Вопрос: Уплачивается ли государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимости (договор аренды расторгается досрочно)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2021 г.)

Уплачивается ли государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимости (договор аренды расторгается досрочно)?

В соответствии со ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (далее - ФЗ N 218) за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ.

Согласно подп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию прекращения ограничений прав или обременении объектов недвижимости.

Ранее, согласно разъяснениям Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России, изложенным в письмах от 14 октября 2013 г. N 03-05-06-03/42728, от 21 июля 2010 г. N 03-05-05-03/33, государственная регистрация соглашения о расторжении договора недвижимого имущества подпадает под действие подп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, на основании которого за совершение данного юридически значимого действия государственная пошлина не уплачивается.

Однако п. 47 ст. 2 Федерального закона от 29 сентября 2019 г. N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ внесены изменения, согласно которым государственная пошлина в размере 22 000 рублей уплачивается организациями не только за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но и за государственную регистрацию сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат участками из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ч. 6 ст. 1 ФЗ N 218 установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (ч. 1 ст. 9 ФЗ N 218).

Согласно ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 164, 609 ГК РФ при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ N 218 основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

НК РФ, согласно п. 3 ст. 17 которого при установлении сборов определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам, относит к элементам обложения государственной пошлиной наличие обращения соответствующих лиц за совершением в их отношении юридически значимых действий к уполномоченным на то органам публичной власти и должностным лицам (п. 1 ст. 333.16), основания взимания - совершение предусмотренных законом юридически значимых действий (п. 2 ст. 8), срок уплаты государственной пошлины, которая по общему правилу определяется как предварительный платеж.

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий, в том числе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены в ст. 333.33 НК РФ.

Согласно п. 1 данной статьи за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 21, 22.1, 23-26, 28-31, 61 и 80.1 этого пункта, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, организацией - 22 000 рублей (пп. 22); за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, сделок с такими земельными участками, если данные сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, государственная пошлина подлежит уплате в размере 350 рублей (пп. 25).

Подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ установлены размеры государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества для физических лиц - 350 рублей, организаций - 1000 рублей.

Учитывая, что дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за государственную регистрацию такого дополнительного соглашения уплачивается государственная пошлина в размерах, установленных подп. 22 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (в зависимости от вида объекта, являющегося предметом договора аренды).

Изложенное соответствует правовой позиции, сформированной в письме Министерства финансов Российской Федерации от 6 октября 2020 г. N 03-05-04-03/87113 (Верховным Судом Российской Федерации в решении от 15.01.2021 N АКПИ20-932 данное письмо признано не противоречащим нормам закона).

Также, согласно позиции Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (со ссылками на письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.04.2021 N 14-2408-АБ/21, и Департамента налоговой политики Минфина России от 25.05.2021 N 03-05-04-03/40727), за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества подлежит уплате государственная пошлина в размерах, установленных подп. 22 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Данный вывод, в частности, подтверждается решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2021 г. по делу N А60-1707/2021; решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2021 г. по делу N А60-1706/2021; решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15 июня 2021 г. по делу N А72-2055/2021; решением Арбитражного суда Свердловской области от 6 мая 2021 г. по делу N А60-6973/2021; решением Арбитражного суда Свердловской области от 12 апреля 2021 г. по делу N А60-4117/2021.

Однако по данному вопросу существует и противоположная позиция, например, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 16 июля 2021 г. по делу N А40-85704/2021 суд приходит к выводу, что само по себе соглашение о расторжении договора аренды не является предметом государственной регистрации, но на его основании в реестр вносятся записи о погашении обременения (признаваемого и существующего до погашения такой записи) и основаниях совершения такого действия. Поскольку Действующее гражданское законодательство предусматривает заключение договора в устной форме, простой письменной форме или нотариальной форме (ст. 158 ГК РФ). Государственная регистрация не является формой договора, а лишь определяет момент возникновения правовых последствий для заключенной сделки. Аналогичные положения содержит и ст. 609 ГК РФ, в которой понятия формы и государственной регистрации договора аренды разграничены. В соответствии с п. 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном п. 16 Порядка.

Таким образом, в настоящее время имеются противоречия между официальными разъяснениями, правоприменительной и судебной практикой, поэтому дать однозначный ответ на поставленный вопрос не представляется возможным.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- Решение Арбитражного суда Ивановской области от 5 августа 2021 г. по делу N А17-5900/2021 [Управлением в ходе судебного разбирательства по делу представлено письмо Министерства финансов РФ от 25.05.2021 N 03-05-04-03/40727, которым разъяснено, что если соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, то за совершение юридически значимого действия (государственную регистрацию такого соглашения) должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, установленных подпунктами 22 и 25 пункта 1 ст. 333.33 НК РФ. В Апелляционном определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 30.03.2021 N АПЛ21-96 "Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 15.01.2021" АКПИ20-932, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим письма Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113 разъяснено, что согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609). Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, включая соглашение, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, так и содержащее такие условия, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации на основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из положений статей 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора. Из приведенных законоположений следует, что при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации этого договора. Таким образом, государственной регистрации подлежит дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, как не содержащее условий, влекущих внесение изменений в записи ЕГРН, так и содержащее такие условия. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации данное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации. За государственную регистрацию, в силу статьи 17 Закона N 218-ФЗ, взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. В связи с чем требования АО "Авангард" не подлежат удовлетворению. Ссылка заявителя на иные письма, более поздние письма Министерства финансов подлежит отклонению, поскольку письма не являются нормативными правовыми актами].

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

24 августа 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.