регистрации капитального объекта и иной инфраструктуры, а также объекта незавершенного строительства, в качестве единого недвижимого комплекса не представлено.

Установив, что цель предоставления земельного участка, указанная в договоре аренды ("Предприятия автосервиса: АЗС") на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка и рассмотрения дела, заявителем не достигнута, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у предпринимателя исключительного права на выкуп спорного земельного участка, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель не доказал, что разрешенное использование земельного участка соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, что в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации также является основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Регистрация права собственности заявителя на объекты не свидетельствует о возникновении права на приобретение земельного участка площадью 5 000 кв.м в порядке, установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, завершенные строительством и введенные в установленном порядке в эксплуатацию, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12668/12 от 19.03.2013, при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка.

Доказательств наличия каких-либо иных завершенных строительством и введенных в эксплуатацию объектов, сооружений на спорном земельном участке заявителем не представлено.

Доводы апеллянта о том, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, за исключением случая, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этого объекта незавершенного строительства, подлежит отклонению судебном апелляционной инстанции как основанный на неверном понимании норм материального права.

Как установлено судом, оспариваемый обществом отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, мотивирован наличием на данном земельной участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Руководствуясь указанными нормами закона, суд апелляционной инстанции отмечает, что заявитель не лишен права на предоставление земельного участка в аренду без торгов со ссылкой на наличие на этом земельном участке объекта незавершенного строительства для завершения строительства.

Судом первой инстанции верно принято во внимание, что заявитель для продления договора аренды земельного участка N 57-17-57зем от 21.04.2017 для завершения строительства не обращался, следовательно, Министерством не нарушены законные права и интересы заявителя.

Таким образом, доводы апеллянта о наличии права на предоставления земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность, основан на неверном понимании норм материального права и подлежит отклонению.

Кроме того, следует учитывать, что предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, производится исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

С учетом положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

Таким образом, в рассматриваемом случае заявитель должен доказать соответствие разрешенного использования земельного участка целям его предоставления, то есть, что на испрашиваемом им земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для строительства которого и был предоставлен данный земельный участок. При наличии возражений соответствующего органа исполнительной власти в отношении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, на данное лицо в силу положений части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается бремя доказывания указанного обстоятельства.

При рассмотрении спора определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2022 назначена по делу судебная землеустроительная экспертиза, производство поручено экспертной организации ООО "Топограф".

Поставлены на разрешение эксперта следующие вопросы:

1) Определить площадь земельного участка, необходимую для обслуживания и использования каждого из объектов недвижимости, принадлежащих истцу (объект незавершенного и объект завершенного строительства)?

2) Определить полезную площадь земельного участка с учетом расположенных на нем объектов вспомогательного назначения, подземных и надземных технических коммуникаций, охранных зон?

3) Определить возможные варианты раздела земельного участка с учетом находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу?

22.09.2022 поступило экспертное заключение.

На первый опрос суда экспертом сделан следующий вывод.

Земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:257 имеет следующие характеристики по данным кадастрового учета:

Кадастровый номер: 02:59:030220:257

Статус объекта: учтенный

Дата постановки на кадастровый учет: 24.12.2013

Категория земель:	Земли населенных пунктов
Разрешенное использование:	Для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог
Площадь:	5000
Адрес (местоположение):	Республика Башкортостан, г. Салават на пересечении улиц Нуриманова - Первомайская южнее ОАО "Салаватский пищевой комбинат"

Согласно данных кадастрового учета на земельном участке расположено два объекта капитального строительства:

- Нежилое здание, кадастровый номер 02:59:030220:322, площадь 340,6 кв.м, площадь застройки 351,3 кв.м, фактическое использование - автомоечный комплекс.

- Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 02:59:030220:303, площадь 395,1 кв.м, площадь застройки 145,9 кв.м.

Графические данные о расположении объектов приведены в приложении 1.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости определяется исходя из функционального назначения этих объектов с учетом установленных на территории градостроительных регламентов. По смыслу поставленного на разрешение вопроса необходимо определить площадь земельного участка, необходимого для обслуживания каждого из объектов недвижимости, принадлежащих истцу (объект незавершенного и объект завершенного строительства).

Объект незавершенного строительства.

Кадастровый номер объекта 02:59:030220:303, площадь 395,1 кв.м, площадь застройки 145,9 кв.м.

Объект незавершенного строительство на момент проведения экспертизы не имеет функционального назначения, при этом в материалах дела представлена проектная документация, выполненная ООО "Промышленные технологии строительства" в 2014 году. Проектная документация подготовлена на объект "Стационарная АЗС, расположенная по адресу: г. Салават на пересечении улиц Нуриманова Первомайская южнее ОАО "Салаватский пищевой комбинат".

С учетом нормативов, принимая во внимание представленную в материалах дела проектную документацию, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания автозаправочной станции составляет 2021 кв.м. Площадь рассчитана для планируемого (проектируемого) функционального использования под автозаправочную станцию.

Объект завершенного строительства.

Кадастровый номер объекта 02:59:030220:322, общая площадь 340,6 кв.м, площадь застройки контура - 351,3 кв.м без учета отмостки (замощения). Фактическое использование - автомоечный комплекс.

Исходя из установленных нормативов площадь земельного участка, необходимая для обслуживания нежилого здания составляет 1636 кв.м.

Графические данные приведены на схеме приложения 2.

По вопросу второму эксперт пришел к следующим выводам.

Границы охранных зон инженерных коммуникаций (сетей) определены исходя данных топографической съемки земельного участка, выполненной МУП "АПБ ГО г. Салават" в мае 2022 года, представленной в материалах дела. Схема введена в программу обработки данных с сохранением масштаба изображения и сопоставлена с данными кадастрового учета относительно границ участка и имеющихся строений. Расчет произведен с погрешностью 0,5 м.

В границах охранных зон, устанавливаются ограничения (информация об ограничениях приведена выше). Содержание ограничений устанавливается нормативными актами. В границах охранных зон запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения. Под полезной площадью принята площадь, на которой допускается возведение строений и сооружений и свободная от охранных зон.

Общая площадь территории, свободная от охранных зон составляет 3573+/-105 кв.м и состоит из нескольких обособленных территорий (контуров). Графические данные с обозначением площадей обособленных территорий, свободной от охранных зон, приведены в приложении 3. При этом контуры с площадями 84, 94, 280, 62, 41 кв.м представляют собой территории с размерами по ширине 3-5 метров.

Согласно вопросу третьему эксперту необходимо было определить варианты раздела земельного участка с учетом находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу, эксперт пришел к следующим выводам.

С учетом исследованного вопроса 1, подготовлены варианты образования земельных участков с учетом площади, необходимой для обслуживания объектов недвижимости.

При всех предложенных вариантах образуется один единый земельный участок для существующих объектов недвижимости (объект завершенного и объект незавершенного строительства).

Вариант 1.

Образуется земельный участок площадью 3656 кв.м как сумма контуров территорий, рассчитанная при исследованиях по вопросу 1.

Контур устанавливается по следующим поворотным точкам:

Номер точки на чертеже	Координата		Расстояние, м
	Х	У
н1	508295,56	1359608,92	30,12
н2	508296,51	1359639,03	4,61
н3	508295,90	1359643,60	6,40
н4	508293,53	1359649,54	6,67
н5	508288,43	1359653,84	7,14
н13	508295,56	1359653,53	41,02
н14	508296,75	1359694,53	9,95
н15	508286,81	1359694,97	30,54
н16	508256,27	1359694,68	39,90
н17	508254,98	1359654,80	6,15
н7	508261,13	1359654,71	10,48
н8	508255,77	1359645,71	29,83
н9	508255,08	1359615,89	16,35
н10	508262,77	1359601,46	15,01
н11	508277,78	1359601,24	9,06
н12	508286,84	1359601,51	5,05
н18	508291,39	1359603,70	6,68
н1	508295,56	1359608,92	-

Исходный земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:257 сохраняется в измененных границах и с измененной площадью 1344 кв.м.

Вариант 2.

Образуется сходный земельный участок площадью 3709 кв.м, как сумма контуров территорий, рассчитанная при исследованиях по вопросу 1, но "правильной" конфигурации без изломов и вклиниваний.

Контур устанавливается по следующим поворотным точкам:

Номер точки на чертеже	Координата		Расстояние, м
	Х	У
н1	508295,56	1359608,92	30,12
н2	508296,51	1359639,03	4,61
н3	508295,90	1359643,60	9,94
н13	508295,56	1359653,53	41,02
н14	508296,75	1359694,53	9,95
н15	508286,81	1359694,97	30,54
н16	508256,27	1359694,68	39,90
н17	508254,98	1359654,80	9,12
н8	508255,77	1359645,71	29,83
н9	508255,08	1359615,89	16,35
н10	508262,77	1359601,46	15,01
н11	508277,78	1359601,24	9,06
н12	508286,84	1359601,51	5,05
н18	508291,39	1359603,70	6,68
н1	508295,56	1359608,92	-

Исходный земельный участок с кадастровым номером 02:59:030220:257 сохраняется в измененных границах и с измененной площадью 1291 кв.м.

Эксперт указал, что рекомендуется дать оценку целесообразности проведения данного вида кадастровых работ, т.к. указанные работы по разделу вероятнее всего не позволят использовать измененный (исходный) земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, с учетом выводов эксперта, совокупная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов заявителя - завершенного и незавершенного строительства, составила 3 657 кв.м (2 021+1 636).

При этом какого-либо нормативного обоснования того, что для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости общей площадью 497, 2 кв.м (351,3+145,9) необходим земельный участок именно площадью 5 000 кв.м, предпринимателем не приведено.

Доводы апеллянта о том, что суд первой инстанции неверно указал на общую площадь земельного участка в размере 5 000 кв.м, тогда как площадь земельного участка, необходимая для обслуживания двух объектов капитального строительства составляет 3 657 кв.м с учетом выводов эксперта по вопросу N 2, согласно которому была определена площадь земельного участка, которую можно фактически использовать без учета ограничений в виде подземных инженерных коммуникаций, линий связи и иных охранных зон и которая согласно заключению эксперта составляет 3 573 +/-105 кв.м, не принимается судом апелляционной инстанции.

То обстоятельство, что весь земельный участок используется под "Предприятия автосервиса: АЗС", само по себе не свидетельствует о том, что для непосредственной эксплуатации принадлежащих заявителю объектов общей совокупной площадью 497,2 кв.м объективно необходим земельный участок площадью 5 000 кв.м, который будет отчужден из публичной собственности и предоставлен в частную собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае заявитель желает осуществлять эксплуатацию принадлежащих ему объектов недвижимости с максимально комфортными для него и его клиентов условиями, однако это обстоятельство не может свидетельствовать о наличии законных оснований для предоставления ему спорного земельного участка категории земель населенных пунктов.

Данных о том, что принадлежащие заявителю объекты недвижимости расположены разрозненно, находятся в разных частях спорного земельного участка, не представлено.

Акт осмотра, несмотря на неоднократные предложения суда, не составлен.

Вопреки возражениям заявителя относительно изначального формирования спорного земельного участка в испрашиваемом им размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды, не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования (в том числе и по итогам торгов) не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Право пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права собственности на земельный участок в таком же размере.

Таким образом, обжалуемый отказ соответствует закону и не нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Доводы апелляционной жалобы, изложенные в обоснование позиции касательно неправомерного отказа суда в удовлетворении заявленных требований, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежит исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

По смыслу норм подпунктов 1, 14 статьи 39.16, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как указано выше, цель предоставления земельного участка - для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сроком с 18.03.2017 по 17.03.2020, заявителем не достигнута.

Поскольку заявитель не обосновал площадь испрашиваемого земельного участка применительно к размещенному на этом земельном участке объекту недвижимости, у заявителя не возникло право на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решение о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, государственная пошлина уплачивается в размере 150 руб.

ИП Байсарина С.З. при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. на основании чека-ордера от 11.04.2023 (операция 2215).

Поэтому ИП Байсариной С.З. подлежит возвращению из федерального бюджета излишне уплаченная на основании чека-ордера от 11.04.2023 (операция 2215) государственная пошлина в размере 2 850 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2023 по делу N А07-35031/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Байсариной Светланы Зияутдиновны - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Байсариной Светлане Зияутдиновне из федерального бюджета излишне уплаченную на основании чека-ордера от 11.04.2023 (операция 2215) государственную пошлину в размере 2 850 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

А.Х. Камаев Ю.С. Колясникова