Вопрос: Между ЗАО 1 и АО 2 заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Договор зарегистрирован в Росреестре. Оплата указана с учетом НДС (к примеру, 200 000 руб., в том числе НДС 18%). ЗАО 1 продает помещение своим акционерам (два акционера - физические лица). Происходит перемена лиц в обязательстве. Какую сумму должен будет платить арендатор новым собственникам: 200 000 руб. либо за минусом НДС? Что необходимо сделать новым собственникам после приобретения помещения по договору аренды? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2019 г.)

Между ЗАО 1 и АО 2 заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Договор зарегистрирован в Росреестре. Оплата указана с учетом НДС (к примеру, 200 000 руб., в том числе НДС 18%).

ЗАО 1 продает помещение своим акционерам (два акционера - физические лица).

Происходит перемена лиц в обязательстве.

1. Какую сумму должен будет платить арендатор новым собственникам: 200 000 руб. либо за минусом НДС?

2. Что необходимо сделать новым собственникам после приобретения помещения по договору аренды?

1. В силу ст. 2 НК РФ, п.п. 1, 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство по общему правилу не применяется, а гражданские правоотношения, в свою очередь, не регулируются налоговым законодательством. Уплата тех или иных налогов, в том числе НДС, осуществляется в соответствии с правилами, установленными налоговым законодательством, тогда как отношения между сторонами гражданско-правового договора (включая договор аренды) определяются в соответствии с гражданским законодательством.

Налогоплательщик налога на добавленную стоимость обязан при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ). Сумма налога, предъявляемая покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, указывается в счете-фактуре, который продавец обязан выставить покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав (п. 3 ст. 168, пп. 11 п. 5 ст. 169 НК РФ). В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой в гражданско-правовых отношениях сторон договора сумма НДС является частью цены связывающего их договора, которая вычленяется из этой цены для целей налогообложения (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 23.11.2017 N 308-ЭС17-9467, определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 1856-О-О, постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09). Это правило действует, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Это правило применяется и к обязательствам, возникшим из договоров (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Закон не предусматривает, что изменение ставки НДС или прекращение у арендодателя обязанностей по уплате НДС влечет изменение условия договора о цене. Это обстоятельство дает основания для вывода о том, что размер арендной платы в рассматриваемой ситуации может быть изменен лишь по соглашению сторон или в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 450, ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ)*(1), сами же по себе приведенные в вопросе обстоятельства на размер арендной платы не влияют (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 13АП-24574/16).

Вместе с тем в судебной практике распространен и иной подход, предполагающий, что в описанной ситуации арендатор может требовать уменьшения размера арендной платы на сумму, соответствующую включенной в цену договора сумме НДС, поскольку получение этой части цены лицом, не являющимся плательщиком НДС, приведет к неосновательному обогащению последнего (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 г. N 03АП-7601/18, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2017 г. N 16АП-57/17, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2018 г. N 20АП-952/18, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2018 г. N 09АП-59923/17). Отметим также, что аналогичный подход встречается в судебной практике применительно к отношениям сторон по контрактам, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (смотрите, например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 21.01.2016 N Ф08-9711/15, определение ВАС РФ от 21.02.2012 N ВАС-1045/12, смотрите также, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2018 г. N 09АП-53404/18, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2017 г. N 05АП-5743/17, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 декабря 2017 г. N Ф03-5119/17, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 декабря 2017 г. N Ф02-6060/17 по делу N А33-166/2017)*(2). В целом можно констатировать, что единообразный подход к решению рассматриваемого вопроса в правоприменительной практике на сегодняшний день не выработан. Однако, учитывая приведенную практику, мы полагаем, что в случае, если в рассматриваемой ситуации с момента изменения арендодателя арендатор будет вносить арендную плату в размере, уменьшенном на сумму НДС, такой подход может быть поддержан судом.

2. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ). Как разъяснено в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя. Факт замены стороны в договоре может быть зафиксирован в дополнительном соглашении к договору. При этом, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то регистрации подлежит и дополнительное соглашение к нему (ст. 164 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). С заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения может обратиться любая сторона договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

22 февраля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Если условие о цене определено в договоре как "цена составляет N без учета НДС, начисляемого сверх этой суммы по ставке, действующей в соответствующий период", то освобождение арендодателя от обязанности уплачивать НДС, очевидно, должно повлиять на размер причитающейся ему суммы (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 сентября 2016 г. N Ф01-3479/16 по делу N А82-8469/2015).

*(2) Представлен в судебной практике и иной подход (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 г. N 08АП-14080/18, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2018 г. N 15АП-16323/18, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 01АП-89/18), предполагающий, что с переходом контрагента на УСН обязанность заказчика оплачивать исполненное контрагентом по установленной контрактом цене сохраняется, указанная цена при этом никак не корректируется, при этом контрагент с переходом на УСН более не обязан выделять сумму НДС в документах, составляемых в связи с исполнением контракта, и выставлять заказчику счета-фактуры.