Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 марта 2022 г. N Ф05-35409/21 по делу N А40-252333/2017

г. Москва

3 марта 2022 г.

Дело N А40-252333/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Латыповой Р.Р.,

судей Кузнецова В.В., Петропавловской Ю.С.,

при участии в заседании:

от заявителя: акционерного общества "Химки-Молжаниново" - Кисляков Е.В., представитель по доверенности от 27 мая 2020 года;

от заинтересованного лица: государственной компании "Российские автомобильные дороги" - Белоусова И.В., представитель по доверенности от 27 декабря 2021 года;

рассмотрев 01 марта 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу государственной компании "Российские автомобильные дороги" на решение от 07 июня 2021 года Арбитражного суда города Москвы на постановление от 12 октября 2021 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-252333/17

по иску акционерного общества "Химки-Молжаниново"

к государственной компании "Российские автомобильные дороги"

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 7 июня 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2021 года, удовлетворено исковое заявление акционерного общества "Химки-Молжаниново" (далее - истец, АО "Химки-Молжаниново") о взыскании с государственной компании "Российские автомобильные дороги" (далее - ответчик, ГК "Автодор") убытков в размере 1 194 300 000 руб. в связи с размещением на земельном участке истца газопроводов высокого давления.

Не согласившись с выводами судов, ГК "Автодор" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанции как принятые с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель ГК "Автодор" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель АО "Химки-Молжаниново" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене.

Из установленных судами фактических обстоятельств по делу усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 5 июня 2020 года по делу N А40-148483/16 установлен факт незаконной перекладки ГК "Автодор" газопроводов высокого давления (Газопровод-отвод "Химки-Крюково" Ду-800 мм, Газопровод-отвод к КРП-13 Ду-1000 мм) на принадлежащие истцу земельные участки с кадастровыми номерами 77:09:0000000:2007, 77:09:0000000:2008, 77:09:0000000:2012 при строительстве скоростной автомобильной дороги Москва - Санкт-Петербург на участке 15 км - 58 км.

Полагая, что размещение в границах земельных участков реконструированных магистральных газопроводов нарушает права и законные интересы истца, последний обратился в суд с исковым заявлением о взыскании убытков.

Установив, что газопроводы не подлежат вынесению за пределы участков, расположены незаконно, а права истца нарушаются охранными зонами и зонами минимальных расстояний по "СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*", суды, на основании проведенной ООО "Иола" судебной оценочной экспертизы, указали, что наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0000000:2007, 77:09:0000000:2008, 77:09:0000000:2012 на границы зон с особыми условиями использования территорий составляет 755 370 кв. м., а также, что разница между рыночной стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами 77:09:0000000:2007, 77:09:0000000:2008, 77:09:0000000:2012 без учета ограничений, вызванных зонами с особыми условиями использования территорий от магистральных газопроводов, и рыночной стоимостью этих земельных участков с учетом ограничений, вызванных зонами с особыми условиями использования территорий от магистральных газопроводов по результатам реконструкции этих газопроводов на дату проведения оценки составляет 1 194 300 000 руб.

Соответственно, руководствуясь положениями пунктов 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 статьи 56, пунктов 1, 2, 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года N 262, суды взыскали с ГК "Автодор" в пользу АО "Химки-Молжаниново" указанную сумму в качестве убытков.

Между тем судами не учтено следующее.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно заключению судебной экспертизы выводы экспертов основаны на использовании сравнительного подхода. Суды определили возмещение в размере, указанном в заключении судебной экспертизы.

Судами установлено, что земельные участки 77:09:0000000:2007, 77:09:0000000:2008, 77:09:0000000:2012 имеют вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования".

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) предусмотрено, что сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в кадастр недвижимости.

При этом вид или виды разрешенного использования земельного участка, относящиеся в соответствии со статьей 8 вышеназванного закона к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, влияют на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, сведения о которой также подлежат внесению в кадастр недвижимости собственником земельного участка на основании вышеуказанной статьи.

Согласно правовым позициям, сформулированным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15 декабря 2011 года N 12651/11, от 29 мая 2012 года N 13016/11 и N 12919/11, от 03 июня 2014 года N 818/14, фактическое использование земельного участка должно отвечать разрешенному использованию, предусмотренному градостроительным регламентом, и совпадать со сведениями, внесенными в кадастр.

Использование земельного участка не в соответствии с документально установленным и учтенным в кадастре недвижимости видом разрешенного использования является нарушением правового режима его использования, установленного требованиями статей 1, 7 и 42 ЗК РФ.

Между тем, при применении сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости спорных земельных участков в качестве объектов - аналогов экспертами были использованы земельные участки с видами разрешенного использования "для размещения теннисного корта", "для размещения базы отдыха и рекреационную деятельность", "для размещения спортивного комплекса (стадиона)", для размещения гостиничного комплекса", "под базу отдыха", а также с иными видами разрешенного использования, не предполагающими сельскохозяйственное использование, при том, что подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Соответствующая правовая позиция изложена Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09 августа 2018 года по делу N 305-ЭС18-3860.

Кроме того, судами не исследовалось, используются ли земельные участки для спортивной и рекреационной деятельности, учитывая, что приведенные в заключении экспертов фототаблицы свидетельствуют об отсутствии на спорных земельных участках каких-либо объектов.

Судами также неверно применены положения Закона г. Москвы от 05 мая 2010 года N 17 "О Генеральном плане города Москвы", что привело к неправомерному отнесению земельных участков к иному виду разрешенного использования.

Особенности изменения видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, в границах Московской области и находящихся в собственности физических лиц или юридических лиц урегулированы статьей 22 Федерального закона от 05 апреля 2013 года N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 43-ФЗ).

Порядок внесения платы за изменение вида разрешенного земельных участков, расположенных на территории города Москвы, установлен статьей 12.1 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве", а также принятым на основании указанной статьи постановлением Правительства Москвы от 10 сентября 2013 года N 593-ПП "Об утверждении Порядка определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, и Перечня видов объектов капитального строительства, имеющих важное социально-экономическое значение для города Москвы, при строительстве и (или) реконструкции которых плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается".

Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется департаментом с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи заявления собственника земельного участка видом разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования по формуле, указанной в пункте 2 Порядка.

В настоящем случае, для применения в качестве объектов-аналогов земельных участков с видами разрешенного использования "для размещения теннисного корта", "для размещения базы отдыха и рекреационную деятельность", "для размещения спортивного комплекса (стадиона)", для размещения гостиничного комплекса", "под базу отдыха", а также с иными видами разрешенного использования, не предполагающими сельскохозяйственное использование, судами надлежало установить, изменен ли вид разрешенного использования земельного участка, внесена ли соответствующая плата.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт.

Учитывая, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, исходя из подлежащих применению норм материального права, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, проверить заключение эксперта на соответствие требованиям Закона N 135-ФЗ, ФСО N 1, 3, 7; проверить соответствие вида разрешенного использования спорных земельных участков и объектов - аналогов, использованных для сравнительного анализа; при необходимости - назначить повторную судебную экспертизу, правильно применив нормы материального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июня 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2021 года по делу N А40-252333/17 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Р.Р. Латыпова

Судьи

В.В. Кузнецов Ю.С. Петропавловская