Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 сентября 2023 г. N Ф05-17158/21 по делу N А41-110962/2019

город Москва

06 сентября 2023 г.

Дело N А41-110962/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.

судей Кручининой Н.А., Перуновой В.Л.

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Подольск - Баринова Н.А., доверенность от 28.12.2022;

конкурсный управляющий ООО "Диском" Тулинов С.В., паспорт, лично;

от ООО "Линар" - Кубарь И.И., доверенность от 03.06.2022,

рассмотрев 30 августа 2023 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Подольск

на определение Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2023 года

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2023 года

по заявлению Администрации городского округа Подольск о признании недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договора

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Диском"

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 06.03.2020 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Диском".

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2020 ООО "Диском" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден С.В. Тулинов. При банкротстве должника ООО "Диском" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве.

28.07.2022 в рамках дела о банкротстве ООО "Диском" Администрация городского округа Подольск (далее - Администрация) обратилась с заявлением, в котором просит:

- Признать открытые электронные торги в форме открытого конкурса с открытой формой представления предложения о цене по продаже имущества должника ООО "Диском" (ИНН 7733516938, ОГРН 1047796161962), состоявшегося 26.07.2021 в части Лота N 1: "Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 676,6 кв. м, кадастровый номер 50:55:0010267:8. Бак мембранный для отопления WRV-2000 2000 л/10атм. Блок камер КСО-20З (компл). Горелка газодизельная HR 1040 MG.ND.S.RU.A.8.100 модульная в комплекте. Горелка газодизельная HR520F MG.MD.S.RU.A.8.65 модульная в комплекте. Котел "Термотехник" ТТ 100 мощностью 10 000 квт в комплекте. Котел "Термотехник" ТТ 100 мощностью 5 000 квт в комплекте. Насос ин-лайн 65/170-1,5/4. Насос инлайн IL480/220-4/4. Насос повысительный Q = 6,45м3/н Н=ЗО м. в.стс эл. Дв. N = 1,1 кВт, п=2900 об/мин. Резервуар стальной горизонтальный, цилиндрический V = 25м3 ТП7О4-1-161-8З. Труба дымовая самонесущая ТДСУ-750-900-45 высотой 45-м, газоход D750 мм и D900 мм. Блок панелей ЩО-70-2. Измерительный комплекс учета газа КИ-СТ-Г-ТС-С-150/1ООО1,0А-П-ДП Д. Счетчик газа турбинный СТГ-100-650. Счетчик газа турбинный СТГ15О-1000. Установка автоматического умягчения SF 500/3-29 NT. Установка автоматической фильтрации и обезжелезования FF535/FC-31. Деаэратор вакуумный для охлаждения и отопления S16A. Насос ин-лайн 150/340-37/4. Трансформатор ТМГ11-1000/10-У1, 10/0,4 кВ, У/Ун-0 (термометр ТТЖ-М). Право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010267:6" (далее - Торги, Котельная) недействительными;

- Применить последствия недействительности сделки, а именно: признать договор купли-продажи N 2 от 22.09.2021, заключенный между конкурсным управляющим Тулиновым С.В. и ООО "Линар", по результатам проведения электронных торгов в форме открытого конкурса с открытой формой представления предложения о цене по продаже имущества должника ООО "Диском" недействительным; аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимого имущества о государственной регистрации права N 50:55:0010267:850/143/2022-54 от 02.02.2022.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2023 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2023 года, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация городского округа Подольск обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2023 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Администрация городского округа Подольск в лице своего представителя настаивала на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

В судебном заседании суда кассационной инстанции конкурсный управляющий ООО "Диском", а также ООО "Линар" в лице своего представителя возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными; конкурсным управляющим должника представлен отзыв на кассационную жалобу.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы обособленного спора, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых определении, постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей обособленного спора на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.08.2008 между должником и Администраций заключен договор N 07-08 о развитии застроенной территории муниципального образования "городской округ Подольск Московской области" микрорайона "Красная горка" в границах улиц: Садовая, проспект Ленина, Колхозная, Щорса, Гражданская, Овражная, граница города (далее - Договор).

Пунктом 2.1.5 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 27.10.2011 и дополнительного соглашения N 4 от 24.08.2012 Застройщик обязан осуществить в соответствии с проектом планировки застроенной территории строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной инфраструктуры и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Перечень объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, подлежащих передаче в собственность муниципального образования "Городской округ Подольск Московской области", определяется протоколом предварительного распределения.

Согласно п. 16 Протокола предварительного распределения в редакции дополнительного соглашения N 4 от 24.08.2012 срок передачи Котельной в собственность Администрации - 1 месяц после полного ввода в эксплуатацию.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2017 по делу N A41-91225/16, которым удовлетворено исковое заявление должника к Администрации о продлении срока действия пункта 2.1.5 Договора до 31.12.2022.

20.09.2012 Администрацией должнику выдано разрешение на строительство Котельной.

20.03.2013 Администрацией должнику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от N RU50334000-13-48 от 20.03.2012, осуществлен ввод Котельной в эксплуатацию.

12.07.2013 за должником зарегистрировано право собственности на Котельную, о чем в ЕГРН сделана запись N 50-50-55/047/2013-069, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 50-AEN 336219. В качестве документа-основания указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU50334000-13-48 от 20.03.2012.

06.03.2018 между Администрацией (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор N 19ю/18 аренды земельного участка площадью 5792 кв. м с кадастровым номером 50:55:0010267:6, категория земель - "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для инженерной инфраструктуры (котельная)", расположенный по адресу: 142106, Московская область, г. Подольск, ул. Садовая, уч. 6 сроком действия до 05.03.2021 (том 1, л.д. 46 - 50).

01.02.2021 конкурсным управляющим ООО "Диском" котельная была инвентаризована, о чем составлена инвентаризационная опись основных средств должника N 1.

11.03.2021 между Администрацией (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор N 22ю/21 аренды указанного земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010267:6.

Земельный участок передан Администрацией должнику на основании передаточного акта N 219ю/18-1 от 06.03.2018.

15.06.2021 между должником (арендодатель) и МУП "Подольская теплосеть" заключен договор аренды Котельной.

26.07.2021 конкурсным управляющим ООО "Диском" на Уральской электронной площадке проведен открытый конкурс в электронной форме по продаже имущества должника - Котельной, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010267:6, на котором расположена Котельная, и который необходим для ее эксплуатации (далее - Торги) (том 1, л.д. 109 - 122; 145 - 146).

Согласно сообщению N 7384580 от 23.09.2021 по результатам Торгов конкурсным управляющим ООО "Диском" заключен договор купли-продажи N 2 от 22.09.2021 указанного объекта с ООО "Линар" (ИНН 7728254660) по цене 9 724 000,02 рублей (далее - Договор купли-продажи Котельной).

01.06.2022 между ООО "Линар" (арендодатель) и ООО "РЭК "НИКА" (арендатор) заключен договор аренды N 01-06/2022 по условиям которого спорная

Котельная передана в аренду ООО "РЭК "НИКА", что подтверждается актом приема-передачи

Полагая, что торги по продаже имущества должника являются недействительными, должник обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

Заявляя требование о признании торгов и заключенного в результате их проведения договора купли-продажи недействительными, Администрация фактически оспаривает права должника в отношении предмета торгов.

Вместе с тем, по итогам завершения строительства котельной (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от N RU50334000-13-48 от 20.03.2012) акт о реализации договора N 07-08 от 08.08.2008 или о передаче котельной в собственность Администрации сторонами не подписывался.

До возникновения у должника прав собственности на котельную (12.07.2013) спор о размере долей на объект инвестиционной деятельности у Администрации и должника отсутствовал, в установленном порядке не разрешался, судебные акты по данному вопросу не представлены, сведения в ЕГРН отсутствуют.

Котельная введена в эксплуатацию и используется должником и новым собственником ООО "Линар" для теплоснабжения многоквартирных домов с 2013 года.

12.07.2013 за должником зарегистрировано право собственности на Котельную, о чем в ЕГРН сделана запись N 50-50-55/047/2013-069, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 50-AEN 336219.

Таким образом, требование Администрации к должнику предъявлено не в отношении незавершенного объекта инвестиционной деятельности, а в отношении введенного в эксплуатацию объекта, владеющим собственником которого является (и являлся на дату предъявления требований) не контрагент по договору (Должник), а иное лицо - ООО "Линар" (ИНН 7728254660).

С учетом изложенного довод Администрации о том, что в силу пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" у Администрации возникло право собственности на котельную, которое существовало на дату проведения торгов, независимо от регистрации такого права за должником, судом отклонен.

Котельная реализована должником на торгах, право собственности на Котельную перешло к ООО "Линар". Таким образом, как указал суд первой инстанции, надлежащим способом защиты права для Администрации в данном случае является требование к должнику о возмещении убытков в размере стоимости Котельной.

Данным способом защиты Администрация воспользовалась, обратившись в суд с требованием о включении в реестр требований Должника денежного требования Администрации о компенсации причиненных Администрации убытков в размере стоимости Котельной.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14.11.2022 по делу N А41-110962/19 требование Администрации в размере 9 724 000,02 руб. признано подлежащим удовлетворению за счет имущества ООО "Диском", оставшегося после удовлетворения требований кредиторов должника включенных в реестр требований кредиторов.

Исходя из этого, суд первой инстанции указал, что когда истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, это является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы Администрации о нарушении конкурсным управляющим положений пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также - ГК РФ) и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту также - ЗК РФ) при заключении договора-купли продажи по результатам торгов суд первой инстанции отклонил, мотивировав тем, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, заключив договор купли-продажи Котельной, ООО "ЛИНАР" приобрело право пользования земельным участком с кадастровым номером 50:55:0010267:6, занятым этим объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и должник. Тем самым ООО "ЛИНАР" приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды N 22ю/21 от 11.03.2021, а должник, как прежний собственник Котельной, выбыл из обязательства по аренде земельного участка.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом судами не учтено следующее.

Определенное в составе предмета торгов имущество является социально значимым, в отношении которого установлен особый порядок реализации.

Так, исходя из пункта 6 статьи 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту также - Закон о банкротстве) к социально значимым объектам отнесены объекты, используемые для обеспечения деятельности дошкольных образовательных организаций, других образовательных организаций, лечебно-профилактических учреждений, объектов, используемых для организации доврачебной помощи, скорой и неотложной амбулаторно-поликлинической, стационарной медицинской помощи, объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий (далее - социально значимые объекты), необходимых для жизнеобеспечения граждан.

В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств. В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).

Из материалов дела не следует и судами не установлено, что условиями продажи спорного имущества предусматривалось принятие покупателем вышеуказанных обязательств.

Согласно пункту 4.2 статьи 132 Закона о банкротстве после проведения торгов по продаже имущества в форме конкурса, посредством публичного предложения или получения акцепта одной из поступивших оферт орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств заключения победителем торгов названного соглашения не представлено.

Таким образом, оспариваемые торги были проведены с нарушением условий продажи имущества.

Кроме того, заявителем кассационной жалобы указано, что из буквального смысла пункта 16 Протокола предварительного распределения объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур микрорайона "Красная Горка" в границах улиц: Садовая, проспект Ленина, Колхозная, Щорса, Гражданская, Овражная, граница города следует, что на должника возложена обязанность по передаче спорного объекта в течение месяца с момента полного ввода в эксплуатацию.

Таким образом, стороны согласовали передачу объекта в муниципальную собственность после полного ввода объекта в эксплуатацию как газовой котельной мощностью 45 МВт с пятью котлами. Ответчиком не была достигнута согласованная мощность и вместо пяти котлов установлено только два. Разрешение на допуск в эксплуатации котельной в Администрацию не представлено.

Учитывая, что решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2017 по делу N А41-91225/16 по заявлению ООО "Диском", срок действия п. 2.1.5 Договора продлен до 31.12.2022, обязанность ООО "Диском" по строительству, реконструкции, вводу в эксплуатацию и передаче в собственность муниципального образования объектов, предусмотренных протоколом предварительного распределения объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур микрорайона "Красная Горка" сохранялась до 31.12.2022.

Согласно разделу "термины и определения" Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.03 N 115, котельная - это комплекс технологически связанных тепловых энергоустановок, расположенных в обособленных производственных зданиях, встроенных, пристроенных или надстроенных помещениях с котлами, водонагревателями (в том числе Установками нетрадиционного способа получения тепловой энергии) и котельно-вспомогательным оборудованием, предназначенный для выработки теплоты.

Также, в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 "СП 89.13330.2016. Свод правил. Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП Н-35-76" котельная - это здание (в том числе блок-модульного типа) или комплекс зданий и сооружений с котельными установками и вспомогательным технологическим оборудованием, предназначенными для выработки тепловой энергии.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона N 116-ФЗ от 21.07.97 "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" опасными производственными объектами являются предприятия или их цеха, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в приложении 1 к названному Закону, согласно приложению 1 и пункту 4 приложения 2 к Закону. спорная котельная с учетом установленного в ней оборудования, имеет признак опасности опасного производственного объекта не ниже III класса опасности.

Согласно Приложению N 1 к Требованиям к регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов и ведению государственного реестра опасных производственных объектов, утвержденным приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору N 471 от 30.11.2020, указанный объект идентифицируется по признаку использования и транспортирования опасных веществ; использования оборудования, работающего под давлением более 0,07 МПа или при температуре нагрева воды более 115°С.

В силу пункта 3 и 4 статьи 2 Федерального закона N 116-ФЗ от 21.07.97 "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" опасные производственные объекты в зависимости от уровня потенциальной опасности аварий на них для жизненно важных интересов личности и общества подразделяются в соответствии с критериями, указанными в приложении 2 к настоящему Федеральному закону, на четыре класса опасности: I класс опасности - опасные производственные объекты чрезвычайно высокой опасности; II класс опасности - опасные производственные объекты высокой опасности; III класс опасности - опасные производственные объекты средней опасности; IV класс опасности - опасные производственные объекты низкой опасности.

На основании пункта 2 статьи 2 названного Федерального закона опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 2 Закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" предусмотрено, что руководитель организации, эксплуатирующей опасные производственные объекты, несет ответственность за полноту и достоверность сведений, представленных для регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Приказом Ростехнадзора от 07.04.2008 N 212 утвержден порядок организации работ по выдаче разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок.

При таких обстоятельствах, как указывает заявитель кассационной жалобы, разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, полученные должником в порядке статей 51 и 55 Градостроительного Кодекса не являются подтверждением ввода в эксплуатацию котельной как опасного объекта, а лишь подтверждают окончание строительства нежилого здания определенного назначения и соответствие его проектной документации. Полным вводом в эксплуатацию котельной является введение данного объекта в эксплуатацию как опасного производственного объекта при наличии разрешения на допуск в эксплуатацию энергоустановок.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, ООО "Диском" в 2013 году было зарегистрировано право собственности на здание (нежилое здание). Сведений о получении соответствующего разрешения в Администрацию не представлено. При таких обстоятельствах вывод судов о том, что спорный объект введен в эксплуатацию и эксплуатировался как объект теплоснабжения, в том числе, как опасный производственный объект с 2013 года, ошибочен и не подтверждается материалами дела.

Вышеназванным доводам заявителя суды оценку не дали, что могло привести к принятию неправильных судебных актов.

Кроме того, судами не учтено, что пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время часть 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

В силу ч. 2 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

В настоящем случае договор развития застроенной территории заключен до 01.01.2011. Стороной названного контракта является публично-правовое образование. Строительство осуществлялось на земельном участке, находящемся в публичной собственности.

С учетом изложенного, по смыслу п. 3 ст. 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, возведенный до возбуждения дела о банкротстве общества объект в силу закона находился в долевой собственности общества и муниципального образования, данный объект не мог войти в конкурсную массу должника, не являющегося его единоличным собственником (статья 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"), и поэтому у публично-правового образования, несмотря на применение к обществу процедур банкротства, сохранилось право на получение в собственность причитающегося по условиям контракта.

При таких обстоятельствах, следует признать, что по смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, здание котельной, подлежащее передаче муниципальному образованию "Городской округ Подольск Московской области" по итогам реализации договора развития застроенной территории, не могло войти в конкурсную массу должника (статья 131 Закона о банкротстве) и поэтому у публично-правового образования, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (статья 398 Гражданского кодекса).

В соответствии с условиями инвестиционных договоров оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционных проектов (с учетом всех дополнительных соглашений к договорам) производится после сдачи объектов в эксплуатацию на основании актов о результатах реализации инвестиционных проектов согласно условиям договоров (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.11.2016 N 305-ЭС14-5756 по делу N А40-11689/2011, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.11.2020 N 305-ЭС18-25276 по делу N А40-38421/2013, Определение Верховного суда РФ от 21.11.2016 N 305-ЭС14-5756, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2022 по делу N А41-615/2020).

Таким образом, вывод судов о том, что Администрацией заявлены требования не в отношении объекта незавершенного строительства, а в отношении объекта введенного в эксплуатацию, принадлежащего другому лицу, в связи с чем, Администрацией избран ненадлежащий способ защиты права, сделан при неправильном применении норм права.

Также, исходя из пункта 2.1.5 Контракта регистрация права на объект в 2013 году не влияет на исполнение обязательств по передаче объекта в муниципальную собственность, т.к. срок исполнения указанных обязательств -31.12.2022.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.

Поскольку Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим определяется, в том числе, и условиями договора аренды земельного участка.

Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.

11 марта 2021 года между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск и ООО "Диском" в лице конкурсного управляющего Тулинова С.В. заключен договор N 22ю/21 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010267:6.

Согласно пункту 2.1. Договора срок его действия с 11.03.2021 по 11.02.2024. (менее 5 лет).

В соответствии с п. 4.1.6. Договора арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора субаренды и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Таким образом, принимая во внимание ст. 615 ГК РФ, п. 4.1.6 договора аренды, конкурсный управляющий не имел правовых оснований на отчуждение права аренды земельного участка.

Следовательно, при проведении торгов были нарушены права Администрации городского округа Подольск.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление N 63), заявление заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве. Так как торги являются способом заключения договора, предъявление требования о признании их недействительными означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий ее недействительности независимо от того, было на это указано в заявлении об оспаривании сделки или нет (абзац первый пункта 29 постановления N 63).

Из приведенных разъяснений следует, что при предъявлении в рамках дела о банкротстве требования о признании торгов по продаже имущества должника недействительными суд помимо этого требования разрешает и вытекающие из него требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, а также о применении последствий недействительности такого договора.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основаниями для отмены судебных актов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении обособленного спора в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя определение Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2023 года по делу N А41-110962/2019, считает необходимым направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении настоящего обособленного спора суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить обособленный спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления Администрации городского округа Подольск и возражений относительно заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 июня 2023 года по делу N А41-110962/2019,- отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Дербенев

Судьи

Н.А. Кручинина В.Л. Перунова