Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2024 г. N 12АП-3632/24 по делу N А57-27895/2023

г. Саратов

18 июня 2024 г.

Дело N А57-27895/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Романовой Е. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 апреля 2024 года по делу N А57-27895/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гебель Натальи Валерьевны (ОГРНИП 3046454215001717, ИНН 645400063550)

к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003),

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по финансам Администрации муниципального образования "Город Саратов",

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

- от индивидуального предпринимателя Гебель Натальи Валерьевны представитель Червякова О.Н. по доверенности от 30.07.2023, выданной сроком на 1 год,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный предприниматель Гебель Наталья Валерьевна (далее - ИП Гебель Н.В., истец) к Администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация МО "Город Саратов", ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании денежных средств за нежилые помещения общей площадью 91,3 кв.м. (35,4 кв.м., 37,6 кв.м., 18,3 кв.м.) в подвале пятиэтажного жилого дома, литер А1, условные номера 6301/48-149-689; 63-01/48-149-699; 63-01/48-149-697 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 130 с учетом рыночной стоимости нежилых помещений в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально долям нежилых помещений, рыночной стоимости долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом всех возможных убытков в вязи с изъятием помещения (изменением места проживания, временного пользования иным помещением, услуги риэлтора, переезд, оформление права собственности на другое помещение, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду), компенсации за не произведенный капитальный ремонт истца - 4 261 880 рублей за счет средств казны; о прекращении права собственности Гебель Н.В. на нежилые помещения площадью 35,4 кв.м., 37,6 кв.м., 18,3 кв.м. в подвале пятиэтажного жилого дома, литер А1, условные номера 6301/48-149-689; 63-01/48-149-699; 63-01/48-149-697 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 130 после выплаты Администрацией МО "Город Саратов" указанного размера выкупной цены за нежилые помещения; о взыскании понесенных Гебель Н.В. судебных расходов на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, расходов на оплату государственной пошлины в размере 54 114 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2024 исковые требования удовлетворены частично, суд решил: взыскать с МО "Город Саратов" в лице Комитета по финансам Администрации МО "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования в пользу ИП Гебель Н.В. в счет возмещения за нежилые помещения общей площадью 91,3 кв.м. (35,4 кв.м., 37,6 кв.м., 18,3 кв.м.) в подвале пятиэтажного жилого дома, литер А1, условные номера 63-01/48-149-689; 63-01/48-149-699; 63-01/48-149-697 по адресу: г. Саратов, ул. Им. Чернышевского Н.Г., д. 130 взысканы денежные средства в размере 4 261 880 рублей, расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.; после полной выплаты ответчиком возмещения за нежилые помещения прекратить право собственности ИП Гебель Н.В на нежилые помещения площадью 35,4 кв.м., 37,6 кв.м., 18,3 кв.м в подвале пятиэтажного жилого дома, литер А1, условные номера 63-01/48-149-689; 63-01/48-149-699; 63-01/48-149-697 по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 130.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Гебель Наталья Валерьевна является собственником нежилых помещений общей площадью 91,3 кв.м. (35,4 кв.м., 37,6 кв.м., 18,3 кв.м.) в подвале пятиэтажного жилого дома, литер А1, условные номера 63-01/48-149-689; 63-01/48-149-699; 63-01/48-149-697 по адресу: г. Саратов, ул. Им. Чернышевского Н.Г., д. 130, о чем в ЕГРН 07.04.1993 сделаны записи: N 64-01/48-1391/2004-382; N 64-01/48-1390/2004-352; N 64-01/48-1391/2004-383.

07.12.2004 истцу на вышеуказанные объекты недвижимости выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 64 АА N 869608, серии 64 АА N 869609, серии 64 АА N 869610.

Распоряжением Администрации МО "Город Саратов" от 29.07.2020 N 288-р, вынесенным на основании заключения от 10 июля 2020 года N 14/20 межведомственной комиссии, созданной постановлением Администрации МО "Город Саратов" от 09.06.2015 N 1415, по оценке соответствия помещений и многоквартирных домов требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домиком - многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., д. 130 признан аварийным и подлежащим сносу в срок до 01.08.2022, а жильцы - подлежащими отселению из аварийных квартир.

В соответствии с пунктом 2 указанного Распоряжения, "собственникам помещений в МКД, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Им. Чернышевского Н.Г., д. 130:

2.1. Произвести отселение из занимаемых помещений в течение трех месяцев со дня издания настоящего распоряжения;

2.2. Произвести снос указанного дома до 01.08.2022 г.".

Основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд послужило то обстоятельство, что ответчик не исполняет обязанности по выкупу аварийного помещения, принадлежащего истцу на праве собственности.

Суд первой инстанции, рассматривая исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В силу пункта 2 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ).

В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности, и для прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке.

Согласно части 2 статьи 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, части 1 статьи 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений части 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом первой инстанции определением от 2.01.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Русэксперт".

Согласно выводам экспертного заключения N 80/2024 от 27.02.2024, стоимость нежилых помещений расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, 130, с учетом рыночной стоимости нежилых помещений, возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, по состоянию на момент проведения экспертизы, составляет 4 261 880 руб.

Оценив экспертное заключение N 80/2024 от 27.02.2024 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Экспертное заключение N 80/2024 от 27.02.2024 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

В силу статьи 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания.

Как верно указал суд первой инстанции, решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником жилого помещения.

Следовательно, в силу статьи 422 ГК РФ суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора.

Исходя из указанного, размер рыночной стоимости помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и требующим отселения жильцов в связи с физическим износом, и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде.

В определении Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).

Законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, которой предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Названный Закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ вступает в силу со дня его официального опубликования; Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019, следовательно, вступил в силу 28.12.2019.

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

Указанный Закон не содержит особенностей применения нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поэтому под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, к спорным правоотношениям нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ подлежат применению в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2021 N 308-ЭС21-5363.

Поскольку жилой дом признан аварийным, непригодным для проживания и требующим отселения жильцов, в 2020 году; исходя из выписки ЕГРН право собственности истца возникло до признания названного дома непригодным для проживания и аварийным, суд первой инстанции пришел к выводу, что в соответствии с указанными нормами выкупная цена названных жилых помещений определяется по результатам судебной экспертизы, которые никем не оспорены.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании в счет выкупной цены спорного помещения в размере 4 261 880 руб., и о прекращении права собственности истца на спорные нежилые помещения после полной выплаты Администрацией МО "Город Саратов" возмещения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Судом установлено, что дом, в котором расположены принадлежащие истцу спорные помещения, признан аварийным и подлежащим сносу.

Право частной собственности согласно статье 35 Конституции РФ охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для их использования по назначению.

Законодателем определены основания для признания помещений многоквартирного дома непригодными. При этом независимо от оснований признания дома аварийным всем собственникам помещений в таких домах должна быть гарантирована равная защита права собственности.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации неоднократно высказывалась правовая позиция, допускающая в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, по тем же основаниям, которые регламентированы законом для жилых помещений в целях защиты прав собственников всех помещений в многоквартирном доме (определения от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252) и недопустимости нарушения гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и охраняемых свобод.

В рассматриваемом случае установлено бездействие Администрации по выкупу спорных помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, которое привело к нарушению права собственности истца.

Использование истцом спорных нежилых помещений по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 19 апреля 2024 года по делу N А57-27895/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О. И. Антонова

Судьи

С. А. Жаткина Е. В. Романова