Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2024 г. N 18АП-5489/24 по делу N А76-3463/2017

г. Челябинск

20 июня 2024 г.

Дело N А76-3463/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В.,

судей Журавлева Ю.А., Матвеевой С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Бакайкиной А.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ченченова Алексея Леонидовича на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2024 по делу N А76-3463/2017 об удовлетворении заявления об оспаривании торгов, о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности.

В судебном заседании принял участие представитель Антипина Сергея Ивановича - Животок Максим Александрович (паспорт, доверенность от 25.12.2023).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.03.2017 на основании заявления Папшева Анатолия Сергеевича возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом) должника Антипина Сергея Ивановича.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2018 (резолютивная часть от 22.03.2018) требование кредитора признано обоснованным, в отношении Антипина Сергея Ивановича введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Кривченко Игорь Витальевич, член Ассоциации саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Южный Урал".

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества опубликовано в официальном издании газеты "Коммерсантъ" N 60(6298) от 07.04.2018.

Определением суда от 06.08.2018 (резолютивная часть от 18.07.2018) при банкротстве Антипина С.И. применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Определением от 18.05.2021 (резолютивная часть от 14.05.2021) финансовым управляющим утвержден Ишутин Владимир Юрьевич.

Должник Антипин С.И. 13.01.2021 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением, в котором просил:

- признать недействительными результаты открытых электронных торгов от 22.12.2020 по продаже имущества Антипина С.И. по лотам N N 5, 14, 18, 19, 24, 27;

- признать недействительными заключенные по результатам торгов договоры купли-продажи: от 25.12.2020 N 4 с Жулиным П.В., от 27.12.2020 N 1 с Ченчевым А.Л., от 26.12.2020 N 3 с Фоменковым О.Н., от 30.12.2020 N 7 с обществом с ограниченной ответственностью "Инвест", применить последствия недействительности сделок (т. 1, л.д. 2- 6; т. 2, л.д. 97-101).

Впоследствии должник изменил предмет заявления и просил признать недействительными торги в отношении лотов N N 5, 14, 18, 27 и договоры купли-продажи от 25.12.2020 N 4 с Жулиным П.В., от 27.12.2020 N 1 с Ченчевым А.Л., от 26.12.2020 N 3 с Фоменковым О.Н., от 30.12.2020 N 7 с обществом с ограниченной ответственностью "Инвест", применить последствия недействительности сделки. Определением от 05.04.2021 (резолютивная часть от 05.04.2021) принят отказ должника от оспаривания торгов по лотам NN 19, 24.

Требования должника, связанные с лотами N N 14, 18, 27, рассмотрены по существу:

- определением от 18.08.2021 (резолютивная часть от 17.06.2021) отказано в удовлетворении заявления должника об оспаривании торгов по лотам N N 14, 18 и в признании недействительными договоров купли-продажи от 25.12.2020 N 4 с Жулиным П.В., от 26.12.2020 N 3 с Фоменковым О.Н. (т. 3, л.д. 22, 57-64);

- определением от 13.07.2021 (резолютивная часть от 17.06.2021) в отдельное производство выделено требование должника о признании недействительными торгов по лоту N 27 и договора купли-продажи от 30.12.2020 N 7 с обществом с ограниченной ответственностью "Инвест" (т. 3, л.д. 23, 26-27). Определением от 18.08.2021 (резолютивная часть от 14.07.2021) отказано в удовлетворении требований должника о признании недействительными торгов по лоту N 27 и договора купли-продажи от 30.12.2020 N 7 с обществом с ограниченной ответственностью "Инвест" (т. 3, л.д. 51-56).

Определением от 13.07.2021 (резолютивная часть от 17.06.2021) в отдельное производство выделено требование должника о признании недействительными торгов по лоту N 5 и договора купли-продажи от 27.12.2020 N 1 с Ченчевым А.Л. (т. 3, л.д. 21, 24-25). Требования в этой части являются предметом рассмотрения по данному обособленному спору. Лот N 5 представляет собой земельный участок площадью 450 кв.м. с кадастровым N 23:37:0101039:30, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, кв. 10.

Определением от 21.12.2021 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица по его ходатайству привлечен Камбулов Эдуард Геннадьевич (т. 3, л.д. 95-96).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2024 (резолютивная часть от 13.03.2024) заявление должника удовлетворено. Признаны недействительными результаты открытых электронных торгов от 22.12.2020 по продаже имущества Антипина С.И. по лоту N 5 - земельный участок площадью 450 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101039:30, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, кв. 10. Признан недействительным договор купли-продажи от 27.12.2020 N 1, заключенный Антипиным Сергеем Ивановичем в лице финансового управляющего и Ченчевым Алексеем Леонидовичем.

Не согласившись с принятым судебным актом, Ченчевой А.Л. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда от 18.03.2024.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что в материалах дела отсутствуют документы и доказательства в отношении того, что земельный участок изначально выделялся под строительство спорной квартиры. По мнению Ченчевого А.Л., квартира Антипина С.И. находится на спорном участке незаконно, в связи с чем, не подлежит защите право собственности должника на нее. Решением Анапского городского суда от 29 ноября 2022 г. по делу N 2-2476/2022, УИД:23RS0003-01-2022-000425-29 установлено, что в границах земельного участка площадью 7082 кв.м., из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - ИЖС расположен многоквартирный жилой дом. Квартиры, расположенные в вышеуказанном многоквартирном жилом доме, принадлежат на праве собственности физическим лицам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) Антипин С.И. и Камбулов Э.Г.; на праве общей долевой собственности Елеонский Н.Н. (1/6 доля), Елеонский И.Н. (1/6 доля), Елеонская A.M. (1/6 доля), Елеонской Т.В. (1/4 доля), Елеонский Н.Ю. (1/4 доля); на праве собственности Антипин С.И. Таким образом, судебным актом суда общей юрисдикции установлено то обстоятельство, что спорный жилой дом расположен в границах только одного земельного участка. Камбулов и Антипин являются аффилированными и заинтересованными лицами, их действия хорошо согласованы между собой. Указанные лица целенаправленно согласовали свои действия и направили их на создание условий по причинению значительного ущерба Кредиторам.

Анапским городским судом рассмотрено дело N 2-370/2019 о сносе самовольных строений по иску администрации к собственникам жилых квартир по адресу г. Анапа, ул. Таманская, д. 64. В Решении суда по данному делу указано, что в период с 1970-1971 гг. в техпаспорте отражен данный многоквартирный жилой дом с пристройками, состоящий из 10 квартир общей площадью 557,8 кв.м., также указаны на ген.плане пристройки, год постройки 1970. По состоянию на 2008-2009 гг. в техпаспорте также отображен многоквартирный дом с пристройками, при этом специалист пояснила, что фактически с 1959 года площадь многоквартирного дома не изменилась. По сути, в данном доме была осуществлена перепланировка, какой-либо реконструкции дома не установлено. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:010039:30 сформирован из земельного участка с КН 23:37:0101039:10, границы которого утверждены Постановлением главы города-курота Анапы от 28.11.2003 года с назначением "Жилая постройка. Индивидуальная." Таким образом, земельный участок, сформированный после 2003 года никак не мог выделяться для строительства квартиры в доме, который по состоянию на 2019 год не подвергался изменениям с 70-х годов XX века. Также ответчик ссылается на нарушение судом норм процессуального права ввиду его не извещения, кроме того, допущенные нарушения со стороны должника и экспертного учреждения при проведении осмотра объекта оценки.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 20.05.2024.

Судом в порядке статей 49, 260, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты к рассмотрению дополнения к апелляционной жалобе (вх.N 26253 от 03.05.2024).

В дополнениях к апелляционной жалобе Ченчевой А.Л. указывает, что согласно положению о продаже имущества должника, публикаций о проведении торгов, имущество должника, подлежащее продаже на торгах, сформировано в виде самостоятельных лотов, в частности: лот N 5: Земельный участок, кадастровый номер 23:37:0101039:30; 450 кв. м. Начальная стоимость лота N5 на первых торгах составляет - 2 320 000 руб.00 коп. без НДС; лот N10: квартира, кадастровый номер 23:37:0101039:68; 49.2 кв.м. Начальная стоимость лота N10 на первых торгах составляет - 2 840 000 руб.00 коп. без НДС. Доказательств того, что указанные лоты не могут быть реализованы отдельно, заявителем в материалы дела не представлено. Доводы заявителя, что земельный участок непосредственно связан с квартирой, которую должник просит исключить из конкурсной массы, обеспечивает возможность ей пользоваться и должен следовать судьбе жилого помещения, материалами дела не подтверждены. Таким образом, вопрос о возможности реализации спорного имущества разными лотами уже был разрешен судом и не требовал установления в рамках существующего спора. Суд же первой инстанции в рамках рассматриваемого спора пришел к выводу о том, что запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения жилого помещения, которое на нем расположено. Однако, с таким выводом согласиться нельзя, так как согласно ответа Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии от 29.04.2022 г. границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:23 не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. Также установлено и подтверждается материалами дела, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:23 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:37:0101039:37 - здание многоквартирного дома, площадью 578,5 кв.м., адрес: Краснодарский край, р-н Анапский, г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, год постройки- 1958. Заместитель Главы муниципального образования город - курорт Анапа в ответе от 27.04.2022 г. сообщил, что согласно общедоступным сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок площадью 450 кв.м с кадастровым номером 23:37:0101039:30, расположенный по адресу: г.Анапа, ул. Таманская, д. 64, кв. 10, имеет вид разрешенного использования -"для жилищного строительства", земельный участок площадью 7082 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101039:23, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, имеет вид разрешенного использования "ИЖС", границы земельного участка на местности не установлены. В ЕГРН сведений о расположении в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:30 объектов капитального строительства не выявлено. Аналогичный ответ был получен и позднее из Управления имущественных отношений Администрации Муниципального образования город-курорт Анапа от 28.10.2022 г N 27-05-7876/22.

Следует обратить внимание, что в основу Определения суд первой инстанции положил заключение эксперта от 21.11.2023 г. N 05/12/23, которое указало, что часть спорной квартиры N 10 (пятно застройки) расположена в границах земельного участка принадлежащего Ченчевому А.Л. и пришел к выводу, что результаты торгов следует считать недействительными. Однако, судом не дана оценка тому факту, что границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:23 на местности не установлены. Исходя из заключения эксперта явно усматривается реестровая ошибка.

В настоящем споре имеется реестровая ошибка, выразившаяся в наложении кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером N 23:37:0101039:30 на фактические границы земельного участка с кадастровым номером N 23:37:0101039:23, в связи с чем, имеются основания для исправления такой ошибки. Для устранения несоответствий необходимо произвести кадастровые действия по уточнению границ указанных участков с приведением в соответствие смежной границы между участками. Сведения в ЕГРН об указанных участках требуют уточнения путем проведения кадастровых работ. Данная ошибка подлежит исправлению по правилам, предусмотренным ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При проведении торгов каких-либо нарушений Закона о банкротстве и/или Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должника Антипина С.И. в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 г. N 495, допущено не было. Доказательств обратного в материалах настоящего обособленного спора не предоставлено. Следовательно, раз нарушений по результатам проведения торгов установлено судом не было, торги не могут быть признаны недействительными.

Ченчевой А.Л. неоднократно указывал на неверно выбранный способ защиты права со стороны Антипина С.И. Кроме того, Ченчевой А.Л. неоднократно указывал, что в случае необходимости готов предоставить Антипину С.И. доступ к квартире N 10 через свой земельный участок, в то время как в ходе рассмотрения дела было установлено, что вход в квартиру N10 расположен на соседнем земельном участке, а не на участке с кадастровым номером 23:37:0101039:30. Однако, данные доводы судом оставлены без внимания, им не дана надлежащая правовая оценка.

К материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен отзыв на апелляционную жалобу, поступивший от финансового управляющего Ишутина В.Ю. (вх.N 26770 от 07.05.2024).

Определением суда от 20.05.2024 судебное заседание отложено на 10.06.2024 ввиду удовлетворения ходатайства Ченчевого А.Л. для предоставления возможности ознакомления с материалами дела.

Судебной коллегией в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (ответ Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования города-курорта Анапы от 28.10.2022 N 27-05-7876/22, Постановление Главы города-курорта Анапа Краснодарского края N 1315/2 от 28.11.2003, решение Анапского городского суда Краснодарского края от 29.11.2022 по делу N 2-2476/2022), поступивших вместе с апелляционной жалобой, так как указанные документы имеются в материалах дела.

От Ченчевого А.Л. поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное необходимостью предоставления возможности участия в деле путем использования системы веб-конференции (вх.N 33597 от 06.06.2024).

Протокольным определением суда от 10.06.2024 в удовлетворении заявленного ходатайства отказано ввиду отсутствия правовых оснований.

В судебном заседании 10.06.2024 представитель должника возражал по доводам апелляционной жалобы, просил оставить без изменения определение суда от 18.03.2024.

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, финансовым управляющим проведена инвентаризация имущества должника, в результате которой в конкурсную массу включены принадлежащие должнику объекты недвижимого имущества (публикация в ЕФРСБ от 06.05.2019 N 3735767, от 21.08.2019 N 4085887).

Собранием кредиторов 31.08.2020 утвержден порядок продажи имущества Антипина С.И. (т. 2, л.д. 9-11, 45-57).

Проведение первых торгов по продаже имущества Антипина С.И. назначено на 22.12.2020, на продажу выставлены 23 лота, в том числе лот N 5 - земельный участок площадью 450 кв.м. с кадастровым N 23:37:0101039:30, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, кв. 10 (т. 1, л.д. 8-14).

По результатам первых торгов 22.12.2020 лот N 5 реализован, с единственным участником торгов Ченчевым Алексеем Леонидовичем заключен договор купли-продажи (т. 1, л.д. 20-25). По условиям договора от 27.12.2020 N 1 продавец обязался передать в собственность покупателя лот N 5 по цене 2 320 000 руб. (т. 1, л.д. 129).

По мнению должника, на земельном участке расположен объект недвижимости, не являвшийся предметом торгов.

Так, первоначально земельный участок площадью 900 кв.м. был предоставлен для жилищного строительства (квартиры N 10 дома 64 по ул. Таманской в г. Анапе), постановлением главы города-курорта Анапы от 28.11.2003 N 1315/2 утверждены границы земельного участка на основании заявления собственника квартиры (т. 3, л.д. 9).

Определением от 26.06.2023 квартира с кадастровым N 23:37:0101039:68, расположенная по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, кв. 10, исключена из конкурсной массы как единственное место жительства Антипина С.И. в порядке статьи 446 ГПК РФ.

Полагая, что имеются основания для признания торгов и договора, заключенного по результатам их проведения, недействительными с применением последствий их недействительности, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

В обоснование заявленного требования о признании недействительными торгов по лоту N 5 и заключенного договора купли-продажи должник указал, что на земельном участке с кадастровым N 23:37:0101039:30 (лот N 5) расположена квартира 10; земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества не могут быть отчуждены по отдельности; стоимость земельного участка на торгах значительно занижена (т. 4, л.д. 51, 63).

Финансовый управляющий оспорил заявление должника и указал, что торги проведены в соответствии с порядком, утвержденным собранием кредиторов, должник не оспаривал решение собрания кредиторов и не заявлял ходатайство о приостановлении торгов до их окончания. Доказательства того, что квартира находится на земельном участке, отсутствуют (т. 2, л.д. 32-35; т. 3, л.д. 82; т. 4, л.д. 53-55).

Ченчевой А.Л. в отзыве оспорил заявление должника со ссылкой на отсутствие доказательств, подтверждающих невозможность отчуждения земельного участка отдельно от квартиры. Права собственника квартиры могут быть защищены установлением сервитута (т. 2, л.д. 91-94; т. 3, л.д. 4-5, 114-116; т. 4, л.д. 7-9, 14-15).

Определением от 19.10.2023 по ходатайству должника назначено проведение экспертизы для разрешения вопроса о том, находится ли квартира с кадастровым N 23:37:0101039:68, расположенная по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, кв. 10, в границах земельного участка с кадастровым N 23:37:0101039:30 (т. 4, л.д. 86-87).

Согласно заключению эксперта от 21.11.2023 N 05/12/23 часть квартиры с кадастровым N 23:37:0101039:68 площадью 48,2 кв.м. (пятно застройки) расположена в границах земельного участка с кадастровым N 23:37:0101039:30.

Удовлетворяя заявленные требования должника о признании торгов по лоту N 5 недействительными, суд первой инстанции руководствовался выводами заключения эксперта, которые не опровергнуты материалами дела.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены определения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, части 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника (пункт 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из пункта 2 статьи 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В данном случае судом первой инстанции на основании полученного экспертного заключения установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101039:30 являлся предметом торгов и реализован Ченчевому А.Л., а расположенная на этом земельном участке квартира с кадастровым номером 23:37:0101039:68 осталась в собственности должника.

При этом экспертом в рамках исследования объектов недвижимости выполнены геодезические работы путем координирования характерных (поворотных) точек. В результате спутниковых геодезических измерений определены координаты квартиры с погрешностью не более 10 см. Затем произведено сравнение координат характерных (поворотных) точек квартиры и характерных (поворотных) точек земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, компетентность эксперта не оспорена, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной экспертизы, в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Ввиду изложенного, судом признан доказанным тот факт, что квартира с кадастровым номером 23:37:0101039:68 по адресу: г. Анапа, ул. Таманская, д. 64, кв. 10, частично находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101039:30, что подтверждается постановлением главы города-курорта Анапы от 28.11.2003 N 1315/2 и заключением эксперта от 21.11.2023 N 05/12/23.

На момент совершения обжалуемой сделки Должник являлся собственником земельного участка, на котором возведено имущество, соответственно являлся собственником возведенного объекта.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении императивных норм закона, запрещающих отчуждение земельного участка без отчуждения жилого помещения, которое на нем расположено, поэтому торги 22.12.2020 по лоту N 5 и договор от 27.12.2020 N 1, заключенный Антипиным С.И. и Ченчевым А.Л., являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В нарушение прав и законных интересов должника Антипина С.И., а также его кредиторов, арбитражный управляющий Ишутин В.Ю. заключил сделку, по которой передал Ченчевому А.Л. имущество в большем объеме, чем предусмотрено договором и которое не реализовывалось на торгах. Более того, указанный объект недвижимости уже существовал на момент заключения договора, что следует из фактических обстоятельств дела и обжалуемого определения. В данном случае сделка по продаже земельного участка фактически привела к нарушению прав и законных интересов должника.

Довод апеллянта о том, что условия и порядок реализации имущества утверждены вступившим в законную силу определением суда, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленного Антипиным С.И. требования, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку суд не разрешал по существу какие-либо вопросы, касающиеся условий реализации имущества, в том числе по поводу формирования лотов. Фактически определением суда была определена лишь начальная продажная цена.

Реализация спорного земельного участка отдельно от расположенного на нем здания влечет возникновение правовой неопределенности в пользовании объектами недвижимости. Формирование лотов не должно входить в противоречие с общими принципами земельного законодательства, должно обеспечивать соблюдение гарантий потенциальных участников торгов по реализации их права на участие в торгах.

Доводы о наличии реестровой ошибки в кадастровых документах не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Согласно части 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон N221-ФЗ) функциями по определению (переопределению) координат характерных точек границ земельных участков наделен кадастровый инженер.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 и ч. 1 ст. 29 Закона N 221-ФЗ кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров и осуществляющее кадастровую деятельность, связанную с выполнением работ в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе.

В случае выявления кадастровым инженером реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков, такие ошибки могут быть исправлены на основании заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, форма которого утверждена приказом Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 и необходимых для кадастрового учета в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации документов, в том числе указанного в части 2 статьи 14 Закона о регистрации межевого плана, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921. При этом указанные документы должны быть представлены в орган регистрации прав лицами, указанными в статье 15 Закона о регистрации.

Для выявления факта наличия (отсутствия) реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков и подготовки межевых планов, содержащих сведения, необходимые для исправления выявленных реестровых ошибок (в случае их наличия), заинтересованные лица вправе обратиться к кадастровому инженеру (государственный реестр кадастровых инженеров размещен на официальном интернет-сайте Росреестра).

Также при наличии земельного спора, такой спор в соответствии со статьей 64 Земельного кодекса Российской Федерации может быть разрешен в судебном порядке. В случае, если по мнению заинтересованных лиц их права и законные интересы нарушены, они вправе обратиться в суд за их защитой.

В данном случае предметом спора является вопрос недействительности торгов и договора купли-продажи, заключенного по итогам их проведения в рамках дела о банкротстве должника.

Следовательно, в отсутствие судебного акта об исправлении реестровой ошибки или разграничении границ земельных участков, судебная коллегия не может оценить доводы ответчика о наличии реестровой ошибки в кадастровых документах. В то же время выводы экспертного заключения не опровергнуты, в связи с чем, приняты в качестве надлежащих доказательств по делу.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы о нарушении норм процессуального права отклоняются судом, так как в материалах дела имеются доказательства направления судебных извещений по адресу регистрации ответчика.

Так, в соответствии с заявлением должника адресом регистрации Ченчевого А.Л. является Краснодарский край, г-к Анапа, ул. Кленовая, д. 29, этот же адрес указан апеллянтом в качестве почтового при обращении с апелляционной жалобой (также указан в дополнениях к жалобе). По указанному адресу направлялись все судебные извещения по делу, что подтверждается возвратными конвертами (том 1, л.д. 135, том 3, л.д. 42). В материалах дела имеется отзыв Ченчевого А.Л. на заявленные требования должника (том 4, л.д. 7-9, 14-15).

Указанные обстоятельства опровергают доводы ответчика об отсутствии у него сведений о рассматриваемом заявлении должника и нарушении его права на судебную защиту, так как Ченчевым А.Л. было реализовано право на обоснование своей позиции при рассмотрении дела в суде первой инстанции и предоставлена возможность предоставления дополнительных доказательств.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Расходы апеллянта по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика в силу статьи 110 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2024 по делу N А76-3463/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Ченченова Алексея Леонидовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Калина

Судьи

Ю.А. Журавлев С.В. Матвеева