Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 июня 2024 г. N Ф05-9115/24 по делу N А40-136564/2023

г. Москва

03 июня 2024 г.

Дело N А40-136564/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2024 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей: Архиповой Ю.В., Петровой В.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Морьев В.А., по доверенности от 08.04.2024

от ответчика: Кулаков Л.О., по доверенности от 05.12.2023

рассмотрев 30 мая 2024 года в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "ДОМ.РФ"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 10 ноября 2023 года

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 26 января 2024 года

по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный

застройщик "Краснолесье"

к акционерному обществу "ДОМ.РФ"

об обязании произвести перерасчет,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Краснолесье" (далее - ООО СЗ "Краснолесье", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу "ДОМ.РФ" (далее - АО "ДОМ.РФ", ответчик) об обязании произвести перерасчет арендных платежей по договору аренды земельного участка N 20/441-18 от 26.04.2018.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2024, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Требования кассационной жалобы мотивированы неправильным применением норм права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Представленный истцом отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит основания для их отмены по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.04.2018 между ООО СЗ "Краснолесье" (арендатор) и АО "ДОМ.РФ" (арендодатель) заключен договор аренды N 20/441-18, по условиям которого земельный участок площадью 264 937 кв. м по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Институтская, в 1,5 км на юг от автомобильной развязки по ул. С. Дерябиной, кадастровый номер 66:41:0313006:1, передан истцу в аренду для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное и иное строительство.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды в течение девяти лет.

Между истцом (застройщик) и ответчиком заключен договор N 20/443-18 от 26.04.2018, по условиям которого застройщик обязался выполнить комплексное освоение территории в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313006:1 площадью 264 937 кв. м.

Арендная плата определена в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" на основании отчета об оценке ООО "ЛАИР" от 02.11.2017 N Н-25514/17 и далее по условиям аукциона.

Согласно пункту 3.3 договора аренды подлежащая оплате сумма арендной платы за пользование участком начисляется с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи участка и оплачивается арендатором в безналичной форме ежемесячно не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды, размер ежемесячного арендного платежа за пользование участком, земельными участками, образованными из участка, определяется по формуле: Al = A / 12 x S,

где А1 - размер ежемесячного арендного платежа;

А - размер арендной платы, указанный в протоколе (в расчете за единицу площади).

Размер арендной платы устанавливается из расчета 181 (сто восемьдесят один) рубль 87 копеек за 1 (один) кв. метр площади участка в год, НДС не облагается и не подлежит изменению в течение всего срока аренды.

S - площадь участка, земельных участков, образованных из участка.

Платежными поручениями, копии которых представлены в материалы дела, истцом исполнялась обязанность по внесению арендной платы в установленном договором размере.

Согласно пункту 2.1 договора N 20/443-18 от 26.04.2018, при осуществлении комплексного освоения территории, застройщиком должны быть соблюдены требования к параметрам и характеристикам планируемого развития территории.

В соответствии с пунктом 4.3.6 договора N 20/443-18 от 26.04.2018, застройщик обязан обеспечить строительство на образованных участках объектов недвижимого имущества в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, а также в соответствии с параметрами разрешенного строительства.

На момент заключения договоров действовали Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденные решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 N 22/83.

Ответчиком предложено истцу разработать концепцию застройки участка на основании Стандарта комплексного развития территорий, разработанного АО "ДОМ.РФ" и ООО КБ "Стрелка" при поддержке Минстроя России во исполнении поручения Председателя Правительства РФ от 19.09.2016 N ДМ-П16-5574.

Указанный стандарт содержит требования к освоению новых территорий, разработке объемно-пространственных регламентов, внешнему облику и планировочным решениям объектов капитального строительства, благоустройству общественных пространств.

Письмом исх. N 19-55 от 15.11.2019 истцом выражено согласие руководствоваться указанным стандартом при осуществлении проектных работ.

Сопроводительным письмом исх. N 20-13 от 19.05.2020 истцом направлена в адрес ответчика концепции развития участка, разработанная на основании указанного стандарта.

В составе концепции находятся планировочные решения и основные количественные показатели: - 331 000 кв. м жилья; - 2 школы по 1250 мест каждая и 3 детских сада на 700 детей; - благоустроенная парковая зона, площадью 6 га, т.е. занимающая почти четверть участка; - 3 899 машиномест, коммерческие учреждения и т.д.

Письмом исх. N 7778-АА от 01.06.2020 ответчиком указано на соответствие концепции стандарту.

В письме исх. N 10128-ДФ от 08.07.2020 на имя губернатора Свердловской области ответчик также подтверждает наличие разработанной истцом концепции застройки, которая соответствует стандарту, и просит губернатора области оказать содействие в развитии территории участка и реализации проекта комплексного освоения территории в целях создания благоприятной городской среды в соответствии с современными требованиями стандарта.

Истцом в адрес Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга направлены заявления о внесении изменений в генеральный план (исх. N 19-58 от 28.11.2019, исх. N 19-58/1 от 30.11.2019) о внесении изменений установленной функциональной зоны и включения в перечень видов разрешенного использования общественно-деловых зон: многоэтажная и среднеэтажная жилая застройки.

Письмом исх. N 19-59 от 30.11.2019 об этом уведомлен ответчик.

Письмами в Администрацию г. Екатеринбурга, в том числе исх. N 59 от 24.10.2018 застройщиком осуществлялись действия по внесению изменений в ПЗЗ, в части изменения зоны Ц-2 на зону Ж-4 и Ж-5.

Ответчику известно об указанных обстоятельствах, что подтверждается, в том числе, письмом N 07-005/19-1783 от 17.06.2019 в адрес ответчика.

Письмами исх. N 20-05 от 17.04.2020, исх. N 29/07-2021 от 29.07.2021 истец уведомлял ответчика об отсутствии решения Администрации г. Екатеринбурга по утверждению проекта планировки территории, что влечет невозможность реализации прав по договору аренды и комплексного освоения территории.

Таким образом, с момента заключения договора сторонами исполнялись предусмотренные договорами обязательства, и истец полагал возможным осуществление строительства жилья площадью 331 000 кв. м.

На основании административного искового заявления Помазана И.А. от 31.12.2019 решением Свердловского областного суда от 14.02.2022, вступившим в законную силу, признан недействующим с момента вступления в законную силу решения суда фрагмента N 32 карты градостроительного зонирования территории муниципального образования "город Екатеринбург" Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденных решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 N 22/83 в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313006:1 к территориальной зоне ЦС-2 (зона объектов среднего и высшего профессионального образования и научных комплексов).

В отсутствие Правил землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к каким-либо территориальным зонам, единственным документом территориального планирования, применяемым к земельному участку, остался Генеральный план развития городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2025 года, утвержденный Решением Екатеринбургской городской Думы от 06.07.2004 N 60/1, в редакции приказа от 30.12.2021 N 746-П.

Согласно карте функциональных зон Генерального плана, земельный участок входит в состав двух функциональных зон:

- "жилые зоны";

- "зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса)".

При этом зона озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса) предназначена для сохранения и развития парков, садов, скверов и бульваров. В этой зоне допускается только лишь размещение объектов общественно-делового назначения, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, связанных с обслуживанием данной зоны. Любое строительство, в том числе строительство жилья в данной функциональной зоне не допускается.

Площадь зоны озелененных территорий общего пользования на территории земельного участка составляет 132 040 кв. м (условный номер земельного участка по 1 этапу межевания - 1), что подтверждается кадастровыми обмерами, произведенными в ходе подготовки проектов планировки и межевания территории (табл. 2.2 пояснительной записки к ПМТ, табл. 19.1 пояснительной записки к ППТ). Координаты характерных точек границ земельного участка, занятого озелененными территориями общего пользования указаны в разделе 5 пояснительной записки к ПМТ.

Площадь, на которой возможно строительство в границах арендуемого земельного участка составляет 264 937 кв. м - 132 040 кв. м = 132 897 кв. м.

С учетом вступившего в законную силу решения суда, МБУ "Мастерская генерального плана" разработаны и согласованы с ответчиком проект планировки территории и проект межевания территории в границах улиц Академика Вонсовского - Чкалова - Краснолесья - Анатолия Мехренцева для последующего утверждения в Администрации г. Екатеринбурга.

Согласно ППТ и ПМТ, предполагаемая площадь жилого строительства составляет уже 158 000 кв. м, что на 173 000 кв. м, т.е. 52,5% меньше ожидаемого при разработке первоначальной концепции.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор по существу, суды обеих инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 328, 606, 611, 612, 614 ГК РФ, ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ, установив, что изменение параметров жилищного строительства произошло после заключения между истцом и ответчиком договоров N 20/441-18 и N 20/443-18 от 26.04.2018 в силу обстоятельств независящих от истца, учитывая цель предоставления земельного участка в аренду, пришли к правомерному выводу, что у истца имеется право требования уменьшения размера арендной платы за пользование земельным участком и об удовлетворении исковых требований.

Суды руководствовались разъяснениями, указанными в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, согласно которым общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Суды исходили из того, что истец, как арендатор, не отвечает за ухудшившиеся условия пользования земельного участка и не мог их предотвратить. При этом, на момент заключения договора общество могло обоснованно полагаться на отсутствие проблемы несоответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Судами соблюдены правила оценки доказательств, предусмотренные ст. ст. 9, 41, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Оснований для иной оценки приведенных выводов у суда кассационной инстанции не имеется, учитывая отсутствие полномочий по переоценке доказательств и установленных обстоятельств (ст. ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая конституционно-правовой смысл данных норм - Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 N 274-О).

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка с приведением в судебных актах мотивов, основанных на материалах дела и законе; указанные доводы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, не являются основанием для отмены (изменения) обжалуемых судебных актов о взыскании страхового возмещения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10 ноября 2023 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2024 года по делу N А40-136564/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.Н. Колмакова

Судьи

Ю.В. Архипова В.В. Петрова