Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2023 г. N 06АП-4309/23 по делу N А04-3583/2023

г. Хабаровск

20 октября 2023 г.

А04-3583/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 октября 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Швец Е.А.

судей Вертопраховой Е.В., Мильчиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пинегиной В. А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Реал"; администрации города Благовещенска: явка не обеспечена;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Благовещенска

на решение от 06.07.2023

по делу N А04-3583/2023

Арбитражного суда Амурской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Реал"

к администрации города Благовещенска

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Реал" (далее - заявитель, ООО "Реал", общество) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к администрации города Благовещенска (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным решения от 20.04.2023 N 990/16; об обязании администрацию повторно рассмотреть заявление ООО "Реал" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в собственность за плату.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 06.07.2023 заявленные ООО "Реал" требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, администрация города Благовещенска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ввиду неправильного применения судом норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель предпринимателя представил возражения на апелляционную жалобу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, участие в заседании суда апелляционной инстанции не принимали. Жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствие с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив представленные материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором N 28 заключенного между ООО "Реал" и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска на основании решения Арбитражного суда Амурской области по делу N А04-3408/2021, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 и собственником объекта недвижимого имущества - контрольно-пропускного пункта площадью 16,8 кв. м с кадастровым номером 28:01:020004:808, расположенного на указанном земельном участке.

15.03.2023 ООО "Реал" на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратилось в администрацию г. Благовещенска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в собственность за плату.

Решением от 20.04.2023 г. N 990/16 администрация города Благовещенска отказала в предоставлении указанного земельного участка, посчитав, что ООО "Реал" не является лицом, которое по совокупности положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ обладает правом на предоставление земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 для проходной, как собственник расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости.

Не согласившись с решением администрации, общество обратилось с заявлением в суд.

Из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно два условия, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии указанных условий. При этом обоснованно суд исходил из следующего.

В силу статьи пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в частности, предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из положений подпунктов 1, 2 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Указанная правоприменительная практика, сформированная в период действия статьи 36 ЗК РФ, актуальна и в настоящее время, поскольку правовое регулирование ситуации, исходя из принципов земельного законодательства, не изменилось, и с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указанный принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Отклоняя доводы ответчика о не подтверждении заявителем факта комплексного освоения и не обосновании площади запрашиваемого в собственность земельного участка, суд первой инстанции правомерно сослался на общие положения земельного законодательства, обязывающие собственников земельных участков и лип, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), указав, что возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 N 935-0. в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Как установлено судом, спорный земельный участок сформирован на основании разработанного и утвержденного администрацией г. Благовещенска проекта планировки и межевания территории в Северном планировочном районе СПУ5 (постановление администрации города Благовещенска от 20.09.2018 N 2936) и предоставлен обществу па праве аренды для завершения строительства объекта незавершённого строительства КПП, право собственности, на который зарегистрировано в соответствии с решением суда по делу N А04-1289/2022.

Посредством Проекта определены границы земельного участка N VI площадью 1122 кв.м с видом разрешенного использования магазин, бытовое обслуживание, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 в целях свободного и независимого доступа к объектам инженерной инфраструктуры, расположенным на участке N VII.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.04.2023 видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 28:01:020004:319 является комплексное освоение в целях жилищного строительства.

На основании части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В статье 42 названного кодекса предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется, в том числе, для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры (часть 1).

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию (часть 2).

Основная часть проекта планировки территории включает в себя: 1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: красные линии: линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства: границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; 2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

В соответствии со статьей 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры (часть 1).

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим липам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (часть 2). Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (часть 3).

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительном) регламенту (часть 4).

Проект межевания территории включаем в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линии в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений: границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия: границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов (часть 5).

В пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2016 N 4 (2016) изложена правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, что все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

Совокупное толкование указанных норм допускает образование земельного участка, если его границы, площадь, местоположение и разрешенное использование определены проектом межевания территории.

Таким образом, границы спорного земельного участка были определены и установлены в установленном законом порядке, с учетом части 1 статьи 11.9 ЗК РФ и предельных (максимальных и минимальных размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты и определяются такими градостроительными регламентами, в настоящем случае утвержденными ПЗЗ г. Благовещенска.

В рассматриваемом случае, согласно Проекту застройка участков выполняется в две очереди.

В 1-ю очередь строятся МЖД, здание КПП и ТП на спорном участке, инженерные сооружения водовзводная скважина с насосной станцией, канализационный выгреб, участок общего пользования. Во 2-ю очередь выполняется окончательная застройка территории микрорайона.

Материалами дела подтверждается, что в настоящее время на спорном земельном участке расположены здание КПП, ТП, распределительная станция, площадка для мусора, парковки.

Общая площадь освоения земельного участка согласно техническому отчету ООО "БГГЦ+" составляет 867 кв.м.

Представленные администрацией в материалы дела фотоснимки перечисленных выше обстоятельств не опровергают.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции Проектом предусмотрено строительство магазина без определения даты строительства.

Сопоставление администрацией площади освоения спорного земельного участка только с площадью здания КПП, правомерно признано судом первой инстанции несостоятельным, поскольку в соответствии с разрешенным видом использования и разрешительной документацией полная застройка предоставленного земельного участка не предусмотрена.

Согласно представленной в материалы дела исполнительной съемке территория спорного земельного участка застроена и используется в соответствии с Проектом.

Площадь земельного участка, используемого обществом на праве аренды - 1 291 м2 определена администрацией посредством Проекта с учетом установленных ограничений использования земельного участка, его функционального назначения.

При этом уменьшение площади не позволит реализовать проект планировки в части размещения магазина и использовать его по назначению в соответствии с разработанным проектом планировки и межевания территории.

Как верно указал суд первой инстанции, предоставление земельного участка в испрашиваемой площади не противоречит договору аренды N 28 от 30.08.2021, обусловлено необходимостью использования земельного участка, а также определено объективной потребностью в земельном участке указанного размера в соответствии с видом его разрешенного использования и заявленными целями.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, общество, являясь собственником объектов и сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, в соответствии с земельным законодательством имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка, в связи с чем правовых оснований для отказа заявителю в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов у администрации не имелось.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемое решение противоречит приведенным выше нормам ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, в связи с чем удовлетворил заявленные требования, возложив на администрацию обязанность повторно рассмотреть заявление.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, а обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным на основании объективного и полного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 06.07.2023 по делу N А04-3583/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Швец

Судьи

Е.В. Вертопрахова И.А. Мильчина