Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2023 г. N 15АП-7533/23 по делу N А32-52587/2020

город Ростов-на-Дону

13 сентября 2023 г.

дело N А32-52587/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боровковой Е.С.,

при участии:

от заявителя посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)": представитель Савченко Ю.А. по доверенности от 19.08.2023;

от заинтересованного лица посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (веб-конференция)": представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представителей не направил, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2023 по делу N А32-52587/2020

по заявлению акционерного общества фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева

(ИНН 2328000083, ОГРН 1022303554635)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

(ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)

при участии третьих лиц: государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краснодаркрайохота", Министерства природных ресурсов Краснодарского края, Администрации муниципального образования Калининский район

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, обязании подготовить проект договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - заинтересованное лицо) с требованиями:

1. Признать несоответствующим закону отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 площадью 20687 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, северная окраина АОЗТ "Заря" в аренду АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева без проведения торгов, выраженный в письме от 09.10.2020 г. N 52-33-21-36907/20.

2. Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение четырнадцати календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 площадью 20687 кв. м, расположенного по адресу: 2 Краснодарский край, Калининский район, северная окраина АОЗТ "Заря", сроком на 49 лет, в трех экземплярах, обеспечить их подписание и направить проект указанного договора в адрес АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева (Выселковский район, ст. Выселки, ул. Степная, 1).

3. Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 руб.

Земельному кодексу Российской Федерации.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обязан в течение четырнадцати календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществить подготовку проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 площадью 20687 кв. м, расположенного по адресу: 2 Краснодарский край, Калининский район, северная окраина АОЗТ "Заря", сроком на 49 лет, обеспечить его подписание и направить проект указанного договора в адрес АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что судом первой инстанции заключение эксперта от 29.10.2021 N 45 и заключение судебной землеустроительной экспертизы от 30.01.2023 приняты как надлежащие доказательства при отсутствии в данных заключениях информации, имеющей значительный характер для обстоятельств дела.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что доказательств государственной регистрации права на расположенные в границах спорного участка объекты (капитальные и некапитальные) как единый имущественный комплекс экспертом не приведено.

В отзыве на апелляционную жалобу истец считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

26.06.2023 во исполнение определения суда от Департамента имущественных отношений Краснодарского края поступило ходатайство, в котором заявить полагает возможным поставить перед экспертом следующие уточняющие вопросы:

1) Чем руководствовался эксперт (какие именно объекты включены в расчет) при определении общей площади объектов, расположенных в границах земельного участка? (при проведении экспертизы не установлена площадь объектов)

2) Почему фактически проигнорирован поставленный перед экспертом вопрос N 2? (экспертом в мотивировочной части и выводе изложена информация о возможности/невозможности раздела земельного участка)

3) Какая специальная нормативная база (СНиПы, Тех регламенты, нормы отвода и т.д.) применялась экспертом при проведении обследования? (не указаны в источниках информации)

4) Как именно задействованы нежилые здания (гостиницы) и возведенная заявителем вертолетная площадка в рамках целевого использования земельного участка "под Кучериевский охотучасток"?

5) Зарегистрировано ли в Едином государственном реестре недвижимости право собственности заявителя в целом как одну недвижимую вещь на совокупность объектов, расположенных в границах спорного земельного участка? Почему эксперт делает вывод о наличии признаков Единого недвижимого комплекса у совокупности объектов, расположенных в границах спорного земельного участка?

6) В связи с чем экспертом не учтена отраженная в содержащемся в материалах дела письме департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 23.09.2020 N 71-04-01-7706/20 информация о возможности определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов?

03.07.2023 от акционерного общества фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева поступили письменные пояснения относительно вопросов судебному эксперту.

28.07.2023 от эксперта ООО "ГеоКадастр-Юг" Кривошапко М.А. поступили письменные пояснения во исполнение определения суда в которых эксперт указал следующее:

На уточняющий вопрос N 1 экспертом дается следующий ответ:

В поставленном вопросе N 1 суда отсутствует запрос на определение общей площади объектов, расположенных в границах участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1. Расчет общей площади объектов в рамках экспертизы не проводился.

На уточняющий вопрос N 2 экспертом дается следующий ответ:

Экспертом не был проигнорирован поставленный судом вопрос N 2. В экспертизе указано, что "В соответствии со сведениями ПЗЗ Куйбышевского сельского поселения Калининского района к данной территории градостроительные регламенты не установлены в отношении минимальных и максимальных размеров земельного участка (т. 2, стр. 18)". При этом экспертом при проведении экспертизы установлены обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, в том числе:

- уменьшение или изменение конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 нарушит целостность функционирования объектов, расположенных в границах участка;

- объекты вспомогательного назначения, выдача разрешения на строительство на которые не требуется, на вновь образованном земельном участке теряют свое назначение, требуют разрешение на реконструкцию;

- возникает необходимость установления охранных и санитарно-защитных защитных зон; обеспечение дополнительных мер к соблюдению требований пожарной безопасности;

- возникает необходимость обеспечения доступа к вновь образуемым земельным участкам (образование частей земельных участков, установление сервитутов).

На уточняющий вопрос N 3 экспертом дается следующий ответ:

На стр.6 экспертизы указаны все нормативно-правовые акты, которые были использованы в рамках проведения исследования.

На уточняющий вопрос N 4 экспертом дается следующий ответ:

Функциональное назначение здания (гостиницы) и возведенная площадка соответствуют их наименованию и используются по прямому назначению в рамках целевого использования земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1. Следует отметить, что нормами права не регламентируется исчерпывающий перечень видов объектов капитального строительства (объектов вспомогательного назначения), допустимых для размещения в границах охотучастков. Градостроительные регламенты не установлены.

На уточняющий вопрос N 5 экспертом дается следующий ответ:

Право собственности заявителя в целом как на одну недвижимую вещь на совокупность объектов, расположенных в границах спорного земельного участка в ЕГРН не зарегистрировано. При этом, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации объекты (ст.133.1), расположенные объекты в границах земельного участка - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие)... На основании определения данной статьи экспертом и сделан вывод о том, что усматриваются признаки ЕНК.

На уточняющий вопрос N 6 экспертом дается следующий ответ:

Экспертом, при подготовке заключения, были исследованы материалы дела N А-32-52587/2020, в том числе принято во внимание письмо от 23.09.2020 г. N 71-04-01-7706/20. Следует обратить внимание на то, что административным регламентом департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края не наделен полномочиями по определению площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В связи с нахождением в отпуске судьи Новик В.Л. в составе суда произведена замена судьи Новик В.Л. на судью Чотчаева Б.Т., в порядке, установленном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение апелляционной жалобы производится с самого начала.

Установлено, что в судебное заседание не явилось заинтересованное лицо, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства.

Суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд вынес протокольное определение об участии представителя заявителя и заинтересованного лица в судебном заседании посредством использования системы "Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)".

В назначенное время суд предоставил техническую возможность для подключения к онлайн заседанию, однако представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края подключение не обеспечил.

Представитель заявителя против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание площадью 116,9 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0302001:660, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0302001:660-23/023/2019-3;

- нежилое здание площадью 25,6 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0302001:661, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0302001:661-23/023/2019-3;

- нежилое здание площадью 324,8 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0302001:662, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0302001:662-23/023/2019-3;

- сооружение (артезианская скважина) глубиной 170 м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0108001:20, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0108001:20-23/023/2019-3;

- нежилое здание площадью 20,9 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0302001:656, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0302001:656-23/023/2019-3;

- нежилое здание площадью 233,9 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0302001:658, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0302001:658-23/023/2019-3;

- нежилое здание площадью 0,9 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0302001:657, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0302001:657-23/023/2019-3;

- нежилое здание площадью 99,2 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0302001:659, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0302001:659-23/023/2019-3;

- сооружение площадью 12,6 кв. м, расположенное по адресу: Калининский район, х. Могукоровка, кордон Кучериевский, 1, с кадастровым номером 23:10:0108001:23, что подтверждается записью о государственной регистрации от 03.04.2019 N 23:10:0208002:23-23/023/2019-3.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены в границах земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский района, с кадастровым номером 23:10:0108001:1, общей площадью 20687 кв. м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования - "под Кучериевский охотучасток".

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:10:0108001:1 зарегистрировано за субъектом Российской Федерации - Краснодарский край, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации N 23-23-01/2047-984 от 24.06.2014.

АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 (исх. N 967 от 02.09.2020 г.).

Письмом от 09.10.2020 г. N 52-33-21-36907/20 Департамент отказал в заключении договора аренды земельного участка, мотивируя его тем, что в представленных заявителем документах, а также документах, полученных департаментом в порядке межведомственного взаимодействия, отсутствуют сведения, позволяющие сделать обоснованный вывод о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества, расположенных в его границах. Кроме того, Департамент указал, что в представленном заявителем Техническом заключении произведен расчет площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, при фактическом использовании его для эксплуатации гостиничного комплекса, несоответствие разрешенного использования земельного участка соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Полагая, что отказ Департамента не соответствует закону, АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева обратилось в суд с настоящим заявлением.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Кодекса).

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2022 г. N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 21) граждане и организации могут обратиться за защитой своих прав, свобод и законных интересов в порядке административного, арбитражного судопроизводства с требованиями об оспаривании решений, в том числе ненормативных правовых актов (далее также ? решение, решения), действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, иных органов и лиц, наделенных публичными полномочиями (далее также ? наделенные публичными полномочиями органы и лица), в результате которых, по их мнению, были нарушены или оспорены их права, свободы, законные интересы или созданы препятствия к осуществлению ими прав, свобод, законных интересов, на них незаконно возложена какая-либо обязанность, они незаконно привлечены к ответственности (статья 46 Конституции Российской Федерации, часть 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее ? КАС РФ), часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 15 Постановления N 21 рассмотрение дел по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и статья 14 КАС РФ, статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ)

Согласно п. 17 Постановления N 21 осуществляя проверку решений, действий (бездействия), судам необходимо исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности) (статья 9 и часть 9 статьи 226 КАС РФ, статья 6 и часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущено) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

При этом судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6).

Законодатель допускает возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

Вопросы предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентированы статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, устанавливающей, в том числе требования к заявлению о предоставлении такого земельного участка без проведения торгов (пункт 1), к прилагаемым к заявлению документам (пункт 2).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ и по результатам указанного рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

Судом установлено, что отказ Департамента, изложенный в письме от 09.10.2020 г. N 52-33-21-36907/20, мотивирован отсутствием обоснования площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимого имущества, расположенных в его границах. Кроме того, Департаментом указано на фактическое использование объектов недвижимого имущества для эксплуатации гостиничного комплекса.

Из абзаца 4 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1 и 3 статьи 86 Кодекса).

С целью разрешения вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов, суд назначил экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО "Кубаньгипрозем" Березову А.К.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. "Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1, площадью 20687 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район; северная окраина АОЗТ "Заря" соразмерной площади необходимой для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных в его границах?

2. Если не является, то определить площадь и координаты земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1, площадью 20687 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район; северная окраина АОЗТ "Заря", необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в его границах".

В заключении эксперта по результатам проведения судебной экспертизы N 45 от 29.10.2021 г. экспертом ООО "Кубаньгипрозем" Березовым А.К. сделан вывод о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район; северная окраина АОЗТ "Заря", которая необходима для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных в его границах, является фактически используемая и составляет 20 687 кв. м. Также эксперт отметил, что исходя из исследований, проведенных по первому вопросу, было определено, что минимальные (максимальные) размеры земельных участков расположенных на землях особо охраняемых природных территориях не устанавливаются и не регламентированы, в связи с чем исследования по второму поставленному вопросу не проводились.

В судебном заседании от 25.01.2022 г. был допрошен эксперт ООО "Кубаньгипрозем" Березов А.К., который пояснил, что для использования объектов требуется площадь 20687 кв. м, что данные объекты относятся "к охотничьей базе", при этом на вопрос суда о том, как этот термин применим с учетом ст. 133.1 ГК РФ, ответить затруднился. На вопрос суда о том, почему отсутствует фотоматериал в заключении, указал, что посчитал ненужным производить фотофиксацию.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 АПК РФ).

Ввиду отсутствия однозначного ответа на поставленный вопрос перед экспертом о соразмерности площади для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости площади земельного участка, на котором данные объекты расположены, а так же с целью выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для разрешения данного спора, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2022 г. по делу была назначена дополнительная судебная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Геокадастр-Юг" (г. Краснодар, ул. Бабушкина, 283/2) Кривошапко М.А..

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Какие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева, находятся на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0108001:1 по адресу: Краснодарский край, Калининский район; северная окраина АОЗТ "Заря"? Представить фото-таблицу. Составляют ли данные объекты на земельном участке с кадастровым номером 23:10:0108001:1 единый комплекс? Определить функциональное назначение объектов.

2. Какая необходима площадь земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 для эксплуатации расположенных на нем объектов, принадлежащих на праве собственности АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева? (Представить подробный расчет площади с обоснованием выводов).

В заключении судебной землеустроительной экспертизы от 30.01.2023 г. экспертом Кривошапко М.А. сделаны следующие выводы:

1. Здания, сооружения, в том числе здания, строения, сооружения, площадки для стоянки легковых автомобилей и вертолетная площадка, хозяйственная площадка, изолированная от жилой зоны (навес па территории загона для птиц, ограждение птичника, загон для птиц, пашня, обеспечивающая долю кормовой базы для разведения птиц), зеленые насаждения с элементами благоустройства, внутренние проезды и пешеходные тротуары используются в качестве единого комплекса под Кучериевский охотучасток и имеют признаки Единого недвижимого комплекса. Согласно ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ "Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах".

2. В случае раздела земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 и выделения для каждого здания отдельного земельного участка, дальнейшее использование зданий, строений сооружений, в качестве охотучастка невозможно. С учетом того, что сведениями ПЗЗ Куйбышевского сельского поселения Калининского района к данной территории градостроительные регламенты не установлены в отношении минимальных и максимальных размеров земельного участка определить площадь земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов, принадлежащих на праве собственности АО фирма "Агрокомплекс" им.И.И. Ткачева, не представляется возможным.

При этом экспертом при проведении экспертизы установлены обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, в том числе:

- уменьшение или изменение конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 нарушит целостность функционирования объектов, расположенных в границах участка;

- объекты вспомогательного назначения, выдача разрешения на строительство на которые не требуется, на вновь образованном земельном участке теряют свое назначение, требуют разрешение на реконструкцию;

- возникает необходимость установления охранных зон; обеспечение дополнительных мер к соблюдению требований пожарной безопасности;

- возникает необходимость обеспечения доступа к вновь образуемым земельным участкам (образование частей земельных участков, установление сервитутов).

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленные суду заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы N 45 от 29.10.2021 г. и заключение судебной землеустроительной экспертизы от 30.01.2023 г. подписаны экспертами, удостоверены печатью экспертных учреждений и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании вышеизложенного, указанные заключения экспертов принимаются судом в качестве надлежащих доказательств по делу.

В подпункте 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ закреплено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении такого земельного участка без проведения торгов при несоответствии разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:10:0108001:1 имеет разрешенное использование "под Кучериевский охотучасток". В то же время, как следует из заявления АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева, заявитель испрашивает данный земельный участок также "под Кучериевский охотучасток".

Одновременно с этим, эксперт Березов А.К. в заключении N 45 от 29.10.2021 г. указал, что из натурного обследования существующих объектов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 и фактическому их назначению и использованию, а также основываясь на нормах приведенного законодательства, было определено, что данные объекты относятся к охотничьей инфраструктуре и могут классифицироваться как "Охотничья база". Инфраструктура "Охотничья база" соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 - под Кучериевский охотучасток.

Эксперт Кривошапко С.А. в заключении от 30.01.2023 г. также указал следующее. Функциональное зонирование территории земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 наглядно демонстрирует использование существующих зданий, строений, сооружений в том числе жилая зона, площадки для стоянки легковых автомобилей и вертолетная площадка, хозяйственная зона, изолированная от жилой зоны (навес на территории загона для птиц, ограждение птичника, загон для птиц, пашня, обеспечивающая долю кормовой базы для разведения птицы), зеленые насаждения с элементами благоустройства, внутренние проезды и пешеходные тротуары и др. в качестве единого комплекса под Кучериевский охотучасток.

Из представленного карта-плана по определению местоположения конфигурации зданий, строений и сооружений, расположенных в границах участка (т. 2, стр. 22) видно, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 на земельные участки под каждым зданием нарушает целостность Кучериевского охотучастка.

Функциональное назначение объектов, указанных в фото-таблице, расположенных в границах участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 соответствует их прямому использованию и не противоречит действующему законодательству.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему выводу. Объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение и целевое использование - охотничья база Кучериевский охотучасток, то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют разрешенному использованию земельного участка.

При этом согласно материалам дела площадь испрашиваемого участка исторически установлена для эксплуатации охотучастка. Так, согласно материалам землеустроительного дела N 878/07/932 границы испрашиваемого участка были установлены и согласованы всеми смежными пользователями; площадь по результатам межевания составила 20 687 кв. м. Площадь и границы (с допустимыми погрешностями) совпали с границами и площадью участка, предоставленному правопредшественнику ГБУ КК "Краснодаркрайохота" на основании государственноrо акта на право бессрочного (постоянного) пользования земле КК-2 N 19-009526 и постановления главы Калининского района Краснодарского края N 185 от 27.05.1998 г. N 185.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:100108001:1 сформирован в границах и соответствующей площади 20687 кв. м, существующих исторически длительное время, и поставлен на кадастровый учет в этих же границах и площади, и на протяжении всего времени на испрашиваемом участке располагалась законно возведенная охотничья база - Кучериевский охотучасток. Доказательства обратного материалы дела не содержат.

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 3 6200/10). Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823).

В связи с чем, доводы Департамента о том, что отсутствуют доказательства регистрации права на расположенные в границах земельного участка объекты как единый имущественный комплекс судом отклоняется как несостоятельные.

Таким образом, суд при рассмотрении настоящего дела не установил несоответствие разрешенного использования земельного участка заявленным АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева целям использования такого участка, что исключает возможность квалификации оспариваемого отказа Департамента как законного по данному основанию.

Суд также приходит к выводу, что необходимость и достаточность площади земельного участка для обеспечения соответствующих целей подтверждены материалами дела.

Так, судом установлено, что с учетом того, что сведениями ПЗЗ Куйбышевского сельского поселения Калининского района к данной территории градостроительные регламенты не установлены в отношении минимальных и максимальных размеров земельного участка, то определить площадь земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов, принадлежащих на праве собственности АО фирма "Агрокомплекс" им.И.И. Ткачева, не представляется возможным.

При этом экспертом Кривошапко С.А. в заключении от 30.01.2023 г. указано, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 на земельные участки нарушит целостность Кучериевского охотучастка, что любой вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 приведет к разрыву функциональных связей объектов, расположенных в границах участка, что обществом не преследуется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в целях эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева, необходим земельный участок заявленной площадью 20687 кв. м, и заявитель как собственник комплекса объектов, расположенных границах участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1, имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в аренду без проведения торгов.

Таким образом, поскольку на испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева на праве собственности, и АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева обладает исключительным правом на приобретение указанного земельного участка в аренду без проведения торгов согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, ввиду того, что площадь земельного участка необходима для эксплуатации и обслуживания этих объектов недвижимости в качестве единого комплекса и раздел земельного участка фактически невозможен (дальнейшее использование зданий, строений сооружений, в качестве охотучастка в случае раздела участка невозможно), суд приходит к выводу о незаконности отказа заявителю в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении в аренду без проведения торгов АО фирма "Агрокомплекс" им. Н.И. Ткачева, ст-ца Выселки земельного участка с кадастровым номером 23:10:0108001:1 площадью 20687 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, северная окраина АОЗТ "Заря", выраженный в письме от 09.10.2020 г. N 52-33-21-36907/20, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права заявителя суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что на заинтересованное лицо надлежит возложить обязанность по подготовке проекта договора аренды земельного участка и направления его в адрес заявителя.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2023 по делу N А32-52587/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова Б.Т. Чотчаев