Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2023 г. N 12АП-4902/23 по делу N А57-5966/2023

г. Саратов

27 сентября 2023 г.

Дело N А57-5966/2023

Резолютивная часть постановления объявлена "22" сентября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен "27" сентября 2023 года.

Судья Двенадцатого арбитражного апелляционного суда С.В. Никольский,

рассмотрев апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2023 года по делу N А57-5966/2023, принятое в порядке упрощённого производства, по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860) к закрытому акционерному обществу "Сартехстройинвест" (ОГРН 1026402677377, ИНН 6452065484), третьи лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", конкурсный управляющий ЗАО "Сартехстройинвест" - Ефремов А.В. (ИНН 645209979580, ОГРНИП 307645034000017) о взыскании задолженности и неустойки,

при участии в судебном заседании:

-представитель закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест" - Вяткина О.В., действующая на основании доверенности от 16.03.2022;

-представитель комитета по управлению имуществом города Саратова - Радченко М.А., действующая на основании доверенности от 08.09.2023 N 13-05/21397.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Сартехстройинвест" (далее - ЗАО "Сартехстройинвест") о взыскании в доход бюджета муниципального образования "Город Саратов" задолженности по договору N Ар-19-720/Ю-1 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545 за период с 01.07.2021 по 13.02.2022 в сумме 74 888,06 руб., неустойки по договору N Ар-19-720/Ю-1 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545 за период с 11.10.2021 по 01.11.2022 в сумме 2 883,75 руб.

Дело рассмотрено арбитражным судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам статей 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.05.2023 с ЗАО "Сартехстройинвест" в пользу Комитета взыскана задолженность по договору N Ар-19-720/Ю-1 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545 за период с 01.07.2021 по 13.02.2022 в сумме 74 888,06 руб., неустойка по договору N Ар-19-720/Ю-1 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545 за период с 12.10.2021 по 31.03.2022, с 01.10.2022 по 01.11.2022 в сумме 2826,03 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ЗАО "Сартехстройинвест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 3109 руб.

ЗАО "Сартехстройинвест", не согласившись с данным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации апелляционные жалобы на судебные акты арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2023 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по безусловным основаниям, так как судом установлено, что первое право собственности на жилое помещение находящееся в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, д. 29 зарегистрировано ранее даты, установленной судом первой инстанции. В связи с чем необходимо истребовать дополнительные сведения.

Изучив и исследовав материалы дела, доводы искового заявления, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 06.12.2019 между Администрацией муниципального образования "Город Саратов" и ЗАО "Сартехстройинвест" заключен договор N Ар-19-720/Ю-1 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545, расположенного по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район 1 микрорайон в Волжском районе, занимаемый объектом незавершенного строительства многоквартирным домом степенью готовности 25%, именуемый в дальнейшем "Участок", для завершения строительства.

Пунктом 3.2. Договора арендная плата вносится Арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

На основании Решения Саратовской городской Думы от 17.12.2021 N 8-80 "О бюджете муниципального образования "Город Саратов" на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов" Комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования "Город Саратов" в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, средств от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков; получаемых в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности городских округов (за исключением земельных участков муниципальных бюджетных и автономных учреждений).

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.4.4. Положения о Комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 25.06.2021 N 90-723, Комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту прав муниципального образования "Город Саратов" при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном пунктом 12 статьи 3.4 настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По мнению конкурсного управляющего из расчета арендной платы должны быть исключены площади земельных участков, занятых домами, в которых зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру. При этом ответчик ссылается на разрешения Администрации муниципального образования "Город Саратов" от 30.09.2020, от 29.10.2021, от 16.08.2022 о вводе отдельных блок-секций жилого дома в эксплуатацию.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В рамках данного дела, Управлением Росреестра по Саратовской области представлены выписки из ЕГРН на объекты недвижимости - квартиры, расположенные в МКД по ул. Усть-Курдюмская, д. 29 в г. Саратове.

Согласно представленных выписок, право собственности на первую квартиру в блок-секции А, Б (квартира 311) зарегистрировано 13.01.2021, право собственности на первую квартиру в блок-секции В (квартира 2411) зарегистрировано 28.01.2021.

Согласно сведениям, имеющимся в технических паспортах на блок-секцию А, Б, блок-секцию В, блок-секцию Г, Д, площадь застройки земельного участка составляет для блок-секции А,Б - 1672,2 кв.м., блок-секцию В-572 кв.м., блок-секцию Г, Д - 1620,1 кв.м.

Учитывая вышеизложенное, общая площадь застройки земельного участка площадью 13429 кв.м. составляет 1672,2+572+1620,1 = 3864,3 кв.м. Соответственно, блок-секция А,Б занимает в площади застройки 43,3%, (1672,2*100/3864,3), блок-секция В занимает в площади застройки 14,8% (572*100/3864,3).

Таким образом, площадь земельного участка застроенного блок-секцией А,Б и необходимого для ее эксплуатации составляет 43,3 % от площади земельного участка предоставленного в аренду, то есть 43,3 % от 13429 кв.м. - 5814,76 кв.м.; площадь земельного участка застроенного блок-секцией В и необходимого для ее эксплуатации составляет 14,8 % от площади земельного участка предоставленного в аренду, то есть 14,8 % от 13429 кв.м. - 1987,49 кв.м.

Соответственно, при регистрации права собственности на первую квартиру в блок-секции А, Б с 13.01.2021 из общей площади земельного участка 13429 кв.м. выбыл в частную собственность земельный участок площадью 5 814,76 кв.м. Следовательно, арендная плата с 13.01.2021 могла быть начислена только на земельный участок площадью 7614,24 (13429-5814,76).

При регистрации права собственности на первую квартиру в блок-секции В с 28.01.2021 из общей площади земельного участка 7614,24 кв.м. выбыл в частную собственность земельный участок площадью 1987,49 кв.м. Следовательно, арендная плата с 28.01.2021 могла быть начислена только на земельный участок площадью 5626,75 (7614,24-1987,49).

Учитывая вышеизложенное, размер арендной платы за заявленный период (с 01.07.2021-14.02.2022) составляет 41 627,4 рублей.

Согласно информативному расчету истца, представленного в суд апелляционной инстанции, задолженность по арендной плате, с учетом вышеизложенных обстоятельств, составляет 41 627,40 рублей.

Арендная плата за указанный истцом период не оплачена.

Таким образом, задолженность ответчика по договору N Ар-19- 720/Ю-1 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545 составила 41 627,40 рублей. Возражений от сторон по данной сумме не поступило.

Принимая во внимание отсутствие доказательств погашения имеющейся задолженности (ст. 65 АПК РФ), суд апелляционной инстанции считает подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания задолженности с ЗАО "Сартехстройинвест" в сумме 41 627,40 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 6.2. договора установлено, что за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 3.2. договора, арендатор уплачивает неустойку в размере, установленном в соответствии с действующим законодательством, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства.

Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается материалами дела.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 497 от 28.03.2022 с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (п. 1).

С учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 9.1, абзаца 10 пункта 1 статьи 63 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Вместе с тем, согласно подпункту "а" пунткта 2 Постановления N 497, положения пункта 1 не применяются в отношении должников являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в Единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего Постановления.

Апелляционным судом установлено, что согласно выписки из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика является строительство жилых и нежилых зданий, 05.03.2020 в ЕГРН внесены сведения о банкротстве ЗАО "Сартехстройинвест", в связи с чем, в рассматриваемом случае мораторий не применим к ответчику.

Исходя из установленной суммы задолженности, апелляционным судом произведен перерасчет неустойки, начисленной за просрочку оплаты.

По расчету апелляционного суда, неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.10.2021 по 01.11.2022 (период определен истцом в расчете иска) составляет 3946,58 рублей.

При этом судом установлено, что сумма неустойки выше заявленной в иске. При таких обстоятельствах суд не вправе выйти за рамки заявленных требований и самостоятельно увеличить сумму долга, в связи с чем, исковые требования о взыскании пени подлежат удовлетворению в размере 2883,75 руб.

Ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в суде апелляционной инстанции, истцом не заявлялось.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Поскольку определением от 14.07.2023 по данному делу суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, решение суда от 23 мая 2023 года по делу N А57-5966/2023 подлежит отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 269-272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2023 года по делу N А57-5966/2023 отменить в связи с переходом по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест" (в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова задолженность по договору N Ар-19-720/Ю-1 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545 за период с 01.07.2021 по 13.02.2022 в сумме 41 627,40 руб., неустойку по договору N Ар-19-720/Ю-1 от 06.12.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:9545 за период с 11.10.2021 по 01.11.2022 в сумме 2 883,75 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1772,13 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу закрытого акционерного общества "Сартехстройинвест" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1290 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в порядке пункта 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через арбитражный суд, принявший решение.

Судья

С.В. Никольский