Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2024 г. N 02АП-3214/24 по делу N А82-7805/2017

г. Киров

19 июня 2024 г.

Дело N А82-7805/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дьяконовой Т.М.,

судей Кормщиковой Н.А., Хорошевой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Калининым А.Ю.,

без участия в судебном заседании сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк"

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 02.04.2024 по делу N А82-7805/2017, принятое

по заявлению Хисматуллина Мунира Шаяхметовича, Хисматуллиной Алисы Мунировны

о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Строительная компания МегаСтрой (далее - должник, ООО СК МегаСтрой) в Арбитражный суд Ярославской области поступило заявление Хисматуллина Мунира Шаяхметовича (далее - Хисматуллин М.Ш.), Хисматуллиной А.М. (далее - Хисматуллина А.М.), уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: РБ, г. Стерлитамак РБ, ул. Николаева, д. 18, кв. 22, заключенной между ООО СК МегаСтрой и Хисматуллиным М.Ш., действующим за себя и в интересах несовершеннолетней дочери Хисматуллиной А.М., состоявшейся, а заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи 22 от 10.04.2015 - основным договором; о признании за Хисматуллиным М.Ш. и Хисматуллиной А.М. права общей долевой собственности по доли за каждым на квартиру по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 22, внесении в ЕГРН записи о переходе права общей долевой собственности к Хисматуллину М.Ш. и Хисматуллиной А.М. по доли к каждому на квартиру по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 22; исключении из конкурсной массы ООО СК Мегастрой жилого помещения - квартиры 22 в доме 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамак Республика Башкортостан; признании недействительной и применении последствий недействительности сделки между ООО СК Мегастрой и акционерным обществом Россельхозбанк (далее - Банк) по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 28.04.2015 156200/0016-7.1/1 на срок с 28.04.2015 по 06.02.2017, зарегистрированного 28.04.2015 за 02-04/117-04/217/020/2015-649/1 в отношении кв. 22 в д. 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамак, между ООО СК МегаСтрой и Банком, исключении из ЕГРП записи об ипотеке (залоге недвижимости) квартиры по адресу Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, дом 18, кв. 22.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 02.04.2024 за Хисматуллиным Муниром Шаяхметовичем и Хисматуллиной Алисой Мунировной признано право собственности по доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 22. Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена запись о праве собственности на квартиру 22 в доме 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамак, Республика Башкортостан за правообладателем ООО СК МегаСтрой. Из конкурсной массы ООО СК МегаСтрой исключено жилое помещение - квартира 22 в доме 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамак, Республика Башкортостан. Признан недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) 156200/0016-7.1/1 от 24.04.2015, заключенный между ООО СК Мегастрой и Открытым акционерным обществом Российский Сельскохозяйственный банк, в отношении квартиры 22 в доме 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамак, Республика Башкортостан.

Банк, не согласившись с принятым определением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления Хисматуллина Мунира Шаяхметовича, Хисматуллиной Алисы Мунировны отказать в полном объеме.

По мнению заявителя, судом первой инстанции неправомерно не применен срок исковой давности. Истцы указывают, что узнали о нарушении своего права 14.03.2017, при этом ограничения ввиду эпидемиологической обстановки Covid-19 были введены 30.03.2020 г. Более того, ограничения ввиду эпидемиологической обстановки Covid-19 не носили ограничения прав граждан по обращению в суд в целях защиты нарушенных прав. В исковом заявлении указано: "Согласно пункту 3.1. Предварительного договора N 22 от 10.04.2015 г. установлено об обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней с момента регистрации нрава собственности застройщика на указанную квартиру". Следовательно, истец знал о том, что в соответствии с действующим законодательством РФ переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется путем государственной регистрации такого перехода. Однако, начиная с 10.08.2015, не предпринимал никаких действий для установления своего права собственности на спорную квартиру. Данные обстоятельства указывают на пропуск срока исковой давности для обращения в суд. Банк считает, что открытое владение недвижимым имуществом не является основанием для удовлетворения требований истца. Требование истца об исключении из конкурсной массы спорного имуществ является незаконным, поскольку вопрос о включении спорного имущества в конкурсную массу был разрешен, по данному вопросу вынесен вступившей в законную силу судебный акт. Заявитель отмечает, что представленные Банку документы соответствовали действующему законодательству, права ООО СК "МегаСтрой" на предлагаемую в залог квартиру были зарегистрированы в установленном порядке, квартира находилась в фактическом владении залогодателя, каких-либо ограничений не имелось, оснований сомневаться в принадлежности спорной квартиры залогодателю у Банка не имелось, поэтому было принято решение о заключении договора об ипотеке. Банк, являясь добросовестным залогодержателем, в любом случае не может утратить права залога, а собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя. Наличие незарегистрированных прав, возникших ранее передачи объекта в ипотеку, не является безусловным основанием прекращения прав у залогодержателя. Кроме того, Банк полагает, что представленные истцом документы, были изготовлены истцом "задним" числом с целью вывода спорной квартиры из-под залога, в связи с чем отказ в назначении экспертизы является необоснованным.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2018 ООО СК "Мегастрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Поляков Андрей Николаевич.

Хисматуллина М.Ш. и Хисматуллина А.М. обратились в арбитражный суд с заявлением о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: РБ, г. Стерлитамак РБ, ул. Николаева, д. 18, кв. 22, заключенной между ООО СК Мегастрой и Хисматуллиным М.Ш., действующим за себя и в интересах несовершеннолетней дочери Хисматуллиной А.М., состоявшейся, а заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи 22 от 10.04.2015 - основным договором; о признании за Хисматуллиным М.Ш. и Хисматуллиной А.М. права общей долевой собственности по доли за каждым на квартиру по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 22, внесении в ЕГРН записи о переходе права общей долевой собственности к Хисматуллину М.Ш. и Хисматуллиной А.М. по доли к каждому на квартиру по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 22; исключении из конкурсной массы ООО СК Мегастрой жилого помещения - квартиры 22 в доме 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамак Республика Башкортостан; признании недействительной и применении последствий недействительности сделки между ООО СК Мегастрой и Банком по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 28.04.2015 156200/0016-7.1/1 на срок с 28.04.2015 по 06.02.2017, зарегистрированного 28.04.2015 за 02-04/117-04/217/020/2015-649/1 в отношении кв. 22 в д. 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамак, между ООО СК МегаСтрой и Банком, исключении из ЕГРП записи об ипотеке (залоге недвижимости) квартиры по адресу Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, дом 18, кв. 22.

В обоснование заявленных требований указано, что 10.04.2015 заключен предварительный договор 22 от с ООО СК Мегастрой, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, 112А в г. Стерлитамаке со следующими характеристиками: номер квартиры 22, количество комнат 3, этаж 4, проектная площадь 75,7 кв.м., по доли Хисматуллину М.Ш. и доли Хисматуллиной А.М., по которому ООО СК Мегастрой будет выступать продавцом, а Хисматуллин М.Ш., Хисматуллина А.М. - покупателями квартиры.

Хисматуллин М.Ш. считает, что предварительный договор содержит признаки основного договора, и должник уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, злоупотребил своими правами, передав после заключения договора спорную квартиру в залог банку. Хисматуллин М.Ш. ссылается на то, что предварительный договор купли-продажи квартиры фактически исполнен сторонами, покупатели произвели оплату по договору в полном объеме, продавец передал им жилое помещение, которое находится в их владении с момента подписания акта приема-передачи квартиры по настоящее время.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Хисматуллина М.Ш. и Хисматуллиной А.М. в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как следует из материалов дела, 10.04.2015 между ООО "Единая торгово-закупочная компания" (продавец-застройщик) и ООО СК "Мегастрой" (покупатель) заключен договор N 06/7 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество по списку, находящееся по адресу: Республики Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Николаева, 18, в том числе, квартиру 22.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по ул. Николаева, 112А в г. Стерлитамаке N RU0330700-264 выдано Администрацией ГО г. Стерлитамак Республики Башкортостан 12.01.2015. Жилому дому присвоен адрес: РБ, г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18.

Согласно сведениям из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры N 22 с 21.04.2015 по настоящее время является ООО СК "Мегастрой", с 28.04.2015 зарегистрировано обременение права (ипотека) в пользу Банка на основании договора об ипотеке N 156200/0016-7.1/1 от 24.04.2015.

В рамках дела о банкротстве ООО СК "Мегастрой" определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.12.2017 требование Банка включено в реестр требований кредиторов ООО СК "МегаСтрой", в том числе по требованиям, обеспеченным залогом имущества ООО СК "Мегастрой" по договору ипотеки N 156200/0016-7.1/1 от 24.04.2015.

Вместе с тем, 10.04.2015 между ООО СК "Мегастрой" и Хисматуллиным М.Ш., действующим за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Хисматуллину А.М., заключен предварительный договор купли-продажи о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры N 22 в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, 112А в г. Стерлитамаке.

В пункте 2.1 договора указано, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2271000 руб.

Согласно пункту 2.2 договора Хисматуллин М.Ш. в целях обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора принял на себя обязательство внести денежные средства в размере 1521000 руб. в момент подписания договора. Окончательный расчет в размере 750000 руб. производится в срок до 01.08.2016.

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру N 21 от 10.04.2015 Хисматуллин М.Ш. внес платеж в размере 1521000 руб. с указанием назначения платежа - предварительный договор N 22 от 10.04.2015.

01.08.2016 между ООО СК "Мегастрой" и Хисматуллиным М.Ш. подписан акт приема-передачи, в соответствии с которым квартира и ключи от нее переданы Хисматуллину М.Ш.

В этот же день, Хисматуллин М.Ш. внес платеж в размере 750000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру N 3 от 01.08.2016, с указанием основания платежа - договор купли-продажи от 01.08.2016.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Таким образом, заключенным между ООО СК "Мегастрой" и Хисматуллиным М.Ш. договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрена обязанность ООО СК "Мегастрой" передать Хисматуллину М.Ш. квартиру, находившуюся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность Хисматуллина М.Ш. как покупателя в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить стоимость этой квартиры.

При этом обязанность покупателя по оплате большей части стоимости квартиры исполнена в момент подписания предварительного договора.

Таким образом, указанный договор не является предварительным по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, фактическое пользование спорной квартирой, несение бремени содержания объекта недвижимости несет Хисматуллин М.Ш.

Доказательства фактического владения квартирой со стороны ООО СК "Мегастрой" не представлены.

На момент заключения договора каких-либо ограничений или обременений в отношении спорной квартиры не имелось, квартира являлась свободной от притязаний третьих лиц.

Таким образом, между ООО "СК Мегастрой" и Хисматуллиным М.Ш., Хисматуллиной А.М. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры, сделка фактически совершена и исполнена.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае государственная регистрация права и перехода права собственности на имя покупателя в отношении спорной квартиры по договору 10.04.2015 не осуществлена.

Между тем отсутствие регистрации перехода права собственности на квартиру в установленном порядке не является основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя о признании права собственности на квартиру,

Граждане, будучи экономически слабой стороной правоотношений, лишенной реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий, порядка уплаты денежных средств, не должны нести негативные последствия, выражающиеся в невозможности регистрации права собственности, в том числе вследствие действий самого продавца, который после передачи квартиры в фактическое владение и пользование граждан и оплаты квартиры, уклонился от исполнения возникших из договора обязательств перед ними, передав квартиру в залог Банку.

Данные действия ООО СК "Мегастрой" нельзя признать добросовестными.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждено, что действия должника по продаже квартиры и сдачи после этого объекта недвижимости в залог Банку являются злоупотреблением правом.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал право собственности на спорную квартиру за Хисматуллиным М.Ш., Хисматуллиной А.М. по доли.

При данных обстоятельствах, запись в ЕГРН о праве собственности ООО СК "Мегастрой" на спорную квартиру нарушает права указанных лиц, подлежащие защите.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, а также в случае признания договора залога недействительным.

Из материалов дела следует, что Хисматуллины возмездно приобрели право собственности на квартиру.

На дату заключения предварительного договора купли-продажи N 22 запись о залоге в ЕГРН в отношении объекта недвижимости отсутствовала.

Таким образом, Хисматуллин М.Ш., действующий также от имени своей несовершеннолетней дочери, не знал и не мог знать о том, что приобретаемая им квартира является или может являться предметом залога.

Доказательства того, что Хисматуллин М.Ш. при заключении предварительного договора действовал недобросовестно, материалы дела не содержат.

Вместе с тем, Банк, заключив с должником договор ипотеки, наличие иного владельца спорной недвижимости не устанавливал, Хисматуллиных о залоге недвижимости не уведомлял.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал договор об ипотеке N 156200/0016-7.1/1 от 24.04.2015 недействительной сделкой.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно в качестве последствия признания права собственности на квартиру N 22 в доме N 18 по ул. Николаева в г. Серлитамак, Республика Башкортостан, исключена из ЕГРП запись о праве собственности на данную квартиру за правообладателем ООО СК "Мегастрой" и запись об ипотеке данной квартиры в пользу Банка.

Доводы Банка о пропуске срока исковой давности подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение срока исковой давности по таким искам начинается не позднее дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права (пункт 57 Постановления N 10/22).

В рассматриваемом случае о нарушении своих прав заявителям стало известно в апреле 2021 года при получении выписки из ЕГРП.

Заявление в арбитражный суд подано 08.12.2023, то есть в пределах срока исковой давности.

Ссылка Банка на то, что заявители имели возможность получить необходимую информацию раньше указанной даты из средств массовой информации, документально не подтверждена.

Довод Банка о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы на давность изготовления документов, представленных Хисматуллиными, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Банком не приведено достаточных и убедительных оснований для проведения экспертизы.

Учитывая изложенное, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 02.04.2024 по делу N А82-7805/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Т.М. Дьяконова

Судьи

Н.А. Кормщикова Е.Н. Хорошева