Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2023 г. N 09АП-31006/23 по делу N А40-261789/2022

г. Москва

15 июня 2023 г.

Дело N А40-261789/22

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Г.М. Никифоровой,

судей:	С.М. Мухина, Л.Г. Яковлевой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания М.Е. Нестеровой

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 апелляционную жалобу УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2023 по делу N А40-261789/22 по заявлению АО ДЖЕЙ ЭНД ТИ БАНК

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ

третьи лица: 1.ООО "Овчаренко", 2. ДГИ Москвы

об оспаривании отказа,

при участии:

от заявителя:	Царев М.В. дов. от 23.12.2022;
от ответчика от третьих лиц:	Макеева Ю.Д. дов. от 24.01.2023; 1-2 не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ДЖЕЙ ЭНД ТИ БАНК (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (далее - Заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по г. Москве (далее - заинтересованное лицо, Росреестр, Управление), оформленное Уведомлением КУВД-001/2021-54612451/13, об отказе в государственной регистрации залога (ипотеки) нежилого здания, площадью 439,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Большой Трехсвятительский, д. 1, строение 2, кадастровый номер 77:01:0001025:1002.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31.03.2023 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по мотивам неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца поддержал выводы суда первой инстанции.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматриваются правовые основания для изменения или отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела Джей энд Ти Банк (АО) предоставил ООО "ОВЧАРЕНКО" (далее - Общество) целевой кредит по кредитному договору N 25/20-кк от 22.12.2022 (далее - Кредитный договор) на приобретение нежилого здания по адресу: город Москва, пер. Большой Трехсвятительский, д.1, строение 2, кадастровый номер 77:01:0001025:1002 (далее - Здание) по договору купли-продажи от 15.12.2020.

Общество приобрело Здание по итогам конкурса, проводимого в электронной форме по продаже находящегося в федеральной собственности объекта недвижимого имущества (нежилого здания), являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дом-мастерская Левитана Исаака Ильича" (зарегистрирован в реестре объектов культурного наследия за номером 77144103985402006).

В соответствии с протоколом о результатах конкурса заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества N 20/2394/20 от 15.12.2020. Согласно договору купли-продажи от 15.12.2020 Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001025:23 по адресу город Москва, пер. Большой Трехсвятительский, 1-3/12 площадью 0,2035 га с разрешенным использованием - эксплуатация зданий историко-культурного назначения, находящегося в собственности города федерального значения Москвы (запись ЕГРН от 01.04.2008 N 77-77-14/008/2008-317).

С момента государственной регистрации перехода права собственности на Здание у Общества в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого указанным объектом и необходимого для его использования (п. 5 Протокола о результатах конкурса, приложение 1 к договору купли-продажи от 15.12.2020).

Здание приобретено Обществом частично с использованием целевых кредитных средств Банка в соответствии со ст. 69.1 Закона об ипотеке, Общество вправе подать заявление на регистрацию ипотеки в силу закона в отношении Здания.

Закон не устанавливает ограничений по кредитованию сделок с объектами недвижимости, и ипотека в силу закона была бы зарегистрирована одновременно с государственной регистрацией права собственности Общества на Здание.

Однако Банк и Общество пришли к соглашению о заключении договора ипотеки после регистрации права собственности Общества на Здание и о регистрации ипотеки на Здание в силу договора. В связи с этим 26.04.2021 Банк и Общество заключили договор ипотеки N 534/21-3 (далее - Договор ипотеки).

20.12.2021 Джей энд Ти Банк (АО) в целях государственной регистрации ипотеки подано заявление о государственной регистрации залога в пользу Банка в отношении нежилого здания по адресу: город Москва, пер. Большой Трехсвятительский, д.1, строение 2, кадастровый номер 77:01:0001025:1002, на основании Договора ипотеки (заявление КУВД-001/2021-54612451). В соответствии с условиями Договора ипотеки, ООО "ОВЧАРЕНКО" (Залогодатель) передал Банку (Залогодержатель) в залог Здание, назначение: нежилое, наименование: здание, площадь 439,6 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, адрес: г. Москва, пер. Большой Трехсвятительский, д. 1, строение 2, инвентарный номер 121/8, условный номер 134887, условный номер 2121434 28.02.1992 ГУП МосгорБТИ, кадастровый номер 77:01:0001025:1002.

По результатам рассмотрения заявления, Управлением Росреестра по Москве был принято решение об отказе в государственной регистрации залога по Договору ипотеки в пользу Банка от 27.09.2022 г. N КУВД-001/2021-54612451/13.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с частью 1 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 271 при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Как установлено судом, Общество владеет на праве собственности Зданием, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за N 77:01:0001025:1002-77/051/2120-6 от 19.03.2021 года. Здание передано в залог Банку в соответствии с Договором ипотеки.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001025:23 принадлежит на праве собственности городу Москва.

Общество использует земельный участок в силу положений п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации. Право пользования земельным участком не подлежит государственной регистрации. Принадлежащее Обществу и не подлежащее государственной регистрации право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой Зданием, не может являться предметом договора об ипотеке и залог прав пользования земельным участком не подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Часть вторая статьи 69 Закона об ипотеке отражает один из основных принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, обусловлена спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и имеет целью создание условий, способствующих реализации заложенного имущества - зданий или сооружений. Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В связи с тем, что права на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001025:23 принадлежат на праве собственности городу Москва, ипотека данного земельного участка законом не допускается, залогодатель фактически приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой Зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник Здания.

В соответствии с п.12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ. подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

По смыслу ст.130 ГК РФ здание как самостоятельный объект недвижимости может находиться на земельном участке, право собственности на который принадлежит другому лицу. ГК РФ не запрещает совершение сделок залога здания без залога прав на земельный участок, если этот земельный участок находится в собственности другого лица. При этом при отчуждении предмета залога в виде здания у покупателя возникает право пользования земельным участком по правилам земельного законодательства.

С момента регистрации права собственности на Здание Общество приобрело следующие права на земельный участок: в соответствии с п. 1. ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого указанным объектом и необходимого для его использования.

При этом, исходя из положения норм статей 5, 69 Закона об ипотеке, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение договора ипотеки только на здания в условиях, когда отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок, действующему законодательству не противоречит.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции приходит к выводу, что требования общества подлежат удовлетворению ввиду наличия совокупности оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и не влияют на законность принятого судом решения.

С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам у суда апелляционной инстанции не имеется.

руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от 31.03.2023 по делу N А40-261789/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Г.М. Никифорова

Судьи

Л.Г. Яковлева С.М. Мухин