Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2023 г. N 15АП-15222/23 по делу N А53-23943/2023

город Ростов-на-Дону

24 октября 2023 г.

дело N А53-23943/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, О.А. Сулименко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобровой М.Ю.,

при участии:

от ответчика: председатель кооператива Линник В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом города Батайска

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 16.08.2023 по делу N А53-23943/2023

по иску комитета по управлению имуществом города Батайска

к потребительскому гаражно-строительному кооперативу "Северный"

об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Батайска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к потребительскому гаражно-строительному кооперативу "Северный" (далее - ответчик, кооператив) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 61:46:01 06 02:0055.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Признав, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, суд заключил, что статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, заявленный способ защиты права в данном случае неприменим.

Комитет обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

- судом не выяснен состав движимого и недвижимого имущества, расположенного на земельном участке;

- ответчик использует земельный участок без правовых оснований;

- материалы дела не содержат списка членов кооператива;

- доказательства нахождения на земельном участке объектов недвижимости отсутствуют.

В судебном заседании представитель кооператива просил решение суда оставить без изменения.

Истец явку представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя кооператива, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, 26.12.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и потребительским гаражно-строительным кооперативом "Северный" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3944 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:46:01 06 02:0055 расположенный по адресу: г. Батайск, с западной стороны существующей территории ПГСК "Северный" по ул. Огородной, 74, для размещения гаражей, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 6000 кв.м (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 05.12.2005 до 05.12.2008.

Соглашением от 11.12.2014 стороны продлили срок действия договора до 05.08.2015.

После окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться указанным земельным участком, в связи с чем договор считался возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

01.02.2016 комитетом ответчику вручено уведомление исх. N 51/14/106 от 26.01.2016 о прекращении договора аренды от 26.12.2006 N 3944 по истечении 3 месяцев со дня получения уведомления.

В рамках рассмотрения дела А53-9850/2017 судом установлено, что договор аренды земельного участка от 26.12.2006 N 3944 расторгнут с 01.05.2016.

26.04.2023 комитетом проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010602:55, по результатам которого составлен акт обследования земельного участка и установлено, что на земельном участке расположены гаражи (металлические, капитальные), что подтверждается фотоматериалами.

04.05.2023 комитет направил ответчику требование N 51.5.6/2479 об освобождении земельного участка, согласно которому необходимо произвести демонтаж гаражей в срок до 07.06.2023.

В установленный срок требования истца не исполнены, на земельном участке демонтаж гаражей не произведен.

14.06.2023 комитетом повторно проведен осмотр земельного участка, по результатам которого составлен акт обследования земельного участка и установлено, что на земельном участке металлические и капитальные гаражи не демонтированы.

Изложенное послужило основанием предъявления настоящего иска.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

По результатам исследования представленных в материалы дела доказательств установлено, что договор аренды земельного участка от 26.12.2006 N 3944 расторгнут с 01.05.2016 (дело А53-9850/2017).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При применении механизма, предусмотренного положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не должна нарушать прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

В настоящем случае требование об освобождении земельного участка основано на положениях статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано прекращением арендных отношений.

Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), для решения вопроса о возможности истребования переданного в аренду земельного участка после прекращения арендных отношений юридически значимым обстоятельством выступает отнесение объекта к недвижимому имуществу либо временному некапитальному сооружению.

В случае, если здание является капитальным строением, вопрос об освобождении земельного участка может быть решен только одновременно с определением правовой судьбы такого объекта недвижимости, например, путем признания объекта самовольной постройкой (при наличии к тому установленных законом правовых и фактических оснований).

Так, из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 следует, что иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимого имущества, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения возникающие из договора аренды.

Кроме того, в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13, такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, если будет установлено, что объект представляет собой недвижимое капитальное строение, вопрос об освобождении земельного участка от постройки может быть разрешен только при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, сама по себе ссылка при обращении с требованием об освобождении земельного участка от расположенного на нем объекта на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для обязания освободить земельный участок, в отношении которого договор аренды прекращен, служить не может.

Как установлено судом первой инстанции, на земельном участке расположены металлические и кирпичные гаражи, что явствует из актов обследования земельного участка от 26.04.2023, 14.06.2023 и приложенных к ним фотоматериалов. Фактически на спорном земельном участке находится 84 металлических гаража; 9 сборных железобетонных гаражей; 5 кирпичных гаражей; 2 шлакоблочных гаража; 4 металлических гаража на бетонном фундаменте.

При этом собственником указанных гаражей является не только кооператив, часть гаражей принадлежит гражданам - участникам кооператива.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что имеющиеся на земельном участке объекты (кирпичные гаражи), обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, так как имеют все элементы фундамента, функционально завершены, их перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При этом доказательств обратного комитетом в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, является несостоятельным довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств возведения на участке объектов, обладающих признаками, присущими недвижимому имуществу.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что если на спорном земельном участке находится объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (и аналогичные нормы Земельного кодекса Российской Федерации), на которых основано настоящее заявление, не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на должника обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

С учетом изложенного, у апелляционной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.08.2023 по делу N А53-23943/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина О.А. Сулименко