Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2023 г. N 15АП-14259/23 по делу N А32-13163/2021

город Ростов-на-Дону

21 октября 2023 г.

дело N А32-13163/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Альковой О.М.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Геленджик на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 по делу N А32-13163/2021 об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды земельного участка

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "НестерТв",

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "НестерТв" (далее - должник, ООО "НестерТв") в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Администрация муниципального образования г. Геленджик с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 N 40000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24; об обязании ООО "НестерТв" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть администрации муниципального образования города - курорта Геленджика земельный участок.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 по делу N А32-13163/2021 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 по делу N А32-13163/2021, Администрация муниципального образования города-курорта Геленджика обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что суд необоснованно отказал Администрации в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды, поскольку должником не производится оплата арендных платежей, а также не освоен арендованный земельный участок, что является существенным нарушением условий договора аренды. Введение в отношении должника процедуры банкротства не освобождает последнего от исполнения договорных обязательств. Апеллянт указал, что Закон о банкротстве не содержит положений о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры банкротства лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника Байрамбеков М.М. просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу Алтухова М.В., Горбунова А.М., Дедова А.А., Зубарев В.А., Лысенко Г.А., Мясникова Л.А., Нальгиева Ю.А., Платонов Д.О., Тумасян Е.А., Цепордей А., Шевченко Е.Н. просят определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 по делу N А32-13163/2021 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2021 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2021 в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Байрамбеков М.М.

В Издательском доме "КоммерсантЪ" сведения о введении процедуры банкротства в отношении должника опубликованы 23.04.2022 N 72 (7273).

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Администрация муниципального образования г. Геленджик с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 N 40000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24; об обязании ООО "НестерТв" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта вернуть земельный участок администрации муниципального образования города - курорта Геленджика.

В обоснование заявления Администрация указала следующие фактические обстоятельства.

На основании постановления главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 09.07.2009 N 2020 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории муниципального образования город-курорт Геленджик в мкр. Северный в г. Геленджике", выписки из протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, от 16 марта 2010 года N10-3, протокола заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик о рассмотрении заявления единственного участника торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона о заключении договора аренды земельного участка от 18 марта 2010 года N10-5, между истцом и индивидуальным предпринимателем Комаровой Светланой Валериевной был заключен договор от 19.03.2010 N 4000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24 площадью 10 000 кв. метров, расположенного по адресу:

г. Геленджик, микрорайон Северный, предоставленного для размещения многоквартирного дома, сроком на 49 лет.

На основании договора перенайма земельного участка от 29.03.2015 N 03/1 права и обязанности арендатора по указанному выше договору были переданы от Комаровой Светланы Валериевны к ООО "НестерТВ".

Договор перенайма земельного участка зарегистрирован в установленном порядке 25.08.2015.

На земельном участке ООО "Нестер ТВ" создало объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный, д. 2Б, литер 1-8.

В связи с невнесением арендной платы, управление имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Геленджик направило в адрес ООО "Нестер ТВ" претензионное письмо от 14.04.2021 N 51-1017/21-01-14, согласно которому ответчику предложено в добровольном порядке погасить задолженность в размере 2 195 747,50 руб., из них: 2 025 498,39 руб. - задолженность по арендной плате и 170 249,11 руб. - пени (с учетом суммы задолженности, взысканной в рамках дела N А32-17073/2020).

Вышеназванное письмо оставлено без ответа ООО "НестерТВ", в связи с этим Администрация муниципального образования города-курорта Геленджик направила 24.12.2021 в адрес ООО "НестерТВ" повторно письмо от 21.12.2021 N 110-17212/21-15-37-05 о расторжении договора аренды, которое получено последним 18.01.2022, что подтверждается информацией с официального сайта ФГУП "Почта России" (почтовый идентификатор 80093267890039).

Подписанное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.03.2010 N 40000001888 в адрес администрации муниципального образования город-курорт Геленджик не поступало.

Администрация указала, что факт систематического невнесения арендатором арендных платежей является существенным нарушением условий договора аренды от 19.03.2010 N 4000001888, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора от 19.03.2010 N 40000001888 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413070:24.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции отказал Администрации в удовлетворении заявленного требования, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства кредитором, в том числе о разногласиях, возникших между ним и конкурсным управляющим, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

Поскольку права арендатора по договору аренды носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующую плату - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве, указанные права могут быть включены в состав конкурсной массы должника.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве. Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 619 названного Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Суд установил, что спорный земельный участок обременен правами участников долевого строительства, в связи с этим расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств по договорам долевого участия в строительстве и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц) и при таких обстоятельствах, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы. Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, следует учитывать, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц.

В данном случае заявление администрации не преследует цель возврата земельного участка для надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве.

Из материалов дела следует, что Управление Архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик выдало должнику разрешение на строительство жилого дома N 23-303000-405-2017 09.08.2017.

С целью строительства многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке должник заключил с гражданами договоры долевого участия в строительстве.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, с учетом наличия у должника правовых оснований для возведения жилого дома на спорном земельном участке и обременения земельного участка правами участников долевого строительства, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии. Расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства.

Обременение земельного участка правами участников долевого строительства является основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия исходит из того, что Администрация не учитывает специфику рассмотрения дел о банкротстве предприятий и специальных норм, регулирующих данные отношения, поскольку при наличии финансовой возможности у должника погасить образовавшуюся задолженность, предприятие-банкрот может произвести оплату только после изменения очередности погашения требований кредиторов, при принятии и одобрении судом такого решения.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, учитывая, что земельный участок обременен правами участников долевого строительства, при этом, расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения должником его обязательств перед участниками долевого строительства. Ввиду этого, суд обоснованно отказал Администрации в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды.

Ссылка Администрации на судебную практику отклоняется, так как различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2023 по делу N А32-13163/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Сулименко

Судьи

Д.В. Емельянов Д.В. Николаев