Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 октября 2022 г. N Ф05-24022/18 по делу N А41-54692/2018

г. Москва

25 октября 2022 г.

Дело N А41-54692/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18.10.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 25.10.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха: Сафронов А.В. по дов. от 31.01.2022,

от ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос": Осанов С.В. по дов. от 07.11.2019,

от ООО "Стройгарант": Панов А.Е. по дов. от 11.03.2021,

от ООО "НОВАЯ ЭРА": Осанов С.В. по дов. от 01.06.2021,

от ИП Осанова С.Б.: лично, паспорт,

от Бигачевой Л.И.: лично, паспорт, Павелко В.Н. по устному заявлению доверителя,

от Министерства обороны Российской Федерации: Алешин В.А. по дов. от 18.12.2020,

от ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской федерации: Алешин В.А. по дов. от 26.09.2022,

от иных лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Жилищный вопрос", общества с ограниченной ответственностью "Стройгарант" на решение Арбитражного суда Московской области от 11.03.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу N А41-54692/2018

по иску Администрации городского округа Балашиха

к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Жилищный вопрос", обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант", обществу с ограниченной ответственностью "НОВАЯ ЭРА"

о расторжении договора N 111 о реализации инвестиционного проекта от 13.05.1998 со всеми дополнительными соглашениями к нему; о расторжении мирового соглашения от 30.10.2012 N 212,

третьи лица: Министерство строительного комплекса Московской области; Министерство имущественных отношений Московской области, Индивидуальный предприниматель Осанов Сергей Борисович, Индивидуальный предприниматель Сенин Сергей Владимирович, Сергеева Елена Борисовна, Дорошенко Наталья Сергеевна, Алексеева Марина Михайловна, Исаев Дмитрий Евгеньевич, Нефедова Юлия Андреевна, Смирнов Сергей Владимирович, Кучер Елена Геннадьевна, Шарашов Константин Николаевич, Шарашов Вадим Николаевич, Левицкий Евгений Владимирович, Левицкий Алексей Владимирович, Артемьев Александр Анатольевич, Бигачева Любовь Ильинична, Летников Николай Николаевич, Семенова Наталья Олеговна, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство обороны Российской Федерации, Федеральное государственное казенное учреждение "Войсковая часть 35690", Федеральное государственное казенное учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации,

по объединенному делу N А41-13345/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройгарант"

к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Жилищный вопрос"

о признании недействительным договора купли-продажи объектов незавершенного строительства N 1-П от 23.04.2010,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Жилищный вопрос"

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант"

о прекращении права общества с ограниченной ответственностью "Стройгарант" на участие в реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка мкр. 22 "Поляна" г. Балашиха по договору N 111 от 13.05.1998 с дополнительными соглашениями к нему приобретенное на торгах 20.08.2007

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" (далее - агентство), обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант" (далее - ООО "Стройгарант"), обществу с ограниченной ответственностью "НОВАЯ ЭРА", обществу с ограниченной ответственностью "ЭРАСТРОЙ ПРОФИТ", обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙГРАД" о расторжении договора N 111 о реализации Инвестиционного проекта от 13.05.1998 со всеми дополнительными соглашениями к нему; о расторжении мирового соглашения от 30.10.2012 N 212.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство строительного комплекса Московской области; Министерство имущественных отношений Московской области, Индивидуальный предприниматель Осанов Сергей Борисович, Индивидуальный предприниматель Сенин Сергей Владимирович, Сергеева Елена Борисовна, Дорошенко Наталья Сергеевна, Алексеева Марина Михайловна, Исаев Дмитрий Евгеньевич, Нефедова Юлия Андреевна, Смирнов Сергей Владимирович, Кучер Елена Геннадьевна, Шарашов Константин Николаевич, Шарашов Вадим Николаевич, Левицкий Евгений Владимирович, Левицкий Алексей Владимирович, Артемьев Александр Анатольевич, Бигачева Любовь Ильинична, Летников Николай Николаевич, Семенова Наталья Олеговна, Министерство жилищной политики Московской области, Министерство обороны Российской Федерации, Федеральное государственное казенное учреждение "Войсковая часть 35690", Федеральное государственное казенное учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 24.10.2018 было прекращено производство по делу в отношении требований, предъявляемых к ООО "Биоспорт", в связи с исключением его из ЕГРЮЛ.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2019 было прекращено производство по делу в отношении требований, предъявляемых к ООО "СТРОЙГРАД" и ООО "Эрастрой Профит" в связи с исключением их из ЕГРЮЛ.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.02.2020 настоящее дело было объединено с делом N А41-13345/11.

В связи с этим в рамках настоящего дела рассмотрены требования по исковому заявлению ООО "Стройгарант" к ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" о признании недействительным договора купли-продажи объектов незавершенного строительства N 1-П от 23.04.2010, а также по встречному исковому заявлению ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" к ООО "Стройгарант" о признании ООО "Стройгарант" утратившим имущественное право на участие в реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка мкр. 22 "Поляна" г. Балашиха по договору N 111 о реализации от 13.05.1998 с дополнительными соглашениями к нему, приобретенное на торгах 20.08.2007.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17.08.2020 судом принят полный отказ ООО "Стройгарант" от предъявленных ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" требований.

22.11.2021 судом были приняты уточнения иска ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" к ООО "Стройгарант": агентство просило прекратить право ООО "Стройгарант" на участие в реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка мкр. 22 "Поляна" г. Балашиха по договору N 111 от 13.05.1998 с дополнительными соглашениями к нему приобретенное на торгах 20.08.2007.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.03.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022, заявленные требования Администрации городского округа Балашиха удовлетворены частично: расторгнут договор N 111 о реализации Инвестиционного проекта от 13.05.1998 со всеми дополнительными соглашениями к нему, в остальной части в иске отказано. В удовлетворении требований ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" к ООО "Стройгарант" отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Стройгарант" и ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" обратились с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представители ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос", ООО "Стройгарант", ООО "НОВАЯ ЭРА", ИП Осанов С.Б. доводы и требования кассационных жалоб поддержали, представители Администрации городского округа Балашиха, Бигачевой Л.И. против удовлетворения кассационных жалоб возражали. Представитель Министерства обороны Российской Федерации, ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации оставил вопрос по рассмотрению кассационных жалоб на усмотрение суда. Администрацией представлен отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

Иные третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Отводов составу суда не поступило.

Изучив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как установлено судами, 13.05.1998 между Администрацией Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (инвестор) заключен договор рег. N 111 о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в г. Балашихе, мкр. 22, "Поляна". Дефекты данного договора являются очевидными и существенными для такого рода сделок (квалифицируемых исходя из существа правоотношений как смешанный договор купли-продажи имущества в будущем и договора строительного подряда), поскольку он указывает конкретизированный предмет (пункт 2.1 договора) и не содержит сроков реализации инвестиционного проекта, а также недостаточно конкретизированы обязательства сторон и сроки их исполнения.

После заключения договора N 111 от 13.05.1998 стороны (в 1998-2001 годах) произвели ряд действий, которые были направлены на конкретизацию условий и исполнение этого договора.

Так, 04.12.2000 сторонами было подписано дополнительное соглашение N 463, в соответствии с которым изменены редакции пункты 2.1, 3.1, 3.2, 3.4, 7.1 договора от 13.05.1998, пункты 3.3, 3.5, 3.6 исключены.

Согласно новым редакциям пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора Администрация имеет право на получение 2 законченных строительством коттеджей площадью 176 кв. м каждый за предоставление земельного участка и имеет право выкупить по себестоимости 2 коттеджа 198 кв.м каждый. Инвестор имеет право на получение оставшегося количества коттеджей. Оформление имущественных прав Администрация и инвестор осуществляют самостоятельно. Права инвестора на земельный участок, отводимый под объект, определяются в соответствии с постановлением Главы Балашихинского района Московской области.

В соответствии с постановлением Главы Балашихинского района Московской области N 565 от 12.05.1998 "О резервировании земельного участка и проектирования коттеджного поселка под индивидуальное жилищное строительство" за агентством зарезервирован земельный участок общей площадью 11,2 га по адресу: г. Балашиха, мкр. 22, пос. "Поляна" на время оформления правоустанавливающих документов на отвод земельного участка и разработки проектной документации, при этом на последнее возложена обязанность оформить в комитете по земельным ресурсам договор резервирования земельного участка на весь период его освоения, межевое дело, представить проект застройки и благоустройства прилегающей территории в Управление архитектуры и градостроительства для согласования и утверждения в установленном порядке, обеспечить финансирование проекта освоения земельного участка путем привлечения инвестиций юридических и физических лиц в строительство коттеджного поселка с завершенной инфраструктурой с последующим образованием товарищества собственников жилья (ТСЖ) для управления данным имуществом.

Какой-либо схемы земельного участка площадью 11,2 га к Постановлению не прилагалось. Действий, направленных на заключение договора аренды земельного участка, отсутствующего в кадастровом учете, не предпринималось.

Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 04.10.1999 N 1302 "О проектировании и строительства квартала жилой застройки "Поляна" в мкр. 22 г. Балашиха", в целях реализации инвестиционного договора N 111 от 13.05.1998, заключенного между Администрацией Балашихинского района и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" по проектированию и строительству квартала малоэтажной застройки "Поляна", разрешено ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" проектирование и строительство квартала малоэтажной жилой застройки "Поляна" в составе: жилая зона площадью 6 га; благоустройство и развитие инфраструктуры 2 га; лесной массив - под благоустройство микрорайонного парка. Границы и площадь участка подлежит уточнению при проектировании, вынос в натуре осуществить после утверждения проекта застройки.

Также МП "Управление архитектуры и градостроительства" Балашихинского района поручено определить границы и оформить предпроектную и разрешительную документацию.

В соответствии с Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 25.02.2000 N 141 "Об утверждении акта выбора земельного участка" рассмотрены материалы землеустроительного дела по выбору земельного участка 8,45 га (в том числе 6,0 га - жилая застройка, 2,45 га - благоустройство и развитие инфраструктуры) под размещение жилого квартала застройки "Поляна" в мкр. 22 г. Балашиха ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и утвержден акт выбора земельного участка на площади 8,45 га - пашни под размещение жилого квартала застройки "Поляна" из земель фонда перераспределения, находящегося в аренде ЗАО "Агрофирма "Первое мая" ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", утвержден акт оценки убытков и упущенной выгоды ЗАО "Агрофирма "Первое мая", возникающих при изъятии 8,45 га пашни под размещение квартала жилой застройки "Поляна" в мкр. 22 г. Балашихи в размере 2 634 633 руб., утвержден акт определения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии 8,45 га пашни под размещение жилого квартала застройки "Поляна" в мкр. 22 г. Балашихи в сумме 942 175 руб., на ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" возложена обязанность оплатить 2 634 633 на расчетный счет ЗАО "Агрофирма "Первое мая", 471 087,75 руб. на расчетный счет в местный бюджет, 471 087 руб. 75 коп. на расчетный счет Администрации области, также принято решение просить Администрацию Московской области об изменении целевого назначения земель.

Как установлено в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-20499/11сс обращения за изменением целевого назначения земель не произошло и не могло произойти, а также не могло быть принято решений уполномоченных органов об этом, т.к. изменение целевого назначения земельных участков осуществимо только в отношении конкретных объектов, обладающих индивидуализирующими их признаками. Т.е. решение просить Администрацию Московской области об изменении целевого назначения земель не имело правового значения в отсутствие объектов - земельных участков, об изменении целевого назначения которых можно было бы просить. Проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора не прилагались и не утверждались Администрацией, что свидетельствует о не соответствии Постановления N 141 требованиям пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату издания данного Постановления).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К2-17583/04 от 14.12.2005 постановление главы Балашихинского района N 141 от 25.02.2000 "Об утверждении акта выбора земельного участка" от 25.02.2000 было признано недействительным, с указанием на то, что оно принято с нарушением земельного законодательства в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Постановлением Главы Балашихинского района Московской области от 22.12.2000 N 1421 "О разрешении на строительство пос. "Поляна" в мкр. 22 г. Балашиха" в целях реализации инвестиционного договора от 13.05.1998, постановлено разрешить ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" строительство поселка "Поляна" в мкр. г. Балашиха в соответствии с утвержденным генеральным планом застройки с разбивкой строительства на 3 очереди.

Как установил Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А41-20499/11сс, разрешением на строительство, выдаваемым в соответствии со статьей 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации в действовавшей редакции и МДС 11-1.99, данное постановление N 1421 не являлось.

ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" для осуществления строительства, планировки застраиваемой территории, согласования землеотвода площадью 8,45 га, расположенного в г. Балашиха, мкр. 22 "Поляна", предназначенного под малоэтажную застройку, получены согласования от Государственного комитета по охране окружающей среды (19.11.1999); от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Балашихинского района (10.07.2000); Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области протоколом от 18.07.2000 N 26 согласовано архитектурно-планировочное решение проекта застройки жилого квартала "Поляна" коттеджного типа с объектами соцкультбыта в районе мкр. 22 г. Балашиха; ГУП НИиПи генплана г. Москвы согласовало размещение квартала под малоэтажную застройку "Поляна", расположенного в мкр. 22 г. Балашихи; Управление архитектуры и градостроительства заключением от 29.10.2001 N 156 согласовало отвод земельного участка площадью 8,45 под заявленные цели; Центр Госсанэпиднадзора в Московской области 30.11.2001 N 100916 принял решение согласовать выбор испрашиваемого земельного участка; также выбор земельного участка был согласован с Геоцентром-Москва (заключение 3336сп131 от 09.03.2000); Мособлкомводом (заключение N 2-161 от 09.03.2000) и районными службами. Также были получены согласования Минэкологии Московской области, ЗАО "Агрофирма "Первое мая", Мосэнерго, МП "Водоканал", ОГИБДД, Балашихинской электросети, Управления сельского хозяйства Балашихинского района, Балашихинской теплосети, Треста Балашихагаз, а также частично (в отношении 6 Га) войсковой частью 35690.

31.05.2001 между Администрацией Балашихинского района Московской области, ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (инвестор-1) и ООО "Эрастрой Профит" (инвестор-2) подписано соглашение N 101, предметом которого являлась возмездная частичная передача прав и обязанностей инвестора по договору N 111 от 13.05.1998 о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 8,45 га под коттеджную застройку в г. Балашихе, мкр. 22 "Поляна" и дополнительному соглашению N463 от 04.12.2000 от инвестора-1 к инвестору-2 при согласии Администрации.

Согласно пункту 2.1.1 соглашения инвестор-1 передает инвестору-2 права и обязанности, вытекающие из договора и дополнительного соглашения, в отношении 16 сблокированных коттеджей, расположенных в южной части земельного участка площадью 8,45 га в мкр. 22 "Поляна" г. Балашихи.

В свою очередь, инвестор-2 все дальнейшие затраты инвестора-1, в том числе платежи за землю, компенсирует пропорционально доле его участия в реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 8,45 га под коттеджную застройку в г. Балашихе, мкр. 22 "Поляна". Доля инвестора-2 составляет 18% от общего количества коттеджей.

20.08.2007 СГУ при Правительстве РФ "РФФИ" в лице поверенного Фонда ООО "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ" проведены торги в виде открытого аукциона по продаже арестованного имущества, принадлежащего ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос": доля в договоре рег. N 111 от 13.05.1998 о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на основании земельного участка площадью 11,2 га, под коттеджную застройку в Московской области, г.Балашиха, мкр. 22, "Поляна", принадлежащая ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос".

Согласно протоколу N 4 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 20.08.2007 победителем торгов признано ООО "Стройгарант", предложившее максимальную цену 2 766 400 руб., которое после подписания этого протокола становится покупателем соответствующего лота (права реализации инвестиционного проекта).

23.04.2010 между ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (продавец) и ООО "Эрастрой Профит" (покупатель) подписан договор N 1-П купли продажи объектов незавершенного строительства (доли в праве общей долевой собственности), согласно условиям которого объект - незавершенный строительством комплекс малоэтажных зданий мкр. 22 "Поляна" в г. Балашиха: здания жилого и нежилого фонда, транспортные и инженерные сети, земельные участки, на строительство который продавец направлял собственные или заемные средства в рамках реализации инвестиционного проекта, строительство которых не завершено.

22.12.2008 ООО "Эрастрой Профит" и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации городского округа Балашиха по запросу ООО "Эрастрой Профит" от 15.07.2009 N 9/07-2009 о кадастровом учете земельного участка мкр. 22 "Поляна" г. Балашиха; наложить на Администрацию городского округа Балашиха обязанность произвести кадастровый учет земельного участка мкр. 22 "Поляна" г. Балашиха.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-875/09 от 01.06.2010 в удовлетворении требований было отказано. Более того, суд указал на отсутствие у Администрации такой обязанности и возможность любого заинтересованного лица поставить земельный участок на кадастровый учет согласно статье 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

30.01.2011 ООО "Эрастрой Профит" и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" обратились с требованием к Администрации во исполнение условий инвестиционного договора от 13.05.1998 N 111 принять распорядительные документы по отнесению не сформированных и не являющихся объектами гражданских прав земельных участков к категориям "Земли населенных пунктов", заключить с заявителями договоры аренды со множественностью лиц на стороне арендатора и поручить заявителям подготовить документы для кадастрового учета земельных участок и осуществить их государственную регистрацию.

04.03.2011 в письме N СП-695-11 Администрацией городского округа Балашиха было отказано с указанием на то, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах в силу статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказ Администрации, изложенный в письме N СП-695-11 от 04.03.2011, оспаривался ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" в деле N А41-20499/11сс, в удовлетворении требований о признании его незаконным Десятым арбитражным апелляционным судом было отказано в связи с тем, что данный ответ никак не нарушил права истцов, направивших Администрации заведомо неисполнимое и не подлежащее удовлетворению обращение.

Как указано судом, вместо проведения межевания, постановки на кадастровый учет земельных участков, необходимых для осуществления строительства и обращения затем (при наличии необходимости) за изменением их категории и целевого назначения, заявители обратились к Администрации с не основанными на законе требованиями принять в отношении этих несуществующих земельных участков ненормативные акты.

30.10.2012 Администрацией и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" подписано мировое соглашение N 212, по условиям которого, в том числе Администрация, признает в полном объеме свои обязательства перед агентством по инвестиционному договору N 111 от 13.05.1998 с дополнительными соглашениями к нему N 463 от 04.12.2000 и N101 от 31.05.2001, по условиям которого агентство обязуется за счет собственных и привлеченных средств осуществить реализацию инвестиционного проекта по строительству, а орган местного самоуправления - обеспечить решение вопросов по поддержке реализации инвестиционного проекта в пределах своей компетенции, включая подготовку необходимых для этого распорядительных документов.

В качестве соглашения, изменяющего и конкретизирующего условия инвестиционного договора, оно подписано только Администрацией и ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос", хотя на стороне инвестора на момент его заключения действовали два лица, а именно (с учетом положений соглашения N 101 от 31.05.2001): на стороне инвестора выступало также ООО "Эрастрой Профит" (инвестор-2).

В качестве именно мирового соглашения, т.е. документа, предусмотренного статьей 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в его утверждении было отказано определением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2012 по делу N А41-23562/12.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2012 по делу N А41-23562/12 подписание данного документа было расценено лишь в качестве обстоятельства, свидетельствующего об отсутствии намерения со стороны ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" как истца по встречному иску, на расторжение договора.

В связи с этим Десятый арбитражный апелляционный суд в деле N А41-20499/11сс оценил мировое соглашение N 212 как незаключенное.

С учетом изложенного, суд правомерно отказал Администрации городского округа Балашиха в удовлетворении самостоятельного требования о расторжении мирового соглашения N 212 от 30.10.2012, указав, что данное соглашение не является частью договора и при этом является незаключенным, в связи с чем отсутствуют вытекающие из него обязательства, которые могли бы быть прекращены.

Судом первой инстанции также установлено, что значительная часть обстоятельств, препятствующих исполнению договора, произошли по воле инвесторов.

Так, между ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" (цедент) и ООО "Новая Эра" (цессионарий) был подписан договор N 1 уступки прав требования (цессии) от 01.03.2013, согласно которому цедент уступает цессионарию, а последний принимает принадлежащие ему права на основании мирового соглашения N 212 от 30.10.2012.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что с учетом признания мирового соглашения N 212 от 30.10.2012 незаключенным, данный договор цессии никаких правовых последствий иметь не мог ине привел к возникновению каких-либо прав у ООО "Новая Эра".

На основании договора уступки от 01.03.2013 ООО "Новая Эра" обратилось в арбитражный суд с самостоятельными требованиями о формировании земельных участков, установлении в отношении них вида разрешенного использования, категории земли, выдаче разрешения на строительство и заключения договора аренды сроком на три года, после постановки на кадастровый учет испрашиваемых земельных участков.

ООО "Новая Эра", подготовив документы, необходимые для кадастрового учета земельных участков, не осуществило постановку на кадастровый учет земельных участков и формирование их как объектов права. За утверждением схем расположения земельных участков (в границах, самостоятельно приведенных ООО "Новая Эра" в деле N А41-20499/11сс) в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации в Администрацию не обращалось. То есть основания для принятия Администрацией в отношении ООО "Новая Эра" каких-либо ненормативных актов также полностью отсутствовали.

В процессе исполнения Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 по делу N А41-20499/11 Администрацией принимались Постановления от 18.04.2016 N 333/5-ПА, N 336/5-ПА, которыми устанавливались предлагаемые ООО "Новая Эра" границы, виды разрешенного использования земельных участков микрорайона 22 "Поляна".

При этом наличие этих постановлений Администрации не привело к положительным изменениям в контексте исполнения договора N 111. Как установлено решением Арбитражного суда Московской области от 26.03.2018 по делу N А41-83771/17 (стр. 24 - 26 решения), с момента вынесения этих постановлений уже ООО "Новая Эра" не предприняла никаких действий по их реализации, в том числе направленных на осуществление кадастрового учета земельных участков, что не дало возможности дальнейшего исполнения судебного акта Администрацией в части заключения договоров их аренды.

При этом переход права к ООО "Новая Эра", исключающий полностью возможность реализации договора N 111, т.к. у ООО "Новая Эра" полностью отсутствуют обязательства перед Администрацией по этому договору, инициировался самим же ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос".

Впоследствии судебные акты по делу N А41-20499/11 были пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам и переход каких-либо прав ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" на основании мирового соглашения N 212 от 30.10.2012 и договора N 1 цессии от 01.03.2013 был признан несостоявшимся.

21.03.2018 Администрация городского округа Балашиха направила ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос", ООО "Стройгарант", ООО "Эрастрой Профит", ООО "Биоспорт" предложение о расторжении договора N 111 со всеми дополнениями, а также соглашения N 212.

08.06.2018 аналогичное предложение было направлено Администрацией ООО "Новая Эра" и ООО "Стройград".

Круг организаций, которым Администрация направляла предложение, определялся кругом лиц, которые могли считать себя участвующими в спорном договоре (или соответственно - соглашении N 212), с целью исключить нарушение прав таких лиц и учетаь их при расторжении договора N 111.

Ответов на данное предложение в Администрацию направлено не было.

ООО "Биоспорт" и ООО "Стройград" впоследствии были исключены из ЕГРЮЛ, при этом наличия каких-либо прав из договора N 111 у данных лиц не имелось с учетом наличия судебных актов о признании незаконной реорганизации этих юридических лиц.

ООО "Эрастрой Профит" являлось одним из двух инвесторов по договору N 111 с 31.05.2001, когда данным лицом, Администрацией и ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" было подписано Соглашение N 101 к договору N 111. Таким образом, в отношении 16 сблокированных коттеджей, расположенных в южной части земельного участка площадью 8,45 га в мкр. 22 "Поляна" г. Балашихи, компенсации затрат ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" пропорционально доле участия в договоре, составляющей 18% общего количества коттеджей - договор N 111 прекратился 04.12.2018 - с момента исключения ООО "Эрастрой Профит" из ЕГРЮЛ. В этой части спорный договор уже прекращен, и расторгнут быть не может, то есть рассмотрению подлежит только оставшаяся часть договора с единственным инвестором - ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос".

Кроме ООО "Агентства недвижимости Жилищный вопрос" требования Администрации предъявлены также к ООО "Новая Эра" и ООО "Стройгарант".

Суд первой инстанции указал, что требования в отношении указанных лиц удовлетворены быть не могут, поскольку они не являются стороной спорного договора N 111, что, в частности, установлено и судебными актами по делу NА41-20499/11сс.

Доводы о том, что Администрация препятствует исполнению инвесторами спорного договора путем принятия в 2017 году Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которыми мкрн. Поляны отнесен к зоне Ж-2 - Зона застройки индивидуальными жилыми домами, признаны необоснованными.

Правила землепользования и застройки городского округа Балашиха не препятствовали деятельности по спорному договору, даже с учетом фактического начала строительства блокированных жилых домов, т.к. в для этой зоны в Правилах предусмотрен и условно разрешенный вид "блокированная жилая застройка".

ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос", ООО "Стройгарант", ООО "Новая Эра", Шарашов К.Н. по данному вопросу обращались с жалобой на решение Совета депутатов го Балашиха от 27.12.2017 N 03/50, которым были утверждены ПЗЗ ГО Балашиха. Определением Мособлсуда от 25.08.2021 рассмотрение этих требований было прекращено в связи с тем, что оспариваемый нормативный акт не нарушает права этих заявителей.

Суд первой инстанции установил, что с 2007 года инвесторами по спорному договору не осуществляется никаких действий, направленных на его дальнейшее исполнение, более того, совершаются действия, исключающие возможность такого исполнения.

В частности, инвесторам необходимо было обратиться к Администрации в установленном на момент такого обращения порядке за предоставлением земельного участка и заключением договора его аренды. Таких действий не предпринято, в том числе после вынесения Десятым арбитражным апелляционным судом постановления по делу N А41-875/09 от 01.06.2010, которым было указано на действующие на тот момент нормы и неверность позиции инвесторов, считающих Администрацию способной и обязанной за них определять, формировать и предоставлять без заявления инвесторов те или иные земельные участки по своему усмотрению.

При этом в отношении сложившихся обстоятельств исполнения договора суд указал, что осложняющие его исполнения условия зависели от инвесторов и являлись результатами их деятельности.

В частности, уступки не подлежащих передаче и несуществующих в отрыве от обязанностей инвестора прав ООО "Новая Эра" и ООО "Стройгарант" производились либо самим инвестором - в случае с ООО "Новая Эра", либо в связи с действиями инвестора, за которые отвечает сам инвестор - в случае с ООО "Стройгарант", когда они были реализованы в исполнительном производстве.

Все инвестиционные объекты (объекты незавершенного строительства) были отчуждены в собственность иных лиц, не участвующих в договоре, также инвесторами. ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит", первоначально являвшиеся собственниками всех возведенных в рамках договора объектов согласно распределению долей в соответствии с его условиями, не являлись собственниками ни одного из незавершенных объектов уже на момент обращения Администрации за расторжением договора.

При этом их собственниками являются ООО "Новая Эра", ООО "Стройгарант" и множество физических лиц, привлеченных к участию в настоящем деле.

Таким образом, суд пришел к выводу об обоснованности доводов Администрации о ненадлежащем исполнении ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" спорного договора N 111.

Оценивая требования о расторжении договора, суд первой инстанции указал, что из существа правового регулирования гражданским законодательством вопроса об отсутствии сроков исполнения обязательств (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей и в текущей редакциях) следует, что в этом случае вопрос рассматривался о разумных сроках либо сроках, вытекающих из существа обязательства.

С даты подписания спорного договора 13.05.1998 прошло более 23 лет. С 2007 года - 14 лет, инвесторы по договору не предпринимают никаких действий, направленных на его исполнение. Оснований считать такой срок соответствующим существу обязательства по застройке малоэтажного коттеджного поселка не имеется. В связи с этим суд удовлетворил требования Администрации о расторжении спорного договора N 111 от 13.05.1998 со всеми дополнительными соглашениями к нему, к которым не относится незаключенное мировое соглашение N 212, на основании пункта 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку, как установлено судом, обстоятельства, вследствие которых невозможно исполнение этого договора, являются следствием недобросовестных действий инвестора, применение положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не требуется.

ООО "Стройгарант" не является стороной договора N 111, т.к. на данное лицо не переводились обязанности инвестора по договору, более того, такой перевод долга в соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации требует согласия второй стороны, т.е. Администрации, которого не предоставлялось.

При этом на торгах было приобретено не право на конкретные объекты незавершенного строительства, а именно право реализации инвестиционного договора.

ООО "Стройгарант", являясь свободным субъектом предпринимательских отношений, заключая сделку о приобретении данных прав, не могло не осознавать пороки его существенных условий.

Права Инвесторов (ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит") по спорному договору N 111 на реализацию инвестиционного проекта одновременно являются их обязанностями перед Администрацией, а также в связи с этим основаниями для принятия в их отношении публично-правовых актов.

Суд первой инстанции указал, что путем цессии невозможна передача прав, которые прекращают существование взаимного обязательства.

В связи с этим суд признал обоснованными доводы ООО "Агентства недвижимости Жилищный вопрос", которые сводятся к тому, что приобретенное право ООО "Стройгарант" в действительности не относится к имущественным и обязательственным правам и фактически не существует.

Также судом были приняты доводы Администрации, считающей, что основным существенным условием договора уступки права является ее предмет. Безотносительно того, что данная сделка заключена на открытых торгах в процессе исполнительного производства и произошла без участия ООО "Агентства недвижимости Жилищный вопрос", передача права должна была иметь конкретизированный предмет, определяющий основания возникновения и объем этих прав.

С учетом того, что впоследствии данный недостаток устранен не был, суд пришел к выводу, что ООО "Стройгарант" не получило в результате заключения соответствующей сделки каких-либо прав в рамках спорного договора. С учетом данных выводов, требование ООО "Агентство недвижимости Жилищный вопрос" не подлежит удовлетворению, ввиду отсутствия правовых оснований для прекращения не существующего права.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой и апелляционной инстанций доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.03.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу N А41-54692/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова И.В. Лазарева