Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2023 г. N 13АП-23384/23 по делу N А56-20855/2023

г. Санкт-Петербург

25 сентября 2023 г.

Дело N А56-20855/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2023 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей И.В. Масенковой, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.И. Янбиковой,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя Беляевой В.А. (доверенность от 09.01.2023),

от Общества представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геральда" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2023 по делу N А56-20855/2023 (судья Н.Е. Целищева), принятое по иску

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076),

к обществу с ограниченной ответственностью "Геральда" (191011, Санкт-Петербург, ул. Думская, д. 2, лит. А; ОГРН 1037832024702, ИНН 7814138032)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Геральда" (далее - Общество) о взыскании 2 231 821 руб. 50 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.11.2005 N 10-А159804 (далее - Договор) за период с 01.07.2022 по 30.11.2022, 153 995 руб. 70 руб. пеней, начисленных по состоянию на 15.02.2023.

Решением от 30.05.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей апелляционной жалобы Общество указывает, что в соответствии с разъяснениями пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента подписания договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывает, что вступившими в законную силу судебными актами, принятыми по делу N А56-46468/2018, отказано в удовлетворении иска Общества об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, обстоятельства, связанные с заключением договора купли-продажи, являлись предметом рассмотрения в деле N А56-11031/2022.

В судебном заседании представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Комитета, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.11.2005 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 10-А159804 аренды нежилого здания площадью 306,2 кв. м с кадастровым номером 78:1228:2:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Думская, д. 2, лит. А (далее - Здание), для использования под нежилые цели.

Согласно пункту 1.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2007 N 3 к Договору он действует до 02.08.2007.

По истечении срока действия Договор в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и в соответствии с условиями пункта 5.2 Договора возобновил свое действие на неопределенный срок.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 22.12.2005.

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора арендатор обязуется своевременно и полностью оплачивать арендодателю установленную Договором и последующими дополнениями и изменениями к нему арендную плату за пользование Зданием в порядке, предусмотренном Договором.

Размер арендной платы, порядок ее внесения установлен разделом 3 Договора.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

В силу пункта 4.9 Договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Вступившим в законную силу 17.05.2023 решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2022 по делу N А56-11031/2022 Договор расторгнут.

Здание расположено на земельном участке площадью 215 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001228:2 (далее - Участок), имеющем вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 17.11.2016 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им Здания совместно с Участком на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 02.12.2016 N 130348-32 Комитет отказал в удовлетворении названного заявления на основании пункта 2 статьи 1 и пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ со ссылкой на закрепление Здания на праве оперативного управления за Учреждением и наличие у Общества задолженности по неустойке по Договору.

Общество обжаловало отказ Комитета в судебном порядке.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу N А56-4391/2017 признано недействительным распоряжение Комитета от 16.11.2016 N 141-р "Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2, лит. А", признано отсутствующим право оперативного управления Учреждения на Здание, признан незаконным выраженный в письме от 02.12.2016 N 130348-32 отказ Комитета в продаже Обществу Здания, на Комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, в установленные законом сроки.

На основании заданий Комитета Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объектов от 21.12.2017 N 31-8-0354(081)-2017 по состоянию на 17.11.2016. Согласно названному отчету рыночная стоимость Здания и Участка определена в размере 138 000 000 руб., в том числе стоимость Здания - 129 639 118 руб. 70 коп., стоимость Участка - 8 360 881 руб. 30 коп. Распоряжениями от 29.12.2017 N 2718-рз, 09.02.2018 N 237-рз Комитет принял решение о приватизации спорных объектов.

Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", действуя по поручению Комитета, в соответствии с указанными распоряжениями направило в адрес Общества проект договора купли-продажи с указанием цены Здания в размере 129 639 118 руб. 70 коп., цены Участка - 8 360 881 руб. 30 коп.

Письмом от 14.03.2018 Общество уведомило акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" о подписании договора с протоколом разногласий, в котором предложило определить цену продажи Здания в размере 83 600 000 руб., а также изменить исходя из этого график платежей.

Ссылаясь на возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия относительно цены выкупаемого имущества, и считая, что предложенная Комитетом цена продажи Здания превышает его рыночную стоимость, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 по делу N А56-46468/2018 об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи производство по делу прекращено в связи с отказом Общества от иска.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей за период 01.07.2022 по 30.11.2022, Комитет направил Обществу претензию от 02.12.2022 N ПР-43526/22-0-0 с требованием оплатить задолженность по арендной плате за спорный период.

В связи с тем, что требования претензии оставлены без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В отсутствие доказательств внесения арендной платы в установленном порядке суд первой инстанции удовлетворил заявленные имущественные требования в полном размере.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Комитетом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 30.11.2022.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), определенную законом или договором.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы с Общества в пользу Комитета в соответствии с пунктом 4.9 Договора суд первой инстанции взыскал 153 995 руб. 70 коп. неустойки.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком возражений относительно размера требований заявлено не было.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество ссылалось на отсутствие у него обязанности по внесению арендной платы в связи с заключением договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно разъяснениям пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" акцепт должен прямо выражать согласие направившего его лица на заключение договора на предложенных в оферте условиях (абзац второй пункта 1 статьи 438 ГК РФ). Ответ на оферту, который содержит иные условия, чем в ней предложено, считается новой офертой, если он соответствует предъявляемым к оферте статьей 435 ГК РФ требованиям (статья 443 ГК РФ).

Вместе с тем, соответствующий договор купли-продажи Здания и Участка подписан Обществом с протоколом разногласий относительно выкупной стоимости Здания и Участка, от иска об урегулировании разногласий Общество отказалось.

Учитывая изложенное, подписание Обществом договора купли-продажи Здания и Участка с протоколом разногласий не может рассматриваться в качестве действий по акцепту и поэтому, вопреки доводам апелляционной жалобы, не свидетельствует о заключении соответствующего договора и прекращении обязательства Общества по внесению арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Кроме того, как следует из постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.09.2019 по делу N А56-46468/2018, у Общества отсутствует право на приватизацию спорного здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено, а потому у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2023 по делу N А56-20855/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

И.В. Масенкова М.А. Ракчеева