Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2023 г. N 18АП-3648/23 по делу N А07-8895/2020

г. Челябинск

09 июня 2023 г.

Дело N А07-8895/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гурезова Джамолиддина Курбоновича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2023 по делу N А07-8895/2020.

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Гурезов Д.К. (паспорт);

представитель индивидуального предпринимателя Гурезова Д.К. - Абдуллаева Э.Р. (доверенность от 26.04.2022, срок действия до 26.04.2024, паспорт, диплом).

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик-1) и индивидуальному предпринимателю Гурезову Джамолиддину Курбоновичу (далее - ИП Гурезов Д.К., предприниматель, ответчик-2):

- о признании недействительным (ничтожным) договора N 270 от 29.07.2019 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Дёмский район, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, заключенного между Управлением и ИП Гурезовым Д.К.;

- о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки: погасить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан регистрационную запись в ЕГРН N 02:55:050330:113-02/101/2019-13 от 07.08.2019 о государственной регистрации вышеуказанного договора о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113;

- об обязании ИП Гурезова Д.К. возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м в первоначальное состояние по акту приема-передачи в Администрацию в течении 10 дней со дня вступления решения Арбитражного суда Республики Башкортостан в законную силу (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 01.02.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ, третье лицо).

Определением суда от 07.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие "УфаПарк" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - МУП "УфаПарк" городского округа город Уфа Республики Башкортостан, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.02.2023 (резолютивная часть от 03.11.2022) исковые требования удовлетворены: суд признал недействительным (ничтожным) договор N 270 от 29.07.2019 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Дёмский район, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, заключенного между Управлением и ИП Гурезовым Д.К. Погасил в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан регистрационную запись в ЕГРН N02:55:050330:113-02/101/2019-13 от 07.08.2019 внесённую на основании договора о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113. Обязал ИП Гурезова Д.К. возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м по акту приема-передачи в Администрацию в течение 10 дней со дня вступления решения Арбитражного суда Республики Башкортостан в законную силу.

С вынесенным решением не согласился ответчик-2, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Гурезов Д.К. (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Податель жалобы считает несостоятельными выводы суда первой инстанции о том, что ИП Гурезов Д.К. не имел правовых оснований для приобретения земельного участка на каком-либо праве, как расположенный в рекреационной зоне, на основании чего оспариваемая сделка нарушает требования закона. Так, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050330:113 находится объект недвижимого имущества: нежилое здание (общественная уборная) площадью 42.7 кв.м, принадлежащее Гурезову Д. К. на праве собственности, следовательно, право на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113 возникло у Гурезова Д.К. в силу закона.

Апеллянт указал, что истцом не представлено доказательств нахождения земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113 в рекреационной зоне, не представлено свидетельств нарушения прав и законных интересов истца, публичных интересов. Между тем, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113 имеет разрешенное использование - общественные туалеты, и не отнесен к землям ограниченным в обороте, в связи с чем, оснований для отнесения данного земельного участка к землям общего пользования, не подлежащим приватизации, не имеется. Из представленной истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимости не следует, что в границах данного земельного участка имеются земли общего пользования, находящиеся в государственной неразграниченной собственности. Кроме того, нежилое здание (общественная уборная) расположенное на спорном земельном участке является объектом социального назначения.

Апеллянт считает неправомерной ссылку суда первой инстанции на Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 7/4 от 22.08.2008 в редакции решения Совета N54/9 от 25.03.2020, поскольку оспариваемый договор заключен 29.07.2019, а земельный участок предоставлен в 2002 году.

Также податель жалобы не согласился с выводами суда первой инстанции, что из представленных документов - площадь земельного участка в каждом из них разная, схемы отсутствуют, границы земельных участков небыли определены, разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось. В опровержение данных выводов, при рассмотрении дела N А07-56618/05-Г-ГГЕ, судом было установлено то что, строительство вышеуказанного объекта недвижимости выполнено в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводится в эксплуатацию, строительство осуществлено на отведенном для этих целей земельном участке. Кроме того, и решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04,2006 (дело N А07-56618/05-Г-ГГЕ) следует то, что в материалах дела имеется землеустроительное дело земельного участка по адресу г. Уфа, ул. Правды, 21. в котором указано, что земельный участок используется Мартынюк Н.А.

Также апеллянт отметил, что суд первой инстанции, признав сделку недействительной, не применил реституцию (последствие недействительной сделки, заключающееся в возврате сторонами всего полученного по сделке) в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 17.04.2023.

К дате судебного заседания от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В приобщении указанного документа было отказано, в силу несоблюдения требований ч. 2 ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 15.05.2023. Администрации было предложено представить в апелляционный суд: дополнительное нормативное обоснование требований в части применения последствий недействительности сделки с учётом наличия на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050330:113 объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Аникина И.А., находящегося в отпуске, судьей Жернаковым А.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

К дате судебного заседания от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами его направления в адрес иных лиц, участвующих в деле.

Вышеуказанный документ был приобщён к материалам дела в качестве обоснования возражений на доводы апелляционной жалобы в порядке ч. 2 ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также от ИП Гурезова Д.К. поступили письменные возражения на отзыв на апелляционную жалобу.

Письменный текст данных письменных возражений на отзыв на апелляционную жалобу был приобщён к материалам дела в качестве обоснования доводов апелляционной жалобы.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 05.06.2023. ИП Гурезову Д.К. было предложено представить в апелляционный суд:

- контррасчёт применительно к двусторонней реституции при применении последствий недействительности сделки;

- расчет арендной платы за период с момента заключения договора купли-продажи по 05.06.2023.

Кроме того суд обязал Администрацию представить в апелляционный суд:

- расчёт арендной платы за период с момента заключения договора купли-продажи по 05.06.2023;

- письменные пояснения с нормативно-правовым обоснованием относительно возможности применения последствий недействительности сделки в виде возвращения спорного земельного участка в первоначальном виде с учетом находящегося на данном земельном участке здания, принадлежащего ответчику на праве собственности.

До начала судебного заседания от ИП Гурезова Д.К. во исполнение определения суда поступили письменные пояснения с контррасчётом.

От Администрации во исполнение определения суда поступило ходатайство о приобщении к материалам дела расчёта арендных платежей с 29.07.2019 до 05.06.2023.

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела указанные документы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца, Управления и третьего лица не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель ответчика, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.07.2019 между Управлением (продавец) и Гурезовым Д.К. (приобретатель) был заключен договор N 270 о предоставлении земельного участка в собственность за плату (далее - договор), по условиям которого на основании письменного обращения приобретателя, зарегистрированного в Управлении (вх.N Г-10851 от 04.07.2019 в соответствии со статьями 39.1, 39.2, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4, статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), Управление обязуется передать в собственность, а приобретатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, разрешенное использование: общественные туалеты, общей площадью 99 кв.м (пункт 1.1 договора).

На указанном земельном участке, расположен объект недвижимости (общественная уборная) общей площадью 42,7 кв.м с кадастровым номером 02:55:050454:73 принадлежащий на праве собственности Гурезову Д.К.

Согласно сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости N 99/2019/271716244 от 09.07.2019 г., запись государственной регистрации N 02:55:050454:73-02/101/2018-3 от 27.11.2018 г.

Согласно пункту 3.2.6. приобретатель обязан в течении двух месяцев с момента подписания договора обеспечить государственную регистрацию права собственности на земельный участок в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и представить копии документов о государственной регистрации Управлению.

Согласно сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113, за ИП Гурезовым Д.К. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

07.12.2019 Прокуратурой города Уфы было вынесено представление N 31-2019 об устранении нарушений земельного и градостроительного законодательства.

Согласно данному представлению, при заключении вышеуказанного договора N 270 от 29.07.2019 о продаже земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113, Управлением были допущены грубые нарушения земельного законодательства. Установлено, что в соответствии с территориальным зонированием, принятым в рамках Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 N 7/4, спорный земельный участок расположен в границах территориальной зоны Р-1, предназначенной для земельных насаждений общего пользования и объектов активного отдыха, организации городских парков, лесопарков, скверов, бульваров, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения. Таким образом, вышеуказанный земельный участок не подлежал приватизации в силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м, расположенный по адресу: город Уфа, территория Парка культуры и отдыха, находится в рекреационной зоне.

Истец полагая, что предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113 в собственность нарушает права неограниченного круга лиц, тем самым договор купли-продажи земельного участка не соответствует действующему законодательству Российской Федерации, обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ИП Гурезов Д.К. не имел правовых оснований для приобретения данного земельного участка на каком-либо праве, как расположенный в рекреационной зоне, на основании чего оспариваемая сделка нарушает требования закона.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 статьи 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 75 Гражданского кодекса Российской Федерации); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 Гражданского кодекса Российской Федерации); мнимая или притворная сделка (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 Гражданского кодекса Российской Федерации); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 Гражданского кодекса Российской Федерации); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 836 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Согласно пункту 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса (далее - уполномоченный орган).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка осуществляется собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, приобретение такого участка определяется в той части, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

С учетом вышеизложенного, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий к которым, в том числе, относится обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу.

Из материалов дела следует, что постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 993 от 04.04.1997 "О передаче земельного участка муниципальному учреждению Парку культуры и отдыха Демского района г. Уфы, находящегося по адресу: пер. Ухтомского Демского района" МУП ПКО Демского района г. Уфы в аренду на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 46448,9 кв.м, находящийся по адресу: пер. Ухтомского Демского района, занимаемый парковым хозяйством.

На основании постановления N 993 от 04.04.1997 с МУП Парк культуры и отдыха Демского района г. Уфы был заключен договор аренды N 190-97/а от 03.07.1997 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:7, общей площадью 46448,9 кв.м.

Постановлением главы администрации г. Уфы N 732 от 20.02.2002 гр. Мартынюк Н.А. разрешено проектирование здания общественного туалета на земельном участке ориентировочной площадью 0,01 га с предполагаемым изъятием земельного участка из пользования парка культуры и отдыха Демского района по ул. Ухтомского в Демском районе.

18.03.2002 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и предпринимателем Мартынюк Н.А. заключен договор N 4040, в соответствии с которым Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан разрешила Мартынюк Н.А. проектирование здания общественного туалета на земельном участке ориентировочной площадью 0,01 га с предполагаемым изъятием земельного участка из пользования парка культуры и отдыха Демского района по ул. Ухтомского в Демском районе, а Мартынюк Н.А. обязалась выполнить проектно-изыскательские работы в срок до 20.02.2003.

04 марта 2003 года между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ИП Мартынюк Н.А. был заключен договор N 4489, в соответствии с которым Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан разрешает предпринимателю Мартынюк Н.А. строительство здания общественного туалета на земельном участке уже площадью 0,03 га (а не 0,01 га) по ул. Ухтомского в Демском районе площадь павильона 60 кв.м. Мартынюк Н.А. обязалась осуществить выполнение строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию в срок до 30.09.2004.

07.03.2003 Главным Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Уфы разработано архитектурно-планировочное задание N 45 на разработку проекта здания общественного туалета на территории парка по ул. Ухтомского в Демском районе г. Уфы.

Проект здания общественного туалета разработан ООО "Артстудия "Проект". В разделе 2.1 "генплан" технико-экономические показатели по участку:

Общие площадь участка - 0,03 га

Площадь торгового павильона - 60 кв.м

Площадь застройки - 60 кв.м.

Дополнительным соглашением N 1 от 23.11.2004 к договору N 4489 от 04.03.2003 срок осуществления работ определен до 30.05.2005.

Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 830 от 09.03.2005 "об изъятии части земельного участка по ул. Ухтомского в Демском районе г. Уфы у Муниципального учреждения Парка культуры и отдыха Демского района г. Уфы и предоставлении Мартынюк Наталье Анатольевне земельного участка по улице Правды г. Уфы" у МУП ПКО Демского района г. Уфы изъята часть земельного участка площадью 55,20 кв.м, относящийся к категорий земель поселений, находящийся по ул. Правды в аренду сроком до 30.05.2005, для строительства здания общественного туалета.

Комитету по управлению муниципальной собственностью г. Уфы заключить с предпринимателем Мартынюк Н.А. договор аренды земельного участка.

Договор аренды N 190-97/а от 03.07.1997 с МУП ПКО Демского района г. Уфы расторгнут.

Горкомзему за счет застройщика произвести вынос границ земельного участка в натуру согласно утвержденному проекту.

Главархитектуре за счет застройщика произвести вынос осей зданий.

Доказательств исполнения Постановления по выносу границ не представлено.

Как следует из представленных документов - площадь земельного участка в каждом из них разная, схемы отсутствуют, границы земельных участков небыли определены. Разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось.

Право собственности на нежилое одноэтажное отдельно стоящее здание - общественная уборная по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Правды, 21 напротив дома (терр. Парка КиО) литер А, общей площадью 42,7 кв.м, инвентарный номер 348760 признано за Мартынюк Н.А. решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N 07-56618/2005 от 11.04.2006 на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

07.07.2009 Мартынюк Н.А. (продавец) продала, а Яковлев А.Н. (покупатель) купил 1/2 доли в праве общей долевой собственности недвижимое имущество - общественная уборная, нежилое, 1-этажный, общей площадью 42,70 кв.м, инв.номер 348760, расположенное на земельном участке площадью 55,0 кв.м, кадастровый номер 02:55:050330:33, (договора аренды N 2020-08 от 29.10.2008 г. по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Правды, д. 21 напротив дома (терр. Парка КиО)) / данные сведения указаны в п. 1 вышеуказанного договора купли-продажи (т. 1 л.д. 123).

15.05.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и МУП Парк культуры и отдыха Демского района городского округа город Уфа заключен договор N 396-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:54, расположенный по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Островского, 21/1, занимаемый сооружением парка культуры и отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к договору, общей площадью 47053 кв.м.

Срок аренды с 20.10.2011 по 20.10.2021.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:54, дата присвоения кадастрового номера - 26.04.2012, площадь 46530 +/- 75 кв.м.

22.11.2018 Мартынюк Н.А., Яковлев А.Н. (продавцы) и Гурезов Д.К., (покупатель) заключили договор, в соответствии с которым продавцы продали покупателю принадлежащий им объект недвижимого имущества - общественную уборную, находящуюся по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Правды, д. 21, напротив дома (терр.парка КиО), назначение - нежилое, площадью 42,7 кв.м, этажность - 1, литер А, кадастровый номер 02:55:050454:73.

1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество принадлежит Мартынюк Н.А., 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество принадлежит Яковлеву А.Н.

Актом приема-передачи от 22.11.2018 вышеуказанное недвижимое имущество передано Гурезову Д.К.

Решением Управления N 369 от 01.03.2016 "о предварительном согласовании предоставления земельного участка" впервые согласовывается предоставление в аренду земельного участка площадью 99 кв.м, земельному участку присваивается условный номер 02:55:050330:54:ЗУ2.

Согласно выписке из ЕГРН 18.01.2018 присвоен кадастровый номер земельному участку 02:55:050330:113 (адрес: Демский район, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, площадь 99 кв.м), образованному из земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:54.

На основании договора аренды N 77-19 от 18.01.2019 арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, разрешенное использование "под общественные туалеты", общей площадью 99 кв.м становится Гурезов Д.К.

Позднее между Управлением и Гурезовым Д.К. был заключен договор N 270 от 29.07.2019 о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113 образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:54. Для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:54.

Согласно частям 1, 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

Согласно части 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из положений пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования, имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Таким образом, предоставленный в собственность ИП Гурезова Д.К. земельный участок относится к землям общего пользования и не мог быть передан в частную собственность как земельный участок общего пользования (без изменения в установленном порядке категории земельного участка).

Согласно части 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального района относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района.

Согласно части 1 статьи 7 вышеуказанного Закона, по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

Вместе с тем, Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан каких-либо муниципальных правовых актов о разделе первоначального земельного участка 02:55:050330:54 не принималось. Доказательств обратного в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Сам по себе образованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113 не обладает самостоятельной хозяйственной ценностью и не может использоваться самостоятельно, поскольку изначально его назначение определялось как территория общего пользования - Парк.

Таким образом, возведение на земельном участке только вспомогательного объекта, даже при наличии государственной регистрации права собственности ИП Гурезова Д.К. на него, не влечет возникновения у предпринимателя права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких условиях спорный договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Достижение цели использования земельного участка, то есть строительство спорного объекта в целях обустройства рекреационной зоны, возможно не только при приобретении земельного участка или его частей в собственность, но и посредством использования земельного участка на праве аренды, которое было предоставлено ИП Гурезову Д.К. по договору N 77-19 от 18.01.2019.

Следовательно, нарушение законодательно установленного императивного запрета приватизации земель общего пользования, явное превышение площади земельного участка площади, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости - все эти обстоятельства в совокупности исключают факт добросовестности ИП Гурезова Д.К. и свидетельствуют о том, что сделки совершались вне разумной деловой цели и были направлены исключительно на создание добросовестного приобретателя.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 7/4 от 22.08.2008 (в редакции решения Совета N 54/9 от 25.03.2020), земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113, расположен в территориальной зоне Р-1 и предназначен для зеленых насаждений общего пользования и объектов активного отдыха, организации городских парков, лесопарков, скверов, бульваров, используемых в целях кратковременного отдыха, проведения досуга населения.

В соответствии с вышеуказанными Правилами, Парк КиО Демского района расположенный на пересечении ул. Ухтомского и ул. Правды в границах которого находится испрашиваемый земельный участок, входит в перечень озелененных территорий общего пользования (садов, парков, лесопарков, скверов), расположенных на территории городского округа г. Уфа РБ, что подтверждается представленными в материалы дела схемой градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки ГО г. Уфа, схемой границ зон с особыми условиями использования территорий по природно-экологическим требованиям, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 4 л.д. 100, 101-102).

Доводы апеллянта о том, что истцом не представлено доказательств нахождения земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113 в рекреационной зоне, не представлено свидетельств нарушения прав и законных интересов истца, публичных интересов, не принимаются апелляционной коллегией как противоречащие материалам дела и установленным выше обстоятельствам.

Кроме того, согласно частям 8 - 10 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" зоны с особыми условиями использования территорий, установленные до дня официального опубликования названного федерального закона нормативными правовыми актами или решениями об их установлении, при соблюдении условий, указанных в частях 8 и 9 данной статьи, считаются установленными вне зависимости от наличия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости и соответствия решений об их установлении требованиям, установленным в соответствии со статьей 106 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции данного федерального закона).

Сам по себе строительство объекта недвижимости в соответствии с проектом, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, на отведенном для этих целей земельном участке, не свидетельствует о законности сделки по отчуждению в собственность земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции верно установил, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113 не подлежал предоставлению в собственность, как расположенный в пределах территории общего пользования.

При указанных фактических обстоятельствах дела суд правомерно удовлетворил требования Администрации в части признания недействительным (ничтожным) договора N 270 от 29.07.2019 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Дёмский район, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, заключенного между Управлением и ИП Гурезовым Д.К.

Применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции обязал ИП Гурезова Д.К. возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м по акту приема-передачи в Администрацию в течение 10 дней со дня вступления решения Арбитражного суда Республики Башкортостан в законную силу.

Вместе с тем суд не учел следующее.

На спорном земельном участке расположен объект недвижимости - здание общественного туалета, принадлежащий ответчику ИП Гурезову Д.К. на праве собственности.

Сведений о том, что указанное зарегистрированное право было оспорено, прекращено в установленном порядке, в деле не имеется.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, возвращение земельного участка приведет к нарушению данного принципа.

Кроме того, на основании договора аренды N 77-19 от 18.01.2019 ИП Гурезов Д.К. до заключения договора N 270 от 29.07.2019 о предоставлении в собственность за плату земельного участка являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, разрешенное использование "под общественные туалеты", общей площадью 99 кв.м становится Гурезов Д.К.

Срок действия данного договора установлен до 03.12.2067 (п. 3.1 договора аренды - т. 2, л.д. 18).

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общему правилу, недействительность договора купли-продажи влечет возврат проданного имущества продавцу.

Вместе с тем, в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что заключая договор купли-продажи арендуемого имущества, стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендных платежей (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Таким образом, поскольку до заключения спорного договора купли-продажи земельный участок был предоставлен предпринимателю по договору аренды N 77-19 от 18.01.2019, то после признания договора купли-продажи недействительным, арендные отношения между сторонами не будут считаться прекратившимися, стороны будут возвращены к положению, существовавшему до заключения ничтожного договора.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2021 N 309-ЭС21-6162.

Учитывая указанные разъяснения, апелляционный суд исходит из того, что до заключения признанного ничтожным договора купли-продажи земельного участка, земельный участок находился у ответчика в аренде.

По договору купли-продажи к ответчику перешел лишь титул - право собственности на спорный земельный участок.

Последствием ничтожности договора купли-продажи является возвращение титула - права собственности на земельный участок от ответчика к истцу, то есть стороны договора возвращаются в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора - в положение правоотношений из действующего договора аренды.

Учитывая изложенное, арендные отношения по договору аренды земельного участка N 77-19 от 18.01.2019 считаются не прекращавшимися и ИП Гурезов Д.К. вправе владеть и пользоваться земельным участком на основании условий указанного договора аренды.

При применении последствий недействительности сделки следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 167 Кодекса, в соответствии с которыми при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Материалами дела подтверждается, что ИП Гурезов Д.К. платежным поручением от 30.07.2019, перечислил в счет выкупной стоимости земельного участка 694 728 руб. 58 коп.

Поэтому в порядке применения реституции, апелляционная коллегия полагает, что с Управления в пользу ИП Гурезова Д.К. должны быть взысканы денежные средства, уплаченные за выкуп земельного участка за вычетом суммы арендной платы, которая подлежала бы взысканию с даты заключения договора N 270 от 29.07.2019 до даты объявления резолютивной части настоящего постановления.

Истцом и ответчиком представлены в материалы расчеты арендной платы.

В судебном заседании представитель ответчика согласился с расчетом истца, согласно которому арендная плата составляет 22 689 руб. 34 коп.

Таким образом, с Управления в пользу ИП Гурезова Д.К. подлежит взысканию сумма 672 039 руб. 20 коп. (694728,54-22689,34).

При этом апелляционная коллегия учитывает, что спорный земельный участок не может быть возвращен Управлению, поскольку возобновлены арендные отношения в рамках договора аренды земельного участка N 77-19 от 18.01.2019.

Следовательно, в указанной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены вынесенного судебного акта, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 1, 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Следовательно, с учетом освобождения истца от уплаты государственной пошлины, с учетом требования неимущественного характера и частичном удовлетворении исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию с Администрации в пользу подателя жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.02.2023 по делу N А07-8895/2020 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор N 270 от 29.07.2019 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:113, общей площадью 99 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Дёмский район, ул. Правды, территория Парка культуры и отдыха, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и индивидуальным предпринимателем Гурезовым Джамолиддином Курбоновичем.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Гурезова Джамолиддина Курбоновича 672 039 руб. 20 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гурезова Джамолиддина Курбоновича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб.".

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Гурезова Джамолиддина Курбоновича 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова