Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2023 г. N 15АП-8847/23 по делу N А32-19154/2022

город Ростов-на-Дону

30 июня 2023 г.

дело N А32-19154/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кириленко А.М.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 по делу N А32-19154/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Наутилус" (ОГРН 1022302787418, ИНН 2318027819)

к заинтересованным лицам - Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) и Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940)

о признании незаконным бездействия в виде не направления проекта договора о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Наутилус" (далее - ООО "Наутилус", общество) обратилось с заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - Администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее - Департамент) со следующими требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ:

- признать незаконным бездействие департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, выразившееся в не направлении обществу проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793;

- обязать департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда направить обществу подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793, в котором п. 3.2 договора изложить в следующей редакции: "3.2. Размер арендной платы по настоящему договору, начиная с 01.01.2021 года составляет 2 433 161,55 руб., исходя из расчета 286 254 300,00 руб. (кадастровая стоимость) х 0,85% (ставка земельного налога)";

- в случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок взыскать с департамента имущественных отношений администрации города Сочи в пользу общества судебную неустойку в сумме 10 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда по день фактического его исполнения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 суд обязал департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в течение десяти рабочих дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Наутилус" подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды от 13 июня 2011 года N 4900006793 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321, в котором пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции:

"3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается с 01.01.2023 по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (309 351 300 рублей по состоянию на 01.01.2023) х ставка арендной платы в размере земельного налога (0,85%), и составляет 2 629 486,05 рублей".

В требовании о признании незаконным бездействия департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, выразившегося в не направлении обществу проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793, - отказано.

В требованиях к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края - отказано.

В случае неисполнения (несвоевременного исполнения) решения арбитражного суда по настоящему делу в установленный судом срок с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Наутилус" подлежит взысканию судебная неустойка в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда по день фактического его исполнения.

С департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Наутилус" взыскано возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация и Департамент обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявители указали на то, что ООО "Наутилус", получив в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321, согласилось, в том числе, с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы. Таким образом, основания для внесения изменений в заключенный сторонами, договор аренды в части, касающейся арендной платы, отсутствуют.

В судебное заседание участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Наутилус" обратилось с претензией от 04.03.2022, содержащей предложение внести изменения в пункт 3.2 договора аренды от 13.06.2011 N 4900006793, согласно которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, в департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи. Ответ на данную претензию департаментом направлен не был, что и явилось основанием для обращения с настоящими требованиями в арбитражный суд. В соответствии с Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 N 97 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является функциональным органом администрации города Сочи.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной (муниципальной) собственности, является регулируемым и определяется на основании нормативно-правовых актов уполномоченных органов государственной власти.

В силу требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление от 16.07.2009 N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - основные принципы).

С учетом требований ч. 1 ст. 39.7. ЗК РФ и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011 основные принципы, являются общеобязательными при определении арендной платы за земли, находящиеся в любой публичной собственности, в том числе и муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 N 582" (далее - постановление от 05.05.2017 N 531) дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Постановление от 05.05.2017 N 531 вступило в силу 12.08.2017, а именно по истечении трех месяцев с даты его опубликования (опубликовано на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 12.05.2017 года).

В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, принятого во исполнение п. 4 постановления от 16.07.2009 N 582 разъяснено, что в целях применения Основного Принципа N 7, рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

Исходя из изложенного, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, на котором расположены здания или сооружения принадлежащие истцу, являющемуся пользователем (арендатором) спорного земельного участка с 12.08.2017 (дата вступления в силу постановления от 05.05.2017 года N 531) определяется в размере не выше земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательство о налогах и сборах (НК РФ) в отношении такого земельного участка.

Правовым основанием применения этого основного принципа N 7, является наличие двух условий:

- земельный участок, должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ);

- на земельном участке, должен быть расположен объект недвижимого имущества (здания и (или) сооружения) принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Согласно подпункту 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Судом первой инстанции установлено, что в деле N А32-3476/2021 администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Наутилус" со следующими требованиями: о взыскании с ответчика 4 954 114,15 рублей, из них плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0109028:321, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Победы, 2/1, за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 4 530 536,42 рублей, пени в сумме 423 577,73 рублей; о расторжении договора аренды от 13.06.2011 N 4900006793; об аннулировании регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 в виде договора аренды от 13.06.2011 N 4900006793.

Решением арбитражного суда по делу N А32-3476/2021 от 04.06.2021 в иске администрации отказано. Данным решением установлено следующее. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321, площадью 30 000 +/- 61 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-он, п. Лазаревское, ул. Победы, 2/1, вид разрешенного использования - аквапарк, запись государственной регистрации права от 06.05.2009 N 23-23-46/023/2009-422. В границах участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0109028:5507, 23:49:0109004:1300, 23:49:0109004:1239, 23:49:0109004:1456, 23:49:0109004:1454, 23:49:0109004:1457, 23:49:0109004:1453, 23:49:0109004:1452, 23:49:0109004:1455, 23:49:0109004:1458, 23:49:0109004:1462, 23:49:0109004:1471, 23:49:0109004:1470. Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (утв. пр. Минздрава РСФСР от 21.10.1969 N 297). На основании постановления администрации города Сочи от 13.04.2011 N 666 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Наутилус" в аренду земельного участок по улице Победы, 2/1 в поселке Лазаревское в Лазаревском районе города Сочи" между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Наутилус" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793 (далее - договор). В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 30 000,00 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:321, из земель населенных пунктов в территориальной зоне ЖК расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, поселок Лазаревское, ул. Победы, 2/1. Вид разрешенного использования земельного участка - "аквапарк". Согласно пункта 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 17.05.2011 N 006/86-2011 и составляет 3 474 590,00 рублей. Внесение арендной платы осуществляется за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора). Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственной регистрации права от 09.09.2011 N 23-23-46/062/2011-421. Департамент имущественных отношений администрации города Сочи письмом от 18.10.2019 уведомил общество о том, что произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321, согласно отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 17.09.2019 N 03-09-75/19 размер годовой арендной платы составляет 7 078 948,00 рублей. Ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенных в границах участка: с кадастровый номером 23:49:0109028:5507, площадью 148,1 кв. м, нежилое; с кадастровый номером 23:49:0109004:1300, площадью 194,3 кв. м, нежилое - кафе-пиццерия; с кадастровый номером 23:49:0109004:1239, площадью 407,1 кв. м, нежилое помещение - входная группа; с кадастровый номером 23:49:0109004:1456, площадью 150,2 кв. м, нежилое здание - машинное отделение, лит. К; с кадастровым номером 23:49:0109004:1454, площадью 60,3 кв. м, нежилое здание - котельная; с кадастровым номером 23:49:0109004:1457, площадью 63,2 кв. м, нежилое здание - машинное отделение, лит. Г; с кадастровым номером 23:49:0109004:1453, площадью 69,7 кв. м, нежилое здание - туалет, лит. Ж; с кадастровым номером 23:49:0109004:1452, площадью 69,7 кв. м, нежилое здание - туалет, лит. Б; с кадастровым номером 23:49:0109004:1455, площадью 68,7 кв. м, нежилое здание - туалет, лит. И; с кадастровым номером 23:49:0109004:1458, площадью 47,4 кв. м, нежилое здание - трансформаторная подстанция, лит. В; с кадастровым номером 23:49:0109004:1462, площадью 23,2 кв. м, нежило здание - детское кафе, лит. З; с кадастровым номером 23:49:0109004:1471, площадью 11,7 кв. м, нежилое здание - торговый киоск, лит. М; с кадастровым номером 23:49:0109004:1470, площадью 104,8 кв. м, нежилое здание - зал игровых автоматов, лит. Л. Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город - курорт Сочи. Постановлением Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют". Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321 ограничен в обороте по следующим основаниям. Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"). В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона N 33-ФЗ). Пунктом 2 статьи 3 Закона N 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ N 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 N 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 N 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий. В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321 является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность. Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Земельный налог является местным (статья 15 Налогового кодекса Российской Федерации). Устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами о налоге представительных органов городских и сельских поселений, городских округов, обязателен к уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов (статьи 12 и 387 Налогового кодекса Российской Федерации). Земельный налог на территории города Сочи установлен Решение Городского Собрания Сочи от 11 декабря 2007 года N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 в 2020 году 0,85%. Размер арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 2 433 161,55 рублей (286 254 300,00 рублей (кадастровая стоимость) х 0,85%). С учетом произведенных ответчиком платежей в спорный период отсутствует задолженность по арендной плате.

Определением от 15.06.2021 в мотивировочной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021 по делу N А32-3476/2021 исправлена техническая ошибка. Абзац седьмой страницы 6 решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2021 по делу N А32-3476/2021 изложен в следующей редакции: "Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 923 397,50 рублей (108 635 000,00 рублей (кадастровая стоимость) х 0,85%)".

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2021 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2021 по делу N А32-3476/2021 оставлены без изменения.

В деле N А32-35359/2021 общество с ограниченной ответственностью "Наутилус" обратилось с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о взыскании неосновательного обогащения, полученного по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793 в сумме 7 745 215,83 руб.

Решением арбитражного суда от 20.12.2021 по делу N А32-35359/2021 с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Наутилус" взыскано неосновательное обогащение, полученное по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793, в размере 7 745 215,83 руб.

Данным решением установлено следующее. На основании постановления администрации города Сочи от 13.04.2011 N 666 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Наутилус" в аренду земельного участок по улице Победы, 2/1 в поселке Лазаревское в Лазаревском районе города Сочи, между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Наутилус" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793. На арендуемом истцом земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0109028:5507, 23:49:0109004:1300, 23:49:0109004:1239, 23:49:0109004:1456, 23:49:0109004:1454, 23:49:0109004:1457, 23:49:0109004:1453, 23:49:0109004:1452, 23:49:0109004:1455, 23:49:0109004:1458, 23:49:0109004:1462, 23:49:0109004:1471, 23:49:0109004:1470. Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (утв. пр. Минздрава РСФСР от 21.10.1969 N 297). Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 17.05.2011 N 006/86-2011 и составляет 3 474 590,00 рублей. Постановлением Правительства РФ N 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют". Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321, арендуемый обществом по договору, является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность. Данное обстоятельство было установлено пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321 ограничен в обороте и приватизации не подлежит. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление правительства РФ N 582", вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены абзацем следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют". Размер арендной платы в отношении земельных участков, оборот которых ограничен, в силу прямого указания закона с 12.08.2017 не может превышать ставку земельного налога. Как следует из вступившего в законную силу ст. 1109 ГК РФ)), истец должен был уплачивать по договору ежегодную арендную плату в размере 923 397,50 рублей (108 635 000,00 рублей (кадастровая стоимость) х 0,85% (ставка земельного налога)). Таким образом, уплате за данный период, при применении арендодателем надлежащей ставки арендной платы, подлежало 2 308 493,75 рубля. Всего, за период с 3 квартала 2018 года по 2020 год включительно, было выплачено арендодателю 10 053 709, 58 рубля в том числе пени - 35 477,75 рубля. Таким образом, сумма неосновательного обогащения арендодателя по договору, с учетом неосновательно взысканной пени, составила 7 745 215,83 рубля.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 указанное решение арбитражного суда от 20.12.2021 по делу N А32-35359/2021 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2022 решение арбитражного суда от 20.12.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по делу N А32-35359/2021 оставлены без изменения.

С учетом результатов рассмотрения приведенных дел N А32-3476/2021 и NА32-35359/2021, общество обратилось в департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи с претензией от 04.03.2022, в которой просило внести изменения в пункт 3.2 договора аренды от 13.06.2011 N 4900006793, установив арендную плату в размере, не превышающем земельного налога.

В претензии общество сослалось на судебные акты по упомянутым делам N А32-3476/2021 и N А32-35359/2021 и просило направить проект договора о внесении изменений в пункт 3.2 договора аренды, содержащий соответствующие изменения порядка расчета арендной платы.

Ответ департамента на данную претензию не последовал.

В процессе рассмотрения настоящего дела ни департаментом, ни администрацией какое-либо решение по результатам рассмотрения указанной претензии или ответ на претензию не представлены.

Таким образом, выраженное в претензии предложение общества внести изменение в договор аренды земельного участка администрацией оставлено без ответа.

Суд рассмотрел заявленные обществом требования как направленные на внесение изменений в договор аренды в части размера годовой арендной платы в целях приведения условий договора в соответствие с нормативно установленным размером годовой арендной платы, с учетом результатов рассмотрения судом дел N А32-3476/2021 и N А32-35359/2021, в решениях по которым, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, суды пришли к выводу об определении годовой арендной платы в размере, не превышающем размер земельного налога.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-3476/2021 и N А32-35359/2021 установлены:

- ограничение арендуемого обществом земельного участка в обороте, исключающее возможность его приватизации;

- нахождение на данном участке принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости;

- право общества на льготу, действующую с 12.08.2017, предусматривающую, что размер годовой арендной платы за данный земельный участок не должен превышать размер земельного налога.

Таким образом, требования общества о внесении изменений в договор аренды от 13.06.2011 N 4900006793 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 в части пункта 3.2 договора - правомерны.

В настоящее время пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы установлен в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 17.05.2011 N 006/86-211 в размере 3 474 590 руб.

Содержание пункта 3.2 договора аренды не отвечает действующему с 12.08.2017 нормативному регулированию, установившему для земельных участков, ограниченных в обороте, занятых принадлежащих арендаторам объектами недвижимости, правило о недопустимости превышения годовой арендной платы размера земельного налога.

Как установлено в решении арбитражного суда от 04.06.2021 по делу N А32-3476/2021, согласно отчету об определении величины (размера) годовой арендной платы от 17.09.2019 N 03-09-75/19, размер годовой арендной платы составляет 7 078 948,00 руб.

При применении действующего с 12.08.2017 принципа определения размера арендной платы за земельные участки, ограниченные в обороте, занятые объектами недвижимости арендатора, при кадастровой стоимости 309 351 300 руб., действующей с 01.01.2023, и ставке земельного налога 0,85%, размер годовой арендной платы составляет 2 629 486,05 руб., что существенно меньше годовой арендной платы, исчисляемой по результатам рыночной оценки.

Поскольку размер годовой арендной платы, определяемой на основании рыночной оценки, существенно превышает арендную плату, исчисленную по ставке земельного налога, общество вправе требовать установления в договоре размера арендной платы исходя из действующей ставки земельного налога и актуальной кадастровой стоимости.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу N А32-4398/2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2022, указано следующее. В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 31 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, указано, что в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утверждении кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. В случае наличия у сторон разногласий относительно спорного условия, суд самостоятельно определяет его содержание в соответствии с применимыми нормами права. Поскольку кадастровая стоимость изменилась на момент вынесения решения, при принятии этого решения суд не может руководствоваться исковыми требованиями, сформулированными в период действия иной кадастровой стоимости. Принятие такого решения означало бы его противоречие закону и невозможность применения.

Как следует из письма публично-правовой компании "Роскадастр" (ППК "Роскадастр") от 01.02.2023 N 22-01945-КЗ/23 по настоящему делу, приказом департамента имущественных отношении Краснодарского края от 26.09.2022 N2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 в размере 309 351 300 руб., которая применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2023.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30.01.2023 N КУВИ-001/2023-20489482, по состоянию на 01.01.2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 составляет 309 351 300 рублей; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 13.12.2022; дата начала применения кадастровой стоимости - 01.01.2023.

Таким образом, поскольку спорное условие договора устанавливается решением суда и по состоянию на дату принятия решения внесена в ЕГРН и подлежит применению с 01.01.2023 кадастровая стоимость в размере 309 351 300 руб., данная кадастровая стоимость подлежит указанию в резолютивной части решения суда по настоящему делу и внесению в договор аренды в качестве базы для расчета годовой арендной платы.

Относительно ставки земельного налога, подлежащей применению, суд правомерно указал на то, что в упомянутых решениях по делам N А32-3476/2021 и N А32-35359/2021 в отношении данного земельного участка судами была применена ставка земельного налога в размере 0,85% от кадастровой стоимости.

Ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи установлены Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 N 58 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края".

Данное решение вступило в силу с 1 января 2021 года (пункт 5).

Таким образом, при определении содержания спорного условия договора аренды суд исходит из ставок земельного налога, установленных указанным решением.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 19.12.2022 N КУВИ-001/2022-223668718, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 - аквапарк.

В договоре аренды от 13.06.2011 N 4900006793 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:4960109028:321 - аквапарк.

Из представленных ППК "Роскадастр" выписок на расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, следует, что на земельном участке расположены; нежилое строение с кадастровым номером 23:49:0109028:5507, кафе-пиццерия с кадастровым номером 23:49:0109004:1300, входная группа с кадастровым номером 23:49:0109004:1239, машинное отделение с кадастровым номером 23:49:0109004:1456, котельная с кадастровым номером 23:49:0109004:1454, машинное отделение с кадастровым номером 23:49:0109004:1457, туалет с кадастровым номером 23:49:0109004:1453, туалет с кадастровым номером 23:49:0109004:1452, туалет с кадастровым номером 23:49:0109004:1455, трансформаторная подстанция с кадастровым номером 23:49:0109004:1458, детское кафе с кадастровым номером 23:49:0109004:1462, торговый киоск с кадастровым номером 23:49:0109004:1471, зал игровых автоматов с кадастровым номером 23649:0109004:1470.

В решениях по делам N А32-3476/2021 и N А32-35359/2021 суды в отношении спорного земельного участка применили ставку земельного налога 0,85% по Решению Городского Собрания Сочи от 11 декабря 2007 года N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи", которое действовало в периоды начисления арендной платы, рассмотренные в делах N А32-3476/2021 и N А32-35359/2021.

В соответствии с пунктом 10 Приложения 1 к решению Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи", в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций, также была установлена ставка земельного налога в размере 0,85 процента.

Таким образом, поскольку при рассмотрении дел N А32-3476/2021 и N А32-35359/2021 суды применили ставку земельного налога 0,85 процента, предусмотренную для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, то при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание аналогичные положения Решения Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 N 58, суд правильно счел применимой ставку земельного налога в размере 0,85 процента, предусмотренную пунктом 2.4 действующего Решения Городского Собрания Сочи об установлении земельного налога, сохранившего прежнюю ставку для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг.

При таких обстоятельствах исковые требования общества об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.06.2011 N 4900006793 в редакции, указанной в исковом заявлении законно и обоснованно удовлетворены судом.

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, администрация города Сочи (ОГРН 1022302934367) и департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374) являются самостоятельными юридическими лицами.

В соответствии с Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.12.2020 N 97 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края" департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края является функциональным органом администрации города Сочи. Департамент действует на основании Устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и настоящего Положения. Департамент наделен правами юридического лица, имеет бюджетную смету, лицевые счета, печать с изображением герба муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, иные печати, штампы и бланки установленного образца со своим наименованием. Полное официальное наименование: департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Основными задачами Департамента согласно указанному Положению являются, в том числе, управление имуществом и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 2.1), осуществление функций по оказанию муниципальных услуг в сфере имущественных и земельных отношений (пункт 2.5), обеспечение поступления в бюджет муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края арендной платы по заключенным договорам аренды муниципальных земельных участков (пункт 3.32), заключение в установленном законом порядке договоры аренды муниципального имущества муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (пункт 3.54).

В Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2022 по делу N А32-4398/2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2022, выработан следующий подход к процессуальному положению департамента по искам арендаторов о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, предусматривающих изменение размера арендной платы:

"Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, Администрация города Сочи (ОГРН 1022302934367) и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374) являются самостоятельными юридическими лицами.

В соответствии с пунктом 1 постановления главы города Сочи N 626 от 08.05.2007 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи" директору Департамента имущественных отношений администрации города Сочи делегированы полномочия подписания от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоров аренды земельных участков, договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками, договоров аренды нежилых помещений, зданий, строений или сооружений, а также договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключаемых администрацией города Сочи.

Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Таким образом, у Департамента имущественных отношений администрации города Сочи имеются соответствующие полномочия на заключение (подписание), изменение, расторжение договор аренды земельных участков от имени муниципального образования.

Надлежащий материально правовой ответчик - арендодатель, т.е. собственник участка: муниципальное образование город Сочи. Согласно преамбуле предложенных департаментом истцу дополнений к договору и указанным в ней нормативным актам город Сочи в арендных отношениях выступает именно в лице департамента, а не администрации как таковой.".

Таким образом, требования общества к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи судом правильно удовлетворены, в требованиях к администрации города Сочи отказано.

В удовлетворении такого требования как признание незаконным бездействия департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, выразившегося в не направлении обществу проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в пункт 3.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 N 4900006793, - судом отказано, поскольку для приведения спорных условий договора в соответствие с действующим с 12.08.2017 нормативным регулированием арендной платы не требуется признавать незаконным бездействие арендодателя, которым не было направлено дополнительное соглашение, содержащее испрашиваемую арендатором редакцию спорного договорного условия.

Исходя из досудебной процедуры урегулирования, содержания и существа исковых требований, настоящий спор направлен на приведение договора аренды в соответствие с действующим с 12.08.2017 нормативным регулированием арендной платы, обществом фактически заявлены требования искового характера, а не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса.

Относительно требования о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. в день на случай неисполнения решения, суд признал его подлежащим удовлетворению, с установлением неустойки в испрашиваемом обществом размере 10 000 руб. в день, с учетом подхода, сложившегося в арбитражной практике по аналогичным делам (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2022 по делу N А32-14345/2022, оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2022).

Так, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 03.08.2022 по упомянутому делу N А32-14345/2022 признал допустимым применение судебной неустойки в размере 10 000 руб. в день в случае неисполнения департаментом имущественных отношений администрации города Сочи решения суда о направлении арендатору земельного участка дополнительного соглашения к договору аренды, содержащее условие об арендной плате в размере, не превышающем земельного налога.

В указанной части доводов апелляционной жалобы не заявлено.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме и фактически внося в договор аренды условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству РФ, что не может нарушать права ответчика, поскольку он, будучи публичным собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от истца как арендатора земельного участка законного размера арендных платежей.

Доводы апелляционной жалобы Администрации муниципального образования город-курорт Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи подлежат отклонению судом с учетом вышеизложенных обстоятельств дела и норм права. Доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2023 по делу N А32-19154/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев