Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2023 г. N 15АП-4921/23 по делу N А32-35934/2022

город Ростов-на-Дону

08 июня 2023 г.

дело N А32-35934/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.,

при участии:

от истца посредством веб-конференции - представитель Каратицкая Я.Е.

по доверенности от 28.10.2022;

от ответчика посредством веб-конференции - представитель Портной А.И.

по доверенности от 06.12.2022,

от третьего лица: представитель Каратицкая Я.Е. по доверенности от 28.10.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

публичного акционерного общества "Сбербанк России"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2023 по делу N А32-35934/2022

по иску индивидуального предпринимателя Борисовой Эллы Викторовны

(ИНН 234808871949, ОГРНИП 322237500286152)

к публичному акционерному обществу "Сбербанк России"

(ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195),

при участии третьего лица: индивидуального предпринимателя Борисова Виктора Александровича

о расторжении договора.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Борисов Виктор Александрович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ответчик) с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор долгосрочной аренды нежилого помещения N 50003006050 от 12.09.2019 г. по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Народная, 35, заключенный между ПАО "Сбербанк России" (ПАО Сбербанк) и Борисовой Эллой Викторовной, обязав ПАО "Сбербанк России" (ПАО Сбербанк) освободить нежилое помещение площадью 333,35кв.м. по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Народная, 35.

25.10.2022 в Арбитражный суд Краснодарского края поступило ходатайство Борисовой Эллы Викторовны о замене истца в порядке ст. 48 АПК РФ, мотивированное расторжением 01.08.2021 договора доверительного управления от 21.02.2022, заключенного Борисовой Э.В. с ИП Борисовым В.А., который выступал истцом по делу как доверительный управляющий.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2023 по делу N А32-35934/2022 в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца - индивидуального предпринимателя Борисова Виктора Александровича (ИНН: 234802448529, ОГРНИП: 321237500421306) на его правопреемника - индивидуального предпринимателя Борисову Эллу Викторовну (ИНН: 234808871949, ОГРНИП: 322237500286152).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2023 по делу N А32-35934/2022 исковые требования удовлетворены.

Расторгнут договор N 50003006050 долгосрочной аренды нежилого помещения от 12.09.2019, заключенный между ПАО "Сбербанк России" и Борисовой Эллой Викторовной. ПАО "Сбербанк России" обязан возвратить индивидуальному предпринимателю Борисовой Элле Викторовне в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу по акту приема-передачи следующее недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 333,85 кв. м на первом этаже, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 23:26:0103032:576 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Народная, д. 35, лит А.

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал следующее:

1) никаких существенных нарушений условий договора или существенных нарушений назначения имущества со стороны арендатора не допущено, арендуемый объект используется Банком по его прямому непосредственному договорному назначению-расположение дополнительного офиса Банка N 8619/0764.

2) перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора о необходимости предварительного или заблаговременного получения на такую перепланировку согласия арендодателя в рамках сложившихся правоотношений не может по смыслу ст. 619 ГК РФ являться существенным нарушением договора долгосрочной аренды, по которому в арендуемом помещении при этом располагается социально и финансово значимый как для населения, так и для юридических лиц объект банковского обслуживания, тем более если не ухудшены качество, надежность и безопасность здания.

3) истцом были переданы помещения, непригодные по целевому использованию, вся внутренняя отделка и прочее были устаревшими, на полу имелась старая гранитная плитка, стены требовали покраски, система отопления и вентиляционная система подлежали замене на новое оборудование. Выполнив, капитальный ремонт, Банк существенно улучшил состояние помещений, повысил его рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность.

4) ответчик, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно предпринял меры к получению согласия собственника на проведение работ, направлял истцу письмо от 24.03.2020 г. N 08-01/158 с приложением плана перепланировки (проектно-сметном документации), однако последний от выдачи согласия уклонился.

5) истец не доказал, каким образом выполнение капитального ремонта существенно нарушило его права и что в результате выполненных работ по перепланировке и переоборудованию были существенно ухудшены характеристики здания, возникла угроза безопасности либо иные негативные последствия.

6) ответчик считает, что такого существенного нарушения договора аренды, которое повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора не произошло, выполненные Банком работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не снижают несущей способности здания в целом.

7) пунктом 7.2. договора аренды не предусмотрено такого основания для его досрочного расторжения по требованию арендодателя как несоблюдение или нарушение арендатором пункта 3.4.2. договора (то есть проведение ремонтных работ или неотделимых улучшений на объекте без получения письменного согласия собственника на производство таких работ).

8) планировочное решение о переформате арендуемого помещения, именно в том виде, в котором оно находится в настоящий момент было согласовано с Борисовым В.А., о чем свидетельствует ею собственноручно поставленная подпись и расшифровка подписи на планировочном решении.

В отзыве на апелляционную жалобу истец считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующим объявлено о поступлении в материалы дела дополнительных документов от истца.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель истца и третьего лица возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания и удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы судом рассмотрено и отклонено по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания данной нормы следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки, а также обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора. Кроме того, даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что приведенное ответчиком обстоятельство не является препятствием для рассмотрения настоящего спора по существу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.09.2019 между ПАО "Сбербанк России" и Борисовой Э.В. заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения N 50003006050 от 12.09.2019. Договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 333,85 кв. м первом этаже (далее - Объект), расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 23:26:0103032:576, общей площадью 998,2 кв. м по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Народная, 35,лит А, а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенном договором.

Истец указывает, что договор заключен одновременно с заключением договора купли-продажи от 12 сентября 2019 N 50003005540 о передаче арендатором арендодателю в собственность здания, частью которого является Объект (продавцом выступал ответчик, который осуществлял банковскую деятельность в принадлежащем ему на праве собственности здании).

Объект предоставляется арендатору для продолжения осуществления банковской деятельности (п. 1.5 договора аренды).

Площадь передаваемого в аренду помещения обозначена на плане путем штриховки и выделения цветом (Приложение 1).

Передача помещений оформляется передаточным актом (Приложение 2).

Истец указывает, что, по сути, ответчик без перерыва осуществлял банковскую деятельность как до, так и после подписания договора аренды, поэтому акт приема-передачи Объекта в аренду носит формальный характер. В любом случае, в указанном акте, который составлен и подписан ответчиком, отсутствует указание на необходимость приведения помещения в состояние, пригодное для использования его по назначению, то есть принято без замечаний, в состоянии, допускающем осуществление банковской деятельности.

Оба приложения являются неотъемлемой частью договора аренды.

Срок аренды 10 лет (1.7 договора аренды).

21 февраля 2022 между Борисовой Эллой Викторовной и ИП Борисовым В.А. был заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом, зарегистрированный 03.03.2002 в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - договор ДУ). В состав передаваемого в доверительное управление имущества входит среди прочего нежилое здание общей площадью 998,2 кв. м, кадастровый номер 23:26:0103032:576, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Народная, 35, Лит А (п. 1.3. договора ДУ).

11 марта 2022 собственник направил ответчику уведомление о заключении договора ДУ, то есть переходе всех прав и обязанностей по договору аренды к ИП Борисову В.А.

17 марта 2022 письмо было получено ответчиком, что подтверждается почтовым уведомлением.

В ходе передачи учредителем управления документации на основании договора ДУ ИП Борисовым В.А. было установлено, что арендатором ПАО Сбербанк в марте - августе 2020 проведена реконструкция арендуемого помещения с целью размещения филиала без письменного согласия собственника здания по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Народная, 35.

Согласно п. 3.4.2. арендатор вправе проводить за свой счет на объекте ремонтные работы и неотделимые улучшения только после получения предварительного письменного согласия арендодателя на производство таких работ.

Истец указывает, что в нарушение условий договора аренды, и правовых норм ответчик самовольно произвел реконструкцию арендованного помещения.

В результате самовольно произведенных работ выполнено:

- демонтаж ПВХ перегородок и витражей;

- демонтаж обрамления ниши отопления и площадки;

- демонтаж чугунных радиаторов отопления (секции);

- демонтаж перегородок из керамического кирпича, высотой 3,00 м;

- демонтаж напольного покрытия из ламината;

- демонтаж напольного покрытия из плитки керамической;

- демонтаж настенного покрытия из плитки керамической;

- демонтаж стяжки, толщ. до 30 мм;

- демонтаж напольного покрытия из линолеума;

- демонтаж напольного покрытия из паркета;

- демонтаж напольного покрытия из мрамора;

- демонтаж подвесного потолка "Armstrong" и другие работы.

В ходе строительных работ ответчик заложил кирпичом дверь, ведущую ко второму выходу, который являлся вторым эвакуационным выходом.

Факт проведения работ по реконструкции Объекта аренды в период действия договора аренды подтверждается перепиской между собственником Объекта и арендатором.

24 марта 2020 в адрес Борисовой Э.В. поступило письмо, в котором ответчик указывал, что направляет для согласования информацию по видам работ, которые будут осуществлены на Объекте и планировочное решение по размещению рабочих мест сотрудников банка. В том же письме ответчик дополнительно сообщает, что проведению ремонтных работ на объекте препятствует господин Борисов В.А.

Из содержания письма следует, что к проведению ремонтных работ ответчик приступил до согласования всех работ по реконструкции Объекта, а поведение Борисова В.А. свидетельствует об отсутствии одобрения действий банка.

В ответ на указанное письмо в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 24.03.2020 (получена ответчиком в тот же день - 24.03.2020) с требованием восстановить демонтированные ранее сеть и приборы пожарной безопасности, отражено отсутствие каких-либо договоренностей по реконструкции объекта.

В письме ответчика от 27 марта 2020 отражено, что работы проводятся в соответствии с разработанной проектной документацией, что проведены работы по переносу, а также демонтажу оставшихся систем безопасности.

Досудебной претензией собственника объекта от 08.07.2020 отказано в письменном согласовании реконструкции арендуемого помещения.

Досудебной претензией собственника объекта от 25.08.2021 были запрошены документы о согласовании всех действий по реконструкции арендованного помещения с Управлением градостроительства и архитектуры Северского района; технический паспорт здания, кадастровый план здания, с учетом произведенной реконструкции; экспертное заключение о соответствии Здания с учетом произведенной ответчиком реконструкции объекта строительным, пожарным и прочим нормам и требованиям. В претензии было обращено внимание на то, что в случае невозможности представить необходимые документы, собственник настаивает на приведении его в исходное состояние.

Однако, как указывает истец, до настоящего времени запрошенные документы не представлены, что не позволило собственнику обратиться самостоятельно в Управление градостроительства и архитектуры Северского района с заявлением о получении разрешения о проведении реконструкции до начала строительных работ, а также не позволяет собственнику принять меры по приведению Здания в соответствии с проведенной реконструкцией.

Таким образом, истец указывает, что арендатором самовольно, без разрешения собственника произведены строительные работы в арендуемом помещении. Указанные нарушения являются существенными, т. к. в результате действий арендатора создано новое помещение с иными техническими характеристиками (взамен переданного в аренду), в отсутствие документов, подтверждающих пожарную безопасность и соблюдение иных санитарных и строительных норм.

При таких обстоятельствах, собственник вынужден нести значительные расходы либо на приведение помещения в первоначальное состояние, либо на узаконивание произведенной реконструкции, что также связано с несением значительных расходов.

Приведенные истцом обстоятельства свидетельствуют, по его мнению, о существенном нарушении договорных отношений, что позволяет требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом судом установлено, что соглашением от 01.08.2022 договор доверительного управления имуществом от 21.02.2022 расторгнут.

Пунктом 7.2 договора аренды не предусмотрено такого основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, как несоблюдение или нарушение арендатором п. 3.4.2 договора (то есть проведение ремонтных работ или неотделимых улучшений на объекте без получения предварительного письменного согласия собственника на производство таких работ).

Объект используется банком по его прямому договорному назначению - расположение дополнительного офиса Банка ВСП N 8619/0764, о чем свидетельствуют и фактические обстоятельства данного спора, а также п. 1.5. договора аренды. Задолженность банка перед истцом отсутствует.

Между тем перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя не является существенным нарушением, если не ухудшены качество, надежность и безопасность здания. Выполненные банком работы не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не снижают несущей способности здания в целом, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Банк, выполнив ремонтные работы в арендуемом помещении не ухудшил, напротив, улучшил состояние арендуемого помещения, вложив в него более 13 млн. руб., при том, что Борисова Э.В. купила у Банка это помещение 12.09.2019 за 9,5 млн. руб. Ответчик указывает, что как бы не отрицал данный факт истец, планировочное решение о переформате арендуемого помещения, именно в том виде, в котором оно находится в настоящий момент было согласовано с Борисовым В.А, о чем свидетельствует его собственноручно поставленная подпись и расшифровка подписи на планировочном решении.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Так, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно п. 7.2 договора арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке посредством направления письменного уведомления Арендатору за 60 календарных дней до даты прекращения Договора в случаях, когда Арендатор: используется объект не по назначению, либо с неоднократным существенным нарушением правил пользования объектом (п. 7.2.1), более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 7.2.2).

В данном случае, право истца как арендодателя инициировать досрочное расторжение спорного договора аренды обусловлено нарушениями со стороны ответчика, как полагает истец, существенных условий договора, а именно п. 3.4.2 договора.

Согласно п. 3.4.2 договора арендатор вправе проводить за свой счет на Объекте ремонтные работы и неотделимые улучшения только после получения предварительного письменного согласия Арендодателя на производство таких работ. При этом Стороны определили, что все неотделимые улучшения, произведенные Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя с момента их совершения являются частью Объекта, принадлежащего Арендодателю на праве собственности.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что ответчик отрицает факт осуществления реконструкции, поскольку, как полагает ответчик, никакого изменения параметров арендуемого объекта не произошло. Одновременно с этим, ответчик не отрицал факт осуществления перепланировки объекта, которая, по его мнению, улучшила состояние арендуемого помещения.

Между тем, самим ответчиком представлена копия раздела 3 "Архитектурные решения", являющийся разделом проектной документации для объекта "Реконструкция объекта недвижимости для размещения ВСП N 8619/0764 Краснодарского отделения N 8619 ПАО "Сбербанк", расположенного по адресу: Краснодарский край, ст-ца Северская, ул. Народная, д. 35". В подразделе 3.2 "Характеристика проектируемых помещений" указано, что реконструкция осуществляется на 1-м этаже в существующем здании общественного назначения. Реконструкция включает разбор кирпичных перегородок, демонтаж ПВХ перегородок и витражей, демонтаж подвесного потолка "Armstrong, демонтаж керамической плитки, демонтаж дверей. Согласно разделу 3.8 "Технико-экономические показатели" площадь реконструкции (общая площадь) составляет 287,00 кв. м, площадь помещений после реконструкции 295,19 кв. м.

Истцом также представлено заключение ИП Бондаренко О.Н. N Э3-03/2023 от 01.02.2023, в котором установлено, что были выполнены работы по капитальному ремонту и реконструкции помещений 1 этажа спорного объекта, произведенная реконструкция помещений выполнена в соответствии с представленным архитектурным решением ГЭ-12.19/01-АР.ПЗ, выполненным ООО "Группа Эталон" г. Ставрополь.

Между тем, суд исходит из того, что условия договора аренды не предполагают право арендатора осуществлять на Объекте ни работы по реконструкции, ни по перепланировке без получения предварительного письменного согласия Арендодателя на это. Напротив, согласно п. 3.4.2 договора арендатор вправе проводить за свой счет на объекте ремонтные работы и неотделимые улучшения только после получения предварительного письменного согласия Арендодателя на производство таких работ.

Вопреки доводам ответчика о том, что на объекте фактически осуществлены работы по перепланировке, п. 3.1.11 договора также предполагает согласование с арендодателем перепланировок помещения на объекте.

При таких обстоятельствах суд полагает, что не имеет правового значения, являются ли произведенные ответчиком изменения реконструкцией или перепланировкой, поскольку они в любом случае не могли быть осуществлены без письменного разрешения арендодателя. Стороны не оспаривали в судебном заседании, что согласно условиям договора согласие арендодателя требовалось, как при перепланировке, так и при реконструкции.

Суд отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что планировочное решение в том виде, в котором оно находится в настоящий момент было согласовано с Борисовым В.А, о чем свидетельствует его собственноручно поставленная подпись и расшифровка подписи на планировочном решении. Из материалов дела следует, что указанное планировочное решение было направлено собственнику письмом Банка от 24.03.2020 N 08-01/158 в качестве приложения N 2. Доказательства иного материалы дела не содержат.

В указанный период у Борисова В.А. отсутствовали какие-либо полномочия действовать от имени собственника (в доверительное управление арендуемое ответчиком помещения передано было лишь 21.02.2022). Доказательства обратного (наличия полномочий Борисова В.А. согласовывать работы ответчика в указанный момент) материалы дела также не содержат. Напротив, в представленных письменных пояснениях третье лицо Борисов В.А. указывает, что подпись была поставлена в подтверждение получения данного листа для последующей передачи собственнику арендуемого помещения, что им и было сделано, что решение о реконструкции он не принимал и не согласовал.

В любом случае, суд полагает, что наличие подписи и расшифровки подписи Борисова В.А. на планировочном решении само по себе не свидетельствует о согласии (одобрении) уполномоченным собственником лицом проводимых ответчиком работ ввиду отсутствия даты согласования, неподтвержденности полномочий Борисова В.А. действовать в указанный период, так и ввиду отсутствия буквального указания на само согласие. Суд исходит из того, что ответчик, предоставляя на согласование подобное планировочное решение, должен был убедиться, как в наличии полномочий данного лица, так и бесспорно зафиксировать наличие этого согласия.

Представленные ответчиком в материалы дела протоколы встреч также не могут быть признаны надлежащими доказательствами предоставления согласия Борисовой Э.В. на проводимые работы, поскольку буквально не содержат такого согласия. В свою очередь, в судебном заседании Борисова Э.В. поясняла, что не обладала специальными познаниями для квалификации проводимых банком работ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что факт нарушения ответчиком условий договора (проведение работ в отсутствие согласие арендодателя) нашел свое подтверждение при рассмотрении настоящего спора.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик указывает, что при заключении договора аренды арендодатель рассчитывал на получение арендной платы в размере 79 222,60 руб. ежемесячно, что банк исполняет договор аренды в части внесения арендной платы надлежащим образом, в связи с чем, существенного нарушения договора не произошло.

Вместе с тем, суд полагает, что при заключении договора арендодатель вправе был рассчитывать и на возврат арендуемого имущества в первоначальном состоянии. Согласно п. 2.2. арендатор обязан возвратить арендодателю Объект в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа и произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений.

Из материалов дела следует, что ответчик неоднократно уведомлялся о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений.

24 марта 2020 года в адрес Борисовой Э.В. поступило письмо, в котором ответчик указывал, что направляет для согласования информацию по видам работ, которые будут осуществлены на Объекте и планировочное решение по размещению рабочих мест сотрудников банка. В том же письме ответчик дополнительно сообщает, что проведению ремонтных работ на объекте препятствует господин Борисов В.А.

Из содержания письма следует, что к проведению ремонтных работ ответчик приступил до согласования всех работ.

В ответ на указанное письмо в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 24.03.2020 (получена ответчиком в тот же день - 24.03.2020), в которой истец просит прекратить проведение строительных работ на объекте до получения письменного согласия собственника Здания, восстановить линию и приборы учета пожарной сигнализации.

Досудебной претензией собственника Объекта от 08.07.2020 отказано в письменном согласовании реконструкции арендуемого помещения, указано на необходимость предоставления документов для согласования проведения капитального ремонта Объекта, восстановления линии и приборов учета пожарной сигнализации.

Досудебной претензией собственника Объекта от 25.08.2021 были запрошены документы о согласовании всех действий по реконструкции арендованного помещения с Управлением градостроительства и архитектуры Северского района; технический паспорт Здания, кадастровый план Здания, с учетом произведенной реконструкции; экспертное заключение о соответствии Здания с учетом произведенной ответчиком реконструкции Объекта строительным, пожарным и прочим нормам и требованиям. В указанной претензии истец просила восстановить отопление Здания, вентиляцию цокольного этажа Здания, пожарной сигнализации, проема и двери в котельную, поврежденных арендатором в ходе проведения строительных работ, восстановить дверь на пути следования ко второму эвакуационному выходу, представить необходимый пакет документов по пожарной безопасности.

07.06.2022 в адрес ответчика было направлено предупреждение о выполнении обязательств по договору долгосрочной аренды нежилого помещения N 50003006050 от 12.09.2019, в котором ДУ Борисов В.А. просил привести арендуемое помещение в исходное состояние в соответствии с актом приема-передачи от 12.09.2019.

Следовательно, арендодателем неоднократно указывалось на необходимость приведения арендуемого имущества в первоначальное положение, однако, допущенные арендатором нарушения договорных обязательств не устранены им ни в разумный срок, ни на момент рассмотрения спора, что не оспаривалось им в судебном заседании.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, являются ошибочными, так как совершение по своему усмотрению действий по переоборудованию (переустройству), перепланировке или реконструкции без согласия арендодателя и уполномоченных органов являются существенным нарушением договора аренды. При этом из материалов дела следует, что объект передавался и принимался банком в аренду без замечаний и указаний на недостатки, что следует из акта приема-передачи объекта в аренду (приложение N 2 к договору долгосрочной аренды нежилого помещения N 50003006050 от 12.09.2019).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора, что является основанием для его расторжения.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.08.2017 по делу N А32-36462/2016.

Доводы ответчика о том, что истец в иске заявляет о расторжении договора аренды без требований о приведении арендуемого имущества в первоначальное состояние, не свидетельствуют об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Верховный суд Российской Федерации в Определении N 305-ЭС21-19638 от 23.12.2021 привел следующие разъяснения. Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" в пункте 2 было разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 Гражданского кодекса).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков.

Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса, то есть восстановления объекта аренды в прежнее состояние и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заявление истцом требования о расторжении договора аренды является его правом в данном случае.

При этом судом установлено соблюдение истцом досудебного порядка, поскольку в адрес ответчика направлялось предложение о расторжении договора долгосрочной аренды (получено 03.06.2022 Надеиным Е.В., заместителем управляющего ответчика). Факт соблюдения досудебного порядка урегулирования настоящего спора ответчиком при рассмотрении спора не оспаривался.

На основании положений статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Обращение истца с требованием о досрочном расторжении договора аренды и освобождении помещений (после установления обстоятельств самовольного проведения работ арендатором) не может свидетельствовать о злоупотреблении истцом своим правом на судебную защиту. Ответчик в установленном процессуальным законом порядке (статья 65 Кодекса) не опроверг презумпцию добросовестности последнего, закрепленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса. Приведенные ответчиком доводы о том, что настоящий спор явился результатом исключительно возникшего между истцом и ответчиком конфликта относительно размера арендной платы за спорные помещения не подтверждены документально, напротив, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора долгосрочной аренды нежилого помещения N 50003006050 от 12.09.2019, заключенного между ПАО "Сбербанк России" и Борисовой Эллой Викторовной, обязании ПАО "Сбербанк России" освободить нежилые помещения площадью 333,35 кв. м по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Народная, 35, подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2023 по делу N А32-35934/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик