Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2021 г. N Ф05-24052/21 по делу N А40-8780/2021

г. Москва

11 октября 2021 г.

Дело N А40-8780/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен 11.10.2021.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Ярцева Д.Г.,

судей Кобылянского В.В., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "АДВА" - без участия (извещено);

от ответчика: публичного акционерного общества "ДЕТСКИЙ МИР" - Петров С.М., по доверенности от 01.08.2021;

рассмотрев 04.10.2021 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АДВА"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "АДВА"

к публичному акционерному обществу "ДЕТСКИЙ МИР"

о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Адва" (далее - истец, ООО "Адва") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к публичному акционерному обществу "Детский мир" (далее - ответчик, ПАО "Детский мир") о взыскании 2 843 597,24 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.07.2020.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021, в удовлетворении заявленных истцом требований было отказано.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется по кассационной жалобе ООО "Адва", которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ПАО "Детский мир" представило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами ее подателя, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ПАО "Детский мир" возражал против удовлетворения жалобы и доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель ООО "Адва" в судебное заседание не явился, в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец считается извещенным о времени и месте проведения судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.09.2018 между ООО "Адва" (арендодатель) и ПАО "Детский мир" (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату (в аренду) нежилые помещения общей площадью 1 177,2 кв.м (далее - помещение), находящиеся в Торговом центе, расположенном по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Шоссе Нефтяников, д. 42 (далее - Торговый центр).

23.03.2018 помещения по акту приема-передачи были переданы арендатору.

На основании пункта 4.1 договора арендная плата за помещение состоит из: постоянной арендной платы; переменной арендной платы; дополнительной арендной платы.

Согласно пункту 4.10 договора от 01.09.2018 размер постоянной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем уведомительном порядке пропорционально индексу роста потребительских цен по официально опубликованным данным Росстата России за предыдущий год, но не более чем на 5% от размера действующей постоянной арендной платы, начиная с 13-го месяца срока аренды, а в дальнейшем не чаще одного раза в год и не ранее, чем по истечении каждых 12 месяцев срока аренды. Изменение размера постоянной арендной платы вступает в силу по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя.

Стороны пришли к соглашению, что изменение постоянной арендной платы, произведенное арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между сторонами дополнительного соглашения.

08.02.2019 арендодатель уведомил арендатора (N 156/02-А) об индексации ставки постоянной арендной платы начиная с 01.04.2019. Новая сумма ежемесячной постоянной арендной платы 978 865,34 руб., без учета НДС.

28.02.2020 арендодатель уведомил арендатора (N 250/02-А) об индексации ставки Постоянной арендной платы начиная с 01.04.2020.

Сумма ежемесячной постоянной арендной платы по состоянию на текущую дату составляет 1 015 570,44 руб., без учета НДС.

Согласно Постановлению Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 26.03.2020, N 172, в период с 28.03.2020 доступ посетителей в Торговый центр был прекращен, о чем арендодатель уведомил всех арендаторов.

21.04.2020 арендодатель направил всем арендаторам Торгового центра оферту N 511/04А (включая ответчика), в которой предложил новые условия по договорам аренды (по дату отмены законодательного ограничения доступа посетителей к торговым точкам) следующего содержания:

1) отменить начисление базовой арендной платы по договору аренды;

2) вне зависимости от содержания условий договора аренды начислять только операционные расходы в сумме 500 руб., без учета НДС за один квадратный метр арендуемой площади.

Указанная сумма операционных расходов была необходима арендодателю для поддержания работоспособности инженерных сетей, охраны, содержания ТЦ и помещений арендатора.

В период закрытия Торгового центра сотрудники арендатора работали в помещениях, в том числе перемещали товары по торговому центру.

Несмотря на направленное арендодателем уведомление/оферту, арендатор не акцептировал указанное предложение.

21.06.2020 Торговый центр вновь был открыт для доступа посетителей согласно Постановлению губернатора Краснодарского края от 18.06.2020, N 354.

Письмом от 26.06.2020 (Исх. N 1117) ответчик предложил истцу обеспечить возможность пользования помещением, не препятствовать арендатору в какой-либо форме использовать помещение по целевому назначению. Указал, что в период с 31.03.2020 по 10.06.2020 включительно арендатор, по не зависящим от него причинам, был лишен возможности использовать помещение, поэтому арендные платежи, за исключением стоимости фактически потребленных в помещении коммунальных услуг, начислению и оплате не подлежат, в соответствии с пунктом 4.5.4 договора. При этом арендатор просил дополнительно согласовать льготные условия, в соответствии с которыми в период с 11.06.2020 и до 31.12.2020 сумма базовой арендной платы должна быть снижена на 30%.

Рассмотрев указанное обращение ответчика, истец не согласился с предложенными условиями, сославшись на то, что введение ограничений негативно отразилось не только на деятельности арендатора, но и на финансово-экономической стабильности арендодателя.

Истец повторно напомнил ответчику о возможности осуществления торговой деятельности магазина через имеющуюся в помещении уличную входную группу (на период введенных ограничительных мер, ведение предпринимательской деятельности организациями, имеющими уличную входную группу, являлось допустимым).

Наличие указанной входной группы позволяло арендатору принимать посетителей и осуществлять торговую деятельность с учетом соблюдения всех санитарных и противопожарных требований.

Истец направил ответчику письменное уведомление/оферту N 511/04-А, в рамках которой на период действия карантина освободил от уплаты арендной платы и предложил оплачивать только необходимые для эксплуатации операционные расходы, начисляемые в сумме 500 руб. без учета НДС с 1 кв.м арендуемых помещений.

С учетом отказа арендатора от двух коммерческих предложений (торговля через входную группу и отмена арендной платы взамен на 500 руб. операционных расходов) арендодатель посчитал, что у ПАО "Детский мир" отсутствует заинтересованность в данных предложениях (письмо арендодателя от 29.06.2020, N 753/06-А).

10.07.2020 арендатор предложил арендодателю иные условия оплаты арендных платежей, в частности, ответчик был готов с 31.03.2020 по 10.06.2020 оплачивать арендодателю арендные платежи из расчета 500 руб. без учета НДС с 1 кв.м арендуемых помещений, но при этом арендную сумму за период с 01.07.2020 по 31.12.2020, по его мнению, необходимо было бы снизить на общую сумму базовой арендной платы, оплаченной за период простоя (с 31.03.2020 по 10.06.2020).

На это истец направил ответчику претензионное письмо от 09.07.2020 (Исх. N 788/07-А) с требованием об уплате задолженности в размере 3 656 053,59 руб.

В письме ответчика от 07.08.2020 (Исх. N 1281) последний просил истца ввиду невозможности осуществления коммерческой деятельности по причинам, за которые арендатор не несет ответственности, и, как следствие, арендатором не оплачивается, подтвердить следующие коммерческие условия:

- "в период простоя магазина (31.03.2020 - 10.06.2020) Базовая часть арендной платы начислению и оплате не подлежит, с даты возобновления коммерческой деятельности магазина (с 11.06.2020) - Базовая часть арендной платы оплачивается в соответствии с условиями действующего договора в полном объеме".

В свою очередь арендодатель письмом от 14.08.2020 (Исх. N 945/08-А) не принял предложенное коммерческое предложения арендатора и просил погасить образовавшуюся задолженность согласно действующему договору.

Повторным претензионным письмом от 08.09.2020 (Исх. N 1035/09-А) истец требовал оплаты образовавшейся задолженности на 27.08.2020 в общей сумме 3 005 099,68 руб.

Не согласившись с требованиями, изложенными в претензионном письме от 08.09.2020 (Исх. N 1035/09-А), ответчик письмом от 16.12.2020 (Исх. N 1841) потребовал прекратить нарушение условий договора и предоставить корректные закрывающие документы (УПД) за периоды простоя магазина (31.03.2020 - 10.06.2020) на следующие суммы:

- УПД по базовой части арендной платы за март 2020 года - на сумму 1 136 746,85 руб. с НДС;

- УПД по базовой части арендной платы за апрель 2020 года - на сумму 0 руб. (полный простой);

- УПД по базовой части арендной платы за май 2020 года - на сумму 0 руб. (полный простой);

- УПД по базовой части арендной платы за июнь 2020 года - на сумму 825 560,49 руб. с НДС".

Кроме того, ответчик указал, что в случае продолжения нарушения условий договора со стороны арендодателя в части непредставления корректных закрывающих документов за период простоя магазина, ПАО "Детский мир" оставляет за собой право защиты своих интересов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

Третье претензионное письмо истца от 25.12.2020 (Исх. N 1407/12-А) также осталось без удовлетворения.

В связи с этим истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд города Москвы.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик сослался на то, что стороны при заключении договора аренды согласовали условие о том, что в случае невозможности использования арендуемых помещений по их целевому назначению арендная плата уплате не подлежит.

Согласно пункту 2.2 договора от 01.09.2018 арендатор использует помещение для целей организации в нем специализированного магазина по розничной торговле товарами детского и сопутствующего ассортимента различных торговых марок российских и иностранных производителей, с использованием товарного знака "Детский мир" (далее - целевое назначение), в соответствии с торговым профилем арендатора, являющимся приложением N 2 к договору, а также технических и административных помещений, необходимых для функционирования магазина, и, кроме того, пункта самовывоза интернет-магазина арендатора. Целевое использование арендатором помещения в соответствии с настоящим пунктом является торговым профилем арендатора.

В пункте 4.5.4 договора стороны предусмотрели, что в период проведения арендодателем капитального ремонта помещения, капитального ремонта либо реконструкции Торгового центра, которые повлекли прекращение деятельности арендатора по целевому назначению в помещении, а также в периоды времени, когда ведение арендатором деятельности по целевому назначению в помещении невозможно по иным причинам, за которые арендатор не несет ответственности, арендная плата арендатором не оплачивается.

На основании изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что пункт 4.5.4 договора в судебном порядке не оспорен, недействительным не признан, истец фактически признавал закрытие Торгового центра для покупателей в период с 28.03.2020 по 21.06.2020, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что магазин ответчика был закрыт по причине нормативного запрета, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендаторы недвижимого имущества (кроме жилых помещений), работающие в отраслях экономики, наиболее пострадавших в условиях коронавируса, и заключившие договор аренды до принятия решения о введении в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации), вправе требовать от арендодателя заключения соглашения об отсрочке уплаты арендной платы.

Арендодатель обязан заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

Однако в отсрочке могут отказать, если арендодатель докажет, что арендатор не пострадал и очевидно не пострадает в условиях коронавируса и его требование недобросовестно (Вопрос 4 Обзора ВС РФ 30.04.2020, N 2).

Арендатор недвижимости вправе требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации). Плата подлежит уменьшению с момента наступления невозможности использовать имущество по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения или даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя уменьшить размер арендной платы (вопрос 5 Обзора ВС РФ 30.04.2020, N 2).

Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что на основании пункта 4.5.4 договора от 01.09.2018 в период проведения арендодателем капитального ремонта помещения, капитального ремонта либо реконструкции Торгового центра, которые повлекли прекращение деятельности арендатора по целевому назначению в помещении, а также в периоды времени, когда ведение арендатором деятельности по целевому назначению в помещении невозможно по иным причинам, за которые арендатор не несет ответственности, арендная плата арендатором не оплачивается.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, не приняли во внимание, что действующим законодательством не предусмотрена возможность полного освобождения арендатора об обязательства по внесению арендной платы, так же как и не предусмотрена обязанность арендодателя освобождать арендатора от внесения арендной платы в полном размере.

Право ответчика на отсрочку или снижение арендных платежей на условиях, установленных действующим законодательством, в частности, Федеральным законом N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" от 01.04.2020.

Отказ в удовлетворении исковых требований, исходя из пункта 4.5.4 договора, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, приведет к необоснованному ограничению установленных законом прав и законных интересов арендодателя и поставит его в неравное положение по сравнению с арендатором, что недопустимо, поскольку введение ограничений негативно отразилось не только на деятельности арендатора, но и на деятельности арендодателя.

При таких обстоятельствах, кассационная коллегия находит выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделанными при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.

Поскольку судами неполно установлены фактические обстоятельства дела и не дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Приведенные выше недостатки могут быть устранены только при новом рассмотрении дела судом первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 по делу N А40-8780/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Д.Г. Ярцев

Судьи

В.В. Кобылянский М.Д. Ядренцева