Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2024 г. N 15АП-10832/24 по делу N А53-39345/2020

город Ростов-на-Дону

08 сентября 2024 г.

дело N А53-39345/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Деминой Я.А.,

судей Долговой М.Ю., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,

при участии: Терзиян С.Р. лично,

представителя Терзиян С.Р. Австриевского В.В. по устной доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" на определение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2024 по делу N А53-39345/2020 об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, по заявлению Терзиян Снежанны Робертовны о разрешении разногласий по вопросу взыскания денежных средств, включенных в реестр требований кредиторов, с унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Георострой" (ИНН 6162511835, ОГРН 1146196005449);

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Георострой" (далее - должник) в Арбитражном суде Ростовской области рассмотрен вопрос об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, и заявление Терзиян Снежанны Робертовны о разрешении разногласий по вопросу взыскания денежных средств, включенных в реестр требований кредиторов, с унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2024 по делу N А53-39345/2020 разрешены разногласия по вопросу определения размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" не возникли обязательства по предоставлению помещений. Суд обязал унитарную некоммерческую организацию "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в течение пятнадцати календарных дней с момента вступления в законную силу настоящего определения выплатить Терзиян Снежанне Робертовне первоначальную компенсацию в размере 3 912 170,64 рублей; приостановил производство по заявлению Терзиян Снежанны Робертовны об установлении последующей компенсации до реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. С. Разина, 12, 14, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062371:188, и расходов, реально понесенных им в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Выделено в отдельное производство требование конкурсного управляющего Байрамбекова Малика Мусаибовича об установлении процентов по вознаграждению конкурсного управляющего, предъявленное к публично-правовой компании "Фонд развития территорий", назначено судебное заседание по рассмотрению указанного требования.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, унитарная некоммерческая организация "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжаловала определение от 01.06.2024, просила его отменить в части разрешения разногласий по вопросу определения размера компенсации лицам, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, перед которыми у НКО "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" не возникли обязательства по предоставлению помещений, направить заявление на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судебный акт вынесен с нарушением норма материального права, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения обособленного спора. По мнению апеллянта, временный порядок обеспечения прав залоговых кредиторов (постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 N 34-П) применим только для объектов, права на которые еще не переданы ни Федеральному фонду, ни Региональному фонду, поэтому временный порядок не может быть применен к обстоятельства дела. Расчет требований заявителя содержит противоречия, так как площадь помещений, указанных в проектной декларации от 01.07.2024 не соответствует площади помещений, учтенных при расчете требований кредитора, что является новыми обстоятельствами, которые не были учтены судом.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта суда первой инстанции только в обжалуемой части не заявлено.

Терзиян С.Р. и ее представитель просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2021 (резолютивная часть оглашена 14.01.2021) общество с ограниченной ответственностью "Георострой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович (публикация в газете "Коммерсантъ" N 11 (6973) от 23.01.2021).

27 октября 2021 года в порядке статьи 201.15 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в Арбитражный суд Ростовской области обратилась унитарная некоммерческая организация "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2022 удовлетворено заявление унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о намерении стать приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью "Георострой" на земельный участок площадью 1511 кв. м с кадастровым номером 61:44:0062371:188 со всеми неотделимыми улучшениями на земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. С. Разина, 12, 14, а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" переданы обязательства общества с ограниченной ответственностью "Георострой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Требования унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" включены в размере 117 767 858,70 рублей во вторую подочередь третьей очереди реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Георострой".

Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства переданы права общества с ограниченной ответственностью "Георострой" по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, права по договору об оказании охранных услуг.

Суд обязал унитарную некоммерческую организацию "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в течение десяти дней с момента открытия специального расчетного счета конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью "Георострой" перечислить денежные средства в размере 847 202, 75 рублей для погашения задолженности по текущим платежам и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди, определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Суд обязал конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Георострой" в течение 10 дней с даты вынесения настоящего определения в законную силу открыть специальный расчетный счет в кредитной организации для перечисления денежных средств унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" для погашения задолженности по текущим требованиям и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди, определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Суд указал, что судебный акт является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области регистрационных записей в ЕГРН о залоге прав застройщика со дня государственной регистрации перехода прав на имущество к Фонду на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0061205:95 с находящимися на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2022 определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2022 изменено в следующей части.

Обязать унитарную некоммерческую организацию "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в течение одного месяца с даты вынесения постановления перечислить на специальный расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Георострой" денежные средства в размере 1 031 202,75 рублей для погашения задолженности по текущим платежам и реестровым требованиям кредиторов первой и второй очереди, определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Вопрос об определении размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у фонда, не возникли обязательства по предоставлению помещений, направлен в суд первой инстанции для рассмотрения по существу. В остальной части определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.04.2022 по делу N А53-39345/2020 оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Одновременно с этим в арбитражный суд 02.11.2022 поступило заявление Терзиян Снежанны Робертовны о взыскании с унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в пользу Терзиян С.Р. компенсации в размере 10 384 800,00 рублей.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.04.2023 обособленный спор N А53-39345-31/2020 о компенсации Терзиян С.Р. заложенного имущества и заявление унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" по настоящему делу о намерении стать приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью "Георострой" на земельный участок площадью 1511 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0062371:188, в части определения размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у фонда не возникли обязательства по предоставлению помещений, объединены в одно производство.

От Терзиян С.Р. поступил расчет суммы первоначальной компенсации и уточнения заявленных требований, согласно которым кредитор просит:

- заявление Терзиян Снежанны Робертовны о разрешении разногласий об определении размера компенсации лицу, перед которым у Ростовского областного фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, действующего в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещения, удовлетворить;

- обязать унитарную некоммерческую организацию "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в течение 15 календарных дней с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Ростовской области выплатить Терзиян Снежанне Робертовне первоначальную компенсацию за нежилые помещения общей площадью 293,26 кв.м, номера на поэтажном плане офисных помещений N 1 площадью 241,86 кв.м, N 7 площадью 51,4 кв.м, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. С. Разина, 12, 14, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062371:188, в размере 4 193 402,12 руб.;

- определить порядок выплаты последующей компенсации, подлежащей взысканию с Унитарной некоммерческой организацией "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в пользу Терзиян Снежанны Робертовны, в связи с прекращением права залога на нежилые помещения общей площадью 293,26 кв.м, номера на поэтажном плане офисных помещений N 1 площадью 241,86 кв.м, N 7 площадью 51,4 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на- Дону, ул. С. Разина, 12, 14, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062371:188.

- производство по делу N А53-39345/2020 по вопросу об установлении последующей компенсации приостановить.

Уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции разрешил разногласия по вопросу определения размера компенсации лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, перед которыми у унитарной некоммерческой организации "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" не возникли обязательства по предоставлению помещений, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно пункту 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Вместе с тем, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 N 34-П признал части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства в рамках дела о банкротстве застройщика.

Один из механизмов защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у соответствующего Фонда не возникли обязательства по передаче помещений, является выплата первоначальной компенсации, под которой, в соответствии со сформированной Верховным Судом Российской Федерации практикой, понимается выплата, осуществляемая в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве и абзацем пятым пункта 4 резолютивной части Постановления N 34-П.

Размер такой выплаты не зависит от продажи фондом помещений в полученном им от застройщика объекте незавершенного строительства (компенсация, причитающаяся залогодержателю из самого факта отчуждения (реализации) фонду заложенных объектов по цене, равной оценочной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, ставящая залогодержателя в то же положение, как если бы данные объекты были проданы по этой цене на торгах в процедуре банкротства и вырученные от продажи средства распределились бы в соответствии с законодательством о банкротстве между всеми залогодержателями, включая граждан - участников строительства, но в размере, не превышающем 50 процентов от размера их требований к застройщику.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации, а также Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях, принятых в развитие Постановления N 34-П, отсылают к подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, который следует из содержания норм подпункта 3 пункта 3 и пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, по сути, устанавливая схожий временный механизм обеспечения прав бывших залоговых кредиторов, существовавший в период до принятия части 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7), первоначальная компенсация выплачивается залогодержателю вследствие самого факта передачи региональному фонду предмета залога.

По смыслу абзаца пятого пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П при определении суммы данной компенсации используется реконструкция распределения выручки на случай, если бы была осуществлена продажа заложенных земельного участка (права застройщика на него) и расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства на торгах в процедуре банкротства (с особенностями, предусмотренными упомянутым постановлением).

При реконструкции цена реализации принимается равной оценочной стоимости находящихся в залоге объектов. Из этой стоимости вычитается сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога (пункт 4 статьи 201.14 Закона о банкротстве). Тем самым рассчитывается чистая выручка, которая подлежала бы распределению между кредиторами при обычной продаже.

Затем вычисляется 60-процентная часть чистой выручки, в распределении которой на основе принципа пропорциональности гарантированно участвуют все кредиторы -залогодержатели (далее - гарантированная квота) (имея в виду наличие во временном порядке прямой ссылки на пункт 6 статьи 210 Закон о банкротстве, который, в свою очередь, отсылает к подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 названного Закона).

После этого определяется совокупный размер требований всех залоговых кредиторов (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду) и доля требования конкретного кредитора, претендующего на получение компенсации, в этом совокупном размере.

И наконец, исходя из размера указанной доли, в целях соблюдения принципа пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями, определяется та ее часть, которая пришлась бы на кредитора при отчуждении предмета залога на торгах.

Таким образом, предварительный размер первоначальной компенсации в рублях определяется по следующей формуле:

К = (С - Р) * 0,6 * Д/100, где К - сумма компенсации, С - оценочная стоимость предмета залога, Р - сумма расходов на обеспечение сохранности предмета залога, Д -доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах.

Если полученная величина менее 50 процентов от суммы требования кредитора к застройщику, кредитор получает первоначальную компенсацию, рассчитанную по приведенной формуле, если больше - 50 процентов от его требования.

Вместе с тем, расчет первоначальной компенсации, представленный кредитором и конкурсным управляющим, не принимается судом, поскольку указанной Верховным Судом Российской Федерации формуле не соответствуют.

В связи с изложенным, суд самостоятельно произвел расчет размера первоначальной компенсации Терзиян С.Р. по указанной выше формуле.

Так, в рамках рассмотрения заявления фонда о намерении стать приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью "Георострой" судом установлена оценочная стоимость предмета залога, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом незавершенного строительства ООО "Георострой", составляет 73 926 127,00 рублей, что подтверждается отчетом об оценке N 18801/Д-О-21 от 30.06.2021.

Совокупный размер требований участников строительства ООО "Георострой", включенных в реестр требований участников строительства, составляет 82 448 331,11 рублей (с убытками - 117 767 858,70 рублей).

Согласно пояснениям конкурсного управляющего расходы по обеспечению сохранности и реализации предмета залога отсутствуют.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2021 в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Георострой" включено требование Терзиян Снежанны Робертовны в размере 10 384 800,00 рублей основного долга, как обеспеченное залогом имущества общества с ограниченной ответственностью "Георострой" - права собственности на нежилые помещения общей площадью 293,26 кв.м, номера на поэтажном плане офисных помещений N 1 площадью 241,86 кв.м, N 7 площадью 51,4 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. С. Разина, 12, 14, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062371:188.

В судебном заседании представитель фонда указал на наличие в сведениях ЕГРН разночтений по площади спорных нежилых помещений. В рамках объявленного судом перерыва кредитором представлены доказательства исправления ошибки, допущенной регистрирующим органом при внесении сведений в размер площади нежилых помещений.

Согласно представленной выписке площадь нежилого помещения N 1 и нежилого помещения N 7, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. С. Разина, 12, 14, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062371:188, соответствует общей площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве от 10.11.2015 N 5 и определении суда от 22.12.2021 - 293,26 кв.м.

Таким образом, доля требования Терзиян С.Р. в совокупном размере всех требований залогодержателей передаваемого региональному фонду предмета залога (включая граждан - участников строительства, обязательства перед которыми передаются региональному фонду), выраженная в процентах составляет 8,82% (10 384 800 * 100 / 117 767 858,70).

Исходя из приведенных данных, размер первоначальной компенсации составляет 3 912 170,64 рублей (73 926 127 * 0,6 * 8,82/100).

Поскольку сумма первоначальной компенсации, установленная по предложенной Верховным Судом Российской Федерации формуле меньше 50% от требований Терзиян С.Р., обеспеченных залогом, указанная сумма как правомерно установлено судом первой инстанции подлежит выплате фондом в размере 3 912 170,64 рублей.

Доводы кредитора и конкурсного управляющего о необходимости расчета первоначальной компенсации по подпункту 3 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, с учетом абзаца 1 пункта 2 статьи 201.14 Закона о банкротстве, отклонены судом с учетом правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7).

Так, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве 25 процентов выручки от реализации предмета залога на торгах направляется на погашение денежных требований граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, площадь которого не превышает 7 квадратных метров, вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов, а также на погашение требований федерального фонда, указанных в норме. Юридические лица - залогодержатели при обычной продаже предмета залога на торгах в принципе не вправе были рассчитывать по погашение их требований за счет этой части выручки. Сама по себе передача предмета залога региональному фонду не является основанием для улучшения за счет фонда имущественного положения названных юридических лиц.

Оставшиеся 15 процентов выручки от продажи на торгах, по общему правилу, направляются в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди и оплату отдельных видов текущих обязательств, а не в пользу залоговых кредиторов.

При наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 201.14 Закона о банкротстве, они, действительно, могут перераспределится в пользу залогодержателей полностью либо в части.

Однако временный порядок, ограничив размер первоначальной компенсации только гарантированной квотой, в целях обеспечения баланса лиц, вовлеченных в процедуру несостоятельности застройщика, взамен предоставил залогодержателям дополнительные гарантии, а именно, право на получение последующей компенсации из чистой прибыли регионального фонда, образовавшейся по итогам выполнения проекта по достройке проблемного объекта (абзац четвертый пункта 4 резолютивной части постановления N 34-П). Указанные лица участвуют в распределении выручки от реализации региональным фондом свободных помещений в полученном им объекте строительства, уменьшенной на расходы фонда, понесенные в связи с участием в отношениях по поводу достройки данного объекта, включая расходы на оплату услуг и работ, направленных на ввод объекта в эксплуатацию, а также относящиеся к объекту операционные расходы самого фонда (зарплата персонала, аренда помещений, транспортные расходы и т.д.) и расходы на уплату налогов.

С учетом изложенного, также правомерно отклонены и доводы фонда о невозможности выплаты первоначальной компенсации кредитору в виду не введения объекта строительства в эксплуатацию и отсутствия полной суммы понесенных фондом расходов, поскольку указанные обстоятельства должны быть исследованы при определении размера последующей компенсации залогового кредитора, а не первоначальной.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 36 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, последующая компенсация напрямую зависит от суммы, поступившей от фактической реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства, и расходов, реально понесенных им в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта. Указанные параметры могут существенно корректироваться в ходе строительства и значительно отличаться от расчетных величин. Таким образом, последующая компенсация, в отличие от первоначальной, не может быть с высокой степенью достоверности определена на момент вынесения арбитражным судом определения о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика. Поэтому в резолютивной части названного определения суд указывает на приостановление производства по вопросу об установлении последующей компенсации (применительно к статье 143 АПК РФ).

Наличие неразрешенного вопроса о размере последующей компенсации само по себе не препятствует завершению конкурсного производства в отношении должника-застройщика, если все необходимые мероприятия управляющим уже будут выполнены, а определенности по поводу параметров, необходимых для расчета этой части компенсации, еще не возникнет. В этом случае к ходатайству о завершении конкурсного производства, направляемому в арбитражный суд, конкурсный управляющий прилагает отдельный документ, содержащий сведения о размере обязательств перед лицами, не относящимися к числу участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), ранее являвшимися залоговыми кредиторами, требования которых остались непогашенными.

После реализации помещений и окончательного установления суммы расходов фонда последний уведомляет об этом конкурсного управляющего и арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, что является основанием для возобновления производства по вопросу об установлении последующей компенсации. К уведомлению фонда должны быть приложены расчет выручки от реализации и расчет затрат фонда, возникших в связи с его участием в достройке проблемного объекта и вводом этого объекта в эксплуатацию, а также подтверждающие расчеты документы. В свою очередь, конкурсный управляющий, получив уведомление фонда, на основании пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве осуществляет проверку представленных фондом сведений и производит расчет выплат, причитающихся каждому из кредиторов. По результатам рассмотрения вопроса об установлении последующей компенсации арбитражный суд выносит определение.

С учетом изложенного, суд счел необходимым приостановить производство по заявлению Терзиян Снежанны Робертовны об установлении последующей компенсации до реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. С. Разина, 12, 14, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062371:188, и расходов, реально понесенных им в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта.

Общая сумма, заявленная Терзиян С.Р. в качестве первоначальной компенсации, составляет 4 193 402,12 руб., ввиду неверно произведенного расчета судом установлен иной размер первоначальной компенсации, на который вправе рассчитывать залоговый кредитор - 3 912 170,64 рублей, следовательно, в удовлетворении остальной части заявленных требований в части размера первоначальной компенсации обоснованно отказано.

Проанализировав испрашиваемый заявителем срок для выплаты первоначальной компенсации (15 календарных дней), суд пришел к правомерному выводу, что с учетом рассмотрения заявки фонда на финансирование, а также периода предоставления денежных средств, данный срок является разумным. При этом суду не приведены объективные обстоятельства, в силу которых установление испрашиваемого срока выплаты первоначальной компенсации каким-либо образом нарушит права фонда.

Как указано ранее, от конкурсного управляющего поступили пояснения, в которых он просил обязать ППК "Фонд развития территорий" перечислить на специальный счет должника ООО "Георострой", денежные средства в размере 125 802,06 рублей в качестве процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.

Суд, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 13 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.05.2024, согласно которым неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего, в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выделил в отдельное производство требование конкурсного управляющего Байрамбекова Малика Мусаибовича об установлении процентов по вознаграждению конкурсного управляющего, предъявленное к публично-правовой компании "Фонд развития территорий", с целью соблюдения процессуальных сроков рассмотрения настоящего обособленного спора и предоставления права на судебную защиту конкурсному управляющему, привлек публично-правовую компанию "Фонд развития территорий" в качестве ответчика в рамках рассмотрения заявления конкурсного управляющего Байрамбекова Малика Мусаибовича об установлении процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.

В данной части апелляционная жалоба доводов не содержит, в связи с чем не подлежит оценке судом апелляционной инстанции.

Довод апелляционной жалобы о том, что временный порядок обеспечения прав залоговых кредиторов (постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 N 34-П) применим только для объектов, права на которые еще не переданы ни Федеральному фонду, ни Региональному фонду, поэтому временный порядок не может быть применен к обстоятельства дела, подлежит отклонению по причине его необоснованности.

Решение о передачи прав и обязанностей застройщика региональному фонду вступило в силу 09.11.2022, т.е. после принятия Конституционным судом РФ временного порядка защиты прав лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика (постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 N 34-П).

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 20.09.2022 лицам, участвующим в обособленном споре было предложено представить письменные пояснения с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.07.2022 N 34-П.

Суд неоднократно предлагал участникам дела представить расчет компенсации в соответствии с определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 02.11.2023 по делу N А60-31963/2020, с представлением подтверждающих размер расходов на обеспечение сохранности предмета залога (протоколы судебных заседаний от 07.11.2023, от 28.11.2023, от 13.02.2024).

Суд предлагал УНО "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", представить письменный отзыв на уточненное заявление, в котором для расчета применены положения правоприменительной практики согласно определению судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570 (6,7), а также представить контррасчет при наличии возражений (протокол судебного заседания от 25.04.2024).

Однако, УНО "Ростовский областной фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" контррасчет в суд не предоставил, не предоставил доказательств подтверждающих размер расходов на обеспечение сохранности предмета залога, а также не сообщил суду об иных обстоятельствах, имеющих значение для расчета суммы компенсации.

Конституционный Суд РФ, делая вывод о неконституционности некоторых положений Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ во взаимосвязи с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", в тоже время отмечает, что это не может быть основанием для отмены решения о передаче соответствующему фонду, прав застройщика на соответствующее имущество и для ею отказа от своих обязательств, а также препятствием для такой передачи прав фонду и принятия фондом на себя соответствующих обязательств (часть 4 постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 N 34-П).

Следовательно, правовая позиция, изложенная в постановлении Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 N 34-П применима, в том числе, и для расчета компенсации, при обстоятельствах, когда права и обязанности застройщика уже были переданы фонду.

В апелляционной жалобе податель жалобы указал, что расчет требований заявителя содержит противоречия, так как площадь помещений, указанных в проектной декларации от 01.07.2024 не соответствует площади помещений, учтенных при расчете требований кредитора, что является новыми обстоятельствами, которые не были учтены судом.

Так, апеллянт указал, что Проектная декларация N 61-001429 с учетом выявленных несоответствий опубликована на информационном ресурсе: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-нововстроек/oбъект/49526?ysclid=Iv30h908zk362165974.

В частности, относительно офисного помещения N 1 площадью 241,86 кв.м, и офиса N 7 площадью 51,4 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. С.Разина, 12, 14, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062371:188, установлено разногласие сведений, содержащихся в проектной документации и сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН NКУВИ-001/2024-136986616 от 20.05.2024.

А именно, проектная декларация вступает в противоречие со сведениями, содержащимися в ЕГРН, то есть офис N 1 (нежилое помещение для коммерческого использования) имеет проектную площадь 188,35 кв.м, а нежилое помещение офис N7 (шахматный клуб) имеет проектную площадь 80,00 кв.м.

Вместе с тем, в общую площадь 293,26 кв.м включены помещения, не относимые к приобретенным Терзиян СР., то есть нежилое помещение N 20 площадью 1,46 кв.м (техническое помещение), нежилое помещение N 24 площадью 21,00 кв.м (детская комната), нежилое помещение N 25 площадью 2,25 кв.м (тамбур).

Таким образом, по смыслу постановления Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 N 34-П, а также определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 N 309-ЭС22-24570(6,7), при обычной продаже, не могут быть реализованы места общего пользования, которые представлены на листе 17 Раздела 3 "Архитектурные решения" 16/02 - 2015 - АР Том 3, - проектной документации (многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: г. Ростове-на-Дону, ул. С. Разина, 12-14), следовательно, при разрешении разногласий в расчете допущена ошибка, требующая устранения.

Вместе с тем, данный довод апеллянта подлежит отклонению, как противоречащий фактическим обстоятельствам дела.

В разделе 15.3 проектной декларации N 61-001429 от 03.07.2024 о характеристиках нежилых помещений, указаны площади нежилых помещений 1-го этажа (общая площадь офисов на 1-м этаже 293,06 кв.м.= 188,35+80+1,46+21+2,25), и площади 23 штук машино- мест (площадь каждого по 25.56 кв.м., всего =587,88 кв.м.).

Исходя из содержания статьи 19 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию об описании строящихся (создаваемых) многоквартирных домов, подготовленную в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Лист 17 раздела 3 "Архитектурные решения" 16/02 - 2015 - АР Том 3, - Проектной документации (Многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: г. Ростове-на-Дону, ул. С.Разина, 12-14) содержит экспликацию помещений 1-го этажа, состоящую из 23-х нежилых помещений, в том числе офис N 1, площадью 241,86 кв.м., и офис N7 площадью 51,40 кв.м. Остальные 21 помещение (лестничные клетки, коридоры, сан.узлы, комната охрана/консьерж, кладовые, технические помещения, помещение для отдыха персонала) могут быть отнесены к местам общего пользования.

В действующем разрешении на строительство N 61-310-865302-2017 от 04.12.2017 (в ред. от 30.05.2024) в разделе 4.1 общая площадь офисов на 1-м этаже равна 293,26 кв.м, а общая площадь автостоянки на 23 м/места - 587,90 кв.м.

Таким образом, площадь офисов па 1-м этаже 29326 кв.м. (241,86+51,40), указанная в листе 17 раздела 3 "Архитектурные решения" 16/02 - 2015 - АР Том 3, - Проектной документации и в разрешении на строительство от 30.05.2024, соответствует площади, указанной в выписке из ЕГРН N КУВИ-001/2024-136986616 от 20.05.2024 на нежилые помещения Терзиян Снежаны Робертовны, и не включает в себя места общего пользования либо части МОП.

Эта же площадь помещений офисов на 1-м этаже (293,26 кв.м) указана в договоре долевого участия, и учитывалась судом при расчете возмещения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, площадь офисов на 1-м этаже 293,26 кв.м. (241,86+51,40) не включает в себя помещения, предназначенные для мест общего пользования.

Вопреки доводам жалобы, информация о площади нежилых помещений, которая указана в проектной декларации, была размещена Фондом на информационном ресурсе: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-нововстроек/oбъект/49526 не 01.07.2024, а 07.11.2023.

Так, проектная декларация N 61-001429 от 07.11.2023 в пункте 15.3 уже содержит сведения о характеристиках нежилых помещений 1-го этажа, где общая площадь офисов, состоящая из 5 (пяти) помещений равна 293,06 кв.м. (188,35+80+1,46+21+2,25).

Соответственно, при рассмотрении настоящего спора, эти обстоятельства были известны Фонду, но апеллянт на них не ссылался.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

С учетом изложенного, основания для отмены обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2024 по делу N А53-39345/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Я.А. Демина

Судьи

М.Ю. Долгова Г.А. Сурмалян