Реконструкция объектов капитального строительства (подготовлено экспертами компании "Гарант", октябрь 2019 г.)

Реконструкция объектов капитального строительства

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение ОКС, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены (восстановления) отдельных элементов таких конструкций.

Таким образом, реконструкция ОКС - это:

- существенное изменение его технических характеристик (параметров);

либо

- замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта.*(1)

Реконструкция линейных объектов,*(2), в свою очередь, - это изменение параметров таких объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов (мощности, грузоподъемности и др.) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (п. 14.1 ст. 1 ГрК РФ).

Работы по реконструкции ОКС, выполняемые в рамках договоров, заключенных с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания (сооружения), региональным оператором, по общему правилу должны выполняться организациями и индивидуальными предпринимателями, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).

Исключение составляют следующие случаи:

- работы по договорам, заключенным с иными лицами;*(3)

- работы по договорам, размер обязательств по которым не превышает 3 млн. рублей (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ);

- перечисленные частью 2.2 ст. 52 ГрК РФ.

С целью осуществления реконструкции ОКС (за исключением объектов ИЖС и садовых домов) должна быть разработана проектная документация и получено разрешение на строительство (ч. 1 ст. 49, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). В ряде случаев, перечисленных частью 17 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство при реконструкции ОКС не потребуется.

Учитывая данные требования, в целях реконструкции ОКС осуществляется комплекс мероприятий, который условно может быть разделен на следующие этапы:

1. Подготовка необходимой предпроектной документации, а именно:

а) градостроительный план земельного участка, а в случае подготовки проектной документации линейного объекта - проект планировки территории и проект межевания территории;

б) результаты инженерных изысканий;

в) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого ОКС невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Названные документы передаются проектной организации (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ). Если результаты инженерных изысканий отсутствуют, то договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий.

2. Разработка проектной документации.

С этой целью требуется заключить договор с организацией (либо ИП) - членом соответствующей СРО (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ, ст. 758 ГК РФ). Заказчик при этом передает подрядчику задание на проектирование или утверждает задание, подготовленное подрядчиком (п. 1 ст. 759 ГК РФ).

3. Экспертиза проектной документации (если таковая требуется в соответствии с ч. 1 ст. 49 ГрК РФ).

4. Получение разрешения на строительство (опять же, если оно требуется по правилам и ст. 51 ГрК РФ).

Перечень документов, представляемых застройщиком в уполномоченный орган наряду с заявлением, закреплен ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

5. Реализация проекта, в рамках которой застройщик (технический заказчик):

- заключает договор строительного подряда;

- подготавливает земельный участок и ОКС к реконструкции;

- передает подрядчику материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, а также разрешение на строительство (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ);

- не позднее чем за 7 рабочих дней до начала реконструкции ОКС направляет в уполномоченный орган государственного строительного надзора извещение о начале работ (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ).

6. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Обязанность по получению такого разрешения лежит на застройщике, а порядок его выдачи урегулирован ст. 55 ГрК РФ. Для этого в уполномоченный орган следует представить документы, перечисленные ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.*(4)

В силу требования ч. 9 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта) выдается застройщику при условии, что в орган, выдавший разрешение на строительство, им была передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение реконструированного ОКС, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочная организация земельного участка.

______________________________

*(1) Как нередко отмечается судами, новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов не создаются (см., например, определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 28 июня 2017 г. N 41-КГ17-13, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 мая 2016 г. N Ф09-5206/16 по делу N А71-6074/2015, Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 30 августа 2017 г. по делу N 33-5752/2017). Однако есть примеры и противоположного подхода (см., в частности, Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 1 декабря 2016 г. по делу N 33-25751/2016).

*(2) Из буквального прочтения п.п. 14 и 14.1 ст. 1 ГрК РФ следует, что линейные объекты представляют собой особую разновидность ОКС. Этот вывод подтверждается и судами (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2015 г. N 13АП-23422/14).

*(3) В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 сентября 2018 г. N41067-ОГ/02 поясняется, что работы по договорам, заключенным с застройщиком и иными поименованными в ч. 2 ст. 52 ГрК РФ лицами (договоры генерального подряда), должны выполняться членами СРО, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2.1 и 2.2 указанной статьи. Работы же по договорам, заключенным с иными лицами (договоры субподряда), могут выполняться лицами, не являющимися членами СРО.

*(4) Разрешения на ввод в эксплуатацию построенного и реконструированного объекта недвижимости по форме и содержанию являются идентичными, в них содержатся аналогичные сведения о характеристиках построенного или реконструированного ОКС, а для получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан представить в уполномоченный орган одинаковый перечень документов (постановление Арбитражного суда Московского округа от 31 августа 2016 г. N Ф05-12560/16 по делу N А41-100765/2015).

4 октября 2019 г.