Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2023 г. N 15АП-14647/23 по делу N А32-42094/2016

город Ростов-на-Дону

30 октября 2023 г.

дело N А32-42094/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,

судей Долговой М.Ю., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания Ситдиковой Е.А.,

при участии в режиме веб-конференции:

внешний управляющий ООО "ЖК "Курортный" Лозанова Е.Ю., лично

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Лагуткиной А.А. о наложении обременения в части требований по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0000000:3622 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ЖК "Курортный" (ИНН 2317071276, ОГРН 1132367007596),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ЖК "Курортный" (далее - должник) Лагуткина Алла Алексеевна обратилась в арбитражный суд с заявлением о наложении обременения на вновь образованные земельные участки, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи внести запись о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 23-23/050-23/022/802/2015-2551/1 от 14.12.2015 в разделы ЕГРН, открытые на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:11599 площадью 33801 кв.м. и 23:49:0000000:3622 площадью 67006 кв.м.

Определением суда от 06.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением суда от 25.04.2023 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю привлечено к участию в настоящем обособленном споре в качестве заинтересованного лица (ст. 46 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2023 в удовлетворении ходатайства Лагуткиной А.А. о приостановлении производства по делу (обособленный спор) - отказано. Заявление Лагуткиной Аллы Алексеевны о наложении обременения на вновь образованные земельные участки удовлетворено частично.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи внести запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве заключенного ООО "ЖК "Курортный" с Лагуткиной Аллой Алексеевной 25.11.2015 года, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:11599 площадью 33 801 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Ленина.

Суд указал, что настоящее определение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю прекращения записи N 23-23/050-23/022/802/2015-2551/1 от 14.12.2015 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 25.11.2015 N б/н в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:1042.

Определение мотивировано тем, что многоквартирные дома построены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:11599, принадлежащем должнику на праве аренды, в связи с чем права дольщика могут быть обеспечены обременением именно данного земельного участка.

Лагуткина Алла Алексеевна обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила определение изменить, удовлетворить заявление в полном объеме, обязать внести запись в отношении земельного участка 23:49:0000000:3622.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что исходный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:1042 был разделен на три земельных участка, на двух из которых ведется строительство, а именно на участках 23:49:0000000:11599 и 23:49:0000000:1042. В связи с осуществлением строительства и на земельном участке 23:49:0000000:3622, податель жалобы полагает, что отсутствие обременения в отношении данного участка повлечет нарушение прав участников строительства.

В отзыве на апелляционную жалобу внешний управляющий Лозанова Екатерина Юрьевна возражала в отношении заявленных доводов, указывала на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:3622 свободен от застройки, в связи с чем основания для его обременения отсутствуют.

ООО "Конди" также представило отзыв на апелляционную жалобу Лагуткиной А.А., в котором указало на обоснованность установления обременения лишь в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:11599, а в остальной части в отношении внесения записи об обременении возражало.

Исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений внешнего управляющего, суд апелляционной инстанции установил, что определение от 07.08.2023 в части установления обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:11599 не оспаривается.

Между тем, в обжалуемой части судом апелляционной инстанции установлено, что резолютивная часть определения от 07.08.2023 не содержит указаний на частичное удовлетворение требований Лагуткиной А.А., а также на отказ в удовлетворении заявления в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:3622. Из содержания резолютивной части судебного акта следует, что требование Лагуткиной А.А. в данной части судом первой инстанции не разрешено.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что в ходе внешнего управления строительство объектов осуществлялось с привлечением инвестора ООО "Конди". Заключенный между должником и ООО "Конди" договор инвестирования предполагает по завершению строительства передачу инвестору прав на недвижимое имущество в соответствии с перечнем, утвержденным решением собрания кредиторов от 08.11.2021. В связи с этим, рассмотрение требований об установлении обременения на земельный участок затрагивает права инвестора, который к участию в обособленном споре не привлечен.

Установив факт не рассмотрения части требований, а также не привлечения к участию в споре лица, чьи права могут быть затронуты вынесенным судебным актом, суд апелляционной инстанции определением от 25.09.2023 перешел к рассмотрению обособленного спора в части требований Лагуткиной А.А. об установлении обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:3622 по делу N А32-42094/2016 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Указанным определением к участию в обособленном споре привлечено ООО "Конди".

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции от 07.08.2023 в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:3622 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика. Временным управляющим общества утвержден Родин Алексей Михайлович.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" ведено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев. Внешним управляющим утвержден Курочкин Валерий Петрович член ассоциации саморегулируемой организации арбитражных управляющих "Межрегиональный центр экспертов и профессиональных управляющих".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2019 внешним управляющим общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" утверждена Лозанова Екатерина Юрьевна член ассоциации "Краснодарская межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Единство".

02.08.2022 в суд поступило заявление Лагуткиной Аллы Алексеевны о наложении обременения на вновь образованные земельные участки и внесении записи о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве N 23-23/050-23/022/802/2015-2551/1 от 14.12.2015 в разделы ЕГРН, открытые на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:11599 площадью 33801 кв.м. и 23:49:0000000:3622 площадью 67006 кв.м.

Заявление мотивировано тем, что на указанных земельных участках расположены объекты строительства, на жилые помещения в которых заключены договоры долевого участия в строительстве. Установление обременения гарантирует обеспечение прав участников строительства.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве, заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено названным Федеральным законом.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Из смысла приведенной нормы следует, что любые разногласия, возникшие между арбитражным управляющим и лицами, участвующими в деле о несостоятельности, могут быть переданы на разрешение суда в рамках дела о несостоятельности и подлежат рассмотрению по существу.

Из материалов дела следует, что ООО "ЖК "Курортный" на основании договора б/н от 17.10.2013 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1042, о чем в ЕГРН внесена запись N 23-23-22/009/2006-123 от 17.10.2013.

20.03.2014 администрация города Сочи выдала ЖК "Курортный" разрешение на строительство N RU 23309-2879 (сроком действия до 20.09.2018), которым на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1042 по ул. Ленина в Адлерском районе г. Сочи разрешено строительство 50 трехэтажных жилых домов и двухэтажной многоярусной автостоянки.

Между должником ООО "Жилой Комплекс "Курортный" и Лагуткиной Аллой Алексеевной был заключен договор участия в долевом строительстве б/н от 25.11.2015, по условиям которого застройщик ООО "ЖК "Курортный" обязался построить и передать участнику строительства Лагуткиной А.А. объект долевого строительства - квартиру N 18 площадью 20,0 кв.м. В доме с проектным номером 21 жилого комплекса "Курортный" на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0402056:1042, по ул. Ленина в Адлерском районе.

В ходе внешнего управления был утвержден план внешнего управления, согласно которого застройщик осуществляет две очереди строительства, после завершения строительства осуществляет погашение требований участников строительства путём передачи квартир, отличающихся по своим характеристикам от условий договоров долевого участия в строительстве, а именно передает помещения в домах первой или второй очереди в зависимости от выбора каждого конкретного участника строительства.

Обе очереди строительства находились на едином земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1042 и занимали часть этого участка.

Поскольку первая очередь строительства - дома с проектными номерами N 1 - 12 были завершены строительством в 2020 году, для передачи квартир в данных домах участникам долевого строительства необходимо было сформировать земельный участок под завершенными домами в соответствии с нормами земельного и жилищного законодательства. Кроме того для последующей передачи квартир в домах второй очереди также необходимо было сформировать в соответствии с нормами жилищного и земельного законодательства земельный участок.

В связи с завершением строительства первой очереди для целей последующей передачи квартир из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1042 было образовано три земельных участка:

- земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0402056:1042 - под домами первой очереди строительства;

- земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0000000:11599 - под домами второй очереди строительства;

- земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:3622, свободный от застройки.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", залог сохраняется в отношении образуемых, измененных земельных участков в прежних границах, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ). Например, прекращение залога предусмотрено частью 2.1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с ч.2.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, при осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.

Данная норма позволяет определить предмет залога применительно к земельному участку, на котором строится или построен многоквартирный жилой дом. При этом в ситуации банкротства застройщика необходимо четко установить права дольщиков применительно к каждому из домов.

В результате физической трансформации предмета залога - земельного участка путем его раздела и юридических действий (оформление межевого плана) происходит замена одной ценности на другую. Данная ситуация не должна сама по себе влечь прекращение залога. Изменение земельного участка в результате действий его собственника или арендатора не должно приводить к прекращению залога на эту вещь.

Вместе с тем, залог земельного участка при разделе земельного участка сохраняется только в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении образованного и свободного от строительства земельного участка. При этом получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) для раздела земельного участка не требуется.

В рассматриваемом случае отсутствие объектов строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:3622 установлено определением от 04.03.2022 и определением от 26.07.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.09.2022.

Поскольку на спорном земельном участке отсутствуют объекты строительства, отсутствуют основания для сохранения залога, действовавшего в отношении исходного земельного участка, и установления обременения на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:3622.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что требования Лагуткиной А.А. изначально были предъявлены применительно к жилому помещению, расположенному в доме N 21.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2020 года по настоящему делу по иску Администрации г. Сочи принято решение о сносе части объектов строительства, начатых по ранее выданному разрешению на строительство, в том числе о сносе дома с проектным номером N 21 ввиду невозможности сохранения дома N 21 из-за наличия вблизи него высоковольтных линий электропередач.

В связи с этим, исполнить обязательства перед Лагуткиной А.А. в натуре не представляется возможным, поскольку дом N 21 снесен на основании вступившего в законную силу судебного акта, в связи с чем участником строительства Лагуткиной А.А. было избрано иное жилое помещение взамен квартиры N 17 в доме 21.

Избранное Лагуткиной А.А. жилое помещение находится в доме жилого комплекса, строительство которого осуществляется во второй очереди строительства жилого комплекса, а именно на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:11599.

Однако, поскольку на момент заключения договора долевого участия в строительстве земельный участок был единым, обременение в пользу участника строительства было зарегистрировано в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1042.

При этом и снесенный дом N 21, в котором согласно условий договора участия в долевом строительстве находилась квартира Лагуткиной А.А., и дом, в котором Лагуткиной А.А. избрана иная квартира взамен предусмотренной условиями договора, в настоящее время (после преобразования земельного участка 23:49:0402056:1042) находится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:11599.

Согласно имеющихся сведений, в ходе внешнего управления участник строительства Лагуткина Алла Алексеевна в соответствии с положениями Плана внешнего управления направила в адрес внешнего управляющего отказ от погашения ее требований путем передачи жилого помещения в домах первой очереди строительства, а затем согласие на погашение ее требований путем передачи ей жилого помещения в многоквартирных домах второй очереди строительства.

Таким образом, Лагуткиной А.А. выражена воля на погашение ее требований участника строительства путем передачи ей жилого помещения в соответствии со ст. 201.11 Закона о банкротстве в жилом доме, отнесенном ко второй очереди строительства.

Следовательно, требования Лагуткиной А.А. обеспечиваются залогом земельного участка 23:49:0000000:11599, на котором осуществляется строительство жилых домов второй очереди. Отказ в обременении залогом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:3622 права участников строительства (в том числе, Лагуткиной А.А.) не нарушает.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления Лагуткиной А.А. в части наложения обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:3622.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2023 по делу N А32-42094/2016 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

М.Ю. Долгова Г.А. Сурмалян