Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 марта 2025 г. N Ф05-16646/20 по делу N А41-18534/2019

г. Москва

14 марта 2025 г.

Дело N А41-18534/19

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2025 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Мысака Н.Я.

судей Кузнецова В.В., Перуновой В.Л.

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Даналит" - Лайко К.С. дов. от 29.05.2024

от Администрации г.о. Химки Московской области - Коваленко А.В. дов. от 21.08.2024

от Министерства жилищной политики Московской области - Захарова Д.А. дов. от 09.01.2024

рассмотрев в судебном заседании 11 марта 2025 года

кассационную жалобу Администрации г.о. Химки Московской области и Министерства жилищной политики Московской области

на определение Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2024 года

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2024 года

об отказе в передаче в муниципальную собственность городского округа Химки земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070401:4149 без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные определением

по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Даналит"

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 03.06.2019 ООО "Даналит" признано несостоятельным (банкротом). В отношении должника открыто конкурсное производство, применены правила § 7 "Банкротство застройщика" главы IX Закона о несостоятельности (банкротстве). Конкурсным управляющим суд утвердил Медведева А.А.

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о передаче в муниципальную собственность объектов социального назначения, в котором с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 АПК РФ, просила передать в муниципальную собственность городского округа Химки земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070401:4149 без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные определением.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2024 года в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация и Министерство жилищной политики Московской области (далее - Министерство) обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просили определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Заявители в кассационных жалобах, доводы которых аналогичны друг другу, указывают на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, выводы, содержащиеся в оспариваемых судебных актах не соответствуют обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам.

Поступившие от ПАО Банк "ТРАСТ" и конкурсного управляющего ООО "Даналит" отзывы на кассационную жалобу приобщены к материалам дела.

В судебном заседании представители Администрации и Министерства доводы кассационных жалоб поддержали, по основаниям, изложенным в них.

Представитель конкурсного управляющего ООО "Даналит" против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Даналит" согласно проекту планировки (N 17-3/12-Ц) комплексной малоэтажной жилой застройки с объектами инфраструктуры по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/п Кутузовское, дер. Брёхово должно было построить социально-значимые объекты: - трехэтажная общеобразовательная школа на 616 мест, площадью 2500 кв.м.; - двухэтажный детский сад на 162 места, площадью 1135 кв.м.

В соответствии с Соглашением о реализации инвестиционного проекта (далее - Соглашение), заключенным между Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "Даналит", его предметом являлась реализация сторонами инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса "Митино-Дальнее" с сопутствующей инфраструктурой в составе:

27-мь многоквартирных 4-х этажных двух-трех-четырех секционных жилых домов, общей площадью квартир 114 882 кв. м, количество квартир 3 045 шт., общее расчетное количество жителей 3 827 чел.;

общественный (общественно-торговый) центр, общей площадью - ориентировочно 3 000 кв. м в количестве 1 шт.;

административный центр, общей площадью - ориентировочно 220 кв. м в количестве 1 шт.;

надземный многоярусный паркинг (ориентировочно 500 м/мест) - 3 900 кв. м (площадь застройки) в количестве 1 шт.;

плоскостные автостоянки (гостевые парковки вместимостью 456 машино-мест, постоянные парковки вместимостью 1224 машино-мест);

улично-дорожная сеть (с элементами обустройства) протяженностью 7,2 км и примыканиями к существующим поселковым дорогам в количестве 1 шт.;

благоустройство и озеленение территории микрорайона (в том числе площадки, тротуары, пешеходные дорожки, малые формы) площадью 128 747 кв. м;

котельная общественной зоны в количестве 1 шт.;

спортивные сооружения (стадион) в количестве 1 шт.;

детское дошкольное учреждение (175 мест), общей площадью - ориентировочно 3 350 кв. м в количестве 1 шт.;

общеобразовательная школа (616 мест), общей площадью - ориентировочно 11 400 кв. м в количестве 1 шт.

Судами установлено, что в конкурсную массу должника включены:

земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажного жилищного строительства, общая площадь 28 278 кв.м. Адрес: Московская область, р-н Солнечногорский, д. Брёхово. Кадастровый номер: 50:09:0070401:4143;

земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажного жилищного строительства, общая площадь 25 784 кв.м. Адрес: Московская область, р-н Солнечногорский, д. Брёхово. Кадастровый номер: 50:09:0070401:4149;

земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажного жилищного строительства, общая площадь 7 670 кв.м. Адрес: Московская область, р-н Солнечногорский, д. Брёхово. Кадастровый номер: 50:09:0070401:4150.

Ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070401:4149 должны были размещаться детское дошкольное учреждение и общеобразовательная школа, которые являются социально-значимыми объектами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что земельные участки, на которых велось строительство, принадлежали ООО "Даналит" на праве собственности, муниципальные органы не участвовали в исполнении соглашения посредством финансирования или предоставления муниципальной собственности. Более того, в указанном соглашении определён перечень имущества, передаваемого безвозмездно в муниципальную собственность, однако детский сад и школа в указанный перечень не вошли (пункт 4 Соглашения).

Данные выводы суда первой инстанции поддержал суд апелляционной инстанции.

Суды исходили из того, что объекты социального назначения - школа и детский сад, на спорном земельном участке не построены.

Суды указали, что имущество должника является предметом залога в пользу Банка Траст.

Определением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2021 года по делу N А41-18534/2019, утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Даналит", находящегося в залоге у данного Банка.

Одновременно суды указали, что 22.03.2024 в адрес конкурсного управляющего ООО "Даналит" поступило разработанное залоговым кредитором Банком Траст (ПАО) Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Данапит" в редакции от 22.03.2024 на основании отчета об оценке от N 434/23 от 15.11.2023.

В соответствии с Приложением N 1 к Положению в состав лота N 3 вошли социально значимые объекты, а именно:

земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажного жилищного строительства, общая площадь 28 278 кв.м. Адрес: Московская область, р-н Солнечногорский, д. Брёхово. Кадастровый номер: 50:09:0070401:4143;

земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажного жилищного строительства, общая площадь 25 784 кв.м. Адрес: Московская область, р-н Солнечногорский, д. Брёхово. Кадастровый номер: 50:09:0070401:4149;

земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажного жилищного строительства, общая площадь 7 670 кв.м. Адрес: Московская область, р-н Солнечногорский, д. Брёхово. Кадастровый номер: 50:09:0070401:4150.

Поскольку мероприятия по продаже спорного земельного участка в порядке, определенном Законом о банкротстве, не проведены, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Администрации.

Доводы Администрации и Министерства со ссылкой на дело N А41-71861/2020 судами отклонены, т.к. в указанном деле предметом спора являлись образовательные объекты, который, во-первых были построены, а во-вторых, являлись предметом инвестиционного соглашения, согласно условиям которого указанные объекты должны передаваться в муниципальную собственность безвозмездно по условиям соглашения, так как были построены изначально на земельных участках, которые были переданы в рамках вклада муниципального образования как участника инвестиционного соглашения.

Между тем судами не учтено следующее.

Администрация обращала внимание судов на то, что на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0070416:7, площадью 420 412 кв. м, принадлежащим на праве собственности ООО "Даналит", по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с.п. Кутузовское, д. Брехово", было предусмотрено строительство общеобразовательной школы и детского сада.

Строительство ЖК "Митино-Дальнее" выполнялось застройщиком ООО "Даналит", который решением Арбитражного суда Московской области от 23.05.2019 по делу N А41-18534/19 признан банкротом.

Новым застройщиком на основании решения Наблюдательного совета ППК "Фонд развития территорий" и определения Арбитражного суда Московской области от 01.03.2021 по делу N А41-18534/2019 является Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области (далее - Фонд).

Администрация ссылалась на то, что Фондом выполняются мероприятия по завершению строительства только 8-ми проблемных жилых домов N N 9, 10, 11, 12, 13, 18, 19,27.

Строительство общеобразовательной школы и детского сада в ЖК "Митино-Дальнее" Фонд не осуществляет.

При разрешении настоящего спора суды не учли, что нахождение спорных объектов недвижимости в составе конкурсной массы должника и их последующая продажа на торгах преследует единственную цель удовлетворения требований кредиторов, то есть решение спора в пользу частноправовых интересов, но ставит под сомнение возможность реализации публичных интересов.

Администрация для сохранения целевого назначения земельного участка преследует публичный интерес.

Один из принципов, на которых основывается Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства (п. 5 ст. 1 ЗК РФ), устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

В этой связи заслуживали внимания судов и подлежали проверке доводы Администрации о том, что спорный земельный участок был включен в конкурсную массу должника в отсутствие на то законных оснований в т.ч. с учетом результатов инвестиционной деятельности, а также учитывая правовое регулирование в области данного вида деятельности и положений ЗК РФ.

Администрация и Министерство ссылались на то, что реализация спорного земельного участка на публичных торгах исключительно с условиями строительства общеобразовательной школы и детского дошкольного учреждения крайне маловероятна. При этом Правительством Московской области с целью строительства социально-значимых объектов (общеобразовательной школы и детского сада) разработан и реализуется комплекс мер по строительству данных объектов на земельном участке, в отношении которого заявлено о его передаче в муниципальную собственность.

По мнению судебной коллегии суда округа, с учетом представленных каждой из сторон спора (в том числе залоговым кредитором) позиций, учитывая состав и ликвидность всего предлагаемого к продаже имущества должника, позиций Администрации и Министерства о невозможности изменения целевого назначения земельного участка, на котором должны быть построены указанные социально-значимые объекты, учитывая решение Правительства Московской области о строительстве данных объектов, суду необходимо сделать вывод о наиболее эффективном решении по данному вопросу, с учетом того, что на данном земельном участке иные объекты, нежели общеобразовательная школа и детский сад построены быть не могут, а иного решения органами государственной власти не принималось.

Учитывая, что выводы судебных инстанций сделаны по неполно установленным фактическим обстоятельствам дела, без исследования и надлежащей оценки в совокупности всех доказательств, имеющих значение для правильного разрешения спора, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалованных судебных актов и передаче обособленного спора на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении, суду следует учесть изложенное, установить фактические обстоятельства дела, дать надлежащую оценку вышеизложенным доводам, рассмотреть вопрос о возможности объединения данного спора с обособленным спором об утверждении Положения о продаже имущества должника (заявление конкурсного управляющего о разрешении разногласий, возникших в ходе утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Даналит", в редакции залогового кредитора Банк "ТРАСТ" (ПАО) от 22 марта 2024 г. в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Даналит"), всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, с учетом установления всех фактических обстоятельств, и исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2024 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2024 года по делу N А41-18534/19 отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.Я. Мысак

Судьи

В.В. Кузнецов В.Л. Перунова