Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 ноября 2022 г. N Ф05-27767/22 по делу N А40-138912/2021

г. Москва

11 ноября 2022 г.

Дело N А40-138912/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2022.

Полный текст постановления изготовлен 11.11.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Лазаревой И.В.

судей Красновой С.В. и Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от истца - Мустафаев Н.Т., оглы, по доверенности от 09.12.2021

от ответчика - Судачен Е.Г., генеральный директор, выписка из ЕГРН от 29.10.22, Стельмаков А.Н., по доверенности от 24.10.2022 (до перерыва), Кадлубинская М.А., по доверенности от 01.09.2022 (после перерыва)

от третьего лица - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (истца) на решение Арбитражного суда города Москвы от 04.05.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 по делу N А40-138912/2021

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленая Астра"

об обязании освободить помещение, передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту, признании обременения в виде договора аренды отсутствующим

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленая Астра" (далее - ООО "Зеленая Астра", общество, ответчик) об обязании освободить нежилое помещение площадью 340,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2 (подвал, пом. I, комн. 3-5, 5а, 6-9, 9а, 10-14, 14а, 14б, 14в, 14г, 14д, 15-18, 18а, 19-25) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту, а также признании обременения от 22.04.2008 N 77-77-11/063/2008-045 в виде договора аренды от 16.05.2007 N 01-00484/2007, заключенного между Департаментом и ООО "Зеленая Астра" в отношении нежилого помещения (здания), площадью 340,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0001090:3304 отсутствующим.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган, третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.05.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022, исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требование в полном объеме. Заявитель в кассационной жалобе указывает, что в рамках дела N А40-215558/201 между сторонами был разрешен спор только по пункту 3.1 договора, а именно о цене договора, условия договора купли-продажи были определены судебным актом по делу N А40-215558/2014, в связи с чем данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу вышеуказанного решения, то есть с 12.04.2016, и отсутствие бумажного договора не освобождает общество от исполнения своих договорных обязательств. Договор аренды прекратил свое действие с даты заключения договора купли-продажи от 12.04.2016 N 59-5861, однако запись об аренде в ЕГРН до настоящего времени не погашена. По мнению Департамента, существующая запись об обременении права в виде аренды в ЕГРН нарушает права истца как собственника данного имущества.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2022 кассационная жалоба Департамента принята к производству, судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы назначено на 31.10.2022 на 12 час. 35 мин.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

До рассмотрения кассационной жалобы от ООО "Зеленая Астра" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

31.10.2022 в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, представители ООО "Зеленая Астра" возражали против удовлетворения жалобы.

31.10.2022 Арбитражным судом Московского округа в составе суда: председательствующего - судьи Лазаревой И.В., судей Красновой С.В., Федуловой Л.В., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 11 час. 05 мин. 07.11.2022.

07.11.2022 в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, представитель ООО "Зеленая Астра" возражал против удовлетворения жалобы.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направило, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-215558/14 урегулированы разногласия между сторонами, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2 (подвал, пом. 1, комн. 3-25, пом. 1, комн. 5а, 9а, 14а, 146, 14в, 14г, 14д, 18а).

Ссылаясь на существенные нарушения условий пункта 3.4 договора, не оплату цены договора купли-продажи, истцом в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.4 договора, 06.03.2020 в адрес ответчика было направлено уведомление исх. N ДГИ-И-16620/20 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 N 59-5861, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости от 12.04.2016 N 59-5861 (учетный номер от 26.02.2019) прекращен по истечении 30 дней с момента направления уведомления, которым предусмотрена обязанность ООО "Зеленая Астра" освободить занимаемый объект не позднее 14 дней с момента прекращения договора купли-продажи недвижимости и передать его по акту истцу, однако до настоящего времени помещение не освобождено, по акту приема-передачи истцу не передано, истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что истец не исполняет решение добровольно, а именно не предоставляет для подписания ответчику текст договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2, не сообщает реквизиты для оплаты выкупной стоимости; злоупотребляя правом, направляет ответчику договор купли-продажи, текст которого имеет существенные отличия от того текста, который бы предметом рассмотрения спора по делу N А40-215558/14, не производит государственную регистрацию перехода права собственности на объект, при этом продолжает начислять и взыскивать арендную плату за часть объекта за период с 01.11.2014 по 30.11.2017, что подтверждается исковым заявлением истца от 30.08.2018 N ДГИ-И-64315/18 и решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2019 дело N А40-217121/18.

Между тем судами не учтено следующее.

Спорные правоотношения по настоящему делу возникли в связи с применением положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), регулирующего основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

Указанный Закон предусматривает также возможность оспорить субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, а также урегулировать возникшие спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в судебном порядке.

Спор о достоверности оценки объекта, а также об условиях договора выкупа недвижимого объекта был рассмотрен судами в самостоятельном производстве.

При этом в рамках дела N А40-215558/14 судами урегулированы все разногласия, возникшие между сторонами по делу относительно условий договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 42 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Как следует из содержания вступивших в законную силу судебных актов по делу N А40-215558/14, предметом спора об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 340,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 25, стр. 2 (подвал, пом. 1, комн. 3-25, пом. 1, комн. 5а, 9а, 14а, 146, 14в, 14г, 14д, 18а), являлись условия, касающиеся цены договора и предоставления рассрочки оплаты стоимости имущества. В резолютивных частях решения Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2015, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2016, судами согласованы пункт 3.1 и 3.2 договора с изложением текста их редакций.

Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенных разъяснений, а также обстоятельств настоящего спора, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда, в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Кодекса). Оформление в письменной форме документа (договора) и подписание его лицами, совершающими сделку, после разрешения преддоговорного спора в судебном порядке является правом сторон и зависит от их волеизъявления.

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", часть 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из вышеизложенного следует, что поскольку договор купли-продажи имущества, сторонами которого являются Департамент и общество, считается заключенным с даты вступления в силу решения суда по делу N А40-215558/14, спор между сторонами об условиях выкупа исчерпан, оснований для вывода о том, что Департамент не исполняет решение суда, не направляет для подписания ответчику текст договора купли-продажи нежилого помещения, нельзя признать обоснованным.

Более того, ссылаясь на несоблюдение Департаментом обязанности направить в адрес общества проекта договора в редакции, согласованной судом, суды не учли, что предусмотренная статьей 4 Закона N 159-ФЗ процедура досудебного заключения сторонами договора и урегулирования имеющихся разногласий уже была завершена, спор по ним рассмотрен судом. Применение повторно процедуры, предусмотренной указанной нормой, после урегулирования разногласий судом, законом не предусмотрено.

Судами не исследованы обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спору об освобождении нежилого помещения в связи с расторжением договора купли-продажи, о признании обременения в виде договора аренды отсутствующим.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного ему товара в установленные договором сроки, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара.

В силу части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из разъяснений, данных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В обоснование заявленных требований Департамент ссылался, что обществом не исполнена обязанность по оплате заключенного в судебном порядке договора купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем, на основании статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был расторгнут в одностороннем порядке, однако помещение до настоящего времени не освобождено, помещение не передано по акту Департаменту, при этом в настоящее время в ЕГРН имеется неактуальная запись об обременении в виде аренды.

Судами не приняты во внимание доводы Департамента, и не учтено, что само по себе отсутствие договора купли-продажи, оформленного в письменном виде и подписанного двумя сторонами, при наличии судебного акта об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не освобождает общество об исполнения договорных обязательств по оплате стоимости приобретенного имущества. Между тем, как ссылается истец, ответчик не произвел с даты вступления судебных актов по делу N А40-215558/14 ни одного платежа, период предоставленной рассрочки (5 лет) истек, при этом ответчиком также не вносится и арендная плата за используемое имущество.

Указанные доводы, с учетом предмета и оснований заявленных требований, подлежат проверке судами.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить наличие существенных нарушений условий Договора, установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 04.05.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2022 по делу N А40-138912/2021 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий - судья

И.В. Лазарева

Судьи

С.В. Краснова Л.В. Федулова