Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2024 г. N 16АП-398/24 по делу N А15-4926/2022

г. Ессентуки

23 мая 2024 г.

Дело N А15-4926/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07.05.2024.

Полный текст постановления изготовлен 23.05.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В. и Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мизиевым Ш.Ю., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений г. Каспийск на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.05.2023 по делу N А15-4926/2022, принятое по иску Управления имущественных отношений г. Каспийск (ОГРН 1120545000630, ИНН 0545025606) к закрытому акционерному обществу "Вино-коньячный завод Избербашский" (ОГРН 1020502333488, ИНН 0548009923) о взыскании задолженности, по встречному иску закрытого акционерного общества "Вино-коньячный завод Избербашский" к Управлению имущественных отношений г. Каспийска о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений г. Каспийск (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Вино-коньячный завод Избербашский" (далее - ответчик, общество) о взыскании 3 231 730 руб.73 коп., в том числе задолженности по договору аренды земельного участка N 75 от 17.05.2010 в размере 796 410 руб. 44 коп. за период с 01.07.2010 по 07.09.2022 и пеней в размере 2 435 320 руб. 29 коп. за период с 01.01.2015 по 07.09.2022, о расторжении договора аренды земельного участка N 75 от 17.05.2010, об обязании общества передать управлению по акту приема-передачи земельный участок, с кадастровым номером 05:48:000010:97 площадью 30 000 кв.м., расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, жилой сектор МКР "Кемпинг" (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением от 29.03.2023 к производству суда принято встречное исковое заявление общества к управлению о признании договора аренды земельного участка N 75 от 17.05.2010 прекратившим свое действие (расторгнутым) с 25.10.2016.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены потребительский жилищно-строительный кооператив "Каспий", Исмаилов Гасан Гаирбекович и Управление Росреестра по Республике Дагестан.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.05.2023 в удовлетворении искового заявления управления отказано; встречное исковое общества удовлетворено; договор аренды земельного участка N 75 от 17.05.2010 признан прекратившим свое действие (расторгнутым) с 25.10.2016.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права, просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования управления, в удовлетворении встречных исковых требований общества отказать.

По мнению апеллянта, отказывая в расторжении договора и взыскании платы за землю, суд не учел тот факт, что площадь построенного квартирного дома меньше площади сдаваемого в аренду участка. Также, податель жалобы указывает на допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в непривлечении к участию в деле собственников квартир в многоквартирном доме.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе "Картотека арбитражных дел" и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Судом установлено, что между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 75 от 17.05.2010 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:48:000010:97, находящийся по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, жилой сектор микрорайон "Кепинг", для использования в целях строительства многоэтажных жилых домов (далее - МКД).

Срок аренды установлен с 17.05.2010 по 17.05.2030.

Размер ежегодной арендной платы составляет 101 383 руб.

Арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально до 15 числа первого месяца каждого квартала на счет управления.

В случае нарушения арендатором срока оплаты начисляется пеня в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату (пункт 6.3 договора)

По состоянию на 07.09.2022 за ответчиком числится задолженность по договору в размере 796 410 руб. 44 коп. и пени в размере 2 435 320 руб. 29 коп.

Претензией от 16.01.2022 управление обратилось к обществу об уплате арендной платы по договору аренды N 75 от 17.05.2010 и пеней.

Поскольку меры досудебного порядка урегулирования спора не привели к его разрешению, управление обратилось в суд.

Общество обратилось со встречным иском, согласно которому просило признать договор аренды земельного участка N 75 от 17.10.2010 прекратившим свое действие (расторгнутым) с 25.10.2016.

Поддерживая выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований управления и удовлетворении требований общества, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ и норм статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ, Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно части 4 статьи 16 данного Закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, после первой государственной регистрации права собственности на помещение введенного в эксплуатацию многоквартирного дома земельный участок под таким домом и необходимый для его использования поступает автоматически в общую собственность собственников помещений в доме, что означает выбытие земельного участка из муниципальной собственности и автоматическое прекращение договора его аренды, заключенного администрацией с застройщиком.

Судом установлено, что на спорном земельном участке, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.07.2016 N 05-305-22-2016 построены и введены в эксплуатацию три десятиэтажных многоквартирных жилых дома (том 1 л.д. 145).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.10.2016 право собственности на квартиру N 120 по адресу: Республика Дагестан, г. Каспийск, ул. Каспийская, д. 4 "г" (кадастровый номер 05:48:000010:2750) зарегистрировано - 25.10.2016. Следовательно, с указанного момента, прекратилось право публичной собственности и договор аренды земельного участка.

В связи с чем, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2021 по делу N А32-24041/2019, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2023 по делу N А32-30384/2021.

Период взыскания задолженности по арендной плате истцом определен с 01.07.2010 по 07.09.2022.

Принимая во внимание изложенное, поскольку первая регистрация права собственности на квартиру произведена в 25.10.2016, основания для взыскания задолженности по арендной плате за период с 26.10.2016 по 07.09.2022 отсутствуют.

В части периода с 01.07.2010 по 25.10.2016 суд первой инстанции по заявлению общества применил срок исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Для защиты нарушенного права гражданское законодательство устанавливает специальный срок (исковую давность). Срок исковой давности установлен в статье 196 ГК РФ и составляет три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (часть 2 статьи 199 ГК РФ).

Управление обратилось в суд 21.09.2022, в связи с чем суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о пропуске истцом срока исковой давности о взыскании долга и неустойки, начисленной на сумму задолженности за период с 01.07.2010 по 25.10.2016.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований администрации отказано верно.

Довод подателя жалобы о том, что размеры земельного участка превышают площадь участка, необходимую для обслуживания данных МКД, отклоняется.

Сложившаяся правоприменительная практика по данной категории дел (постановлении ФАС ЦО от 15.06.2012 по делу N А14-6636/2011) указывает на то, что если в условиях комплексной застройки зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы, поскольку установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Кроме того, в целях проверки указанного довода, судом апелляционной инстанции определением от 02.04.2024 предлагалось управлению представить все материалы предварительного выбора и согласования земельного участка отводимого ЗАО "Вино-коньячный завод Избербашский" под проектирование и строительство многоквартирных домов.

Управление указанные сведения суду не представило, что расценивается судом как уклонение от доказывания заявленного довода, что в силу статьи 65 АПК РФ недопустимо.

Подателем жалобы не представлено суду доказательств, что публичным собственником предпринимались меры по образованию самостоятельных земельных участков из участка с кадастровым номером 05:48:000010:97 для жильцов указанных МКД, равно как и доказательств, что арендуемый земельный участок по площади превышает участок, необходимый для обслуживания МКД.

Ссылка управления на допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в непривлечении к участию в деле собственников квартир в многоквартирном доме, отклоняется, как противоречащая статье 51 АПК РФ. Податель жалобу не доказал, что принятый судебный акт возлагает на собственников жилых и нежилых помещений МКД какие - либо обязанности, либо ограничивает их в гражданских правах.

Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителя, но взысканию в федеральный бюджет не подлежит, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление, как орган местного самоуправления, освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.05.2023 по делу N А15-4926/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Е.В. Жуков О.В. Марченко