Вопрос: Форма договора дарения недвижимости и порядок подачи документов для регистрации перехода права собственности (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)

Собственник квартиры - мать планирует подарить ее двум дочерям по договору дарения.

Какой договор дарения нужно оформить? Требуется ли в данном случае нотариальное заверение сделки? Какие документы надо представить в МФЦ для Росреестра для оформления договора дарения? Нужно ли присутствие дарителя и одаряемых? Если один из одаряемых не может присутствовать на сделке, может ли он оформить доверенность?

Договор дарения недвижимости всегда заключается в письменной форме (п. 1 ст. 131, ст. 161 ГК РФ, ч. 6 ст. 1, п. 2 ч. 4 ст. 18, чч. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), определение Суда Еврейской автономной области от 27.06.2014 по делу N 33-335/2014).

Положения ГК РФ не требуют нотариального удостоверения договора дарения, однако нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае, если это предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

В частности, нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению (в том числе договоры дарения) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Законом из этого правила могут быть предусмотрены исключения. Например, требование о нотариальном удостоверении не распространяется на сделки по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Аналогичное положение установлено ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, в силу которой государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, обращающихся в орган регистрации прав, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Если представитель физического лица лично обращается с заявлением о государственной регистрации прав, он предъявляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Можно также отметить, что упоминание о необходимости наличия нотариально удостоверенной доверенности у лица, уполномоченного правообладателем (сторонами договора и т.д.) на подписание заявления о государственной регистрации права (независимо от того, является ли представляемый физическим или юридическим лицом), содержится в п. 3 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении (утвержден приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).

Отметим, что в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, государственная регистрация права может осуществляться по заявлению нотариуса или его работника, которому нотариус дал соответствующее поручение (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, абзац пятый части первой ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I, смотрите также письмо Федеральной нотариальной палаты от 06.08.2018 N 3846/03-16-3).

По ссылке: https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-zaregistrirovat-prava-na-nedvizhimost/ можно сформировать необходимый комплект документов по конкретной сделке.

По ссылке: http://ls.rosreestr.ru/usecases.html#/step2?objectId=1&operationId=4 смотрите перечень документов по данной сделке.

Общий перечень:

1) договор дарения (если договор совершен в простой письменной форме оригинал, не менее 2-х экземпляров; если договор нотариально удостоверен, не менее 2-х экземпляров, один из которых оригинал);

2) в случае если даритель состоит в браке, документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда не менее 2-х экземпляров копий);

3) документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя (оригинал и копия);

4) документы, удостоверяющие личности заявителей (представителей заявителей) (оригиналы для предъявления при личном обращении);

5) заявления (оригиналы) о государственной регистрации и переходе права представляет даритель (лицо, отчуждающее объект недвижимости в порядке дарения);

6) заявления (оригиналы) о государственной регистрации и права представляет одаряемый (лицо, приобретающее объект недвижимости в порядке дарения);

7) иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая: письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия); согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (оригинал и копия); один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора, в случае, если договор подписан представителем заявителя (оригинал);

8) по собственной инициативе документы об уплате государственной пошлины (оригиналы и копии) в размере: для физических лиц 2000 рублей, для юридических лиц 22 000 рублей;

9) правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недвижимости (оригинал документа, который после проведения государственной регистрации перехода права возвращается этому лицу (для документов, которые в соответствии с Законом о регистрации должны представляться в оригиналах, в иных случаях представляется копия).

В соответствии с пунктами 3 и 5 части 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора, а если сделка удостоверялась в нотариальном порядке - по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки (подробнее смотрите в ответе на Вопрос: Если договор дарения или купли-продажи земельного участка между физическими лицами заключается нотариально... (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2019 г.)).

Смотрите также материал: Вопрос: Может ли один человек представлять две стороны в процессе дарения квартиры, если у него на руках доверенность от собственника на дарение квартиры одаряемому и доверенность на принятие в дар от одаряемого? Даритель и одаряемый физически не могут присутствовать в России. Допустима ли подобная процедура, чтобы договор дарения за обе стороны подписал представитель двух сторон? (Правовед.RU, февраль 2019 г.)

"...если объект недвижимости приобретается в общую долевую собственность одновременно несколькими сособственниками (в том числе на основании договоров купли-продажи (дарения, мены) либо судебного акта, с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности должны обратиться одновременно все сособственники объекта недвижимости, и каждым из них должна уплачиваться государственная пошлина в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, умноженном на размер доли в праве собственности, на основании пункта 2 статьи 333.18 НК РФ" (Вопрос: Уплата государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества (ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)).

Ни в силу закона, ни в силу подзаконных актов для регистрации перехода права собственности предоставление технического паспорта не требуется.

Формы документов:

- Примерная форма договора дарения (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Примерная форма договора дарения доли в праве собственности на квартиру (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Примерная форма акта приема-передачи имущества по договору дарения (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Примерная форма доверенности на совершение действий, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Нотариальное удостоверение договоров;

- Энциклопедия решений. Представительство в отношениях, связанных с подачей документов для государственной регистрации прав на недвижимость.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

21 февраля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.