Определение Верховного Суда РФ от 8 декабря 2016 г. N 305-ЭС16-12989 по делу N А41-88989/2015 О передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 8 декабря 2016 г. N 305-ЭС16-12989

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗОРРО"

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 (судьи Марченкова Н.В., Боровикова С.В., Коновалов С.А.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2016 (судьи Шишова О.А., Кобылянский В.В., Кольцова Н.Н.) по делу N А41-88989/2015 Арбитражного суда Московской области,

установил:

комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗОРРО" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2012 N 133-12 и об обязании передать арендованный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.02.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2016, решение суда первой инстанции от 02.02.2016 отменено: суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, обязав Общество передать по акту приема-передачи Комитету земельный участок площадью 11 000 кв. м с кадастровым номером 50:13:0070213:2978, расположенный в водоохранной зоне р. Уча по адресу: Московская область, г. Пушкино, в районе существующей АЗС "Токо-2", путепровод Акуловское шоссе - Нижняя Слободка, для размещения объектов дорожного хозяйства из земель, входящих в границы муниципального образования - городское поселение Пушкино.

Не согласившись с постановлениями апелляционного и окружного судов, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2016 дело N А41-88989/15 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

По результатам изучения материалов дела и доводов кассационной жалобы заявителя суд приходит к выводу о наличии оснований для передачи жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и обжалуемых актов, 16.10.2012 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) сроком на три года (по 10.10.2015) заключен договор аренды земельного участка N 133-12 площадью 11 000 кв. м с кадастровым номером 50:13:0070213:2978, расположенного в водоохранной зоне р. Уча по адресу: Московская область, г. Пушкино, в районе существующей АЗС "Токо-2", путепровод Акуловское шоссе - Нижняя Слободка, для размещения объектов дорожного хозяйства из земель, входящих в границы муниципального образования - городское поселение Пушкино (далее - договор).

Указанный договор заключен сторонами без проведения торгов на основании Постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 11.10.2012 года N 2967 (далее - Постановление N 2967), согласно которому упомянутый земельный участок предоставлен Обществу с целью размещения автосервиса и автомобильной стоянки.

В период действия договора Общество 26.11.2013 получило разрешение на строительство N RU50522107-42/ю для постройки административно-офисного здания автосервиса, утверждены градостроительный план и схема планировочной организации земельного участка.

На спорном земельном участке до истечения срока договора аренды построены:

- объект незавершенного строительства, готовность 30%, право собственности на который зарегистрировано за Обществом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 08.10.2015 сделана запись N 50-50/013-50/013/011/2015-2761/1 и выдано свидетельство о государственной регистрации прав 50-БА 928588;

- сооружение, площадка из ж/б плит вспомогательного использования, право собственности на которое зарегистрировано за Обществом, о чем в ЕГРП 05.02.2013 сделана запись N 50-50-13/010/2013-090 и выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Обществом 08.09.2015 и 25.09.2015 обратилось в Комитет с заявлениями о заключении договора аренды на новый срок, для завершения строительства, на которые последний ответил отказом.

Комитет 24.09.2015 направил Обществу уведомление N 4767 о расторжении договора с 24.10.2015 и необходимости передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Общество письмом от 25.09.2015 N 17 сообщило арендодателю об отказе возвратить земельный участок и подписать соглашение о расторжении договора аренды, в связи с чем Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с указанными требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, применив положения статей 606, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), исходил из того, что поскольку Общество является собственником названных выше объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном порядке, и их наличие на арендованном земельном участке подтверждено кадастровыми паспортами от 29.09.2015 и 23.04.2013, то у арендатора, как собственника объектов недвижимости, расположенных на участке, имеется исключительное право на данный участок.

Таким образом, Комитетом не подтвержден довод о необходимости истребования у Общества земельного участка и оснований для расторжения договора аренды участка.

Апелляционная инстанция, с выводами которой согласился суд округа, отменила решение первой инстанции, обязав Общество возвратить арендованный земельный участок, признав ошибочным ссылки на статью 39.6 Земельного кодекса.

Апелляционный суд, применив норму статьи 622 Гражданского кодекса, исходил из того, что при прекращении договора аренды, о чем Комитет уведомил Общество, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд также не усмотрел оснований для применения статьи 39.6 Земельного кодекса, указав, что Общество не обладает исключительным правом на неограниченное по сроку землепользование арендованным участком, в связи с тем, что такое право не может быть применено к объектам не завершенным строительством, поскольку они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Кроме того, согласно предмету договора, земельный участок предоставлялся для размещения объектов дорожного хозяйства, следовательно, земельный участок не предоставлялся по основаниям, предусмотренным статьей 39.6 Земельного кодекса, а именно, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, в связи с чем Общество не лишено права обратиться за предоставлением спорного земельного участка по основаниям, указанным в названной статье Кодекса.

Отказывая в удовлетворении требований Комитета о расторжении договора аренды, апелляционный суд исходил из того, что письмом от 24.09.2015 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора с 24.10.2015, следовательно, договор является прекращенным с 11.10.2015 на основании пункта 1 статьи 450.1, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выражая свое несогласие с выводами апелляционного и окружного судов, заявитель указывает на то, что оплачивало все арендные платежи, каких-либо замечаний по использованию земельного участка не имеет, а Комитет в суд с требованиями относительно принадлежащих Обществу объектов недвижимости не обращался.

Заявитель утверждает, что поскольку на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу, а стоимость строительства значительно превышает стоимость земельного участка, ответчик не отказывается от своих прав на спорный земельный участок в связи с необходимостью завершения строительства.

Таким образом, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, то в данном случае статья 622 Гражданского кодекса не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание указанного объекта недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Учитывая, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу, положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали применению, по утверждению заявителя.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим Обществу, этот земельный участок необходим ему для использования названного объекта, исковые требования в части обязания вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Земельный участок был предоставлен Обществу для размещения объектов дорожного хозяйства с целью строительства автосервиса и автомобильной стоянки, что следует из пункта 1 Постановления N 2967 и договора аренды.

Объект незавершенного строительства представляет собой административно-офисное здание автосервиса, строительство которого начато на основании разрешения на строительство N RU 50522107-42/Ю от 26.11.2013.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. Указанная норма является императивной.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают внимания, в связи с чем, данную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗОРРО" на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2016 по делу N А41-88989/2015 Арбитражного суда Московской области передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 12 января 2017 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова