Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2023 г. N 18АП-6590/23 по делу N А07-13418/2022

г. Челябинск

16 июня 2023 г.

Дело N А07-13418/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2023 по делу N А07-13418/2022.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Результат" - Галимов Ильшат Анварович (доверенность от 10.12.2021, диплом, паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Общество с ограниченной ответственностью "Результат" (далее - истец, ООО "Результат", ОГРН 1130280022498) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - ответчик 1, Министерство, ОГРН 1020202552920), Финансовому управлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик 2, Финансовое управление, ОГРН 1110280053927) о признании недействительными ничтожными условия договора аренды земельного участка, арендодателем по которым выступает Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, а именно:

- приложение N 2 к договору аренды земельного участка N 708-17 от 15.09.2017 в части установления ставки арендной платы в размере - 5,18% на 2019-2022, превышающей нормативно установленные ставки арендной платы, в размере - 3,44% и в размере - 1,5% в периоды согласно предоставленному расчету истца;

- о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 058 182 руб. 69 коп. за счет казны ГО г. Уфа Республики Башкортостан.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - третье лицо, Управление).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2023 (резолютивная часть от 10.02.2023) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласилось третье лицо, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принято по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что истец, подписывая договор аренды, выразил собственную волю на заключение и исполнение оспариваемого договора, поскольку, подпись - это необходимое условие для того, чтобы заключить договор в письменной форме (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). Следовательно, истец при подписании и заключении договора аренды от 15.09.2017 ознакомлен с содержанием и условиями договора, и собственными действиями к подписанию договора выразил волю на его заключение.

Апеллянт полагает, что истец заключил сделку (подписало расчеты годовой арендной платы) и осуществляло ежемесячные выплаты по договору аренды, не оспорив порядок начисления платежей, соответственно применение статьи 1102 ГК РФ, указывающее о неосновательном обогащении Финансового управления, Минземимущество и УЗИО АГО г. Уфы РБ без установленных законом или сделкой оснований о приобретении имущества за счет другого лица является необоснованным.

Податель жалобы отмечает, что из положений ст. ст. 407, 450, 453 ГК РФ, законом не предусмотрена возможность внести изменения в расторгнутый или прекративший свое действие договор. На практике суды приходят к выводу о невозможности внести изменения в прекративший действие договор и о признании неправомерными требований о внесении в него изменений (Определения Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 305-ЭС17-15093 по делу N А40-208003/2016, от 13.11.2017 N 305-ЭС17-15725 по делу N А40-46162/2015). Срок договора аренды N 708-17 от 15.09.2017 истек 27.07.2020. ООО "Результат" заключило новый договор аренды земельного участка с новым распорядителем - Минземимуществом РБ.

Апеллянт также указывает, что стороны приступили к исполнению оспариваемой части сделки 15.09.2017. Расчет арендной платы (приложение 2) действует с 27.07.2017. Исполнение данной части сделки было выражено в осуществлении действий путем подписания расчета. Соответственно, срок исковой давности начал течь 15.09.2017. Истец обратился в суд с настоящим иском 13.05.2022, то есть за пределами срока исковой давности.

Также с вынесенным решением не согласилось Министерство (далее - податель жалобы, апеллянт), обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение суда в части взыскания государственной пошлины отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в соответствии с Законом Республики Башкортостан от 02.11.2020 N 319 з "О внесении изменений в статью 10.1 Закон Республики Башкортостан "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан" уполномоченным органом управления земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, с 01.01.2021 является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Денежные средства, внесенные истцом в качестве арендной платы по спорному договору аренды, перечислены в бюджет городского округа город Уфа РБ. Апеллянт также указывает, что Министерство действовало не в своих интересах, а как уполномоченный орган в силу закона. Взыскание с Министерства госпошлины неправомерно в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

От ООО "Результат" поступили отзывы на апелляционные жалобы, в котором истец с доводами апелляционных жалоб не согласен, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Отзывы приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.08.2014 между Управлением и ООО "Результат" заключен договор аренды N 877-14 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:310, сроком действия с 01.08.2014 до 01.08.2017 для строительства торгово-сервисного комплекса.

07.06.2017 ООО "Результат" выдано разрешение N 02-RU03308000-1417П-2017 на строительство объекта капитального строительства (торгово-сервисного комплекса (СТО) по ул. Маршала Жукова в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:310.

Наименование объекта: Автосалон (литер 1), общая площадь 718,3 кв.м; Автосалон (литер 2), общая площадь 718,3 кв.м.

ООО "Результат" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

В доказательство наличия на земельном участке незаконченных объектов капитального строительства представил выписки из ЕГРН.

15.09.2017 между Управлением и ООО "Результат" заключен договор аренды N 708-17 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020520:310, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Маршала Жукова, для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса (для завершения строительства торгово-сервисного комплекса - объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:020520:657, 02:55:020520:658, 02:55:020520:659, 02:55:020520:660, 02:55:020520:661), общей площадью 21226 кв.м.

В силу п. 3.1. договора срок аренды был установлен с 27.07.2017 до 27.07.2020.

В п. 2.3 договора было указано, что на земельном участке на момент его заключения находятся объекты незавершенного строительства с вышеуказанными кадастровыми номерами.

10.04.2019 ООО "Результат" выдано разрешение N 02-RU03308000-1632П-2019 на строительство объекта капитального строительства (торгово-сервисного комплекса (СТО) по ул. Маршала Жукова в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:310.

Наименование объекта: Автосалон (литер 1), общая площадь 718,3 кв.м; Автосалон (литер 2), общая площадь 718,3 кв.м. Кадастровые номера объектов незавершённого строительства: 02:55:020520:657, 02:55:020520:658, 02:55:020520:659, 02:55:020520:660, 02:55:020520:661.

07.07.2020 ООО "Результат" выдано разрешение N 02-RU03308000-1632П-2019 на ввод объекта в эксплуатацию: "Торгово-сервисный комплекс (СТО) по ул. Маршала Жукова в Октябрьском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:310.

В последующем, ООО "Результат" зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, уже завершенные строительством на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:310:

- так, объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020520:657, в результате завершения строительства был присвоен новый кадастровый номер 02:55:020520:780 объекта капитального строительства - Автосалон (литер 2), а 25.12.2020 на него было зарегистрировано право собственности ООО "Результат";

- на объект незавершенного строительства с ранее присвоенным кадастровым номером 02:55:020520:658 зарегистрировано право собственности 29.12.2020 и присвоен новый кадастровый номер 02:55:020520:783 объекта капитального строительства - газораспределительный пункт;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020520:659 был преобразован в объект капитального строительства, с присвоением ему нового кадастрового номера 02:55:020520:784 - административное здание, с регистрацией на него права собственности -29.12.2020;

- на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020520:660 зарегистрировано право собственности 28.12.2020 и присвоен новый кадастровый номер 02:55:020520:782 - иное сооружение (РП-ТП);

- на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020520:661 зарегистрировано право собственности 28.12.2020 и присвоен новый кадастровый номер 02:55:020520:781 объекта капитального строительства - Автосалон (литер 1), что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 136-153).

Истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на то, что Управлением установлена ставка арендной платы по договору в соответствии с Решением Совета городского округа г. Уфа РБ N 30/1 от 03.12.2007 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (п. 4.6 договора), ставка арендной платы за земельный участок с разрешенным видом использования:

Наименование вида разрешенного использования земельного	п/п	Подвид функционального использования (виды (типы) объектов)	Виды деятельности и примеры объектов	Ставка в % от кадастровой стоимости
5. Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания	5.9	Торговля на пром-товарных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах	Земли под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими торговыми комплексами и центрами торговли	5,18%

При том, что фактически на спорном земельном участке с момента его получения в аренду велось строительство "Торгово-сервисного комплекса" ("СТО"/"Автосалона") - "автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей", который и был в последующем введен в эксплуатацию.

Как указывает истец, арендодателем в договоре аренды спорного земельного участка изначально была установлена завышенная ставка арендной платы и подлежала применению ставка:

Наименование вида разрешенного использования земельного	пп/п	Подвид функционального использования (виды (типы) объектов)	Виды деятельности и примеры объектов	Ставка в % от кадастровой стоимости
5. Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания	55.1	Объекты ремонта и технического обслуживания авто-транспорта	Автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей, автосервисы, авто-мойки, пункты шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, авто	3,44%

Как указывает истец, с 29.12.2020 ставка арендной платы по договору аренды N 708-17 от 15.09.2017 должна была быть приведена арендодателем в соответствии с размером земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, используемый для сходных целей по договору аренды N 708-17, чего сделано не было, а правоотношения по договору с 29.12.2020 должны регулироваться Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (принцип N 7).

Соответственно, на текущий момент сумма соответствующей части переплаты должна быть возвращена арендатору или зачтена в счет будущих арендных платежей по договору аренды.

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика были направлены письма:

- исх. N 07/06 от 07.06.2021 с требованием осуществить перерасчет арендной платы в соответствии фактическим видом использования земельного участка "автосалон" (3,44%), на которое Управлением дан ответ, что внести изменение в указанный договор по изменению ставки арендной платы и осуществить перерасчет буже возможно после внесения изменений в сведения ЕГРН, и обратиться с соответствующим заявлением по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:310,

- исх. N 28/06 от 28.06.2021 с требованием произвести перерасчет размера арендной платы, в связи с получением разрешения на ввод в эксплуатацию от 07.07.2020 N 02-RU 03308000-1632G-2019, на которое Управлением дан ответ о необходимости переоформить права на землю и обратиться в Министерство с заявлением о переоформлении прав на землю, в порядке ст. 39.17, 39.20 ЗК РФ.

В связи с невозможностью урегулирования спора в досудебном порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Суд первой инстанции при разрешении спора, признав ничтожными условия приложения N 2 к договору аренды земельных участков от 15.09.2017 N 078-17 в части установления ставки арендной платы, как не соответствующими Правилам N 582, удовлетворил заявленные требования.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что между Управлением и ООО "Результат" заключен договор аренды от 15.09.2017 N 708-17 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020520:310.

Действительность и заключенность указанных договоров аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений из указанных договоров аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции на момент заключения спорного договора и действовавшей до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Согласно пункту 5 названных Правил, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития РФ, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (далее - Постановление N 531), вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам, надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В соответствии с п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Таким образом, устанавливая порядок определения размера арендной платы, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепленные в постановлении от 16.07.2009 N 582, к которым относятся: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости; принцип предельно допустимой простоты; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности; принцип запрета необоснованных предпочтений; принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка.

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" установлены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена

Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления (пункт 1.2. постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480).

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24.05.2017 N 11/3 в решение от 03.12.2007 N 30/7 внесены изменения, решение дополнено приложением N 1-З "Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 01.06.2017". Подпунктом 5.9 приложения N 1-З установлены ставки арендной платы за земли под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими торговыми комплексами и центрами торговли в размере 5,18; подпунктом 5.1 приложения N 1-З установлены ставки арендной платы за земли под автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей, автосервисы, автомойки, пункты шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров - 3,44%.

Оценив разногласия сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости применения в настоящем случае при исчислении размера арендной платы ставки установленной для объектов промышленности, исходя из следующего.

Пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного соразмерного денежного эквивалента за предоставление в пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

Разрешенным видом использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:310 является - для пректирования и строительства торгово-сервисного комплекса. На земельном участке находятся объекты капитального строительства - автосалон (литер 1), автосалон (литер 2), что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 136-153). Газораспределительный пункт, административное здание, иное сооружение (РП-ТП) имеют вспомогательное значение по отношению к автосалонам и призваны обеспечивать их надлежащее функционирование.

Возведенные ответчиком на предоставленном ему земельном участке, объекты относится по "Виду деятельности" к автосалонам, было установлено судебными актами по делу N А07-32598/20, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела (часть 2 статьи 69 АПК РФ), а также из проектной документации упомянутых объектов капитального строительства 17/2016-АР, выполненной по заказу истца Архитектурно-строительной компанией "Ризалит" (т. 1 л.д. 34-41).

Правомерность применения к "Объектам ремонта и технического обслуживания автотранспорта" - автосалонам, автоцентрам, станциям технического обслуживания автомобилей, автосервисам, автомойкам, пунктам шиномонтажа, вулканизации", ставки арендной платы, в размере - 3,44%, следует также из приобщенным к материалам дела по ходатайству истца (л.д. 161-162 т. 1) ответу АО "Эксперт-Оценка" от 21.06.2022 года, исх. N 354, на запрос истца в адрес АО "Эксперт-Оценка" от 09.06.2022 года, вход. N 453, в котором АО "Эксперт-Оценка", сообщает, что именно данное общество по инициативе городского округа города Уфа Республики Башкортостан привлекалось последним для определения величины арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) за пользование земельными участками, предназначенными для рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов, на основании заключенного с обществом договора от 15 мая 2017 г. N 17-395-КУ.

Привлечение АО "Эксперт-Оценка" для определения величины арендной платы по договору от 15 мая 2017 г. N 17-395-КУ следует также из определения Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 07.06.2018 г. N 49-АПГ18-9, рассмотревшего спор об экономической обоснованности ставки арендной платы (подпункт 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 г. N 30/7).

В своем ответе от 21.06.2022 года, исх. N 354, АО "Эксперт-оценка" сообщает, что ставка арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров, определенная в размере - 3,44%, установлена в полном соответствии и с соблюдением основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582.

Кроме того, истцом приобщен к материалам дела договор аренды земельного участка от 16.08.2022 года (л.д. 64-65 т. 2), заключенный уже между Министерством и ООО "Результат" N 433-22, в отношении того же самого спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:310, сроком действия с 15.06.2022 по 15.06.2032, для целевого/функционального использования согласно предмета договора: "эксплуатации автосервисного комплекса", возведенного и принятого в эксплуатацию в установленном Законом порядке в период действия оспариваемого истцом договора аренды земельного участка по настоящему делу N 708-17 от 15.09.2017, заключенного предыдущим арендодателем участка - Управлением земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с ООО "Результат".

В тоже время, договор аренды земельного участка N 433-22 от 16.08.2022 года был заключен Министерством уже с указанием в нем, собственно, самим же арендодателем нормативной ставки арендной платы в размере - 3,44% (приложение N 2 к договору), а не спорной, в размере, - 5,18%, при том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка не менялся и оставался прежним.

Довод истца, что в период с 29.12.2020 по 27.02.2022 по оспариваемому договору аренды подлежит применению ставка арендной платы в размере - 1,5% судом первой инстанции правомерно принят как обоснованный, поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:020520:310 находится в границах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (водозаборов) II пояс, и не мог быть в установленный период предоставлен заявителю в собственность за плату.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что величина ставки арендной платы (5,18%, 3,44%, 1,5%) для расчета арендной платы в соответствующие временные периоды.

Руководствуясь вышеизложенным, судом апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя жалобы о том, что при подписании договора истец согласился с условиями о размере арендной платы, поскольку указанное обстоятельство не имеет правового значения.

Истцом также заявлено требование о взыскании с администрации неосновательного обогащения за период с 15.04.2019 по 14.04.2022 в размере 7 058 182 руб. 69 коп. в виде переплаты по договору аренды земельного участка N 708-17 от 15.09.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

Согласно статье 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" разъяснено, что при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 29.01.2013 N 11524/12, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Таким образом, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения, сбережения или пользования ответчиком имуществом (денежными средствами истца), отсутствие для этого правового основания, а также то, что неосновательное обогащение ответчика произошло за счет истца.

В свою очередь арендатор не уклонялся от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка N 708-17 от 15.09.2017.

Из представленных платежных поручений следует, что истцом ответчику перечислено 14 071 424 руб. 65 коп., из которых 7 058 182 руб. 69 коп. является переплатой (т. 1 л.д. 53-68).

Расчет неосновательного обогащения, представленный истцом в материалы дела, судом первой инстанции проверен, признан верным, оснований для его переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В то же время согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Данная правовая позиция также закреплена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2019 N 308-ЭС19-16490 по делу N А63-10245/2017 и от 14.11.2019 N 308-ЭС19-10020 по делу N А53-21901/2017.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороны договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части; срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) начисляется по каждому просроченному платежу.

Как установлено судом первой инстанции, истцом оспаривается правомерность проведенных им платежей по завышенной, ничтожной ставке в размере - 5,18%, начиная лишь с апреля 2019 года. С иском в суд истец обратился в 22.04.2022, то есть в пределах срока исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что внесение изменений в недействующий договор невозможно, рассмотрены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению, поскольку указанные требования не заявлены истцом в суде первой инстанции, данный вопрос не был предметом рассмотрения в суде первой инстанций.

Ссылка ответчика в жалобе на неправомерное взыскание с него государственной пошлины не принимается апелляционной инстанцией, поскольку освобождение Министерства от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в пределах ее доводов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2023 по делу N А07-13418/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.Х. Камаев

Судьи

А.С. Жернаков Ю.С. Колясникова