Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2023 г. N 11АП-10684/23 по делу N А65-4275/2023

г. Самара

12 сентября 2023 г.

Дело N А65-4275/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2023 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дегтярева Д.А.,

судей Митиной Е.А., Копункина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 сентября 2023 года в зале помещения суда апелляционную жалобу Архипова Владимира Григорьевича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 мая 2023 года по делу N А65-4275/2023 (судья Гиззятов Т.Р.)

по иску Архипова Владимира Григорьевича к Минникаеву Марату Ильдусовичу (ИНН 164401681852)

о расторжении договора аренды с правом выкупа нежилого помещения от 21.06.2018, об обязании освободить объекты,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Архипов Владимир Григорьевич (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Минникаеву Марату Ильдусовичу (далее ответчик) о расторжении договора аренды с правом выкупа нежилого помещения от 21.06.2018, об обязании освободить все объекты по данному договору, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский район, с. Русский Акташ, ул. Комсомольская, д. 9: нежилое помещение площадью 927,1 кв.м. с кадастровым номером 16:07:310105:317, и земельный участок площадью 2 705 кв.м. с кадастровым номером 16:07:310105:165.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 мая 2023 года по делу N А65-4275/2023 в удовлетворении иска отказано. Ходатайство финансового управляющего ответчика о направлении дела по подсудности в Верховный суд Республики Татарстан отклонено.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой. Как полагает заявитель, выводы, к которым пришел суд первой инстанции, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. Истец просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 мая 2023 года по делу N А65-4275/2023 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.23г. апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 31.08.23г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции 31.08.23г. явился представитель истца, ответчик в судебное заседание не явился, отзыв не представил о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В судебном заседании 31.08.23г. на основании ст.163 АПК РФ объявлен перерыв до 09 часов 25 минут 05.09.23г., затем судебное заседание продолжено, по окончании перерыва стороны не явились.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании до перерыва представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, 21.06.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский р-н, с. Русский Акташ, ул. Комсомольская, д. 9, площадью 927,1 кв.м, кадастровый N 16:07:310105:317; а также земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский р-н, с. Русский Акташ, ул. Комсомольская, д. 9, площадью 2705 кв.м, кадастровый N 16:07:310105:165 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора в период действия настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 20 000 рублей в виде внесения платежей в счет погашения долга арендодателя перед Федеральной службой судебных приставов и другими кредиторами, а также будущих платежей, связанных с функционированием и использованием имущества, а также коммунальные платежи согласно счетов, выставленных ресурсоснабжающими организациями.

Согласно пункту 3.1 договора после полного погашения задолженности арендодателя перед Федеральной службой судебных приставов и после освобождения имущества от обязательств по исполнительному производству, арендатор выкупает в собственность арендованное имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора путем уплаты оставшейся суммы выкупной цены, определяемой исходя из разницы между выкупной ценой и суммой, установленной в пункте 2.1 без учета коммунальных платежей. Выкупная цена арендованного имущества, указанного в пункте 1.1 составляет 5 485 000 рублей. Сумма выкупной цены не подлежит изменению (пункт 3.2 договора).

Окончательная выкупная стоимость должна быть внесена после исполнения обязательств перед кредиторами, указанными в приложении N 1, но не позднее ноября 2018 года (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 7.1 договора настоящий договор заключается на неопределенный срок.

По акту приема-передачи имущество передано арендатору.

Поскольку выкупанная стоимость ответчиком не была внесена в полном объеме, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что стороны, подписав договор аренды с правом выкупа нежилого помещения от 21.06.2018, осуществили передачу и прием предмета аренды.

Со своей стороны, ответчик добросовестно исполнял предусмотренные пунктом 2.1 договора обязательства по уплате платежей в счёт погашения долга арендодателя перед Федеральной службой судебных приставов и другими кредиторами, платежей, связанных с функционированием и использованием имущества, а также коммунальные платежи, согласно счетам, выставленных ресурсоснабжающими организациями, что подтверждается следующим:

1) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 25.09.2017 N 2-2741/17 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 71 от 17.10.2018 на сумму 15 383 рубля 51 копейка.

2) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 21.02.2018 N 2-116/2018 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 70 от 17.10.2018 на сумму 575 рублей 91 копейка.

3) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 09.08.2018 N 2-2317 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 68 от 16.10.2018 г. на сумму 114 рублей 29 копеек.

4) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 25.09.2017 N 2-2741/17 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 67 от 16.10.2018 на сумму 14 450 рублей.

5) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 09.08.2018 N 2-2317 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 66 от 16.10.2018 на сумму 2 704 рубля.

6) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 21.02.2018 N 2-116/9/2018 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 65 от 16.10.2018 на сумму 1 460 рублей.

7) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 25.09.2017 N 2-2741/17 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 64 от 16.10.2018 на сумму 457 556 рублей.

8) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 21.02.2018 N 2-116/9/2018 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 55 от 09.10.2018 на сумму 42 000 рублей.

9) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 25.09.2017 N 2-2741/17 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 54 от 09.10.2018 на сумму 457 556 рублей.

10) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 25.09.2017 N 2-2741/17 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 51 от 05.10.2018 на сумму 305 038 рублей.

11) Оплата в счёт погашения задолженности по Решению Альметьевского городского суда от 09.08.2018 N 2-2317 за Архипова В.Г. по договору перевода долга б/н от 03.10.2018. Платёжное поручение N 50 от 05.10.2018 на сумму 62 498 рублей.

12) Оплата по договору перевода долга б/н от 27.11.2018 в счет погашения задолженности перед Архиповым В.Г. Платёжное поручение N 82 от 28.11.2018 на сумму 400 000 рублей.

13) Расписка гр. Архипова Владимира Григорьевича от 21.06.2018 на сумму 150 000 рублей.

14) Расписка гр. Архипова Владимира Григорьевича от 28.08.2018 на сумму 50 000 рублей.

15) Расписка гр. Архипова Владимира Григорьевича от 14.09.2018 на сумму 200 000 рублей.

16) Расписка гр. Архипова Владимира Григорьевича от 02.10.2018 на сумму 60 000 рублей.

17) Расписка гр. Архипова Владимира Григорьевича от 17.10.2019 на сумму 26 000 рублей.

18) Квитанция к приходному кассовому ордеру N 772 от 26. 07. 2019 на сумму 1093 рублей.

19) Квитанция к приходному кассовому ордеру N 771 от 26.07. 2019 на сумму 1668 рублей.

20) Квитанция к приходному кассовому ордеру N 1161 от 26.07.2018 на сумму 4762 рублей.

21) Квитанция к приходному кассовому ордеру N 1160 от 26.07.2018 на сумму 4 330 рублей.

22) Накладная N 1 на отпуск материалов на сторону от 08.09.2018 на сумму 67 638 рублей 80 копеек.

23) Универсальный передаточный документ N ЛМ2БР006178 от 08.12.2018 на сумму 32 396 рублей 36 копеек.

Довод ответчика о том, что производство по делу надлежит прекратить в связи с тем, что Альметьевским городским судом Республики Татарстан тождественный спор рассмотрен, судом первой инстанции отклонен.

Арбитражный суд пришел к выводу, что сам истец указывал на то, что предъявление им встречного иска по гражданскому делу N 2-573/2020 было вызвано тем, что ответчик не оплачивал арендную плату, использовал недвижимость не в соответствии с условиями вида разрешенного использования, что привело к существенному ухудшению недвижимого имущества. В то время как обращение в суд в рамках настоящего дела вызвано отказом самого истца от спорного договора, а также кабальностью и ничтожность сделки.

Арбитражный суд пришел к выводу, что договор аренды заключен на неопределенный срок, кроме того обязательства по договору аренды с правом выкупа в большей части ответчиком исполнены.

Также суд счел, что требование о расторжении договора аренды с последующим его выкупом нельзя признать добросовестными, поскольку ответчик погасил за него в счет исполнения обязательств по договору задолженность третьим лицам, в связи с чем фактический возврат исполненных обязательств в настоящее время невозможен.

Как установлено ч. 1 ст.268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

На основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В силу части 4 статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Правила оценки доказательств определены в ст.71 АПК РФ.

Согласно ч.1 ст.168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

21.06.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский р-н, с. Русский Акташ, ул. Комсомольская, д. 9, площадью 927,1 кв.м, кадастровый N 16:07:310105:317; а также земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский р-н, с. Русский Акташ, ул. Комсомольская, д. 9, площадью 2705 кв.м, кадастровый N 16:07:310105:165 (пункт 1.1 договора).

Из содержания договора аренды (раздел 2 "арендная плата и порядок расчетов" и раздел 3 "выкуп арендованного имущества. Выкупная цена. Переход права собственности на арендованное имущество") следует, что в период действия договора арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в размере 20 000 рублей в виде внесения платежей в счет погашения долга арендодателя перед ФССП и другими кредиторами, а также будущих платежей. Связанных с функционированием имущества, а также коммунальные платежи согласно выставленных счетов. Платежи осуществляются до 25 числа с момента подписания договора до исполнения обязательств арендодателя перед кредиторами согласно приложения N 1.

После полного погашения задолженности перед ФССП и освобождения имущества от обязательств по исполнительному производству арендатор выкупает имущество, оплатив выкупную сумму. Выкупная стоимость имущества составляет 5 485 000 руб.00 коп., которая не подлежит изменению.

В приложении N 1 к договору указан реестр исполнительных производств, задолженность по ним, общая сумма - 2 261 903,29 руб., сумма может изменяться на сумму штрафов, пени, неустоек, рассчитанных на дату оплаты задолженности.

Из содержания отзыва на исковое заявление (л.д.54-56) и приложенных платежных поручений (л.д.62-67-оборот) следует, что в счет погашения задолженности перед ФССП ответчик оплатил 15 383,51 руб.+575,91 руб.+ 114,29 руб.+ 14 450,00 руб.+2704,0 руб.+1460,00 руб.+457556,00 руб.+42 000 руб.00 коп.+457 556,00 руб.+305 038,00 руб.+ 62 498,00 руб., а всего: 1 359 335 руб. 71 коп.

Иные представленные платежи и расписки не согласуются с договором аренды и спорными правоотношениями, выкупная стоимость оплачена менее, чем на половину.

В случае, если ответчик полагает свои права нарушенными, он не лишен права обратиться с соответствующим иском.

Согласно сведениям ЕГРН (л.д.20-32) право собственности в отношении предмета аренды зарегистрировано за Архиповым В.Г., переход права на ответчика не зарегистрировано, в удовлетворении соответствующего иска отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в определении от 14.09.20г. N 33-12466/2020 (л.д.73-76), отменяя решение Альметьевского городского суда Республики Татарстан от 26.06.20г. в части удовлетворения требований Минникаева М.И. к Архипову В.Г. и отказывая в иске о признании договора аренды исполненным, признании права собственности, пришла к выводу о том, что "_для перехода права собственности на арендованное имущество истцом не исполнены условия договора аренды в части выплаты полной выкупной цены арендованного имущества, установленной договором аренды". Суд также пришел к выводу, что выкупная цена имущества составляет 5 485 000,00 руб., которая не подлежит изменению и оснований для уменьшения выкупной стоимости не имеется.

При этом частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации императивно закреплено, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Обжалуемое решение не соответствует фактическим обстоятельствам дела и выводам судебной коллегии Верховного Суда Республики Татарстан.

Вывод суда первой инстанции о том, что требование о расторжении договора аренды с последующим его выкупом нельзя признать добросовестными, поскольку ответчик погасил за него в счет исполнения обязательств по договору задолженность третьим лицам, является необоснованным.

Так, в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 10 ГК РФ установлено, что в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 этой же статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены Кодексом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Кодекса), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

По смыслу приведенных норм и их официальных разъяснений, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.

Материалы дела не содержат доказательств того, что обращение с иском в настоящем деле преследовало одну единственную цель - злоупотребление правом, соответствующие доказательства (а не предположения) в материалах дела отсутствуют.

Далее, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Исходя из положений ст.ст. 421, 431, 450, 614, 619, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" судебная коллегия находит иск в части_ обоснованным, при этом признаков, позволяющих квалифицировать этот договор в качестве договора купли-продажи с рассрочкой платежа, не имеется.

К сложившимся между сторонами правоотношениям следует применять общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и положения главы 34 Кодекса об аренде.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статьям 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, к договору аренды с правом выкупа имущества применимы только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (часть 3 статьи 609, статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила об аренде.

Согласно п.3 ст.609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В статье 550 и пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Форма договора аренды с правом выкупа была соблюдена, договор содержит как условие о размере ежемесячной платы, так и условие о порядке и условиях оплаты выкупной цены.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арбитражным судом первой инстанции на основании ст.49 АПК РФ было удовлетворено ходатайство истца (л.д.95,96), согласно которому дополнительным основанием для прекращения договора истец указал на отказ от него (последний раз отказ направлен 13.01.23г.).

Предупреждение об отказе от договора (л.д.97) было направлено ответчику 13.01.23г., что подтверждено почтовой квитанцией и описью вложения (л.д.98).

В процессе рассмотрения дела ответчик факт направления извещения, факт отказа истца от договора не оспаривал, следовательно, в силу ч.3.1. ст.70 АПК РФ это обстоятельство расценивается как признанное ответчиком.

Поскольку договор является бессрочным, арендодатель реализовал свое право на отказ от договора, факт получения уведомления ответчиком не оспорен, судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды прекращен односторонним волеизъявлением стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при рассмотрении требования о расторжении договора судам необходимо учесть, что при наличии обстоятельства, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации он считается расторгнутым и соответствующего решения суда не требуется.

Вместе с тем, поскольку ответчик обязанность, установленную ст.622 ГК РФ не выполнил и имущество истцу не возвратил, требование об обязании освободить ранее арендованное имущество является обоснованным и подлежало удовлетворению.

В материалах дела имеется ходатайство финансового управляющего ответчика о передаче дела по подсудности в суд общей юрисдикции, т.к. стороны не являются предпринимателями и иные споры с их участием рассматривались судом общей юрисдикции. Ходатайство арбитражным судом отклонено.

Материалы дела не содержат сведений о том, что стороны являются предпринимателями.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае если в апелляционной жалобе на решение арбитражного суда первой инстанции содержатся доводы относительно нарушения правил подсудности при рассмотрении дела в суде первой инстанции и арбитражный суд апелляционной инстанции установит, что у заявителя не было возможности в суде первой инстанции заявить о неподсудности дела этому арбитражному суду в форме ходатайства о передаче дела по подсудности в связи с неизвещением его о времени и месте судебного заседания или непривлечением его к участию в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции, установив нарушение правил подсудности, применительно к пункту 2 части 4 статьи 272 АПК РФ отменяет судебный акт и направляет дело в арбитражный суд первой инстанции по подсудности.

В данном случае апелляционная жалоба не содержит доводов о нарушении судом первой инстанции правил подсудности при рассмотрении дела, с учетом данного обстоятельства и приведенных выше разъяснений суд апелляционной инстанции вопрос о нарушении судом правил о подсудности не исследует.

При таких обстоятельствах в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права решение Арбитражного суда Республики Татарстан, принятое по настоящему делу, подлежит отмене с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении иска.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе на основании ст.ст.110,271 АПК РФ следует возложить на ответчика.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 мая 2023 года по делу N А65-4275/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Обязать Минникаева Марата Ильдусовича освободить все объекты по договору аренды с правом выкупа от 21 июня 2018 года, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Альметьевский район, с. Русский Акташ, ул. Комсомольская, д. 9: нежилое помещение площадью 927,1 кв.м. с кадастровым номером 16:07:310105:317, и земельный участок площадью 2 705 кв.м. с кадастровым номером 16:07:310105:165.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Минникаева Марата Ильдусовича в пользу Архипова Владимира Григорьевича 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3000 расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Д.А. Дегтярев

Судьи

Е.А. Митина В.А. Копункин