Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2022 г. N Ф05-15584/22 по делу N А41-52841/2021

г. Москва

6 июля 2022 г.

Дело N А41-52841/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 06.07.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от АО "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания-Регион": Алехин С.И. по дов. от 06.04.2022, Власова Н.Г. по дов. от 07.08.2020,

от Администрации Одинцовского городского округа Московской области: Калинина Е.Г. по дов. от 02.06.2022,

от Министерства жилищной политики Московской области: не явился, извещен,

от Войсковой части 52116: не явился, извещен,

от Министерства обороны Российской Федерации: Алешин В.А. по дов. от 18.12.2020,

от ООО "ПРОМСТРОЙУНИВЕРСАЛ": не явился, извещен,

от ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России: Алешин В.А. по дов. от 24.09.2021,

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Министерства жилищной политики Московской области и Администрации Одинцовского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 14.01.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 по делу N А41-52841/2021

по исковому заявлению Акционерного общества "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания-Регион"

к Администрации Одинцовского городского округа Московской области, Министерству жилищной политики Московской области

об изменении условий договора развития застроенной территории от 16.04.2015 г. N 53мр/001 в редакции дополнительного соглашения

третьи лица: Войсковая часть 52116, Министерство обороны Российской Федерации, Общество с ограниченной ответственностью "ПРОМСТРОЙУНИВЕРСАЛ", ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны

России, Министерство имущественных отношений Московской области

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания Регион" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Одинцовского городского округа Московской области и Министерству жилищной политики Московской области (далее - ответчики) об изменении договора о застроенной территории г. Одинцово-1 (бывший военный городок N 315) городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области 16.04.2015 (рег. N 53мр/001) в редакции дополнительного соглашения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Войсковая часть 52116, Министерство обороны Российской Федерации, ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России, Министерство имущественных отношений Московской области, общество с ограниченной ответственностью "Промстройуниверсал".

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.01.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Министерство жилищной политики Московской области и Администрация Одинцовского городского округа Московской области обратились с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Министерство жилищной политики Московской области, Войсковая часть 52116, ООО "ПРОМСТРОЙУНИВЕРСАЛ", Министерство имущественных отношений Московской области своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Администрации, а также представитель Министерства обороны, ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве. Отводов составу суда не поступило.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 30.12.2014 N 2525 о развитии застроенной территории г. Одинцово-1 (бывший военный городок N 315) городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района принято решение о развитии застроенной территории г. Одинцово-1 (бывший военный городок N 315) городского поселения Одинцово Одинцовского района Московской области в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:003:0206:083 общей площадью 594326 кв. м с утверждением перечня зданий и сооружений, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу (приложение N 2 к вышеуказанному постановлению).

В соответствии с приложением N 2 жилые дома по адресам: город Одинцово, улица Ракетчиков, дома с 3 по 58 подлежат сносу в целях дальнейшей застройки территории.

Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 18.12.2014 N 31/1 утверждена Программа Одинцовского муниципального района Московской области "О переселении граждан из муниципального жилищного фонда, расположенного в г. Одинцово-1, на 2015 - 2019 г. в гг.".

На основании вышеуказанного решения о развитии застроенной территории, а также протокола о результатах открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории от 25.03.2015 N 1802156987935/01(2), объявленного и проведенного в соответствии с постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 17.03.2015 N 101 "О проведении аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории г. Одинцово-1 (бывший военный городок N 315) городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области 16.04.2015 (рег. N 53мр/001) между Министерством строительного комплекса Московской области (далее - Министерство), Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области (далее - Администрация) и истцом (далее - инвестор) заключен договор о развитии застроенной территории г. Одинцово-1.

В силу пунктов 1.1 и 1.2 договора инвестор обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим Договором обязательства по развитию застроенной территории, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, г. Одинцово-1 (бывший военный городок N 315) городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области (далее - "Застроенная территория"), а Министерство и Администрация, обязуются создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств. Застроенная территория представляет собой земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030206:83, площадью 594326 кв. м, ограниченный: с востока - Южная промзона г. Одинцово, с юга - Минское шоссе, с севера - войсковая часть, с запада - складские хозяйства, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию "Одинцовский муниципальный район Московской области", о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.2013 сделана запись регистрации N 50-50-20/008/2013-4079.

Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания жилых и нежилых зданий. Графически расположение границ застроенной территории представлено на схеме (Приложение 1), являющейся неотъемлемой частью договора о развитии застроенной территории.

Абзацем 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" глава 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 46.1 - 46.11) признана утратившей силу с 30.12.2020 (пункт 18 статьи 1, статья 19 Закона N 494-ФЗ).

При этом договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 494-ФЗ), сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 статьи 18 Закона N 494-ФЗ, а изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляются в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров (часть 5 статьи 18 Закона N 494-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с дополнительным соглашением N 3 от 14.01.2019 к Договору Министерство жилищной политики является стороной договора как правопреемник Министерства строительного комплекса Московской области в части исполнения переданных полномочий в сферах жилищной политики.

Согласно пункту 4.1.8 договора инвестор обязуется осуществить в срок не позднее 31.12.2023 строительство/реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов, предусмотренных утвержденным проектом планировки.

В соответствии с проектом планировки территории, утвержденным Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 31.12.2015 N П19/2513 "Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, г. Одинцово-1 (бывший военный городок N 315)", на территории, подлежащей развитию, предполагается возведение 66 объектов капитального строительства, в том числе 27 многоквартирных жилых домов, 6 образовательных объектов, 9 гаражей, бизнес центр, ТРЦ, также прочие объекты инфраструктуры.

Согласно приложению N 4 к дополнительному соглашению N 2 к договору сторонами согласован План-график строительства, устанавливающий сроки начала и окончания строительства объектов, предусмотренных проектом планировки территории.

Обращаясь с иском, истец ссылался на то, что продолжает исполнять обязательства и производить финансирование по договору, осуществляет строительство многоквартирных домов и объектов социальной инфраструктуры. Однако на сегодняшний день план-график строительства требует корректировки в связи с объективными обстоятельствами, которые не были известны сторонам на момент заключения договора.

Также актуализации подлежит сам перечень объектов, подлежащих строительству, в том числе. в связи с уже реализованными решениями, отличными от планировавшихся на момент подписания договора.

Так, согласно действующей редакции плана-графика предусмотрено строительство двух ВЗУ и отдельно стоящего ШРП.

Фактически размещение второго ВЗУ (позиция 4.5 графика) стало невозможным в связи с уменьшением площади земельного участка на основании решения Арбитражного суда Московской области от 08.06.2018 по делу N А41-87365/16, вследствие чего застройщик вынужден был обеспечить потребность жилой застройки в водоснабжении за счет строительства одного ВЗУ (позиция 4.4 графика) увеличенной мощности.

Учитывая тот факт, что срок окончания строительства объектов установлен договором не позднее 31.12.2023, осуществление мероприятий по строительству и вводу в эксплуатацию гаражей-стоянок, бизнес - центра и ряда жилых домов не представляется возможным до истечения срока исполнения обязательств по договору.

По мнению истца, невозможность соблюдения установленного срока исполнения договора о развитии застроенной территории связана с существенным изменением обстоятельств.

Требования истца мотивированы невозможностью осуществления строительства наземных гаражей-стоянок (позиции 3.1 - 3.4 графика) в связи с размещением на территории микрорайона вышки связи, принадлежащей Войсковой части 52116 Министерства обороны РФ, размещением водозаборного узла, изъятием части земельных участков, подлежащих застройке, а также несвоевременным обеспечением переселения граждан из квартир, предоставленных гражданам по договорам социального найма в домах, подлежащих сносу.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

Судом установлено, что земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030206:1989 по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово-1, площадью 27 517 кв. м, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, установлен ВЗУ (водозаборный узел) для водоснабжения микрорайона Одинцово-1, с водопотреблением 4603,46 м3 в сутки.

Объект находится в муниципальной собственности, право собственности зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что такие обстоятельства создают препятствия для строительства многоуровневых гаражей - позиции 3.2, 3.3, 3.4 Проекта планировки и Графика.

Факт того, что истец не имел возможности приступить к строительству гаража-стоянки поз. 3.5 в сроки, установленные графиком, и окончить строительство в срок до 4 квартала 2019 года, подтверждается актом осмотра земельного участка от 26.10.2021, составленным с участием истца и ООО "Промстройуниверсал", и обстоятельствами по делу N А41-47772/21, сторонами которого заключено мировое соглашение, утвержденное определением суда от 13.01.2022, производство по делу прекращено.

Таким образом, занятие части земельного участка так же препятствовало исполнению истцом обязательств по строительству гаража (позиция 3.5) на территории земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030206:119 до 26.10.2021.

В части строительства объектов на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0030206:1986, 50:20:0030206:1987, 50:20:0030206:2005, 50:20:0030206:2001, 50:20:0030206:2002: - школа на 1 160 мест поз. 2.2: не снесены жилые дома N 48, 51; детский сад на 350 мест поз. 2.7: не снесены жилые дома N 40, 41; жилой дома поз. 1.17: не снесены жилые дома N 38, 39; жилой дома поз. 1.24: не снесены жилые дома N 44, 54, 55; жилой дома поз. 1.25: не снесены жилые дома N 36, 56; жилой дома поз. 1.27: не снесены жилые дома N 42, 43, 45; гараж на 300 м/м поз. 3.8: не снесен жилой дом N 55, Администрация также чинит препятствия, что подтверждается следующим.

Акты приема-передачи жилых помещений подписаны застройщиком и Администрацией в ноябре 2019 года, срок исполнения обязательств по переселению истек в мае 2020 года.

Вместе с тем, Администрацией переселение жителей после подписания акта приема-передачи жилых помещений осуществлялось с нарушением сроков, доказательств того, что расселение жилых домов было произведено в сроки исполнения указанных обязательств, предусмотренных договором, Администрацией не представлено.

Представленное в материалы дела постановление Администрации N 4517 о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Ракетчиков, дом 49 издано Администрацией городского округа Одинцово лишь 10.12.2021. Также из материалов дела следует, что часть собственников жилых помещений от заключения договоров купли-продажи отказывалась. В связи с чем, истец обратился в суд с требованием об обязании заключить договор купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области от 07.07.2021 по гражданскому делу N 2-5548/21, оставленным без изменения определением Московского областного суда от 13.09.2021 по делу N 33-27647/2021 в удовлетворении требований отказано, потому что истец (Акционерное общество "Специализированный застройщик "Первая Ипотечная Компания-Регион") является хозяйствующим субъектом и не относится к числу лиц, наделенных правом на принудительное изъятие объектов недвижимости.

Кроме того, суд установил, что в данном случае надлежащим органом решение об изъятии жилого дома N 4 г. Одинцово-1 с соблюдением требований части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об уведомлении собственника в письменной форме о принятом решении, об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия, не принималось.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ненадлежащее исполнение Администрацией обязательств по расселению многоквартирных жилых домов по указанным адресам препятствует исполнению обязательств истца, предусмотренных пунктом 4.1.8 договора.

В соответствии с пунктом 2.11 приложения N 4 в редакции дополнительного соглашения N 2 к договору истец в том числе обязуется обеспечить строительство Бизнес-центра с паркингом на 500 мм в срок до 4 квартала 2023 года.

Материалами дела подтверждается объективная невозможность истца осуществить строительство бизнес-центра на основании следующего.

Согласно заключению по оценке влияния планируемых к строительству объектов, на работу средств радиотехнического обеспечения полетов, включая оценку предельно допустимой высоты застройки из условия обеспечения работы РТС и обеспечения безопасности взлетно-посадочных операций на аэродромах МВЗ, подготовленному государственным унитарным предприятием Государственный научно-исследовательский институт гражданской авиации Филиал "Научно-исследовательский институт аэронавигации", объект "Корпус 2.11" (Бизнес-центр), планируемая абсолютная высота которого составляет 329 метров, на 25,9 м превышает предельно допустимую высоту для данного объекта.

Объект находится в пределах внешних границ полос воздушных подходов аэродрома Внуково.

С учетом положений Федерального закона N 135-ФЗ от 01.07.2017 года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны" (далее - Закон N 135-ФЗ), оценка возможной высоты объектов многоэтажной жилой застройки проводится в соответствии с нормативными требованиям гражданской авиации к размещению на аэродроме радиотехнических средств обеспечения полетов и эксплуатационными документами радиотехнических средств.

Данный объект строительства будет создавать угол закрытия для радиолокатора АОРЛ "Утес-А" равный 0,64 градуса, при предельно допустимом - 0,5 градуса.

В соответствии с требованиями Федеральных авиационных правил "Радиотехническое обеспечение полетов воздушных судов и авиационная электросвязь", введенными в действие Приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 20.10.2014 N 297, планируемый к строительству объект "Корпус 2.11" (Бизнес-центр) жилого комплекса "Одинцово-1" будет создавать действующим радиолокаторам АРЛК "Утес-А" и МВРЛ "Аврора-2", установленным на радиолокационной позиции "Зименки", а также вводимому в эксплуатацию АРЛК "Лира А10" на радиолокационной позиции "Утес" (Внуково), углы закрытия более допустимого.

Предельно допустимая абсолютная высота планируемого к строительству объекта "Корпус 2.11" (Бизнес-центр) жилого комплекса "Одинцово-1" составляет 275,4 м.

Кроме того, согласно статье 47 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.1997 N 60-ФЗ, Приказу Росавиации от 17.04.2020 N 394-П "Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково) (вместе с Решением об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково) в составе с первой по шестую подзону) (Зарегистрировано в Минюсте России 05.06.2020 N 58599)", исследуемая территория входит в четвертую подзону приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково), в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Вместе с тем, по требованиям ППТ Бизнес-Центр должен быть 35-этажный и высотой 133,5 метра (абс. высота 329 м). В силу ограничений высотности этажность объекта в зоне приаэродромной территории не может превышать 20 этажей.

При таких обстоятельствах, учитывая имеющиеся противоречия между документами территориального планирования, градостроительного зонирования и условиями договора, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости изменения сроков строительства объекта корпус 2.11 (Бизнес-центр) с целью корректировки параметров подлежащего строительству в зоне приаэродромной территории объекта.

Из пояснений сторон следует, что в границах земельного участка актуальность застройки не утрачена, невозможность осуществления обязанностей истцом не зависела от его воли.

Исполнение договора развития застроенной территории без продления срока исполнения противоречит общественным интересам.

Поскольку ответчиками и третьим лицом не представлено доказательств, обосновывающих иные условия, отличные от предложенного истцом проекта дополнительного соглашения, суд счел возможным принять проект дополнительного соглашения к договору в редакции истца

Вышеуказанные обстоятельства признаны судом первой инстанции существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения его условий в части увеличения сроков реализации договора о развитии застроенной территории и исполнения, принятых на себя сторонами обязательств (статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой и апелляционной инстанций доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.01.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 по делу N А41-52841/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова Е.Ю. Филина