Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2024 г. N 18АП-12779/23 по делу N А76-2440/2023

г. Челябинск

08 мая 2024 г.

Дело N А76-2440/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению земельным и имущественным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.08.2023 по делу N А76-2440/2023.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества Строительная компания "Челябинскгражданстрой" - Черкасова Мария Петровна (доверенность от 07.02.2022, срок действия до 07.02.2025, паспорт, диплом).

Открытое акционерное общество Строительная компания "Челябинскгражданстрой" (далее - ОАО "СК ЧГС", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, Комитет, заинтересованное лицо), выраженного в письме от 11.01.2023 N 458;

об обязании КУИиЗО г. Челябинска в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу направить проект договора аренды земельного участка площадью 24 600 кв.м с кадастровым номером 74:36:0514003:13, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера, сроком на 3 года, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Блюхера, д. 60.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определениями суда от 13.03.2023 и от 03.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий ОАО "СК ЧГС" Карев Дмитрий Владимирович (далее - ВУ ОАО "СК ЧГС" Караев Д.В.), Администрация города Челябинска (далее - Администрация).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.08.2023 требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилось КУИиЗО г. Челябинска и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе КУИиЗО г. Челябинска (далее также - податель жалобы) просит приостановить производство по делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражный суд Челябинской области по делу N А76-8779/2023; решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ОАО "СК ЧГС".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не учел, что в рамках дела N А76-8779/2023 Комитет обратился в арбитражный суд с иском к ОАО "СК ЧГС" об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, площадью 1944,4 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Блюхера, д. 60 путем продажи с публичных торгов.

Податель апелляционной жалобы указывает, что в рассматриваемом случае, заявитель обратился в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства 24.11.2022, когда срок действия договора аренды земельного участка истек 27.02.2020, то есть по истечении шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, тем самым проявив не заинтересованность в продолжении строительства объекта.

Между тем, Комитетом предпринимались меры по вовлечению земельного участка в хозяйственный оборот, а именно в Арбитражном суде Челябинской области рассматривалось дело N А76-10964/2021 по исковому заявлению Комитета о признании отсутствующим права собственности ОАО "СК ЧГС" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99.

Необходимо учитывать, что ОАО "СК ЧГС" находится на стадии внешнего управления и с 1997 года не осуществлял строительные работы по завершению объекта незавершенного строительства. Более того, в рамках судебной экспертизы, проведенной по делу N А76-10964/2021, установлено, что объект незавершенного строительства является полуразрушенным.

Комитет полагает, что при отсутствии доказательств возможности завершения строительства объекта незавершенного строительства в пределах трехлетнего срока, реализация права, предусмотренного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, невозможна.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 09.10.2023.

До начала судебного заседания ОАО "СК ЧГС" представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 производство по делу N А76-2440/2023 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-8779/2023.

В соответствии со сведениями, содержащимися в информационной системе "Картотека арбитражных дел", 19.02.2024 (резолютивная часть объявлена 05.02.2024) Арбитражным судом Челябинской области по делу N А76-8779/2023 вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу N А76-2440/2023 на 06.05.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного и третьих лиц не явились.

С учетом мнения заявителя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие заинтересованного и третьих лиц.

Судом апелляционной инстанции поставлен на обсуждение вопрос о возможности возобновления производства по апелляционной жалобе по делу N А76-2440/2023.

Заявитель в судебном заседании против возобновления производства по делу не возражал.

Руководствуясь положениями статей 146, 147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протокольным определением производство по делу N А76-2440/2023 возобновлено, поскольку устранены обстоятельства, вызвавшие его приостановление.

В ходе судебного заседания представитель заявителя относительно доводов апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "СК ЧГС" является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, площадью 1 944,4 кв.м.

Данный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0514003:13, общей площадью 24 600 кв.м, по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера.

Общество "СК ЧГС" (как собственник указанного объекта недвижимости) обратился к комитету с заявлением от 24.11.2022 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, площадью 24 600 кв.м, по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера.

По результатам рассмотрения данного обращения комитетом принято решение от 11.01.2023 N 458 об отказе в предоставлении муниципальной услуги - предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, площадью 24 600 кв.м, по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера.

В качестве оснований данного решения указано, что ранее между комитетом и обществом "СК ЧГС" на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды от 27.02.2017 УЗ N 015107-К-2016 на земельный участок, площадью 24 600 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0514003:13, расположенный по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Центральный район, ул. Блюхера, для завершения строительства профилактория, сроком действия до 27.02.2020.

Не согласившись с вышеуказанным решением-отказом от 11.01.2023 N 458, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество "СК ЧГС" обратилось в арбитражный суд первой с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого решения незаконным и нарушающим права заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на него какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137 ФЗ) в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, между КУИиЗО г. Челябинска (арендодатель) и ОАО "СК ЧГС" (арендатор) подписан договор аренды земель города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 N 000194-97 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:36:05:14, площадью 24 600 кв.м, расположенного в лесопарковой зоне по ул. Блюхера в Центральном районе города Челябинска, для строительства профилактория (л.д. 35-37).

23.04.2007 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО "СК ЧГС" подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 К N 000194-97 о продлении срока действия до 01.07.2007 (л.д. 38-39).

11.01.2013 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО "СК ЧГС" подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 К N 000194-97 о продлении срока действия до 01.07.2014 (л.д. 41).

24.10.2013 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО "СК ЧГС" подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды земли города Челябинска от 02.09.1997 74-36-05 К N 000194-97 о продлении срока действия до 01.06.2016 (л.д. 41 оборот).

27.02.2017 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО "СК ЧГС" подписано соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды с 01.10.2016 (л.д. 42).

27.02.2017 между КУИиЗО г. Челябинска и ОАО "СК ЧГС" полписан договор УЗ N 015107-К-2016 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска с кадастровым номером 74:36:0514003:13 (далее - договор) для завершения строительства профилактория и подписан акт приема-передачи спорного земельного участка (л.д. 42 оборот - 46).

В соответствии с пунктом 1.5 срок действия договора составляет три года с даты акта приема-передачи земельного участка к договору аренды.

Таким образом, судом установлено, что ОАО "СК ЧГС" воспользовалось правом на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, в порядке, установленном подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

27.02.2020 срок договора аренды от 27.02.2017 УЗ N 015107-К-2016 истек.

После истечения срока действия договора земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514003:13 не был возвращен собственнику, в связи с чем КУИиЗО г. Челябинска направил уведомление о прекращении договора по сроку от 10.11.2020 N 41189.

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0514003:13 погашено в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Челябинской области.

В соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением определенного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься как доказанные.

Решением Арбитражного суда Челябинской области 19.02.2024 (по делу N А76-8779/2023 в удовлетворении исковых требований Комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, площадью 1 944,4 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Блюхера, д. 60, путем продажи с публичных торгов отказано. Указанное решение сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу.

Так, в рамках дела N А76-8779/2023 судом установлено, что у ответчика отсутствовала реальная возможность завершить строительство спорного объекта, по причине, за которую арендатор не отвечает (расположение земельного участка в рекреационной зоне), и которая исключала использование земельного участка для целей, определенных договором на дату его заключения.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

При этом, расположение земельного участка в рекреационной зоне предопределило невозможность его использования для целей строительства на спорном земельном участке на дату заключения договора.

Как следует из представленного в материалы дела N А76-8779/2023 технического заключения кадастрового инженера Вельмискина А.И., участок с кадастровым номером 74:36:0514003:13 поставлен на кадастровый учет 19.07.2005, с видом разрешенного использования "Для строительства профилактория в лесопарковой зоне".

Согласно сведениям ЕРГН, на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99.

На момент постановки участка на кадастровый учет - 19.07.2005, действовало правовое зонирование, утвержденное решением Челябинской городской Думы N 36/8 от 27.04.2004.

В соответствии с ним, участок был расположен в зоне А.2.1 "Санитарно-защитная зона", которая предназначена для уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных и инженерных коммуникаций и сооружений на селитебные территории.

Разрешенные "по праву" виды землепользования:

1. защитные древесно-кустарниковые полосы;

2. <*> в данных субзонах размещение объектов коммунально-складского назначения - до 40% площади санитарно-защитной зоны;

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным видам землепользования:

1. регулируемая рубка; Виды землепользования, требующие решения согласительной комиссии:

1. автодороги;

2. тротуары, велосипедные дорожки;

3. пождепо;

4. инженерные коммуникации и сооружения;

5. питомники растений для озеленения промплощадок и санитарной зоны;

Строительство и эксплуатация профилактория в данной правовой зоне не предусматривалась.

Решением Челябинской городской Думы N 37/3 от 09.10.2012 были утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской округ" (далее - Правила), действующие по 28.08.2023.

В соответствии с частью 3 данных Правил, земельный участок с кадастровым номером 36:0514003:13, располагался в территориальной зоне А.1.1 "Зоны защитных зеленых насаждений".

Территориальная зона АЛЛ предназначена для уменьшения отрицательного влияния предприятий, транспортных и инженерных коммуникаций и сооружений на селитебные и иные территории, объекты, а также защиты особо охраняемых территорий, природных объектов.

Основные виды разрешенного использования, предусмотренные в данной зоне:

- благоустройство территории (размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории общественных туалетов) (12.0.2);

- связь (6.8);

- обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (3.9.1);

- площадки для занятий спортом (5.1.3);

- питомники (1.17);

- предоставление коммунальных услуг (3.1.1).

Вспомогательные виды разрешенного использования:

- улично-дорожная сеть (12.0.1).

Условно разрешенные виды использования:

- административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг (3.1.2);

- развлекательные мероприятия (4.8.1);

- общественное питание (4.6);

- бытовое обслуживание (3.3);

- обслуживание перевозок пассажиров (7.2.2);

- стоянки транспорта общего пользования (7.2.3);

- обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2);

- оборудованные площадки для занятий спортом (5.1.4);

- осуществление религиозных обрядов (3.7.1).

Примечанием к данной зоне установлено, что зона А.1.1 - защитная зона возможного узаконивания, существующего индивидуального жилого фонда без права на реконструкцию и размещение новых объектов капитального строительства.

Строительство и эксплуатация профилактория в данной правовой зоне не предусматривалась.

Решением Челябинской городской Думы N 41/23 от 29.08.2023 были утверждены новые Правила землепользования и застройки муниципального образования "Челябинский городской круг", действующие на момент составления настоящего заключения.

В соответствии с данными новыми правилами, земельный участок с кадастровым номером 4:36:0514003:13 расположен в зоне Б.6.1 "Зона лечебно-профилактических учреждений интенсивного озеленения".

Данная Зона предназначена для размещения учреждений здравоохранения, анализированных медицинских организаций, санаториев и иных объектов в области здравоохранения, а также инфраструктуры, необходимой для их функционирования на территориях, предполагающих интенсивное озеленение.

Кадастровым инженером сделан вывод о том, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, с момента его постановки на кадастровый учет - 19.07.2005 и до 28.08.2023, не допускал строительство объекта капитального строительства - профилактория в лесопарковой зоне.

Таким образом, в период действия указанных Правил ответчик не имел возможности осуществлять строительство спорного объекта.

Исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что в данном случае орган местного самоуправления своими действиями создал препятствия застройщику в осуществлении строительства, которое не было завершено в пределах срока действия договора аренды не по вине ответчика.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии предусмотренного пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для отказа в удовлетворении требования истца об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельного кодекса Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ

В то же время, не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные нормы права направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации также следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок после 01.03.2015 уже предоставлялся ему для завершения строительства.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5, а также отражена в Обзоре судебной практики по делам, рассмотренным Арбитражным судом Уральского округа в IV квартале 2022 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства кадастровым номером 74:36:0514003:99, собственником которого является ОАО СК "Челябинскгражданстрой".

Поскольку КУИиЗО г. Челябинска, осуществляя полномочия публичного собственника спорного земельного участка, в рамках дела N А76-8779/2023 воспользовалось правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и в удовлетворении требований Комитета отказано, у ОАО "СК ЧГС" возникло право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта.

24.11.2022 ОАО "СК ЧГС" адресовало КУИиЗО г. Челябинска заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Блюхера, на новый срок - 3 (три) года.

Вид целевого использования земельного участка - завершение строительств объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0514003:99, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Блюхера.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ КУИиЗО г. Челябинска в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:36:0514003:13, площадью 24 600 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Блюхера, д. 60, изложенный в письме от 11.01.2023 N 458, противоречит законодательству Российской Федерации и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им предпринимательской деятельности.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств невозможности предоставления заявителю спорного земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным в законе, КУИиЗО г. Челябинска в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Иных оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, предусмотренных Земельного кодекса Российской Федерации, в оспариваемом в рамках настоящего дела решении КУИиЗО г. Челябинска от 11.01.2023 N 458 не содержится, участниками процесса не приведены, наличие таких оснований судом также не выявлено.

В соответствии с подпунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признавая решение незаконным, арбитражный суд должен указать способ устранения допущенных нарушений заявителя.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции определил способом восстановления нарушенного права обязание Комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя посредством совершения действий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенные апеллянтом в апелляционной жалобе доводы, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права. Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и по существу представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.08.2023 по делу N А76-2440/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению земельным и имущественным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.А. Томилина

Судьи

И.А. Аникин А.Х. Камаев