Вопрос: Перезаключение договора аренды земельного участка, если арендатор обратился с заявлением после истечения срока договора (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2022 г.)

Арендуемый земельный участок предоставлялся для размещения зеленых насаждений. Срок договора аренды земельного участка истек 31.12.2018, но ни одна из сторон не обратилась за расторжением договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК договор действует на прежних условиях. Сейчас арендатор обратился с заявлением о заключении договора на новый срок.

Имеет ли право арендодатель заключить с ним договор, если он обратился за сроком договора аренды, указанным в договоре?

На основании ст. 8 Закона N 58-ФЗ срок договора может быть продлен на срок не более трех лет, если арендатор обратился с заявлением о продлении договора: "До 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды".

Срок аренды продлевается с момента подачи заявления или с момента окончания срока аренды (с 31.12.2018)?

В соответствии с общими правилами п. 1 ст. 610, пп. 1, 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Вместе с тем, помимо общих норм ГК РФ, установлены и специальные правила ЗК РФ, детально регламентирующие условия для перезаключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Отметим, что ранее условие о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях предусматривалось п. 3 ст. 22 ЗК РФ.

Однако с 1 марта 2015 г. с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) данная норма утратила силу. Данным законом был изменен и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (смотрите гл. V.1 ЗК РФ).

В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которых прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ.

Кроме того, измененная редакция ЗК РФ содержит специальную норму п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положениями п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ приведен исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов.

Так, например, в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Согласно п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13-14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Также обращаем внимание на позицию Министерства экономического развития РФ, изложенную в письме Министерства экономического развития РФ от 29 января 2018 г. N Д23и-389 "О разъяснении законодательства": На основании п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ. Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пп. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. С учетом изложенного, в том числе во избежание судебных споров, по мнению Департамента недвижимости, как представляется, необходимо рекомендовать возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков прекратить и заключить новые в соответствии с действующими положениями Земельного кодекса.

В этой связи смотрите: определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 г. по делу N 8Г-21373/2021[88-1720/2022-(88-21169/2021)]; определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 13 июля 2021 г. по делу N 8Г-5490/2021[88-6418/2021].

Пунктами 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также предусмотрено, что в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Как следует из содержания вопроса, арендуемый земельный участок предоставлялся для размещения зеленых насаждений.

Как было указано выше, исчерпывающий перечень оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов указан в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2020 г. N Ф07-18045/19 по делу N А56-150651/2018).

Основания для предоставления земельного участка без проведения торгов в рассматриваемом случае (для размещения зеленых насаждений) нами не усматриваются.

В связи с изложенным полагаем, что пролонгация (автоматическое продление) ранее заключенного договора аренды земельного участка в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ в рассматриваемом случае является недопустимой. Договор аренды прекратил свое действие по истечении срока.

Действительно, Федеральным законом от 14 марта 2022 г. N 58-ФЗ (далее - Закон N 58-ФЗ) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрены правила, согласно которым арендатор земельного участка в период до 01.03.2023 вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды. При этом срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка, не может превышать три года. В этом случае положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ о сроке, на который заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не применяются.

Арендатор может воспользоваться правом потребовать увеличения срока действия упомянутого договора независимо от оснований, по которым был заключен такой договор, и независимо от наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка (чч. 3, 4 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, далее - Закон N 58-ФЗ).

Однако срок действия договора аренды земельного участка истек, и к возникшим правоотношениям не могут быть применены положения п. 3 ст. 8 Закон N 58-ФЗ, поскольку данный закон вступил в законную силу после истечения срока действия договора аренды. В этой связи смотрите: решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 28 апреля 2022 г. по делу N 2а-775/2022; решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 28 апреля 2022 г. по делу N 2-126/2022; апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 11 мая 2022 г. по делу N 33а-1510/2022; решение Устьянского районного суда Архангельской области от 16 мая 2022 г. по делу N 2-176/2022.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

29 июня 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.