Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2024 г. N 09АП-52631/24 по делу N А40-41267/2017

г. Москва

12 сентября 2024 г.

Дело N А40-41267/17

Резолютивная часть постановления объявлена 03.08.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.09.2024.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи М.С. Сафроновой,

судей А.С. Маслова и Н.В. Юрковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Мытищи Московской области на определение Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2024 по делу N А40-41267/17, вынесенное судьей П.А. Марковым, об отказе в удовлетворении заявления о признании торгов недействительными

в рамках дела о банкротстве ООО "Абсолют",

при участии в судебном заседании:

от ИП Брагина И.Ю. - Колчева Е.И. по дов. от 17.05.2024

от конкурсного управляющего Османова В.Т. - Орлова Д.С. по дов. от 28.06.2024

от Администрации городского округа Мытищи Московской области - Котомцев Д.Г. по дов. от 26.12.2023

УСТАНОВИЛ:

Решением суда от 18.04.2018 ООО "Абсолют" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Жуйков Е.Н. Сообщение о признании должника банкротом опубликовано конкурсным управляющим в газете "Коммерсантъ" N 77 от 05.05.2018, стр. 6. Определением суда от 18.10.2021 Жуйков Е.Н. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Абсолют"; конкурсным управляющим ООО "Абсолют" утверждена Османова В.Т.

Определением суда от 14.12.2022 конкурсное производство в отношении ООО "Абсолют" завершено.

Через канцелярию суда 29.03.2024 от администрации городского округа Мытищи Московской области поступило заявление о признании недействительными торгов по продаже имущества ООО "Абсолют", проведённых 21.09.2022 N 9537734 - лот N 1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101003:1921 площадью 6.066 кв. м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "под застройку жилого микрорайона", расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, г. Мытищи, мкр-н 17А.

Определением от 17.07.2024 суд в удовлетворении заявления отказал.

Администрация городского округа Мытищи Московской области не согласилась с определением суда, обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, заявленные требования удовлетворить.

ИП Брагина И.Ю. и конкурсный управляющий представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации городского округа Мытищи Московской области доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд ее удовлетворить.

Представители конкурсного управляющего и ИП Брагина И.Ю. возражали против ее удовлетворения, указывая на законность определения суда.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 123, 156, 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что конкурсным управляющим не допущено нарушений в ходе проведения торгов по продаже имущества ООО "Абсолют".

На дату проведения торгов по продаже имущества ООО "Абсолют" (21.09.2022), дату заключения договора купли-продажи (30.09.2022), его государственной регистрации (07.12.2022) срок действия разрешения на строительство N RU50-16-2015-20 от 05.02.2015 был продлен до 10.12.2022.

ООО "Абсолют" являлось собственником спорного земельного участка и предоставляло его застройщику ООО "Лидер М" на основании договора аренды от 24.09.2014.

ООО "Абсолют" не являлось застройщиком, не является стороной инвестиционного договора, заключенного между ООО "Лидер М" и МО "Мытищинский муниципальный район Московской области", МО "Городское поседение Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области", и не могло влиять на ход строительства, а также знать о дате и сроках исполнения Инвестиционного договора.

Таким образом, по состоянию на дату проведения торгов, дату заключения договора купли-продажи, его государственной регистрации ООО "Абсолют" обладало правами распоряжения спорным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности, по своему усмотрению, в т.ч. путем проведения открытых торгов в силу Закона о банкротстве.

На основании изложенного доводы администрации о незаконном включении в конкурсную массу спорного земельного участка и его последующей реализации противоречат действующему законодательству.

В соответствии с п. 3.2 инвестиционного договора N 06031403-И от 03.06.2014, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон, по итогам реализации договора, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного договора.

В акте приема-передачи дошкольного образовательного учреждения на 180 мест от 16.02.2023 по инвестиционному договору N 06031403-И от 03.06.2014 содержится конкретное имущество, принадлежащее администрации. Указанное имущество (приложение N 2 к акту от 16.02.2023) не содержит в перечне земельный участок с кадастровым номером N50:12:0101003:1921.

Таким образом, право собственности на спорный земельный участок в пользу администрации не передано, и не может быть передано на основании инвестиционного договора, заключенного между ООО "Лидер М" и МО "Мытищинский муниципальный район Московской области", МО "Городское поседение Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области".

Довод администрации о том, что спорный участок предназначен конкретно для развития инфраструктуры Московской области и социального обслуживания жителей Мытищенского района и их детей, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (под застройку жилого микрорайона).

Как уже указывалось, ООО "Абсолют" не является стороной инвестиционного договора, предоставляло земельный участок на основании договора аренды, т.е. на возмездной основе.

ООО "Лидер М", действуя в рамках инвестиционного договора, не могло передать больший объем прав на земельный участок, чем имело само.

Таким образом, доводы администрации о наличии прав и публичных интересов на данный земельный участок не обоснованы.

Ссылка администрации на п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ о наличии преимущественного права покупки или аренды чужого земельного участка, на котором находится здание, сооружение собственника, не может быть принята во внимание судом, поскольку между администрацией и ИП Брагиным И.Ю. заключен договор аренды спорного земельного участка, преимущественное право покупки на дату проведения торгов отсутствовало.

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом. Построенный объект - детский сад не попадает под действие жилищного законодательства РФ. В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.

Частью 1 ст. 39.20. ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В отношении земельных участков, предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, не подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 26 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 " Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме прекращается договор аренды земельного участка, который переходит в долевую собственность.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом первой инстанции обосновано сделан вывод об отсутствии у администрации прав и публичных интересов на спорный земельный участок.

Права администрации не нарушены: администрация не лишена возможности использовать земельный участок для своих нужд путем заключения договора аренды спорного земельного участка или в порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренных главой VII.1 Земельного кодекса РФ, ст.279-281 Гражданского кодекса РФ.

Отмечаю, что между ИП Брагиным И.Ю. и ООО "СОШ" был заключен договор аренды спорного земельного участка N 1921/01-03 от 20.01.2023, а между ООО "СОШ" и администрацией 10.02.2023 заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве по договору аренды N 1921/01-03 от 20.01.2023, что подтверждает наличие зарегистрированных в Росреестре долгосрочных арендных отношений и наличии возможности у Администрации использовать земельный участок с кадастровым номером N50:12:0101003:1921 для эксплуатации дошкольного образовательного учреждения.

Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований, права администрации и публичные интересы не нарушены.

Заявителем пропущен срок исковой давности на подачу заявления о признании торгов по продаже имущества ООО "Абсолют" недействительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Организатором торгов ООО "Инфотек" путем публикации сообщения N 9690412 от 21.09.2022 в ЕФРСБ сообщено о результатах проведения на ЭТП ООО "Ру-Трейд" (http://ru-trade24.ru) торгов N 7662 посредством публичного предложения по продаже имущества ООО "Абсолют". Победителем торгов по лоту N 1 признан ИП Брагин Игорь Юрьевич (150043, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Белинского, д. 5, кв. 3, ИНН 760605661170, ОГРНИП 311760616000038) с ценовым предложением в размере 2 200 000 руб.

Таким образом, с 21.09.2022 администрация узнала или должна была узнать о результатах торгов.

Согласно материалам дела администрация обратилась с настоящим заявлением только 29.03.2024, т.е. за пределами установленного специального срока на признание торгов недействительными.

Кроме того, о новом собственнике земельного участка администрация не могла не знать, заключая соглашение от 10.02.2023 г. о перемене лиц в обязательстве по договору аренды N 1921/01-03 от 20.01.2023 г., получая выписку в отношении спорного участка 11.01.2023 г., а также была активным участником спора с 18.04.2023 по оспариванию торгов в отношении земельных участков N 50:12:0101003:1923; N 50:12:0101003:1924 в рамках настоящего дела о банкротстве.

Согласно п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Определение суда законно и обоснованно. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 17.07.2024 г. по делу N А40-41267/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Сафронова

Судьи

А.С. Маслов Н.В. Юркова